臺灣花蓮地方法院103年度小上字第2號

臺灣花蓮地方法院民事裁定　　　　　　　103年度小上字第2號

上訴人

蘇玉珍

被上訴人

蔡陳英妹

上當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國103年2月

14日本院花蓮簡易庭102年度花小字第244號第一審小額民事判決

提起上訴，本院裁定如下：

主文

理由

一、按對於小額程序之第一審裁判，得上訴於管轄之地方法院；對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之；上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：原判決所違背之法令及其具體內容，依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實；又民事訴訟法第468條及第469條第1款至第5款之規定，於小額事件之上訴程序準用之，民事訴訟法第436條之24、第436條之25及第436條之32第2項分別定有明文。次按當事人依民事訴訟法第468條規定以第二審判決有不適用法規或適用法規不當者為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院之解釋或本院之判例，則應揭示該判解之字號或其內容，如依民事訴訟法第469條所列各款事由提起第三審上訴者，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條款之事實，上訴狀或理由書如未依此項方法表明，或其所表明者，顯與上開法條規定之情形不相合時，即難認為已對第二審判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法，最高法院71年臺上字第314號判例著有明文。而依民事訴訟法第436條之32第2項規定，第469條第6款之判決不備理由或理由矛盾之當然違背法令於小額事件之上訴程序並不準用，是於小額事件中所謂違背法令，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。而上訴不合法者，第二審法院應依同法第436條之32第2項準用第444條第1項規定，以裁定駁回之。

二、上訴人上訴意旨略以：

㈠上訴理由為據民事訴訟法第469條第6款：「判決不備理由或理由矛盾者」。

1.原判決書有錯誤：判決書第2頁二、(一)第7行，將上訴人即被告陳述內容記載為：「國防部拖到102年5月15日才交屋給被告」等語，然此與上訴人於原審答辯內容完全不一樣。因軍宅5年內不能過戶，故被上訴人只是賣給上訴人5年後的過戶權和5年內的使用權，國防部不知道被上訴人已將系爭房地的權利賣給上訴人。國防部於102年5月15日交屋，是交給被上訴人，不是上訴人。

2.判決書「本院之判斷」(三)記載：「被告抗辯於102年5月15日（國防部）準備交屋予被告時，因有多處瑕疵，而被告亦不爭執在交屋當時確實有瑕疵存在。」等語，但國防部是在102年5月14、15日交屋給「貿二、貿八」六百多位所有權人，包括被上訴人，交屋時上訴人並不在場，故無法爭執所買系爭房地有瑕疵，且上訴人購買系爭房地時是在101年1月18日，根本不知道有這些瑕疵，仲介和被上訴人都沒說，舊版買賣契約書也沒提。沒有仲介和代書章，可看出仲介和代書有問題。

3.因仲介告知上訴人，國防部將於101年過年後交屋，所以當時才願意用總價含仲介費新臺幣（下同）900萬元購買系爭房地。但上訴人付了總價款百分之30給被上訴人之後，原本應該在102年2月中旬之前就要取得系爭房屋使用，結果國防部延遲，直到102年5月15日被上訴人拿到地契，才開始交屋給上訴人。被上訴人應交付新成屋給上訴人，但交付的卻是屋齡超過1年多的舊屋。

4.仲介於102年5月21日和上訴人約定在102年5月27日辦理換約和貸款，但上訴人認為系爭房地有瑕疵沒處理，且被上訴人延遲交屋應該要賠償，原本不願換約和辦貸款，只因仲介承諾會告知被上訴人儘快在5月底前完成瑕疵處理，並要上訴人須依舊版合約書「其它約定事項」9.拿到地契15日內備齊房地租賃契約，基於仲介承諾及舊契約約定，上訴人才會願意在102年5月27日辦理系爭房地租賃契約。那天本是先約在仲介公司簽署有換成正確權狀的買賣契約，再辦理公證租賃契約；後仲介改稱：因代書表示上訴人不是轉手戶（上訴人是第一手），所以要求改約早上11點先在公證人處辦理租賃契約，才換成有正確權狀的買賣契約書。當天早上11點先簽公證租賃契約，再辦理信託，到最後才換成有正確權狀的買賣契約書，因快中午，代書沒有事先給上訴人看新的買賣契約書，基於信任，致上訴人簽下有問題的契約。

