竹北簡易庭(含竹東)101年度竹東小字第88號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　 101年度竹東小字第88號

原告

比佛利大山莊管理委員會

法定代理人

潘文芳

訴訟代理人

林思銘律師

複代理人

盧秀蓮

複代理人

彭鏡容

被告

曾若燕

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國101 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內聲明異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告聲請支付命令時原係請求：被告應給付原告新臺幣（下同）71,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於訴訟程序進行中，原告具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告83,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有民國（下同）101 年7 月9日民事準備書㈠狀在卷可稽，核屬擴張應受判決事項之聲明，自應准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）緣原告比佛利大山莊管理委員會（下稱原告管委會）於83年5 月29日公佈制訂社區管理公約，成立管理委員會為該社區之最高管理機構，復於94年12月28日經主管機關同意備查在案。又門牌號碼新竹縣寶山鄉○○村○○○街00號（戶號E18）及新竹縣寶山鄉○○村○○○街00 號（戶號E49）之不動產，均為被告所有，而被告即為比佛利大山莊社區區分所有權人之一，合先陳明。

（二）按公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及延遲利息。次按，原告比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點第四條第一項第1 點：「已住戶（取得使用執照）與營建戶（尚未取得使用執照）以每戶地坪及建築物分開收費：◎建築物完成者，以每戶每月收費建築物部分1,500 元、◎建築物營建中者，每戶每月收費建築物部分750 元、◎每戶以其擁有之地坪收費每坪7 元。」，第3 點：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000 元。」。再按，比佛利大山莊【社區管理公約】第六章第3條第1項：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40%、容積率72%」及「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅樓地皮面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數（四捨五入）【計算式：土地面積÷30平方公尺×容積率72%=人口數】，此有附呈比佛利大山莊【社區管理公約】為100年10月29日住戶大會會議決議修訂通過，併此敘明。

（三）查原告管理委員會於101 年3 月間，對所有應繳未繳之區分所有權人，以大宗郵件發函催繳管理費用，此有比佛利大山莊管理委員會通知函、中華民國郵政掛號函件執據及比佛利收受郵件、物品登記（移交）表可證；是以被告收受該催繳信函後，未予置理，被告積欠管理費用已逾四個月之久，未蒙被告依通知繳納，被告亦無意願配合繳納，原告依據前開法文之規定，提起本件訴訟，實屬無奈。

（四）次查，被告於原告社區內所有之房屋以戶號代碼分別為E18及E49，該二戶最大居住人口數及每月應繳交之管理費用，就戶號E18超出居住人口數，其計算方式如下：

１、就戶號E18 洽水段437 地號（土地面積296.72平方公尺即89.7坪）：每月應繳交之管理費用為2,120 元【計算式：89坪×7 （每坪收費）＋1,500 元（建物每戶每月應繳）= 2,123元，個位數歸0】

⑴、100 年12月1 日以前，依據比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點第四條第一項第四點規定，以每戶（不論自住或出租）人數基準為8 人，8 人以內者按一般收費辦法付費，自第9 人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收500 元管理費用。（98年11月28日住戶大會會議決議時修訂通過）【表一】┌──┬─────┬────┬───┬──┬────┐│戶號│ 月份 │居住人數│居住基│超出│應繳金額││ │（100年） │ │準人數│ │ │├──┼─────┼────┼───┼──┼────┤│ │ 5月 │ 13人 │ │5人 │2,500元 ││ ├─────┼────┤ ├──┼────┤│ │ 6月 │ 13人 │ │5人 │2,500元 ││ ├─────┼────┤ ├──┼────┤│ │ 7月 │ 13人 │ │5人 │2,500元 ││E18 ├─────┼────┤ 8人 ├──┼────┤│ │ 8月 │ 13人 │ │5人 │2,500元 ││ ├─────┼────┤ ├──┼────┤│ │ 9月 │ 14人 │ │6人 │3,000元 ││ ├─────┼────┤ ├──┼────┤│ │ 10月 │ 14人 │ │6人 │3,000元 ││ ├─────┼────┤ ├──┼────┤│ │ 11月 │ 14人 │ │6人 │3,000元 │└──┴─────┴────┴───┴──┴────┘100 年5 月至100 年11月，總計超過基準人數38人，每一人500元計算，合計應繳19,000元。

