竹北簡易庭(含竹東)104年度竹東簡字第24號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 104年度竹東簡字第24號

原告

張張勝

原告

張清宏

原告

前列二人共同

訴訟代理人

張秀菊律師

被告

林國禎

被告

林富美

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年5 月18日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項第5 款、第256 條分別定有明文。查：本件原告張張勝起訴時，訴之聲明：1.被告林國禎應將坐落新竹縣芎林鄉○○○段000 地號土地上，如起訴狀附圖所示之地上物拆除（面積位置以地政機關實際測量為準），並將土地返還予原告。2.被告林國禎應給付原告新臺幣（下同）27,328元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告林國禎應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止，按年給付2,240 元。嗣於審理期間，追加原告張清宏、追加被告林富美，其後撤回原告張張勝（本院卷第24、25、114 頁），另本院會同地政機關實施測量後，原告依測量結果，訴之聲明更正為：1.被告應將原告張清宏所有坐落新竹縣芎林鄉○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上，如附件土地複丈成果圖所示之A 、B 、C 地上物拆除，並將土地返還予原告。2.被告應連帶給付原告182,400 元及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止，按年給付12,160元，並自105 年1 月1 日起調漲為按年給付12,768元予原告。揆諸上開規定，核無不合，均應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠被告2 人無權占有原告所有系爭土地，應拆除地上物及返還土地：

⒈系爭土地原係訴外人即原告之祖母張宜妹所有，後由訴外人張月妹繼承，訴外人張月妹於民國102 年間過世後由原告繼承取得。訴外人即被告之祖母游宋妹未經當時地主張宜妹同意，亦無任何法律上之權源，於47年間在系爭土地上建築木石、磚造之房屋（下稱系爭房屋）用以居住及畜禽使用，嗣游宋妹過世後，由訴外人即被告之父親林永海繼承系爭房屋。林永海於103 年8 月間過世後，由被告2 人繼承及占有使用系爭房屋。

⒉系爭房屋迄今已逾58年之久，業已不堪居住使用，安全堪慮，而系爭房屋坐落之基地乃為原告所有，而被告2 人並無任何法律上之權源，卻占有使用系爭土地，屬無權占有，原告依法得請求被告2 人拆除系爭房屋，並返還系爭土地。

㈡兩造並無「租地建屋」之契約關係存在，被告應就其抗辯有權占有之事實負舉證責任；縱兩造成立「一般租賃」關係，原告依法得隨時終止該未定期限之租賃關係，雙方租約終止，被告亦應將土地返還原告：

⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。本件被告2 人對原告就系爭土地有所有權之事實不爭執，惟抗辯有租賃關係存在，則依上開最高法院判決意旨，被告2 人對占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責。

⒉原告所有系爭土地為農地，地目為田地，使用地類別為農牧用地，依法應供耕作、農牧使用，而非可供建築房屋使用。本件被告2 人主張：系爭房屋係於47年間由伊祖母游宋妹與原地主張宜妹之父親張阿山，以跨越數筆土地之概略空地位置約40坪，約妥以租地建屋方式使用系爭土地，言明每年租谷為200 台斤…云云，原告爰予否認。原地主張宜妹之父親張阿山並「非」土地所有權人，何來權利同意將系爭土地出租予被告之祖母游宋妹建築房屋？又被告2 人主張原地主張宜妹之父親張阿山與被告2 人之祖母游宋妹「約妥」租地建屋、每年租谷二百台斤乙節，此亦應由被告2 人舉證證明該約妥之「租地建屋契約」存在，倘若被告2 人無法舉證者，應認為雙方並無「租地建屋契約」存在之事實，系爭房屋無權占用系爭土地，自屬無權占有。

⒊又被告2 人主張張阿山於50幾年間去世後，由張宜妹接續處理收租事宜，67年間，林永海一家人自竹東搬回房屋現址後，張宜妹自69年間即拒絕收取租金，原告亦予否認。事實上原地主張宜妹自始至終均未曾收受林永海租金，此有張宜妹於76年7 月2 日芎林郵局第2 號存證信函載明：「（略）…事鄙人所有石潭五三號土地無出租與台端無法受領今將上記三張匯票寄還請查收是幸」之旨足證。被告2 人主張原地主張宜妹自張阿山去世後接續收取租金，及張宜妹與林永海之間有租賃關係之事實，自應由被告2 人舉證以實其說。

