臺灣花蓮地方法院104年度重訴字第7號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　104年度重訴字第7號

原告

陳彥樺

訴訟代理人

陳鈺林律師 兼送達代收人

被告

洪靖程

訴訟代理人

楊惠珍

上列當事人間返還價金等事件，本院判決如下：

主文

事實

一、原告方面：

（一）聲明：被告應給付原告新台幣680萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。

（二）陳述：

1、原告於民國（下同）l03年5月23日向被告購買其所有花蓮市○○街0巷0號之房屋及座落基地(下稱系爭房屋)，買賣價金為新台幣(下同)710萬元，原告並已依約給付680萬元被告於l03年6月25日交屋，但尚未辦理移轉登記。詎原告於103年7月25日因欲重新裝修系爭房屋，乃偕同裝璜木工將房屋天花板之輕鋼架拆除，結果發現天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露並有嚴重鏽蝕之情況，但該狀況於原告購屋時因輕鋼架之阻隔而未能及時查覺。事後原告委請建築師至現場勘驗，其告以此應係因房屋有長期漏水之情形，導致鋼筋生鏽、混凝土剝落。故原告認系爭房地已有不適合居住、使用有安全疑慮之重大瑕疵，乃於103年9月5日及l2月17日，分別以存證信函通知被告解除契約並請求返還已給付之價金680萬元。

2、查本件系爭房屋確實存有重大瑕疵，原告自得請求解除買賣契約，契約既已解除，則依民法第259條第2款之規定，被告即負有返還業已給付買賣價金之義務。另查本件之瑕疵業已影響居住安全，且係房屋結構性之瑕疵，修補不易，原告請求解除買賣契約並無顯失公平之情形，至為灼然。惟如鈞院認為解除契約顯失公平者，則原告只得退而求其次，請求減少買賣價金。

（三）證據：提出買賣契約、照片、存證信函為證。

二、被告方面：

（一）聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）陳述：

1、系爭房屋不是兇宅、海砂屋、輻射屋、主結構沒問題完好，無重大瑕疵。本案係二手屋買賣，以現況交屋，交易進行中，被告尚住在屋內，何來的居住不安全、適合居住？原告所稱二樓主臥房掉落石塊告知仲介，被告會同仲介查看掉落情況，地板之石塊掉落點是被告床鋪所在;被告在此居住長達20年之久，從未發生水泥塊掉落情形，應是原告整修施工用外力敲打震下來的。交屋時，買賣雙方與仲介李徐世蘭、吳芷蓉均在場，可以證明房子沒漏水與上述石塊掉落情形。

2、本件倘系爭房屋果真漏水且水泥塊有脫落之狀況，輕鋼架一定會有水漬且髒亂，惟系爭房屋交屋時輕鋼架卻是乾乾淨淨的。原告在屋頂露台用大型機具將隔熱磚整片敲離，整修施工致露台嚴重積水，可見原告交屋後已進行整修作業，事後因施工所衍生龜裂石塊剝落漏水現象，不應將責任歸咎被告。

（三）證據：提出花蓮縣消費爭議調解委員會調解筆錄乙張、相片、存證信函為證。:

理由

一、原告主張：原告於l03年5月23日向被告購買系爭房屋，原告並已依約給付680萬元，被告於l03年6月25日交屋，但尚未辦理移轉登記。詎原告於103年7月25日因欲重新裝修系爭房屋，乃偕同裝璜木工將房屋天花板之輕鋼架拆除，結果發現天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露並有嚴重鏽蝕之情況，故原告認系爭房屋已有不適合居住、使用有安全疑慮之重大瑕疵，乃於103年9月5日及l2月17日，分別以存證信函通知被告解除契約並請求返還已給付之價金680萬元。被告則以：本案係二手屋買賣，以現況交屋，交易進行中，被告尚住在屋內，何來的居住不安全、適合居住？原告所稱二樓主臥房掉落石塊告知仲介，被告會同仲介查看掉落情況，地板之石塊掉落點是被告床鋪所在;被告在此居住長達20年之久，從未發生水泥塊掉落情形，應是原告整修施工用外力敲打震下來的。交屋時，買賣雙方與仲介李徐世蘭、吳芷蓉均在場，可以證明房子沒漏水與上述石塊掉落情形等語置辯。