⑵、100 年12月1 日以後，依據比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點第四條第一項第三點規定，以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第（一）項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000 元。（100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過）。【表二】┌──┬───────┬──┬───┬────┬────┐│戶號│ 月份 │居住│居住基│超出人數│應繳金額││ │ （101 年） │人數│準人數│ │ │├──┼───────┼──┼───┼────┼────┤│ │12月（100年） │13人│ │ 6人 │12,000元││ ├───────┼──┤ ├────┼────┤│ │ 1月 │12人│ │ 5人 │10,000元││ ├───────┼──┤ ├────┼────┤│ │ 2月 │12人│ │ 5人 │10,000元││E18 ├───────┼──┤ 7人 ├────┼────┤│ │ 3月 │12人│ │ 5人 │10,000元││ ├───────┼──┤ ├────┼────┤│ │ 4月 │12人│ │ 5人 │10,000元││ ├───────┼──┤ ├────┼────┤│ │ 5月 │11人│ │ 4人 │ 8,000元││ ├───────┼──┤ ├────┼────┤│ │ 6月 │ 9人│ │ 2人 │ 4,000元│└──┴───────┴──┴───┴────┴────┘100 年12月至101 年6 月，總計超過基準人數32人，每一人2,000 元計算，合計應繳64,000元。

２、100年5 月至101年6 月，合計應繳納83,000元【計算式：19,000元+64,000元＝83,000】。

（五）對被告抗辯所為之陳述：

１、違反公平、比例、公序良俗原則：此等原則無非均是以社會（即多數人）之利益、秩序、和諧為基礎考量。舉例：防空避難空間、橋樑、建築物、電梯、車輛等均有使用人數之限制，以及台電公司的配電箱、瓦斯及水之配管亦是參考該區域之人數來決定大小。因此使用人數限制已非原告之創舉，而是原告將其落實於私法自治中，社區之生活品質及安全之問題。公法可用強制的手法如刑罰、行政處罰等，而原告並無公權力只能課徵人數超額之管理費用來達到社區安全之目的。否則試問？車輛超載被警察處以交通違規罰款，是否亦違公平、比例、公序良俗原則？再者以原告社區之人數超額，並非只論其該超額人數之體重（如每人只有60~70公斤）不會造成該社區土地載重之負荷，而是應包含該人所使用之周遭物品，以每人使用一部自小客車及床、電視等生活必需品而言，每人所造成該社區土地載重之負荷即為2至3噸計算，無形的尚有瓦斯、水、電、汙水處理、通訊等的負荷。因此原告課徵人數超額之管理費用，達成預防人數超額之目標，冀能達成社區之品質及安全，實難謂與公平、比例、公序良俗原則有違。

２、違反法律部分：被告答辯原告課徵人數超額之管理費用，違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項無效。查公寓大廈管理條例第4 條第1 項「按區分所有權人除法律另有限制外‧‧‧」，山坡地開發建築管理辦法豈不就是該條文中「除法律另有限制外。」之法律！另原告參考主管機關「山坡地開發建築管理辦法」，制定出社區公約第陸章第三條第（一）項使用人數之規定。按「山坡地開發建築管理辦法」，屬環境法基本原則中之預防原則，是以環境保護為目的，從以往被動的整治，轉為積極主動的事先預防，保護環境免遭受破壞。此原則亦為2000年2 月2 日聯合國大會世界自然權力里約第十五原則宣言中所肯認，目前為各國為保護環境所依循之大原則，我國環境評估法第1 條「為預防及減輕開發行為對環境造成不良影響，藉以達成環境保護之目的，特制定法」，開宗明義的採用此原則。且生態環境為「公共財產」，並非個人可以任意予以支配、處分或破壞之客體，對於公共財產之使用或破壞者，應負其責任，因此原告課徵人數超額之管理費用亦符合汙染者負責原則或稱使用者付費原則。是以，原告依私法自治原則，按公寓大廈管理條例之規定成立公寓大廈、管理委員會、召開區分所有權人大會、制訂公約及要點，依法依約執行，洵屬正當。因此被告所言均不足採。