⒋倘依被告2 人所述67年間，林永海一家人自竹東搬回系爭房屋現址，張宜妹於69年開始拒絕收取租金為真（註：此為假設語氣），恐係林永海一家人已搬離系爭房屋，無繼續占有使用之意思，斯時雙方租賃或占有使用關係即告終止。但林永海一家人嗣又搬回現址居住，然原地主張宜妹不願意將土地出租或出借，雙方為此發生爭執，因而發生毀損之糾紛。則被告2 人所主張之租賃或借貸關係，亦應於林永海一家人搬離系爭房屋之67年間即告終止。準此，被告2 人之父親林永海自70年間起片面的將租金提存於法院，並不因此使原地主張宜妹與林永海之間發生租賃關係，或者使已終止之租賃或借貸關係重新生效於張宜妹與林永海之間。

⒌原地主張宜妹之父親張阿山與被告2 人之祖母游宋妹之間，應無租地建屋契約存在之事實，已如前述。雖然張宜妹於77年間過世後，系爭土地由張月妹繼承，之後張月妹曾於85年至93年間收取被告2 人父親林永海之租金，但此僅能推知林永海之系爭房屋因占有張月妹土地，故林永海向張月妹繳交占有土地之償金而已，尚不能據此推論雙方成立或溯及成立「租地建屋」之契約關係，僅能認有一般的租賃契約關係。

⒍況林永海僅繳交至93年間之租金，迄今已逾十餘年均未再向地主繳租或支付償金。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。民法第450 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件原告因繼承張月妹系爭土地而繼受張月妹與林永海間之租賃契約關係，惟該租約未定有期限，依前揭民法規定，各當事人得隨時終止租約。原告於本訴訟中以104 年3 月5 日之準備書狀表示終止與被告2 人間之租賃關係，雙方租約既已終止，被告2 人已無繼續占有使用系爭土地之法律權源，原告自有權請求被告2 人返還系爭土地。另原告主張依民法450 條得隨時終止租約，並非依同法第440 條租地建屋遲付租金達二年而終止租約，自不受該遲付二年租金需事前催告承租人給付之要件拘束，附此說明。

㈢系爭房屋屋齡已逾58年，該木石磚造房屋老舊，已超過建物耐用年數甚久，且廚房部分已事後改建為鐵架樑椽及鋼浪板屋頂，足認系爭房屋均已不堪使用，兩造間土地租賃契約亦應歸於消滅：

⒈被告2 人自承系爭房屋早在47年間即由其祖母游宋妹建造使用，距今該房屋屋齡已逾58年達半世紀之久，建物實已老舊，且該木石磚造房屋沒有任何鋼筋或混凝土支撐，結構安全堪慮。復經社團法人新竹縣建築師公會作成鑑定報告書載明：「七、鑑定標的物房屋構造依現場查看Ａ棟為磚構造木樑椽紅磚瓦屋頂，供居住使用。Ｂ棟為泥磚雜木造，現已倒塌未能使用。Ｃ棟為鐵架造臨時廁所。九、鑑定結果：⑴…Ａ棟主構造為磚造結構、木樑椽紅磚瓦屋頂，…廚房部分為一層磚造牆壁，鐵架樑椽及鋼浪板屋頂。B 棟為泥磚雜木造房屋，現已倒塌。Ｃ棟臨時廁所目前尚未使用。⑵依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會所研訂之『建物經濟耐用年數表』所載，供住宅使用之磚構造經濟耐用年數為25年。又依臺灣省地價調查用『建築改良物耐用年數及折舊率表』及新竹縣政府稅捐稽徵局『新竹縣各類房屋折舊標準』所顯示磚石造耐用年數為46年。系爭房屋依新竹縣稅捐稽徵處竹東分處函示，該房屋於51年已設立稅籍距今逾54年，均已超過列表所示之耐用年數」等語。以被告2 人自承系爭房屋建造於47年間觀之，該房屋業已超過法定46年或25年之建築物耐用年數達十餘年、甚至三十餘年之久，顯已不堪居住使用。

⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成為無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利影響。但此並不指建築物所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅失或不堪使用時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同。易言之，依此事實所成立之土地租賃關係，以建築物存在為前提，茍該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅。所謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（臺灣高等法院99年度上字第828 號判決、最高法院95年度台上字第1407號判決、86年度台上字第3586號判決參照）。

