臺灣高等法院99年度上字第828號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第828號

上訴人

洪梁秀英

被上訴人

張金明

被上訴人

洪美貴

被上訴人

黃瓊華

被上訴人

謝長成

被上訴人

林李鳳玉

共同訴訟代理人

林財生律師

複代理人

孫瑜宣

上列當事人間返還房地等事件，上訴人對於中華民國99 年4月13日臺灣士林地方法院98年度訴字第1269號第一審判決提起上訴，經本院於100年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明求為判決：

（一）原判決不利上訴人部分廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明求為判決：

（一）上訴駁回。

（二）訴訟費用由上訴人負擔。

二、被上訴人主張：

（一）伊等於77年間集資，委由被上訴人黃瓊華之夫唐添壽向訴外人王景林、王景德購買坐落臺北縣淡水鎮○○段206之6及206之17 地號土地（下稱系爭土地），並各依所出資金比例取得系爭土地所有權應有部分之登記。系爭土地上有門牌號碼分別為淡水鎮崁頂58號及58-2號未辦保存登記之建物，亦由出賣人一併點交而由伊等占有。嗣至97年3、4月間，伊等發現系爭未辦理保存登記門牌號碼為淡水鎮崁頂58號建物（下稱系爭房屋，即如附圖所示A、B、C、D、E 部分土地上之建物）暨其部分庭院所占用之系爭土地（如附圖所示F、G部分，與系爭房屋合稱系爭房地）遭上訴人及洪德華占用，伊等曾於97 年6月10日發函要求上訴人遷離系爭房地，上訴人竟置之不理，顯然已侵害伊等對系爭土地之所有權，並受有每月利用系爭房地相當於租金之利益。

（二）上訴人從未就使用系爭土地而支付租金，伊及前手亦未曾出租基地予上訴人，兩造間並無基地租賃關係存在。民法第425條之1乃於88年修正新增，而伊等係於77年間買受系爭土地，當時縱有建物存在，該建物就系爭土地之使用關係亦無該法條之適用。至於在民法第425條之1修正新增之前，實務上見解雖肯認「法定租賃」關係，但解釋上該法定租賃期間仍與不定期租賃不同，應以建物存在之時為限，上訴人辯稱法定租賃期限為永久，自無足取。

（三）又依據上訴人所提出系爭房屋之稅籍證明，雖登載訴外人洪開源為納稅義務人，但載明房屋結構為土磚混合造，面積74.9平方公尺，然上訴人自承系爭房屋因屋頂塌陷而出資整修，而依據系爭房屋之現況照片，其結構顯已非土磚混合造，且總面積達153 平方公尺，超出原有面積達一倍以上，顯然已非原來之房屋，系爭房屋既由上訴人出資重新整建，原有房屋已然滅失，應由上訴人取得新建房屋事實上處分權，則自上訴人重建系爭房屋之時起，即屬無權占有使用系爭土地如附圖所示A、C部分建築房屋，及以系爭房屋之庭院無權占有系爭土地如附圖所示F、G部分，核已侵害伊等就系爭土地之所有權，爰依民法第767條第1項前段規定，備位聲明請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示A、C部分之房屋拆除，並將該部分之土地併系爭房屋之庭院所使用系爭土地如附圖所示F、G部分返還予伊等，另依民法第179條規定，返還上訴人自97年6月10日起至98年2月10日止共計8個月相當於租金之不當得利或損害賠償25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆遷返還系爭土地時止，按月給付伊等1萬9,408元之判決（見原審卷第75頁背面、82頁背面、83頁背面、88頁背面、本院卷第81頁）。（按被上訴人在原審所提先位之訴，業經原審判決全部敗訴，並另就備位之訴判決被上訴人部分勝訴、部分敗訴，被上訴人就敗訴部分均未聲明不服，僅上訴人梁秀英就其敗訴部分提起上訴，則就被上訴人所提起之先位之訴顯然已敗訴確定，本院僅就被上訴人所提備位之訴部分加以審酌。至洪德華就第一審駁回被上訴人先位之訴之部分提起上訴，係就勝訴判決提起上訴，於法不合，由本院另以裁定駁回。）