（六）綜上，爰依公寓大廈管理條例第21條、原告社區管理公約第六章第三條第一項及原告社區管理費繳交管理作業要點第4 條第1 項第3 款之規定提起本件訴訟，並聲明：１、被告應給付原告83,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

２、請准供擔保宣告得為假執行。

二、被告則以：

（一）伊所有E18建物及E49建物之基本管理費、均已繳納，有爭執者僅為超額管理費部分。又伊為因應超額居住加收管理費之不合理要求，業與房客達成協議即適時調整住處，而房客亦願配合機動調整，以減輕彼此之負擔。而伊已控制居住之人口數未超額，基本管理費部分亦已繳納，故原告之請求顯無理由。

（二）原告社區管委會為限制住戶設置套房出租，遂於95年間訂約限制每棟建築物之居住人數，且除繳交基本管理費外，自第九人起每超出一人，每月加收500 元之管理費；96年間復修正規定即套房出租之住戶除基本管理費外，出租戶每間套房加收每月1,500 元之管理費，且規定社區不得再蓋套房出租，嗣因住戶不服上訴，管委會敗訴在案；97年間，原告社區管委會召開住戶大會時曾討論一、㈠㈡安慰住戶10年內社區內每棟建築物最大居住人口數以不超過14人，10年後如總居住人數未超過土地開發審議作業計劃之總居住人口數4,978人者，每棟建築物限額居住14人之時間可將10年期間之限制，修約延長，而當時未訂定超額人口數之收費標準，出租戶方得以喘息；98年11月28日，原告社區管委會又決議每棟建物居住限制8人，第9人起每超出一人，每月加收500元之管理費；100年10月29日，原告社區管委會又修訂每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40%、容積率72%及非都市土地開發審議作業規範住宅社區專編第八點規定修訂以每個人30平方公尺住宅樓地板面積規劃，社區內每棟建築物最大居住人口不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數，及「社區管理費繳交管理作業要點」第4條第1項第3 節以每戶（不論自住或出租）人數基準數，未超過者按一般收費辦法付費，超過時，則加收超額使用之管理費，每人每月加收2,000元管理費用。

（三）本社區原開發計劃土地總面積25公頃，預計居住人口數約4,978人，至今整個社區實際居住人口數未及300人，尚未違反本社區土地開發計劃審議作業規範居住人口數約4,978 人之規範。更何況「土地開發審議作業」係在規範區域計劃委員會於審議土地開發案之內部審議準則，不對外發生法律效力，一般人民無法援引該作業規範作為主張自己權利或是限制他人行使權利之法律。而原告管委會竟引用審議作業計劃書為由之歪理來限制每戶居住人口數。

（四）又被告將房屋隔間出租，縱使居民增加，然根本毫無危及社區居住品質之可言。而原告稱係為避免社區淪為套房出租中心，此一目的正當性是否存在，已重大可疑。蓋欲出租或自住，本為財產權內合理自由使用範疇，無所謂「淪為」一說；遑論，草創初期即鼓勵出租、自住皆宜，不要讓土地荒廢閒置長草，是原告之作為顯將原告置信賴保護原則於不顧。另原告強行以多數決命被告應額外繳納不合理之管理費，實已過度侵害憲法保障之財產權，且規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則，此有台灣高等法院90年度上字第1030號判決可參。是以，固然住戶大會決議係以採住戶多數決，然其效力係公寓大廈管理條例所授予，決議內容對於住戶有規制力，與私法契約尚屬有別，尚不得以純屬私權爭執為由，拒卻司法監督（出租住戶僅有七戶，任何與出租戶有關之表決，皆寡不敵眾）；更何況整個300戶之社區、目前取得使用執照僅約68戶，僅約59 戶入住、合計居住人口數大約284 人（含承租人），其餘僅有土地尚未建築。原開發計劃人口數約4,978人，也未違反社區土地開發計劃審議作業規範居住人口數約4,978 人；更何況本社區每一戶均為獨門獨戶獨棟之建築物，全社區總面積約25公頃，目前含承租人約284人，限額居住人口數無實益及必要性（更何況目前尚未有每棟建築限額居住人口數之法源）；如依規約規定被告房子洽水段437 地號，土地約90坪之獨棟透天別墅只能住7人；另一棟房子洽水段432地號，土地約140坪之獨棟透天別墅，只能住11人（被告有10個兄弟姐妹再加配偶父母、公婆、子女孫子等等親友）很容易就超過限額人數，實不服眾，且違反善良風俗、豈能任原告恣意認定拒卻司法監督行使私法獨裁管理，故被告主張違反善良風俗之有關規約及管制應屬無效。