⒊系爭房屋經建築師鑑定結果顯示，其中Ａ棟主構造為磚造結構、木樑椽紅磚瓦屋頂，廚房部分為一層磚造牆壁，鐵架樑椽及鋼浪板屋頂。可見廚房部分原應與主構造相同之木樑椽紅磚瓦屋頂業已滅失，因不堪使用而由被告2 人於不詳年份改用鐵架樑椽及鋼浪板屋頂支撐，顯已有改建之事實，足認Ａ棟房屋業已不堪使用。再觀諸鑑定書所附照片編號7 、10、11、12、13、15號之室內牆壁明顯有好幾處龜裂之情形，木樑椽亦呈現變色腐蝕之情況，即令該房屋未尚倒塌，但客觀上已達不堪使用之程度。另該房屋之B 棟為泥磚雜木造房屋，現已倒塌，明顯不能使用，Ｃ棟鐵架造臨時廁所則未使用。故被告所有房屋，依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，均已不堪使用，且房屋已超過耐用年數許久，甚為破舊，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而歸於消滅。為此，原告依法請求被告返還系爭土地。

㈣請求被告2 人應給付無權占有原告土地期間，相當於租金之不當得利：

⒈被告2 人無權占有原告系爭土地，自係獲有相當於租金之不當得利，爰請求被告2 人應依不當得利之規定賠償原告所受損害。次按地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣。前項地價，指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法第110 條、第148 條分別定有明文。

⒉原告所有系爭土地於102 年之申報地價為每平方公尺為1,600 元，自105 年起申報地價調整每平方公尺1,680 元，在此之前未有法定規定地價之資料，則依上開土地法之規定，應以最近三年之平均地價1,600 元為法定地價。本件被告2 人占有使用系爭房屋坐落之基地共有Ａ、Ｂ、Ｃ三部分，其複丈面積合計為95平方公尺，爰請求被告應給付十五年間相當於租金之不當得利共計182,400 元（計算式：申報地價1600元x95 ㎡x8 %x15 年＝182,400 元）。並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付12,160元（計算式：申報地價1600元x95 ㎡×8 ％＝12,160元），自105年1 月1 日起調漲為按年給付12,768元（計算式：申報地價1680元x95 ㎡×8 ％＝12,768元），相當於租金之不當得利予原告，如原告訴之聲明第2 項及第3 項所示。

㈤為此，依法提起本訴，並聲明：1.被告應將原告所有系爭土地上，如附件土地複丈成果圖所示之A 、B 、C 地上物拆除，並將土地返還予原告。2.被告應連帶給付原告18萬2400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止，按年給付12,160元，並自105 年1 月1 日起調漲為按年給付12,768元予原告。

二、被告則以：

㈠被告林國禎現所使用之房屋，係早於47年間，即由被告之祖母游宋妹與原地主張宜妹之父親張阿山，以跨越數筆土地之概略空地位置約40坪，約妥以租地建屋方式，使用系爭土地，並言明每年之租谷為200 台斤，於54年間起則減為100 台斤，再折算現金支付。本件租賃關係之起始，係因47年間，被告之祖母游宋妹積欠原告之曾祖父張阿山債務，而以原為被告家族購自第三人賴東立之系爭房屋基地所在之土地（含面對系爭房屋右側之建物，整編前之門牌編號新竹縣芎林鄉○○村0 鄰00號，整編後為新竹縣芎林鄉○○村○○街000巷0 號）及屋前之空地，移轉予張阿山，以抵償債務，而因以土地、建物抵償債務後，被告祖母已無安身之處，故徵得張阿山之同意後，始在現有系爭房屋之所在位置，以承租部分土地方式，興建磚造房屋、豬圈及廁所等地上物，並按年支付租金。系爭土地成立租賃關係之際，雖係登記訴外人張宜妹名下，然在當時父權為主之時空背景下，所有事務均由家中男性長輩負責處理，亦屬常情。是以訴外人張阿山以身為訴外人張宜妹父親之身分，出面與被告之祖母游宋妹洽談租地建屋事宜，難認有何不當。