三、上訴人則以：

（一）系爭土地及系爭房屋原係伊公公洪開源所有，由洪開源於45年間所建造，有房屋稅籍證明書足證。雖系爭土地於53年6月17 日由訴外人魏許隱買受取得，然系爭房屋並未一併出賣，洪開源死後系爭房屋應由其繼承人繼承。系爭土地之前所有權人魏許隱、王景林、王景德等人，於買受系爭土地時，顯然均未併同買受系爭房屋， 則依民法第425條之1規定、最高法院43年台上字第639號、48年台上字第1457號判例，伊就系爭房屋與被上訴人所有之系爭土地已成立基地租賃契約關係，伊應屬有權占有系爭房地。

（二）96年4月間因系爭房屋已經塌下去而由伊出資130萬元加以整修屋頂、門窗、廚房衛浴等，僅係原狀整修並未擴大面積，更非重建，依民法第811 條動產附合於不動產，伊並未因此而取得系爭房屋事實上處分權，系爭房屋雖屋頂塌陷且無門扇，然並未達不堪使用之程度，基地租約不因而終止，最高法院86年台上字第3586號判決認基地租賃至該建築物滅失或不堪使用時為止，與民法第425條之1規定不合，自不得加以適用。被上訴人既未曾主張終止基地租賃關係，伊本於基地租賃關係仍屬有權占有系爭土地云云，資為抗辯。

四、查系爭土地（舊地號為206-6 ，面積9126平方公尺，後分割出206-17、206-18、206-19等地號），原屬洪開源所有，於41 年間各移轉應有部分1/3與訴外人洪家富、洪家傳，而成為三人共有，49年12月24日洪開源死亡後，其應有部分於51年3月30 日由訴外人洪周錦霞繼承取得，嗣再由訴外人魏許隱於53年6月17日以買賣為原因而取得所有權。系爭房屋於45年間建造，自46年1月起課徵房屋稅，納稅義務人為洪開源，管理人為許水金，結構為土磚混合造，面積74.9平方公尺。被上訴人於77年間委由被上訴人黃瓊華之夫唐添壽向訴外人王景林、王景德購買系爭土地，並按出資比例取得系爭土地所有權之登記。97年3、4月間，被上訴人發現系爭房地遭上訴人占用，曾於97 年6月10日發函要求上訴人遷離。系爭房屋總面積為153 平方公尺，現為上訴人占用，其中系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分（面積123 平方公尺）、C部分（面積14平方公尺），系爭房屋之庭院占用系爭土地如附圖所示F部分（面積3平方公尺）、G部分（面積108平方公尺）等情，有土地登記謄本及土地登記謄本手抄本、不動產買賣契約書暨支票、台北縣政府稅捐稽徵處淡水分處（下稱台北縣稅捐處淡水分處）98年7月20日北稅淡二字第0980018446號函暨系爭房屋稅籍證明書、崇理法律事務所97年6月10日九七理非字第97061001號函、詹順發律師97年6月13日（97）字第0613號函足稽（見原審卷第13-24頁、第103-104 頁、第52-53頁、第7-12頁、第13-18頁、第27頁、第91頁、第101頁、第88 頁），且為兩造所不爭執，並經原審法院會同台北縣淡水地政事務所（下稱淡水地政事務所）至現場勘驗，製作勘驗筆錄及複丈成果圖在卷（見原審卷第55-58 頁、第60-61 頁），自堪信為真實。另查台北縣淡水鎮戶政事務所（下稱淡水戶政事務所）並未曾編釘「崁頂里58號」門牌，已據該事務所以99年11月24日北縣淡戶字第0990005009號函覆本院（見本院卷第52頁），而「台北縣淡水鎮崁頂里58號」與「台北縣淡水鎮崁頂58號」房屋經台北縣稅捐處淡水分處實地勘查後認係同一建物而將其原編定更正為台北縣淡水鎮崁頂58號，亦有稅捐處淡水分處99年12月23日北稅淡二字第0990037219號函在卷足稽（見本院卷63頁），故系爭房屋之門牌應為台北縣淡水鎮崁頂58號，亦堪認定。