二、查原告主張原告於l03年5月23日向被告購買系爭房屋，原告並已依約給付680萬元，被告於l03年6月25日交屋，但尚未辦理移轉登記。詎原告於103年7月25日因欲重新裝修系爭房屋，乃偕同裝璜木工將房屋天花板之輕鋼架拆除，結果發現二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況之事實，已據其提出買賣契約、照片、存證信函為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。惟被告以系爭房屋不是兇宅、海砂屋、輻射屋、主結構沒問題完好，無重大瑕疵。本案係二手屋買賣，以現況交屋，發生水泥塊掉落情形，應是原告整修施工用外力敲打震下來的等語置辯，則本件之爭點厥為（一）被告於本件買賣應負如何物之瑕疵擔保責任？（二）系爭房屋二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，被告應否負責？（三）原告得否以系爭房屋二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，而解除與被告間之買賣契約甚或請求減少價金？以下分述之：

三、被告於本件買賣應負如何物之瑕疵擔保責任？

（一）按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第1306號、94年度台上字第1112號民事裁判要旨參照）。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354、355條分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。查本件係中古屋買賣，兩造約定以現況交屋（買賣契約第7條第2項），被告並未保證其無瑕疵；原告亦知系爭房屋係中古屋，同意以現況交屋（接受系爭房屋之瑕疵）；兩造買賣契約亦未預定購屋之效用，故僅應以房屋之通常效用或價值為衡量標準，則參酌一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，衡情應係可供原告為正常使用或價值，則被告於本件買賣應負可供原告為正常使用系爭房屋之瑕疵擔保責任，應堪認定。

（二）查被告於交屋前仍居住於系爭房屋內，難謂系爭房屋不能供原告為正常使用；原告雖主張曾委請建築師至現場勘驗，其告以系爭房屋二樓之天花板有石塊剝落甚至鋼筋裸露情況應係因房屋有長期漏水之情形，導致鋼筋生鏽、混凝土剝落。故原告認系爭房屋已有結構性之瑕疵，修補不易、不適合居住、使用有安全疑慮之重大瑕疵云云，然未見原告提出任何系爭房屋有結構性之瑕疵、不適合居住、使用有安全疑慮（如兇宅、海砂屋、輻射屋）之確實證據以實其說，尚難採信。況證人即原告之仲介人員吳芷容於本院審理時證稱：「我在交屋前有進到房子去看過2次（包括帶看跟交屋），因為是屋主自住他們開門讓我們進去的。我們有請被告簽房屋現況說明書，我們也有核對屋況，他的屋況還不錯。當時沒有發現漏水或不適合買賣的狀況。」「庭上提示的照片（即原告提出之照片）跟我們交屋的情況不太一樣。牆壁上的掉漆沒有那麼嚴重，20頁上面亦無黃漬。22頁的兩張照片掉漆也沒有那麼嚴重。」「我們在調解時主張原告在屋頂鑽孔才會造成大面積的掉落，因為原告有在上面施工。」「屋況當時很好，原告看了滿意，很快就買了。」「點交時沒有發現漏水的情況，在帶看到點交都沒有發現屋有漏水，屋況跟說明書都一樣。」「（你帶原告看屋時，有無發覺天花板有什麼異狀？）沒有。沒有發覺天花板有承受石塊而變形之狀況。」證人李徐世蘭於本院審理時亦證稱：「被告說他房子也想賣，我看屋況不錯，就跟證人吳芷容說，吳芷容就帶原告來看，原告也同意買，就成交了。」「我們當時有依據屋況說明書跟原告逐一檢查，....交屋時原告沒有到場，是原告的助理劉小姐到場，是跟屋況說明書相同。」「發生糾紛時我有到現場去看，確實有石塊在地上，天花板打開有看到鋼筋裸露，一樓沒有作輕鋼架，三樓的房間也有作輕鋼架。我在原告敲過之前看房子完全沒有漏水，我不知道原告照片漏水的情況怎麼發生的。連踢腳板當時也都沒有油漆剝落的情況。我帶看的時候都沒有漏水的情況。」等語，足證原告係看過系爭房屋之現況後始同意購屋並以現況交屋，交屋當時系爭房屋並無漏水之情形，連二樓天花板均無有承受石塊而變形或有水漬之狀況，應屬可供原告為正常使用。如系爭房屋有漏水的情況，以原告提出照片（見卷第16、17頁）所顯示石塊剝落之數量及重量，天花板焉有不變形之理？輕鋼架之承塵板何以未顯水漬？是原告主張房屋有長期漏水之情形，委無可採。系爭房屋應具備無滲、漏水情形等而可供原告為正常使用等價值，系爭房屋經長期使用縱有必然耗損現象，亦難謂欠缺品質保證。故可認被告已盡其物之瑕疵擔保責任。