㈡訴外人張阿山約於50幾年間去世，由訴外人張宜妹接續處理收租事宜。訴外人林永海於67年間，自竹東搬回房屋現址後，訴外人張宜妹自69年間即拒絕收取租金。經訴外人林永海向法院詢問後，始以提存方式支付租金。復於70年間，被告之父親林永海因與訴外人張宜妹因故發生嫌隙，訴外人張宜妹涉嫌夥同其女訴外人張月妹至系爭房屋，破壞房屋週遭之竹籬笆，觸犯毀損罪，而由訴外人林永海提出告訴，訴外人張宜妹母女因此為本院刑事庭以70年度易字第472 號刑事判決各判處罰金在案。是該刑事判決即已認定雙方係因土地出租問題而生糾紛，亦因該刑事訴訟之故，訴外人張宜妹即拒收被告之父親林永海所支付之租金，是以自70年間至77年間，被告之父親林永海已連續數年均將系爭土地之租金提存。迄至張宜妹於77年12月間去世後，由訴外人張月妹繼承取得系爭土地之權利後，訴外人張月妹雖拒絕收受租金，然被告父親仍循例將數年之租金一併辦理提存。又訴外人張月妹各於88年、90年、93年間，亦再簽收已屆期之租金，有收據3紙為憑，其簽立租金收據，足可確認被告父親租地之事實，是以原告主張被告及父親生前均屬無權占有，並非事實。

㈢系爭土地原為訴外人張宜妹所有，訴外人張宜妹去世後，則由訴外人張月妹繼承取得，原告再繼承系爭土地，其依法即應繼受相關土地租賃之權利義務。且原告於103 年1 月19日取得系爭土地所有權，是其取得時間甫屆滿1 年，對於數10年前之既存事實難期有任何了解，況被告父親如有無權占有之情事，何以不在20年前被告父親年紀尚非高齡之時，即訴請拆遷、返還土地，而竟一再放任至今，是此不合常情之處，甚為明顯。

㈣又被告祖母游宋妹自租地建屋以來，即持續居住於現址至78年間去世為止。被告父親林永海雖於51、52年間曾偕家人搬至竹東居住，但祖母游宋妹及繼祖父梁阿苟並未隨同前往竹東，乃由家人採不定時回家探訪方式，持續關心長輩之生活起居，至66年間繼祖父梁阿苟去世後，被告父親林永海因擔心祖母游宋妹乏人照料，遂於67年間，決定再舉家搬回現址居住，以陪伴照顧祖母游宋妹。是自被告之祖母以至被告等人，均從無拋棄占有、終止租約之意思，原告以此推論至少被告在67年間即已終止租約，即顯有誤會。

㈤被告與原地主張宜妹之間之租賃關係既從未終止，不論其女張月妹因繼承關係取得土地所有權，原告因繼承取得，均不影響被告依租賃關係繼續使用土地之權利。且原告之被繼承人張月妹就被告父親於70年間起所提存之租金，除已因時效而解交國庫者外，訴外人張月妹已於88年3 月31日領取81年度提存之租金，另訴外人張月妹於88年、90年、93年亦立有租金收據，從而，原告並不否認原地主張月妹於85年至93年確有收取被告父親林永海繳付之租金，則兩造之間確有租賃關係，自屬不爭。此外，原告係於103 年1 月9 日因繼承始取得系爭土地所有權，依法自應繼受訴外人張月妹與被告間之不定期租賃關係，亦無任何疑義。再依民法第440 條之規定，原告未經催告繳租，逕依土地法第103 條第4 款之規定，主張收回土地，自於法不合。

㈥又本件被告現所居住之建物，亦經現場履勘，觀察該建物之建築外觀，雖係屬磚造舊式平房，然結構尚稱完整良好，且被告林國禎至今仍持續居住其中，並無任何安全疑慮。倘被告之祖母游宋妹不具任何合法之使用權源，原地主豈可能容忍自被告之祖母乃至於被告父親毫無代價繼續使用系爭土地？是以原告主張被告父親或祖母與原地主之間，並不存有任何租賃關係並非事實等語置辯。並聲明：如主文第1 項所示。

三、本件不爭執事項：（本院卷第118頁）

㈠系爭土地為原告張清宏繼承張月妹取得所有權。

㈡本院70年度易字第472 號刑事判決形式及實質真正。

㈢本院70年度存字第473 號提存書、71年度存字第250 號提存書、72年度存字第223 號提存書、76年度存字第503 號提存書、77年度存字第405 號提存書、81年度存字第1048號提存書等形式及實質真正。