五、被上訴人主張系爭房屋並非洪開源所建造，洪開源並無事實上處分權，伊與洪開源間無基地租賃關係存在，且系爭房屋之屋頂已塌陷且無門窗，喪失遮蔽風雨之功能而不堪使用，96 年4月由上訴人資130萬元重新修整，面積達153平方公尺，較原有面積擴大一倍以上，且構造亦非土磚造，顯重新建造，原有系爭房屋已告滅失，故伊與上訴人間亦無基地租賃關係，上訴人應屬無權占有系爭土地等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）上訴人雖辯稱系爭房屋係由洪開源於45年間所興建而取得所有權，固提出台北縣稅捐處淡水分處所製發系爭房屋之稅籍證明書為證（見原審卷第53頁），惟房屋稅籍證明僅係行政機關管理稅捐之依據，尚不足作為系爭房屋所有權之證明，更何況依據台北縣稅捐處淡水分處所提供之房屋稅籍證書，於納稅義務人欄係登記為「洪開源，管理人：魏金水」（見原審卷第53頁），顯然系爭房屋係由魏金水占有管理，此部分並已據上訴人自認系爭房屋由魏金水居住（見原審卷第75頁背面）。查未辦保存登記之建物係由原始起造人取得所有權，系爭建物之轉讓，雖因未辦保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建物所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將系爭建物之事實上處分權讓與受讓人（參見最高法院74年台上字第1317號判決要旨）。再參諸被上訴人所提出台北縣淡水鎮崁頂58號（電號00000000000）於78 年1至2月之電費收據，其用電戶名為「魏昌祺」（見原審卷第25頁、據被上訴人主張魏昌祺與魏許隱係母子關係）；另依據台灣電力股份有限公司台北北區營業處（下稱台電台北北區營業處）99年10月21日D北北字第09910003041號書函回覆本院稱「...經查旨揭電號係於96年4月30日依用戶提供之房屋稅籍證明書（房屋坐落台北縣淡水鎮崁頂里58號），以戶名洪開源君申請用電，並於同年5月24日檢驗送電訖，...，用戶另在96 年6月20日提出過戶申請，變更用電戶名為洪德仁君迄今。...」（見本院卷第41頁）；99 年12月1日D北北字第09911004291號書函稱「...依本公司規定，倘電號因用戶辦理廢止用電或暫停用電而註銷，如另有他人設戶時，仍可使用原電號，旨揭電號雖曾於78年使用，惟洪開源君於96年4月30日持房屋稅籍證明書申請淡水鎮崁頂里58號1樓用電時，該電號係註銷狀態，本處依前揭規定使用該電號裝設新電表予以檢驗送電，...」 （見本院卷第58頁），已足證系爭房屋在78年間占有使用人並非上訴人或洪開源之繼承人，而係魏許隱（即系爭土地之前地主）之子魏昌祺，嗣後並經註銷，直至96 年4月30日始再以洪開源名義申請用電。然系爭土地已於53 年6月17日以買賣為原因移轉登記予魏許隱所有，為兩造所不爭，嗣後系爭房屋並由魏許隱之子魏昌祺申請用電，據此堪認系爭房屋業已交付由地主魏許隱占有使用。查洪開源已於49年12月24日死亡，姓魏的人的電費單我們不清楚，只知他們是佃農，我們是收到稅單才知房屋還是我們的，才去整修，在這之前根本不知道；系爭房屋之申請用電係上訴人以房屋稅籍證明申請用電，此部分亦據上訴人自認在卷（見原審卷第88頁背面、本院卷第34頁），顯然上訴人在整修系爭房屋前，並不知系爭房屋仍屬洪開源所有，故上訴人所辯洪開源為系爭房屋之所有權人，尚屬無據而難取信。

（二）次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成為無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。但此並不指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅失或不堪使時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同。易言之，依此事實所成立之土地租賃關係，以建築物存在為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅（參見最高法院86年度台上字第3586號判決）；又土地及土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，89年5月5日施行之民法第425條之1僅係將上開法理明文規定，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第425條之1之內容辦理（參見最高法院92年度台上字第487號判決）。

（三）又土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（參見最高法院95年台上字第1407號判決、86年度台上字第3586號判決）。依據行政院所頒之「固定資產耐用年數表」第一類第一項「房屋建築」，商店用、住宅用之房屋，磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，鋼筋混凝土造為50年，有固定資產耐用年數表在卷足稽（見本院卷第98頁）。系爭房屋於46年開徵房屋稅時之構造為土磚造，依上開說明其耐用年限為25年，則自46年開徵房屋稅起，至96年4 月上訴人整修時止，已有50年之久，顯然已逾其耐用年限。再觀之上訴人自承系爭房屋在整修前房屋已經塌下去（見原審卷第76頁），且已無門窗，亦有上訴人所提出整修之照片足稽（見原審卷第98頁），再依前述，系爭房屋在96 年4月以前係無水無電狀態，顯然已達不堪使用之程度足堪認定。則依上所述，即使系爭房屋與系爭土地原屬洪開源所有而後僅將系爭土地移轉與魏許隱，嗣再輾轉由被上訴人取得所有權，土地所有人與系爭房屋之所有人（即洪開源之繼承人）間依據上開說明推定有租賃關係，其租賃期限亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而系爭房屋於96 年4月由上訴人修繕時既已不堪使用，則該基地租賃關係應告消滅而不存在，更何況洪開源僅係上訴人之公公，上訴人並非洪開源之繼承人，故其辯稱與被上訴人間有基地租賃關係存在，自不足取。

