臺灣花蓮地方法院八十七年度訴字第二四五號

臺灣花蓮地方法院民事判決　八十七年度訴字第二四五號

原告

丙○○

訴訟代理人

王政琬律師

訴訟代理人

丁○○

被告

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文所示。原主張租賃關係遷讓房屋部分撤回（參見八十九年二月十八日筆錄）。

个二、陳述：

１、原告之父丁○○於八十六年七月四日以伍佰零柒萬元（新台幣下同）向被告乙○○購買其所有座落花蓮縣玉里鎮○○段第三一○○之三地號，地目：建，面積○‧○一○一公頃土地乙筆，所有權全部（含乙○○之子甲○○所有十分之五部分）（証一），暨地上物建號一二八二號，即門牌號碼花蓮縣玉里鎮○○○街十八號，本國式鋼筋混凝土造參層樓房，面積一○三四平方公尺房屋，所有權全部（含乙○○之子甲○○所有十分之五部分）（証二），而所約定之價款均已付清，此有土地、房屋買賣協議書可稽（証三）。嗣原告之父丁○○將上述土地、房屋之所有權移轉登記請求權讓與於原告，並告知被告，為被告所同意，被告亦已配合親自蓋印鑑章及提供資料等必要手續。詎原告將申請文件委託潘慧英送至玉里鎮地政事務所申辦登記時，竟遭被告提出異議，而遭駁回（証四）。查被告並無理由而提異議，且迄不協同辦理所有權移轉登記。爰依買賣之法律關係，提起本訴。

２、對被告辯稱之陳述： 个查原告當初向乙○○，甲○○購買系爭房地時，總價款為伍佰零柒萬元：ａ、土地銀行玉里分行貸款部分：被告原貸款四百萬元，利息有八十餘萬元未繳，土銀同意減息三十萬，均移轉於原告承受，先付二十萬，餘四百三十萬待過戶後再付。添ｂ、第二順位抵押權部分：原被告房地之第二順位為楊蕙菁，抵押額為五十萬元，經原告與楊女商議以二十二萬五千元結算，而原告於八十六年七月四日付楊女五萬元，七月八日付四萬元，八月九日付一十三萬五千元，合計二十二萬五千元，此有其立具債務清償証明書可証。添ｃ、債權人陳彩玲查封被告房屋部分，被告原欠陳彩玲十五萬元，經陳女聲請法院查封，後經原告與陳女商議，以十二萬元結算，分別於八十六年九月及八十七年七月二十七日付清。並由陳女向法院聲請撤銷查封，此有鈞院裁定書可証。添另原告代付被告積欠房地稅：八十五年七八四八元，八十六年七七六八元，八十七年六六八三元，又原告代付被告罰款及執行費部分（代付二次），一次為七十五元，一次為七十六元。以上合計為0000000元，已超過欠被告之價金。

三、證據：提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、土地房屋買賣協議書、土地登記案件駁回通知書、存証信函、地價証明書等（均為影本）為證，並補呈債務清償証明書、法院撤銷查封裁定書、房屋稅繳款單、財務案件執行費用收據等影本為證。添

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

１、甲○○同意系爭房地應有部分十分之五所有權，由父親（乙○○）全權處理（參見八十八年九月七日筆錄及附件）。

２、被告先稱：確實有本件買賣關係，但雙方當事人同意於三個月內辦妥移轉登記，而原告始終拖延，又不去銀行繳利息，造成被告乙○○之困擾，而且買賣契約中約定債權人陳彩玲之債權十五萬元由原告清償，原告又僅還了七萬元，所以八十七年六月十二日通知原告一星期內辦理過戶手續，原告置之不理，八十七年六月二十七日通知終止（實意是解除）買賣契約。

３、被告另稱：對原告所稱之付款內容無意見，但對債權人陳彩玲清償五萬元部分，係解除契約以後的事。而總價五０七萬元，實際上原告僅付款五十四萬五千元，扣除貸款四百萬元，尚有五十二萬五千元未付清，所以拒絕過戶。