（五）非都市土地開發審議作業計畫規範相關規定，並非得以限制一般私人財產權之法源依據，原告據此作為每戶30平方公尺僅得居住一人之規定，顯有誤解。何況坊間平均每人居住空間短於30平方公尺者，所在多有，原告此部分主張並無根據。原開發計劃內容內載預定社區每24平方公尺住1 人，最大人口數為4,978 人，也與原告主張相左，由此可見，所謂每人應居住之空間多寡、最大人口數為何並無定論，無由任原告恣意認定之理。至於原告96年住戶大會原以已建構完成之汙水下水道處理系統最大量服務人口為限制人口論據，也非的論；蓋社區內已建構完成之汙水下水道處理系統最大量服務人口為何，是否確如原告所稱，尚有未明。再者，社區本可再添置汙水下水道處理系統，增加最大服務人口數，而本社區內實際居住人數約僅284人，亦離4,978 人甚遠，被告即使出租房客若干，亦不可能造成社區負擔。更何況因承租人居住並未讓社區增加管理等設備與其他特別之服務，其每增加一人、每月加收2,000元之管理費實難以服眾。又每增加一人、每月加收2,000元管理費之成本建構又為何？今因社區內人口居住數量甚微，A、B兩座汙水下水道處理系統僅一座正常運轉使用，何況不論建置費用多寡，其均係已撥款完畢且已建置完成，則與被告是否出租、出租若干房客有何干連？今含承租人社區總人口數約284人，距土地開發審議規範最大人口數為4,978人還有很大的空間，其於96年住戶大會以污水處理池不夠使用而立規約限額居住人口數之規定，難以服眾，實有違信賴保護原則。

（六）原告請求被告給付管理費依據之條款顯違反比例原則及公平原則，對被告所有權行使之不合理限制及侵害，違反公序良俗，應屬無效：

１、原告社區公約第陸章第三條第㈠項之規定計算。此規約應屬無效。說明如下：「按非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點係規定：「居住人口數之核算，依每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準計，又依每4 人為1 戶核算戶數，並據以計算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求」。可見該規定在估算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求數量，並非用以限制非都市土地上建物之居住人數；況「非都市土地開發審議作業計劃規範」要屬許可開發之審議規則，規範之對象為行政機關，非一般人民，原告社區100年10月29日住戶大會會議決議以此為據，限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，難認正當。

２、為超過人數之金額計算係管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第3 款。此規約亦違反比例原則、公平原則，且屬對被告行使所有權為不合理之限制及侵害，有違公共秩序應為無效。說明如下：

⑴、為維護區分所有權人共同利益，避免區分所有權人對其專有部分之使用，侵害、違反到區分所有權人多數共同利益之情況下，社區得透過規約或區分所有權人會議之合法訂定及決議，惟該等限制之規約規定或決議內容，不得有違反法律、公序良俗或逾越必要性（即違反比例原則）、公平原則等情事，否則難認該等規約或住戶大會之決議內容係屬有效。

⑵、本件原告社區目前之居住人數僅約284 人，遠低於原告主張之社區最大居住人口數4,978 人，而社區之每棟建物均屬於獨門獨戶獨棟之建物，建物內亦可規劃為客、餐廳、廚房及套房、雅房格局，每戶建坪約計100 至200 餘坪，以目前之全部居住使用人數而言實屬不多，尚難認被告將其區分所有建物出租予他人，係妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益，是原告社區於100年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管公約」第陸章第三條第㈠項，限制社區內每棟建築物最大居住人口數，另於同日決議通過之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3款規定居住人口每超過一人加收2,000元之超額管理費是否係屬維護管理其社區所必要，顯屬有疑。原告聲稱其理由在於為有效嚇阻居住人口，而刻意不當加重區分所有人責任之決議及規定，所採取之手段，與其欲達成之目的之間，顯然手段過當而有違比例原則，亦有前述之違反公平原則之情形，是被告抗辯「比佛利大山莊社區管理公約」第陸章第三條第㈠項、「管理費繳交管理作業要點」第4條第㈠項第3款規定，因違反比例原則、公平原則、且屬對被告行使所有權為不合理之限制及侵害，有違公共秩序應為無效。