㈡關於判決書「本院之判斷」(一)要能成立需做到：第一、買賣合約要沒問題的在102年7月12日前，第二、公證租賃契約有被執行；第三、買賣合約第9條被上訴人沒有延遲給付。但這三項因被上訴人不出面、不配合、不溝通，造成都沒有做到。代書告知買賣合約要改成沒問題，不能由上訴人單方面更改，需要被上訴人出面；上訴人和仲介都有傳達給被上訴人的代理人蔡耀全，但被上訴人都不出面，因此買賣契約都不能修成正確的，以確保買方權益。此軍宅不能過戶它是用抵押貸款，法官判決依據是以一般可過戶後貸款的房子為例，應不完全適用。被上訴人一直不出面處理系爭房屋維修，也不願出面將契約付款方式更改為正確的（上訴人是102年2月9日前就付270萬元，不是102年5月27日）。上訴人去諮詢律師和其他代書，其他代書說上訴人的買賣合約書上沒有蓋仲介章和代書章，很沒保障，還沒信託銀行前就要付所有交屋款。此一有問題的合約上只看出上訴人是102年5月27號才購買此房，但是上訴人於101年1月18日就購買此房付錢，如果被上訴人在這之間又二賣或有債務問題，對上訴人完全沒保障，加上合約上沒有蓋仲介章和代書章，5年後過戶有問題時仲介也不會負責；仲介章是102年7月25日才補蓋上去，之前一直要求仲介都沒蓋。上訴人付款後，房子都還是被上訴人的名字，直到102年8月7日才變成信託銀行的名字（應該要和付交屋款同日即102年7月25日），在這當中上訴人有很大風險，因被上訴人拿走所有錢以後，沒出面更正合約，也不親自將鑰匙交給上訴人，想將責任全推給仲介，這應該難辭其責，買賣合約也直到102年8月13日蔡耀全願意出面才完全更正成沒問題的契約。

㈢以租賃契約房子在102年5月27日後就要給上訴人使用包括出租，但是上訴人當天沒拿到任何鑰匙供出租外，和仲介要求房子要先放置上訴人在竹北搬家公司倉庫內的行李並裝潢廚房（軍宅廚房是空的），經仲介詢問被上訴人之子蔡耀全，他只同意放行李，但裝潢不行，房子使用權根本還是被上訴人的，而非上訴人與仲介。蔡耀全說他在102年5月15日就給仲介鑰匙，但仲介說只拿到一支大門鑰匙，交給中華工程使用，整個房子所有鑰匙盒都控管在被上訴人處（鑰匙盒內有房門、信箱的鑰匙3組、磁卡5張），仲介公司說直到102年7月26日才拿到鑰匙盒。上訴人及仲介驗屋都要和工程部借鑰匙，還要在下午5點前歸還，非常不便，上班還要請假才能驗屋。上訴人在102年7月3日催告在7月10日前使用房子，否則被上訴人就違反租賃契約，也要求被上訴人出面簽訂買賣和租賃契約；因被上訴人不出面，上訴人可依法解除契約，但被上訴人還是不出面，也不交付房子鑰匙盒，只好請消保官幫忙。消保官告知上訴人寄存證信函請被上訴人出面前，因合約有問題，是可被暫停的。而上訴人在102年7月26日才拿到鑰匙盒，當天做公證租賃和買賣合約生效日，這樣來說，上訴人在102年9月9日前給付被上訴人交屋款就可以；更何況正式版買賣契約被更正是在102年8月13日（因當日辦理公證租賃契約）。依照消保官說法，代書根本不應該把買賣契約簽約日期改成102年5月27日，應用原買賣契約簽約日期101年1月18日將地契附在後面就可，才不會造成對買方即上訴人權益損害。可知仲介、代書的問題外加被上訴人不出面處理，才造成付款無法照契約日期走。既然責任不在上訴人，為何還判決被上訴人勝訴，要上訴人賠償。上訴人直到102年8月才能開始裝潢房子，9月才能出租，本來8月教會姐妹要租，但因被上訴人延遲交屋，且9月合適出租之人少，加上上訴人媽媽病危，而無法出租房子直到10月，後來11月房屋又漏水，直到103年2月底才弄好，損失好幾個月租金。租金含家具、家電，一個月可出租22,000元到25,000元，上訴人都還沒和被上訴人求償，被上訴人卻無理先求償。