㈣張月妹受領林永海提出之款項（如本院卷第56-58 頁收據）。

㈤系爭房屋之門牌前曾為新竹縣芎林鄉○○村0 鄰00號。

四、得心證之理由：

㈠本件爭執事項：⒈原告主張被告2 人無權占有系爭土地有無理由？⒉原告主張終止租約有無理由？⒊原告以被告2 人使用之系爭房屋無法供人居住，故租地建屋法律關係歸於消滅有無理由？⒋被告2 人主張有權占用系爭土地有無理由？析述如下。

㈡原告主張被告2 人無權占有系爭土地為無理由：

⒈系爭房屋分為：Ａ磚造鐵皮屋、Ｂ土造平房、Ｃ廁所，占用系爭土地位置如附件土地複丈成果圖所示，面積分別為81平方公尺、12平方公尺、2 平方公尺等情，業經本院履勘現場，有履勘筆錄、現場照片及新竹縣竹東地政事務所104 年10月8 日函文暨附件土地複丈成果圖足憑（本院卷第92-93 、95-101、105-106 頁），堪信為真。原告以被告2 人主張租地建屋契約不存在；縱曾存在，亦已於林永海於67年間遷離而終止為由。惟查：

⒉原告以被告2 人主張租地建屋契約不存在，尚難可採：

①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；民法第98條定有明文。復按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限；民事訴訟法第277 條定有明文。

②被告2 人主張系爭土地原為訴外人賴東立所有，賴東立積欠被告袓母游宋妹債務，被告袓母游宋妹又積欠原告祖先張阿山債務，乃以系爭土地作為代償對張阿山債務，並設定抵押權予張阿山等情，有系爭土地人工謄本及新竹縣竹東地政事務所105 年5 月24日函文暨附件在卷可稽（本院卷第64-65、207-215 頁）。觀之上開人工謄本，張宜妹於47年12月8日登記為所有權人，張阿山於44年12月19日登記為抵押權人，可知張阿山係在張宜妹登記為所有權人之前即登記為抵押權人，核與被告2 人上開主張相合無矛盾。

③其次，被告2 人主張被告祖母游宋妹徵得張阿山同意，承租部分系爭土地以搭建房屋，張月妹繼承張宜妹取得系爭土地所有權，向本院提存租金等情，有本院70年度易字第472 號刑事判決、提存書及收據在卷可稽（本院卷第41、42-55 、56 -58頁）。觀之上開刑事判決事實：張宜妹、張月妹係母女，因坐落新竹縣芎林鄉○○○村○鄰○○○號房屋及建地出租與林永海而與林某常有糾紛等記載，佐以兩造就系爭房屋門牌前曾為新竹縣芎林鄉○○村0 鄰00號不爭執，可知兩造祖先確有因系爭土地租地建屋之事而有嫌隙。再觀提存書記載：建地租金。在民國四十七年租地建屋. . . 等語，明示雙方於47年成立「租地建屋」契約關係。復勾稽張月妹收取林永海之收據記載：右款係本人林永海所居住屋地租地金等語，觀其文義亦為租地建屋之租金至明。且該爭執自張宜妹延續至張月妹，基礎事實並無二致。至系爭土地所有權雖未以張阿山為名義人，然張宜妹為張阿山之女，是被告2 人推認張宜妹雖非直接與游宋妹締約之人，惟其為張阿山之女，且系爭土地原係以張阿山為抵押權人，是張阿山將系爭土地登記在張宜妹名下，張阿山乃實際決定者，張宜妹知悉張阿山與游宋妹間租地建屋契約，亦屬間接同意等語，無違常理而屬可信。另系爭土地嗣後由張月妹繼承，且張月妹既已收取租金，故由張月妹舉止，核符默認雙方間之租地建物契約關係。從而，原告否認上情，並主張為「一般租賃契約」，委難可信。是被告2 人主張兩造先祖就系爭土地有租地建屋契約應堪可採。

④原告以系爭土地為農地，非可供建築房屋使用等語，惟解釋契約，應以當事人意思表示為限，至有無違反法令規範或違反效果，係國家權力行使，兩者有別，不容混淆。

⑤原告另以林永海於67年間遷離而無繼續占有意思，租地建屋契約即告終止等語，惟原告未提出佐證，且上開行為核屬事實行為，非屬意思表示。此部分亦無可採。

⑥按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；民法第1148條第1 項定有明文。原告為張月妹之繼承人，被告2 人為林永海之繼承人，分別繼承被繼承人張月妹、林永海之義務、權利，是被告2 人主張兩造間就系爭土地有租地建屋契約存在，堪可採信。