３、按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。而民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，仍指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，最高法院69年度臺上字第2603號判例意旨參照。次按依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在法法律限制人民財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適當於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議釋字517號及第510號解釋參照。是法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。故區分所有權人雖得依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款之規定議決管理費繳交之條件及金額，惟其決議之內容，應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。

４、原告依合法成立之區分所有權人會議之決議而修正系爭管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項，於程序上固然於法並無不合；惟系爭條款就每戶（不論住或出租）超過系爭管理公約第陸章第3條第㈠項之規定基準人數時；每超過1人加收超額使用管理費，每人每月2,000 元部分，依憲法第15條所就人民之財產權應予保障之意旨，已構成對被告E 18、E 49建物專有部分所有權行使之不合理限制及侵害，屬違背公共秩序而應無效。

５、原告稱系爭課徵人數超額之管理費用是原告將其落實於私法自治中，社區之生活品質及安全之問題。公法可以強制的手法如刑罰而達成，而原告並無公權力，只能課徵人數超額之管理費用來達到社區安全之目的云云。惟觀之社區規劃300戶獨棟或雙併式別墅型住宅，容納4,978人，現興建戶數約66戶，是現況與原規劃戶數相距甚大，且僅有7戶出租，全社區居住之人口亦低於規劃人數甚多（居住人數事實上有進、有出，今居住人口數佔開發計劃人數4,978人不到百分之6，是否會造成系爭社區管理、維護之沉重負荷及居住品質之惡化而課以超額居住者於基本管理費以外尚須另行支付超額管理費之必要，實有所疑）。況原告就此有利於己之事實未舉證證明，此等加收超額管理費之決議，尚難認未侵害被告所有權之行使。又依，系爭管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第1款，建物興建完成者，每戶每月建築物管理費為1,500元，每戶地坪7 元。以被告所有E18建物，基地為296平方公尺約90坪，每月土地管理費用630元，建物加土地每月基本管理費為2,130元。就E49建物部分，基地為462.29平方公尺，約140坪，每月土地管理費980元，建物加土地每月基本管理費2,480元。惟依系爭條款之超額管理費收費規定，每多1人每月則須加繳2,000元，幾與1戶之基本管理費相近。而依原告所述E18建物之最大居住人口為7人，換算每人每月之基本管理費為約305元【計算式：2,130元÷7人＝305元】。E49 建物之最大居住人口為11人，則人月之基本管理費為約225 元【計算式：2,480 元÷11人＝225 元。則超過最大居住人口每多1 人月即多加2,000 元，為基本管理費之7 至9 倍（個位數以下四捨五入），顯有違公平原則，亦不符合比例原則。

６、此外，原告社區於銀行之定期存款有5 千500 萬餘元，自100 年度定存收入以觀，定存利息即有近60萬元，而當年管理費收入即有近400 萬元，足以支付管理費支出，縱使無超額居住人數管理費收入，對社區財務狀況而言根本毫無影響。姑且不論原告此處計算式合理基礎為何，其基本管理費每人約225 元，然原告卻向被告收取超額每人2,000 元管理費，顯然自我矛盾、過度收取，嚴重違反比例原則。

７、原告稱「公共財產」，並非個人可以予以支配、處分或破壞之客體，於公共財產之使用或破壞者應負其責任或稱使用者付費原則。原告如上所述因系爭社區公用設施老舊，維修，有汰換之虞而須提高超額管理費乙節，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護；由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，始由該區分所有權人或住戶負擔，此觀公寓大廈管理條例第10條第2 自明。系爭社區公用設施共用部分，其修繕、維護、汰換等費用，若系爭社區之公共基金不足，應提高基本管理費之方式以為因應，而非責由超過居住人口之區分所有權人以提高超額管理費之方式支付，原告基此原因修正之系爭條款，顯違反公寓大廈管理條例之規定而有違公平原則。