㈣關於判決書「本院之判斷」(三)：房子的瑕疵均非影響居住安全，但因中華工程要維修，含地磚要打掉和補土油漆，中華工程拒絕上訴人將行李搬入，避免施工不易，也會怕行李不見或弄髒，這問題馬上跟蔡耀全說，但這兩個瑕疵是直到102年7月24日才完成。上訴人沒收到被上訴人第一封催告函，第二封催告函於102年7月22日寄出，給期限3天，一般催告要一星期，而直到102年7月26日才收到。上訴人會到102年7月25日才付交屋款，是仲介約的，因為告知房子修繕好，被上訴人也出來改契約和點交。

㈤上訴人不是像被上訴人描述因買賣價金過高而上訴，是因上訴人從102年5月27日簽了租賃契約及換有問題的買賣合約後，蔡耀全拒絕上訴人使用房子裝潢，只放一支大門鑰匙給中華工程使用。後因合約的事請被上訴人出面更正，但都不出面。過了102年7月12日點交日期和上訴人付交屋款102年7月25日，上訴人不知道何時可拿到鑰匙，只好先回花蓮照顧媽媽，託鄰居代理拿鑰匙，上訴人拿到所有鑰匙可自由使用系爭房地是102年7月26日。被上訴人違反102年5月27日所簽立公證租賃契約第5條第2項「出租人同意承租人得將房屋全部或一部轉租、出借或頂讓。」，和附地契的新買賣合約第8條「房地點交：(1)本買標的物之移轉佔有，甲乙雙方約定於甲方將交屋款給付乙方時，以現場點交方式或交屋款結清時交付房屋鑰匙方式為之，如乙方逾期不將房地點交時則以違約論處。」上訴人於102年6月6日貸款時發現合約有問題，請仲介和代書找被上訴人出面，但被上訴人代理人拒絕。上訴人請被上訴人處理瑕疵和合約問題，被上訴人根本不理，要上訴人找仲介。代書說有聽到被上訴人代理人說若不在102年7月12日給交屋款，就要把上訴人給的前三期款270萬元拿走，還寄存證信函要上訴人不能找被上訴人代理人，不然就告上訴人騷擾。102年7月10日，未經上訴人同意，被上訴人代理人還打去銀行說合約有問題不做抵押貸款了。種種無理的行為似乎想讓上訴人自動解約或違約，要得到利益，上訴人有說不出的擔憂和苦，買到這樣不能過戶的房子。

㈥根據被上訴人抗辯，尾款10萬元可用來瑕疵擔保使用，但這也要被上訴人願意出面談才能抵扣使用，而尾款的實際功用是要保障5年後房子能過戶的保障，不是用來做瑕疵擔保。關於改正買賣合約及瑕疵賠償，代書說要雙方出面談，不是仲介說和上訴人一方出面說就可以更正。雖然找消保官調解，但被上訴人代理人打去給消保官說他不會出面，消保官也說他無法約制被上訴人，只能約制仲介。還沒等到消保官協調，仲介在102年7月25日蓋章後上訴人就付款，付款後沒有拿到所有交屋的鑰匙，只有一支從中華工程拿回的大門鑰匙，無法點交房子給上訴人，被上訴人代理人說要晚上刷簿子後隔天才給鑰匙，且於102年8月13日才肯出面結算水電費，在付款方式更正地方簽名，那天也沒跟上訴人提違約賠款的事，因為根本就是被上訴人不肯將房屋鑰匙給出來讓上訴人使用，早先違約。上訴人沒有和被上訴人要租金賠償和違約金，是本著基督徒良善的心，但被上訴人代理人卻很貪心，沒事先告知上訴人，也不去法院協調，背著上訴人，用部分證據企圖扭曲事實和支付命令強迫上訴人接受莫須有的違約賠償。雖是小錢，但上訴人一身清白，怎可容許誣告，公理應該被彰顯。

三、經查，上訴人於前開上訴理由中，雖載原審判決違背法令之理由為民事訴訟法第469條第6款：「判決不備理由或理由矛盾者」，惟此非小額事件中所謂違背法令而得提起上訴之事由，已如前述，且上訴人表明原審判決違背法令之內容及事實，係就原審為事實認定及證據斟酌、取捨之當否加以指摘，並未具體表明原審判決有何不適用法規或適用不當之情形，更未具體指明原審判決所違背之法規、法則、司法解釋或最高法院判例，依首揭規定及說明，本件上訴為不合法，應予駁回。

四、結論：本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第444條第1項前段、第95條、第78條、第436條之19，裁定如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