⒊綜上，原告以被告2 人主張租地建屋契約不存在，委難可採。

㈢原告主張終止租約為無理由：

⒈按租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；民法第440 條第3 項定有明文。復按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。

⒉兩造間就系爭土地有租地建屋契約存在業如上述，另被告2人積欠租金雖已逾2 年，惟原告未定期催告繳納租金，揆之上開規定，原告未得行使終止權。從而，原告主張依據民法第450 條第2 項規定終止契約，即屬無據。

㈣原告以系爭房屋無法供人居住，故租地建屋法律關係歸於消滅，為無理由：

⒈系爭房屋經社團法人新竹縣建築師公會鑑定，有其105 年3月16日函文暨鑑定報告書在卷足憑（本院卷第136-178 頁）。參諸鑑定結果：（一）、系爭房屋大致分為Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟。Ａ棟主構造為磚造結構、木樑椽紅磚瓦屋頂，基層面積約45平方公尺，供客廳、廚房及臥室使用。室內有小型木作樓梯通達二樓夾層，二樓面積約30平方公尺，供臥室使用。廚房部分為一層磚造牆壁，鐵架樑椽及鋼浪板屋頂。Ｂ棟為泥磚雜木造房屋，現已倒塌。Ｃ棟為鐵架造臨時廁所。鑑定人經現場勘察，Ａ棟建物之磚牆，木樑椽及紅磚瓦屋頂結構保存尚稱良好，無明顯龜裂損害致不堪使用之狀況。若無重大地震災害發生目前供人居住使用尚無安全顧慮。Ｂ棟建物現已倒塌不能居住。Ｃ棟臨時廁所目前尚未使用（本院卷第141 頁）。足徵系爭房屋Ａ棟建物保存尚佳，無不堪使用之狀況，供居住使用尚無安全顧慮。

⒉其次，鑑定結果：（二）、依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會所研訂之「建物經濟耐用年數表」所載，供住宅使用之磚構造經濟耐用年數為25年。又依「臺灣省地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表」及新竹縣政府稅捐稽徵局「新竹縣各類房屋折舊標準」所顯示磚石造耐用年數為46年。系爭房屋依新竹縣稅捐稽徵處竹東分處函示，系爭房屋於51年設立稅籍距今逾54年，均已超過列表所示之耐用年數。又建築物上無所謂「使用年限」之規定。若建物保存維護良好又無天災人禍之破壞發生，都可經久使用而無問題。古今中外之歷史古蹟或民間住宅皆有數十年或百年之歷史，而現在都仍在使用中。故系爭房屋尚無所稱「是否已逾得使用之期限」問題（本院卷第141 頁）。亦徵系爭房屋實際能否使用與法令規範之耐用年數、折舊率等無涉。衡以「建物經濟耐用年數表」係著眼於『經濟性』，可知係為交易、估價而設；「臺灣省地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表」及「新竹縣各類房屋折舊標準」，乃係課稅所用。從而，上開鑑定意見與經驗法則無悖，至屬可信。

⒊原告主張系爭房屋不堪使用顯然背離上開鑑定意見，是其認系爭房屋客觀上已達不堪使用程度，有違上開鑑定結果，而無可採。另其主張改建部分，亦無相關證據可佐，委難採信。

⒋另原告援引最高法院86年度台上字第3586號判決、臺灣高等法院99年度上字第828 號判決意旨，主張系爭房屋無法供人居住，故租地建屋法律關係歸於消滅等語。惟觀之最高法院86年度台上字第3586號判決意旨：「按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。但此並不指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅失或不堪使用時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同。易言之，依此事實所成立之土地租賃關係，以建築物存在為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅」，可知該案之事實為民法第425 條之1 第1 項之情，核與本件事實有別（臺灣高等法院99年度上字第828 號判決之事實亦同，茲不贅述）。

⒌準此，原告以系爭房屋無法供人居住，租地建屋法律關係歸於消滅，尚難可信。

㈤綜上，兩造間就系爭土地存有租地建屋契約關係，原告本件主張均難可採，是被告2 人主張有權占用系爭土地為有理由。原告依民法第767 條第1 項規定提起本訴，即屬無據。原告進而主張不當得利損害，無所附麗，併予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第78條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹東簡易庭