８、且按山坡地開發建築管理辦法於92年3 月26日名為山坡地建築管理辦法，規範於山坡地上建築所須檢具之申請資料、雜項工程施工時之防護措施，及如何得請領建築執照等。而環境影響評估法，係就開發行為環境有造成不良影響之虞時，須實施環境影響評估，並就其影響、審查及監督所為之相關規範，前述二法規並無得限制專有部分所有權人行使之規定，況系爭社區乃內政部於79年9 月14日、80年1 月10日許可開發，並於81年取得雜項使用執照，且被告之E18、E49建物係合法興建之建物，復有E18、E49建物登記謄本可憑，則被告所有之建物當已符合原告所述之山坡地開發建築管理辦法及環境影響評估法之規定，系爭社區之區分所有權人即無違反前述法規而另行決議限制被告對其專有部分行使權利，是原告此部分主張，亦屬無據。且查該規定在估算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求數量，並非用以限制非都市土地上建物之居住人數。況「非都市土地開發審議作業計劃規範」要屬許可開發之審議規則，規範之對象為行政機關，非一般人民，原告社區100年10月29日住戶大會會議決議以此為據，制定社區公約第陸章第三條第㈠項使用人數之規定而限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，難認已生效力。

（七）被告二戶號居住之明細如下：┌──┬──┬──┬──┬────┬──┬──┐│戶號│年份│月份│居住│ 居住基 │超出│應繳││ │ │ │人數│ 準人數 │人數│金額│├──┼──┼──┼──┼────┼──┼──┤│ │ │5月 │8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │6月 │8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │7月 │8人 │ │ │ ││ │100 ├──┼──┤ │ │ ││ │ │8月 │8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │9月 │8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │10月│8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │11月│8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │12月│7人 │ 8人 │ 0人│ 0元││E18 ├──┼──┼──┤ │ │ ││ │ │ 1月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 2月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 3月│7人 │ │ │ ││ │101 ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 4月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 5月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 6月│7人 │ │ │ │└──┴──┴──┴──┴────┴──┴──┘┌──┬──┬──┬──┬────┬──┬──┐│戶號│年份│月份│居住│ 居住基 │超出│應繳││ │ │ │人數│ 準人數 │人數│金額│├──┼──┼──┼──┼────┼──┼──┤│ │ │5月 │7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │6月 │7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │7月 │7人 │ │ │ ││ │100 ├──┼──┤ │ │ ││ │ │8月 │7人 │ 8人 │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │9月 │8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │10月│8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │11月│8人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┼────┤ │ ││ │ │12月│8人 │ │ 0人│ 0元││E49 ├──┼──┼──┤ │ │ ││ │ │ 1月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 2月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ 11人 │ │ ││ │ │ 3月│7人 │ │ │ ││ │101 ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 4月│7人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 5月│6人 │ │ │ ││ │ ├──┼──┤ │ │ ││ │ │ 6月│4人 │ │ │ │└──┴──┴──┴──┴────┴──┴──┘

（八）綜上，原告所為之請求顯無理由，並聲明：

１、原告之訴駁回。

２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告比佛利大山莊管理委員會於83年5月29日公布制訂社區管理公約，成立管理委員會為該社區之最高管理機構，復於94年12月28日經主管機關寶山鄉公所同意備查在案，有公寓大廈管理組織報備證明可稽。

（二）被告所有之門牌號碼新竹縣寶山鄉○○村○○○街00號（戶號E18）及新竹縣寶山鄉○○村○○○街00號（戶號E49）房地為比佛利大山莊社區之區分所有建物，被告為該社區之區分所有權人，有土地及建物登記謄本在卷可按。

（三）比佛利大山莊社區管理公約第伍章第五條第（三）項規定：「社區管理費收費標準如后【下稱基本管理費】：1.已住戶（取得使用執照）與營建戶（尚未取得使用執照）以每月地坪及建築物分開收費：◎建築物完成者，每戶每月收費建築物部分1,500 元。◎建築物營建中者，每戶每月收費建築物部分750 元。◎每戶（已住戶及營建戶）以其擁有之土地每地坪收費7 元。