４、被告又稱：當時雙方言明用優惠稅率辦理土地增值稅，原告要補貼稅金之半數三萬元給被告以資補貼，另簽訂買賣契約之後就沒有繳過貸款利息（參見八十九年二月十八日筆錄）。如原告同意交付三萬元，且將貸款全數承受，還是同意移轉所有權。

理由

一、本件買賣契約簽訂於八十六年七月四日，有買賣契約影本於卷可參，亦為雙方所不爭執。而詳閱其間契約之約定，雙方之履約條件為：

１、總價：五０七萬元（第二條）。稅捐由原告負擔（第六條）。

２、第一次付款：五萬元。（前三次之付款是為清償楊蕙菁之債務）。

３、第二次付款：六萬元。被告應交出相關之證件及用印完畢（第四條第一項）。

４、第三次付款：十一萬五千元。被告應交屋與原告管理使用（第四條第二項）。

５、銀行貸款本息四百七十二萬五千元由原告承受，視同第四期款。

６、陳彩玲債權十二萬元，由原告負責清償，視同尾款。

二、雙方所爭執之價金究竟有無付清？被告所稱之解除契約權可否行使？是否因之而可否拒絕移轉產權或交屋，當視雙方契約之約定而認定之。前三期之付款雖有出入（五萬元、四萬元、十三萬五千元），但總數一致，為雙方所共認；顯見被告已經要如約做到：「交出相關之證件及用印完畢（第四條第一項）」並「應交屋與原告管理使用（第四條第二項）」，剩下來是原告承受銀行貸款（有抵押權四百八十萬元為擔保），以及原告清償十二萬元給陳彩玲（該債權人證查封登記中），已經是屬於被告信任原告必定如約履行，所以同意將貸款利息及查封登記交由買方之原告自行處理。按一般之不動產買賣契約，賣方應負責將產權在沒有糾紛之狀態移轉給買方，而本案是在賣方產權被查封之狀態下為買賣，而其約定是買方自行解決原賣方所留下之貸款利息及查封登記。在這樣的情形下，是否要清償查封債權人的債權（陳彩玲之債權），直接會影響到的是原告已經交付的前三期付款，因無法順利移轉產權而可能失落，對被告而言並無契約上之不利益；而原告沒有如期繳納銀行利息，所生的風險是系爭房地之負值的日漸增加，造成權益影響的人也是身為買方的原告，在　原告履行前三次付款之後，契約之風險完全由原告承擔，被告處於契約應為之移轉產權與交屋之義務，都應當配合履行，自不得任意拒絕。而被告稱之付款未足者，實際上是被告漏算「銀行貸款本息四百七十二萬五千元由原告承受，視同第四期款」而生，依被告所稱銀行貸款四百萬元、原告付息二十萬元，所以有五十二萬五千元的價金未付清；實質上是被告未將該五十二萬五千元列入利息債務為交由原告承受所致。雖原告坦承與銀行洽談後，銀行少收利息及違約金三十萬元（繳款單置於證物袋內），然該部分是原告與銀行承受債務後之處理問題，與被告無涉，被告自不得以之為價金未能付清。

三、可見被告所爭執之價金未付清，是無可信。然而被告通知原告速為移轉產權是事實，而原告亦陳明確實有三個月移轉產權之約定（參見八十八年九月七日筆錄及附件），可見在被告通知原告辦理產權過戶之際，是原告受領遲延的問題，而不是原告對應為給付而不為之債務不履行責任，所以被告所稱之解除契約權之行使，亦有未洽。現原告已將查封債權人陳彩玲之債權解決，而處於一個可以移轉產權之情狀，要求被告為產權移轉及交屋，當為有理由。至於雙方爭執之增值稅，有無半數補貼的問題，契約書中載明稅捐由原告負擔，而無其他之記載，雙方所請求訊問證人周碩徵、楊蕙菁均無法證實該情事，被告所抗辯者自無可信。原告依據買賣契約，主張移轉產權及交屋自屬有理由。又被告正居住於系爭房屋，為期緩衝，本院酌定交屋之履行期間為三個月，以資周延。

四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十六條第一項，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭~B法官　陳心弘右正本証明與原本無異。

如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。

~B法院書記官　陳萬山