四、系爭房屋二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，被告應否負責？

（一）本件係中古屋買賣，兩造約定以現況交屋，已見前述。一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題（諸如磁磚脫落、木質部分腐朽等飾材之損耗，原則上屬極為自然及必然之損耗及老化現象），仍應認係按債之本旨為履行，故雖有上述之瑕疵存在，尚難謂欠缺品質保證。本件縱系爭房屋二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況係於訂約時即已存在，兩造既約定以現況交屋，被告並未保證其無瑕疵，仍應認被告係按債之本旨為履行，而不應認係給付有瑕疵。

（二）次按「物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於『危險移轉時』存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。」（最高法院95年度台上字第951號民事裁判要旨參照）系爭房屋已於l03年6月25日點交與原告，兩造均不爭執，亦有買賣契約特約事項欄之記載（見卷第10頁）可稽，。證人吳芷容證稱：「點交時沒有發現漏水的情況，在帶看到點交都沒有發現屋有漏水，屋況跟說明書都一樣。」「庭上提示的照片（即原告提出之照片）跟我們交屋的情況不太一樣。牆壁上的掉漆沒有那麼嚴重，20頁上面亦無黃漬。22頁的兩張照片掉漆也沒有那麼嚴重。」證人李徐世蘭亦證稱：「我們當時有依據屋況說明書跟原告逐一檢查，....是跟屋況說明書相同。」「簽約時是5月，交屋是在6月25日，後來發生糾紛因為7月15日原告就請他的工班去裝璜，裝璜時發現二樓鋼筋脫落，原告就通知吳芷容，我們當時有去現場看，結果三樓半的露台全部都敲掉了，敲掉後也沒有作防水，...我去看時跟交屋時的情況差非常多。」「我在原告敲過之前看房子完全沒有漏水，我不知道原告照片漏水的情況怎麼發生的。連踢腳板當時也都沒有油漆剝落的情況。我帶看的時候都沒有漏水的情況。」等語，則被告所辯「原告在屋頂露台用大型機具將隔熱磚整片敲離，整修施工致露台嚴重積水，可見原告交屋後已進行整修作業，事後因施工所衍生龜裂石塊剝落漏水現象，不應將責任歸咎被告」尚非無據。參以被告提出系爭房屋屋頂露台之照片6張（見卷第50、51、52頁），顯現屋頂露台嚴重積水，如眾所周知，水有向下滲漏之特性，原告將系爭房屋屋頂露台防水層剝離，又任令屋頂露台嚴重積水，經久積水自會循混凝土脆弱部分亂竄，甚至沿牆柱繞過三樓，在二樓之天花板造成滴水穿石之滲漏效果，始導致「庭上提示的照片（即原告提出之照片）跟我們交屋的情況不太一樣。牆壁上的掉漆沒有那麼嚴重，20頁上面亦無黃漬。22頁的兩張照片掉漆也沒有那麼嚴重。」（吳芷容證言）「我在原告敲過之前看房子完全沒有漏水，我不知道原告照片漏水的情況怎麼發生的。連踢腳板當時也都沒有油漆剝落的情況。」（李徐世蘭證言）則系爭房屋有漏水，導致鋼筋生鏽、混凝土剝落之情形，難認非係於點交與原告後始發生，原告又未能提出任何證據以證明系爭房屋有漏水，導致鋼筋生鏽、混凝土剝落之情形係點交前即已發生，自難咎責被告。

（三）又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。其立法意旨本即在於能迅速釐清瑕疵發生之時期及應由何人負責。所謂「依通常程序」迅速檢查，應視物之不同性質而定。以系爭房屋售價高達710萬元而論，買受人應極為重視，無論於購買前或交屋後，必詳加檢視標的物之情況，斷無拖延之理。本件系爭房屋於l03年6月25日點交與原告，原告本應從速檢查其所受領之物，詎竟不此之為，直至103年7月25日始通知被告二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，難謂已盡其檢查通知之義務。雖原告以購屋時因輕鋼架之阻隔而未能及時查覺；然天花板縱裝設輕鋼架，其輕鋼架之承塵板並非固定，非不能推開檢查，此觀諸兩造所提照片（見卷第25、44、45頁）即可明瞭，原告於交屋後一月始通知被告，難謂已盡其檢查通知之義務。原告不從速檢查通知被告，任令屋頂露台嚴重積水，甚至沿牆柱在二樓之天花板造成滴水穿石之滲漏效果，致難以判定二樓之天花板之滲漏何時發生，其不利益應自行承擔，依法視為承認其所受領之物，自不得再行向出賣人主張物之瑕疵擔保請求權。