2.未營建戶（僅承購土地者）不論地坪大小每戶900 元。

（四）比佛利大山莊社區管理公約第伍章第五條第（四）項規定：「社區管理費繳交及使用，依『社區管理費收費作業要點』辦理如附件一」。

（五）98年11月28日比佛利大山莊住戶大會會議決議修訂通過管理費繳交管理作業要點第四條第（一）項第4款規定，以每戶（不論自住或出租）人數基準為8人，8人以內者按基本管理費收取，自第9人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收500元；嗣再於100年10月29日住戶大會會議決議修訂通過管理費繳交管理作業要點第四條第（一）項第3款規定：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第（一）項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000元」【以下均稱超額管理費】。

（六）100年10月29日比佛利大山莊住戶大會會議決議修訂通過，比佛利大山莊社區管理公約第陸章第三條第（一）項規定：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40％、容積率72％及『非都市土地開發審議作業規範』住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數（四捨五入）。（計算公式：土地面積÷30平方公尺×容積率72％＝人口數）」。

（七）被告於100年5月至101年6月止有繳納基本管理費，惟就超額管理費部分則未繳納。

四、本院之判斷：

（一）原告主張被告為原告社區之區分所有權人，依原告社區100年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第（一）項規定及管理費繳交管理作業要點第四條第（一）項第3款規定，被告所有之戶號E18、E49房屋內居住之人數已超過社區管理公約規定之最大可居住人口數，應繳交積欠之超額管理費83,000元予原告等情。被告則辯稱前揭條款所定超額管理費之規定不符比例、公平原則，且有違公共秩序而應無效等語，是本件所應審究者厥為：（一）「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第（一）項規定，援引「非都市土地開發審議作業規範」限制原告社區每戶最大居住人口數，暨社區管理費收費作業要點第四條有關超過上開最大居住人口之基準人數時，每超過一人則每人每月加收500元（98年11月28日修訂通過）或2,000元（100年10月29日修訂通過）之超額使用管理費，是否違背公序良俗、違反公寓大廈管理條例第10條第2項、違反比例原則、平等原則而無效？

１、按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。而依最高法院69年度臺上字第2603號判例所示，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋可資參照。又法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。又按公寓大廈管理條例第5條、第15條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分、約定專用部分，不得擅自變更。然同條例第4條第1項亦規定：區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，是揆諸上開憲法、法律規定及說明，可認限制區分所有權人使用其專用部分之規約或區分所有權人會議之決議內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。

（三）查原告社區管理規約定第陸章第三條第㈠項，援引非都市土地開發審議作業規範限制原告社區每戶最大居住人口數，暨社區管理費收費作業要點第四條㈠第3 款規定，超過上開最大居住人口之基準人數時，每超過一人加收超額使用管理費，每人每月2,000 元部分，顯然係獨苛居住人數較多之區分所有權人，而該決議既係針對特定事項及特定人要求額外之義務，同時形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，足認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用之情形。又依憲法所定之平等原則、比例原則，暨憲法第15條所定就人民之財產權應予保障之意旨，已構成對被告就E18 建物專有部分所有權行使之不合理限制及侵害，屬違背公共秩序而應無效：

１、按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。而民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，最高法院69年度臺上字第2603號判例意旨參照。次按，依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議釋字第517 號及第510 號解釋參照。是法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。故區分所有權人雖得依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款之規定議決管理費繳交之條件及金額，惟其決議之內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。

２、查原告主張被告應繳交超額管理費，無非係以為免居住人口過多，造成社區環境負擔及不可預測之風險，為有效管制居住人口數，並依據環境法之預防原則加收管理費為據。惟查：

⑴、原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定，限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，固以內政部核定建蔽率40％、容積率72％及「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點規定為據。惟按「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點係規定：「居住人口數之核算，依每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準計，又依每4 人為1 戶核算戶數，並據以計算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求」，可見該規定在估算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求數量，並非用以限制非都市土地上建物之居住人數；況「非都市土地開發審議作業計畫規範」要屬許可開發之審議規則，規範之對象為行政機關，非一般人民，原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議以此為據，限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，難認正當。

