嘉義簡易庭(含朴子)98年度嘉小字第738號

被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟元，及自民國九十八年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得予假執行。爭 執 事 項

一、被告之建物為獨棟之透天厝，且在公寓大廈管理條例公布施行前完工，是否適用公寓大廈管理條例?

二、頂峰金庄社區之管理委員會 (即原告)及其主任委員是否經合法選出?

三、系爭社區舉行區分所有權人會議如未通知被告或其他部分住戶參加，該會議是否合法有效?

四、被告主張時效抗辯有無理由?

五、被告得否以原告未妥善管理社區，而拒付管理費?

六、原告得請求被告給付之管理費為多少?理 由 要 領

一、原告主張被告自民國87年1月起至91年12月止及自93年12月起至98年6月止，共積欠115個月之管理費，每月管理費為新臺幣 (下同)8 百元，合計9萬2千元（8百元×115＝9萬2千元)之事實，業據其提出報備函文、建物登記謄本、97年9月26日區分所有權人會議會議紀錄、住戶規約、存證信函等件為證，而被告對自87年1月起至91年12月止及自93年12月起至98年6月止之管理費並未繳納乙節並不爭執，惟辯稱：伊建物為獨棟之透天厝，且在公寓大廈管理條例公布施行前完工，不適用公寓大廈管理條例；原告及其主任委員未經合法選出，無權利能力及代理權；系爭社區舉行區分所有權人會議未通知被告或社區大門外之14戶住戶參加，會議不合法；原告並未妥善管理社區，使系爭社區之房價大幅滑落；另原告之管理費費請求權已罹於5年時效而消滅；被告自91 年底即搬出系爭房屋，應以空屋計算管理費，況原告從未提出究係何次會議決議管理費為每月8百元等語。

二、經查：

(一)、被告之建物為獨棟之透天厝，且在公寓大廈管理條例公布施行前完工，是否適用公寓大廈管理條例?

1、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。

2、查被告所有之建物雖為獨棟之透天厝，惟建商興建該區建物申請建築執照時所附圖說即係包含整個社區及內部共用之私設道路，此有嘉義中埔鄉公所92年10月6日中鄉建字第0920012486號函附資料在卷可查，而坐落中埔鄉○○段1396地號土地為該社區○○○道路，被告亦為共有人之一，此有土地登記謄本附卷可憑，堪認被告建物所處之集居社區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，而有公寓大廈管理條例之準用。則頂峰金庄社區如依法成立管理委員會，制定規約，決議收取管理費，被告自應受其拘束。

3、次按，公寓大廈管理條例制定之主要目的，係在規範同一公寓大廈或集居社區內，區分所有人相互間及其與第三人間私法上之權利義務關係，並設專責管理機關，執行區分所有人全體之共同事務。而公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行，固無溯及既往之效力，惟依照私法自治之精神，區分所有權人非不得在上開條例施行前決議成立管理委員會統一收取並運用管理費，亦非謂區分所有權人不得在上開條例施行後依照上開條例之規定，成立管理委員會，是被告辯稱伊建物在上開條例施行前即已興建完成，故不受該條例拘束等語，尚屬誤會，而不可採。

(二)、原告管委會及其主任委員是否經合法選出?原告主張其管委會及主任委員均經合法選出，並提出97年9月26日區分所有權人會議會議紀錄、97年第8屆管理委員會籌備會議紀錄及報備函文等件為證，被告雖辯稱區分所有權人會議會議紀錄未經參與會議人之簽名，且會議紀錄內容未提及所有權人願否參加選出委員，經所有權人之認可等語，惟依原告提出之97年9月26日區分所有權人會議會議紀錄，其上已記載應出席戶數114戶，簽到戶數68戶，出席人員如簽到簿，該次會議選舉第8屆管理委員，並詳列當選委員名單。又據證人甲○○具結證稱97年度之區分所有權人會議確有召開，且會議經過如會議紀錄所載等語，而嘉義中埔鄉公所並同意備查原告變更主任委員為丙○○，有上開函文在卷可按，應認原告管委會及主任委員係經合法選出，有權利能力及當事人能力。

(三)、系爭社區舉行區分所有權人會議如未通知被告或其他部分住戶參加，該會議是否合法有效?