（四）綜上所述，無論二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況究係於系爭房屋點交前或後發生，均不應令被告負責。況原告怠於通知被告關於系爭房屋之瑕疵，依法視為承認其所受領之物，被告亦毋庸負責。

五、原告得否以系爭房屋二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，而解除與被告間之買賣契約甚或請求減少價金？

（一）承上，系爭房屋二樓之天花板縱有石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，不應認被告給付有瑕疵或已視為原告承認其所受領之物，被告毋庸負責。且縱可歸責被告，系爭房屋之價值縱有減損，相較於總價金710萬元之房地買賣契約，其減損之程度亦屬無關重要，不得視為瑕疵，原告據以解除兩造間土地、房屋買賣契約，自無理由。則其基於民法第259條規定，訴請被告返還已繳付買賣價金680萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，洵非正當，不應准許，應予駁回。且原告將系爭房屋屋頂露台防水層剝離，又任令屋頂露台嚴重積水近一年，導致雨水四處滲漏，系爭房屋現在之狀態與點交當時之情況已經完全不同，更將導致系爭房屋鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，甚至產生影響系爭房屋結構安全之效果，將來恐需拆除重建，茍遽准原告解約，無從回復原狀，顯失公平。

（二）又原告主張如鈞院認為解除契約顯失公平，則原告請求減少買賣價金云云。惟無論解除契約或減少價金均應以被告所交付之物有瑕疵為前提。本件買賣，被告之給付難認有瑕疵存在，已見前述，原告據以解除兩造間買賣契約，並無理由，其請求減少價金，亦無理由，應予駁回。況因原告遲誤l03年12月24日給付尾款完成過戶之期日，經被告催告後仍未依約履行，已遭被告解除契約，有存證信函三紙在卷（見卷第54至59頁）足憑，買賣契約既由被告解除，原告自無從以契約尚未解除，再論應否減少價金。

六、從而，原告以系爭房屋確實存有重大瑕疵，主張解除買賣契約或減少買賣價金，請求返還已給付之價金680萬元及及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已明，原告聲請囑託花蓮縣建築師公會鑑定：「糸爭房屋二樓天花板鋼筋鏽蝕之原因為何?鋼筋鏽蝕之時點起於何時?迄今時間多久?」等。除經洽花蓮縣建築師公會以「鋼筋鏽蝕之時點起於何時、迄今時間多久則無法鑑定，這部分我也有問過結構技師，台灣還沒有任何一個實驗室可以鑑定。」有電話記錄在卷可按，該部分應無法鑑定外，其餘關於「是否在房屋之某一部分，曾有漏水後再加修補之現象？」部分及系爭房屋「能否改善或修復?其修復之方法為何?所需費用若干？」等，因系爭房屋遭原告將屋頂防水敲除，任令風吹雨打，導致大量積水，系爭房屋現在之狀態與點交當時之情況已經完全不同，參諸距點交一個月之l03年7月25日證人吳芷容即謂：「庭上提示的照片（即原告提出之照片）跟我們交屋的情況不太一樣。牆壁上的掉漆沒有那麼嚴重，20頁上面亦無黃漬。22頁的兩張照片掉漆也沒有那麼嚴重。」證人李徐世蘭亦謂：「我在原告敲過之前看房子完全沒有漏水，我不知道原告照片漏水的情況怎麼發生的。連踢腳板當時也都沒有油漆剝落的情況。」，迄今距交屋已近一年，情況當更糟，無法鑑定當時交屋的狀況，鑑定已經毫無意義，經本院斟酌後，認為非屬本件爭點或均不足以影響本判決之結果，自無予以調查之必要；兩造其餘主張陳述及所提之證據，爰不一一另行論述，附此敘明。另原告於104年5月7日所提出之民事聲請再開辯論狀，因係本院言詞辯論終結後始逾時提出，依民事訴訟法第222條第1項不得採為判決基礎本院毋庸審酌，附此指明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官 劉昆鑫