⑵、次按公寓大廈管理條例第4條第1項規定，區分所有權人就其專有部分，本即有自由使用收益之權，是以被告縱將其所有之戶號E18、E49建物出租，乃其權利之正當行使，難認有何侵害原告社區公共利益之情事。又原告社區開發審議規範居住總人口數為4,978人，305戶，目前社區人數約300人左右等情，此為兩造所不爭執（見本院101年10月4日言詞辯論筆錄）。執此，即使以居住人數300人計算，目前原告社區居住人數亦僅佔規範總人口數之百分之6，與原告社區原規劃之居住人口數相差甚遠，尚難認被告將其區分所有建物出租予他人，係妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益，是原告社區於98年11月28日住戶大會會議決議限制每戶居住基準人數為8人，超額者每人每月加收500元；及嗣於100年10月29日住戶大會決議修訂通過「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第（一）項，限制社區內每棟建築物最大居住人口數，另於同日決議修訂之「管理費繳交管理作業要點」第四條第（一）項第3款規定居住人口每超過一人加收2,000元之超額管理費，是否係屬維護管理其社區所必要，顯屬有疑。而無論超額居住人數每人每月係加收500元或2,000元，原告規定之目的均在於有效嚇阻居住人口，惟此刻意不當加重區分所有權人責任之決議及規定，所採取之手段，與其欲達成之目的之間，顯然手段過當而有違比例原則及公平原則之情形。

⑶、再查，原告社區管理公約第五章第五條㈢社區管理費收費標準為：建築物完成者，每戶每月收費建築物部分1,500元，每戶（已住戶及營建戶）以其擁有之土地每地坪收費7 元；而被告所有之E18 建物，土地面積為296.72平方公尺，約89.76坪（小數點第二位以下四捨五入），有土地登記謄本在卷可按。是E18建物每月土地管理費為628元，每月基本管理費為2,128元。惟依系爭條款之超額管理費收費規定，98年11 月28日住戶大會決議修訂管理費繳交作業要點後至100年11月前，每戶（不論自住或出租）居住人數基準為8人，經換算後E18建物每人每月之基本管理費為266元【計算式﹕2,128÷8＝266】，惟上開超額第9人起，每人應多收500元之規定，約上開基本管理費之2倍，已有違公平及比例原則。況原告社區復於100年10月29日住戶大會修訂通過「管理費繳交管理作業要點」第四條第（一）項第3款規定居住人口每超過一人加收2,000元之超額管理費，幾與1戶之基本管理費相近；參酌E18建物之最大居住人口為7人，換算每人每月之基本管理費為272元【計算式﹕2128÷7＝304】，則超過最大居住人口每多1人每月即多加收2,000元，為基本管理費之6.5倍，益顯違公平原則及比例原則。

３、又原告另主張主管機關頒佈之「山坡地開發建築管理辦法」及「環境評估法」為公寓大廈管理條第4條第1項所謂之法律規定乙節。按山坡地開發建築管理辦法於92年3月26日更名為山坡地建築管理辦法，係規範於山坡地上建築所須檢具之申請資料、雜項工程施工時之防護措施，及如何得請領建築執照等。而環境影響評估法，係就開發行為對環境有造成不良影響之虞時，須實施環境影評估，並就其影響、審查及監督所為之相關規範，前述二法規並無得限制專有部分所有人權利行使之規定，況系爭社區乃內政部於79年9月14日、80年1月10日許可開發，並於81年取得雜項使用執照，且被告所有之戶號E18、E49建物係合法興建之建物，有建物登記謄本在卷可按，則被告所有之建物當已符合原告所述之山坡地開發建築管理辦法及環境影響評估法之規定，系爭社區之區分所有權人即無由違反前述法規而另行決議限制被告對其專有部分行使權利，是原告此部分主張，亦屬無據。

４、綜上，原告社區管理規約定第陸章第三條第㈠項及管理費繳交管理作業要點有關超額使用管理費之規定，均有違比例原則、公平原則，且屬對被告所有權行使之不合理限制及侵害，有違公序良俗而應無效，被告所辯，尚屬有據。

（四）綜上所述，原告社區決議通過之超額住戶加收管理費之規定既因違反比例原則、公平原則，且不合理限制被告所有權之行使，違反公序良俗而無效，已為本院如上之認定，從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、原告社區管理公約第陸章第三條第㈠項及原告社區管理費繳交管理作業要點第4條第1項第3款之規定提起本件訴訟，請求被告給付原告超額管理費83,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條，判決如主文。