1、被告雖抗辯原告自88年後召開之區分所有權人會議未通知伊或社區大門外之14戶住戶開會，未達法定人數，且原告報備成立管理委員會時，未提出住戶出席紀錄，而認該會議決議，或依該會議所訂定之規約不合法定程序云云。惟查：原告於88年向鄉公所報備依據公寓大廈管理條例成立管理委員會時，雖未提出住戶出席紀錄，惟原告管理委員會是否合法成立，與報備時是否提出住戶出席紀錄無關。況原告已於前案即本院92年度嘉小字第114號民事事件中提出88年度區分所有權人會議之簽到簿，此經本院調取前開民事卷宗查明無訛。被告雖復質疑該簽到簿有部分住戶之簽名與其他簽到文件之簽名不符，然縱該部分住戶之簽名係遭他人偽簽，實際上該住戶並未到場，亦屬出席人數是否不足之問題。按公寓大廈管理條例並未就區分所有權人會議之決議違反出席人數或區分所有權比例時，亦即違反該條例第31條規定之法律效果加以規定，同條例第33條亦僅就特定事項，規定須得特定人之同意，否則決議不生效力，惟該特定事項並不包含規約之訂定與管理費收費標準，是關於此一事項，在現行法上既缺乏規定，自應比附援引性質相似之法規加以類推適用，以資解決。查公寓大廈之區分所有權人會議，雖係以該大廈之區分所有權人為構成員，惟究其實際，實為對參與該項會議者之資格上之限制，其本質上與股份有公司之股東會參與者，須具有股份為股東，社團法人之總會參與者，須有社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會議與社團總會之性質相近，自得類推適用，則為維公寓大廈之正常營運及其安定性，本件有類推適用民法第56條規定之必要。

2、依上說明，88年召開之區分所有權人會議及嗣後之區分所有權人會議縱有未通知被告或其他於社區大門外14戶住戶之情形，或出席人數未達開會門檻等不合法定程序之情，被告既未於召開後3個月內請求法院撤銷該決議，基於管理安定性之考量，被告仍應受歷次會議決議暨所訂規約之拘受。

(四)、被告主張時效抗辯有無理由?

1、按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；時效因起訴而中斷者，若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷，民法第126條、第131條分別定有明文。

2、查原告所管理社區之管理費係每月收取，屬每月給付之定期給付債權。本件原告前於91年12月16日起訴請求被告給付自87年1月起迄91年10月之管理費 (本院92年度嘉小字第114號)，惟嗣於93年4月1日具狀撤回，此經本院調取上開民事卷宗查明無訛，依民法第131條之規定，時效視為不中斷，則原告於98年7月15日再提起本訴，請求被告給付87年1月起至91年12月止及自93年12月起至98年6月止之管理費，關於自87年1月起至91年12月止之管理費請求權已罹於5年之時效而消滅，茲因被告提出時效抗辯，原告請求判決被告給付自87年1月起至91年12月止之管理費，即無理由，應予駁回。至93年12月起至98年6月止之管理費請求權，則尚未罹於時效。

(五)、被告得否以原告未妥善管理社區，而拒付管理費?

1、按民法第264條第1項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件，是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生。區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，其性質上應為公共基金，此區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間則就公寓大廈事 務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，故由管理委員會就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤之費用依委任人之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓大廈管理條例第36條第7款），區分所有權人所應分擔之公共基金與管理費用，並非上開委任事務之對價，二者間並無對待給付之對價關係。

2、被告雖抗辯原告未盡管理之責，惟此部分之抗辯乃屬原告管理系爭大廈之方式是否失當之問題，被告如認管理委員會之管理方式有不妥或違法之處，乃屬住戶管理之內部問題，應屬住戶自治之範疇。區分所有權人若認管理委員會或管理委員不稱職，自可以改選方式予以撤換，而非以拒繳管理費方式抗衡，是被告不得以原告未管理社區而拒付管理費。

(六)、原告得請求被告給付之管理費為多少?

1、被告雖辯稱伊自91年底即搬出系爭房屋，應以空屋計算管理費等語，惟原告主張須房屋斷水斷電，始得認係空屋等語。查被告自承伊所有之系爭房屋曾於92、93年間出租他人，及系爭房屋迄仍未斷水斷電等語，則系爭房屋既未斷水斷電，隨時處於得使用之狀態，被告並曾於91年底遷出後出租他人使用，足認系爭房屋雖無人居住，尚非屬得減收管理費之空屋。

2、本件原告主張住戶 (非空戶)每月應給付8百元之管理費等語，被告則抗辯原告未提出究係何次會議決議每月應繳8百元等語。按小額程序因調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者，法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平之裁判，民事訴訟法第436條之14條第2款定有明文。查原告雖無法提出會議紀錄，證明曾決議管理費為每戶8百元，惟本件為小額程序，如為調查究係何次會議決議管理費金額，所需時間與當事人之請求顯不相當，本院審酌原告所提出訴外人即住戶杜坤政於92年7月及93年10月及11月之收據2紙，均記載每月管理費為8百元；另證人即同社區住戶蘇寶同亦結證稱管理費好像是在90年間，由1千元變為8百元等語，應認原告之區分所有權人會議確曾決議每月管理費為8百元。

3、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查原告曾於98年6月8日以嘉義文化路郵局817號存證信函催告被告應於收文15日內給付欠繳之管理費，有存證信函1紙在卷可參，被告自承已收受系爭存證信函，迄未繳納管理費。從而，原告依據住戶規約及公寓大廈管理條例上開規定，請求被告給付自93年12月起至98年6月止，共55個月欠繳之管理費，共計4萬4千元 (800元×55=44,000元)及自支付命令送達翌日即98年7月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

三、本件係適用小額民事程序而為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20之規定依職權宣告假執行，並確定其訴訟費用額為1,000元，由被告負擔。

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