（四）再按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63 年度第6次民庭庭推總會議決議參照）。準此反面以觀，原本為不動產之定著物，嗣因年久失修，屋頂頹圮，門扇不再，已無法達其遮風蔽雨之經濟效用者，應即喪失其不動產之客體性。倘出資藉其斷垣殘壁加以建成新屋，因原不動產業已滅失，應認與原始出資建築房屋相同，該新建房屋之所有權，即應由該出資整建之人取得。上訴人雖辯稱伊係將系爭房屋原狀整修云云，但查系爭房屋原有面積為74.9平方公尺，經上訴人整修後面積為153 平方公尺，已超過原有房屋之一倍，顯難係就原狀整修，再參諸上訴人在本院言詞辯論庭所繪製之整修房屋位置圖（見本院卷第85、86頁），亦與系爭房屋面積擴增一倍之客觀事實不符。又查系爭房屋之構造原係土磚造，但依上訴人所提出之整修後相片（見原審卷第98-99 頁），系爭房屋之牆垣已非磚造，而係石造，顯然上訴人所辯僅係將舊有房屋修補屋頂及衛浴廚房與事實不符。系爭房屋之屋頂既已塌陷而不存在，上訴人復將其面積擴大一倍以上，並將房屋原有土磚牆垣改用石造，即使其門窗位置與原有房屋相同，亦需將系爭房屋之原有牆垣拆除方得以整建，故原有房屋業已滅失應堪認定，上訴人辯稱僅係出資購買動產附合在原有房屋之上，依民法811 條規定，非所有權人，即不足取。系爭房屋既由上訴人出資重新修造，依法應認上訴人為所有權人。

（五）另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。系爭土地既屬被上訴人所有，而上訴人在系爭土地上興建系爭房屋復無上訴人所辯之基地租賃關係存在，自屬無權占有，其無權占有對於被上訴人所有權造成妨害，堪予認定，依照前開法律規定，被上訴人自得請求上訴人拆除系爭房屋以除去妨害，並將系爭房屋及庭院所占用之基地返還被上訴人。

（六）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又按無權占有他人土地，侵害他人之所有權，當構成不當得利及侵權行為，占用人可能獲致相當於租金之利益，而所有權人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例參照）。上訴人以系爭房屋（含庭院）無權占有系爭土地如附圖所示A （面積123平方公尺）、C（面積14平方公尺）、F（面積3平方公尺）、G（面積108平方公尺）部分，共計248 平方公尺，因而獲得占有使用之利益，並致被上訴人無法管領使用而受有損害，因該利益之性質為不能返還，是被上訴人依上開規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利價額即屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言（參見土地法施行法第25條）。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。查系爭土地之地目為林，上訴人在其上建築系爭房屋及庭院，占用248 平方公尺，在其內堆放農具等物，尚非屬營業用途。而系爭土地與育英國小距離約步行10分鐘，途中多為樹林，房屋少，與淡水網球訓練中心為鄰，足認交通並非便利，生活機能難認完善。則上訴人使用系爭土地之對價應以法定地價總價額年息5%為相當。而系爭土地當期（96 年1月6日）申報地價為每平方公尺2,560元。依此計算，被上訴人每月應得請求上訴人以土地申報地價總價5%計算相當於租金之不當得利為2,645 元（計算方式：2,560元×248㎡×5%÷12＝2,645 元，元以下四捨五入）。是被上訴人請求上訴人給付自97年6月起至98年2月止8個月之不當得利2萬1,160元（2,645元×8月＝21,160元），及自起訴狀繕本送達之翌日（即98 年6月8日）起至拆屋還地止按月給付相當於租金之不當得利2,645 元，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，則不應准許。

六、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖所示A、C、F、G部分建築系爭房屋，對被上訴人所有權造成妨害，依據民法第767條第1項前段、中段請求拆屋還地，並依民法第179條規定，請求上訴人給付97年6月至至98年2月止8個月之不當得利2萬1,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98 年6月8日起至拆屋還地日止，按月給付不當得利2,645元，核屬有據，應予准許，原審就前開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，於法無違，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。