臺灣高等法院 花蓮分院106年度抗字第43號

臺灣高等法院花蓮分院民事裁定　　　　　 106年度抗字第43號

抗告人

陳朝幸

上列抗告人因與常秋娥間聲明異議事件，對於中華民國106年9月30日臺灣花蓮地方法院106年度執事聲字第3號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人於原法院聲明異議及抗告意旨略以：抗告人所有如附表所示之2筆土地（下稱系爭土地），經債權人常秋娥向臺灣花蓮地方法院（下稱原法院）聲請對抗告人為強制執行（案號：原法院106年度司執字第6402號損害賠償強制執行事件，下稱系爭強制執行事件），並列為第一次拍賣公告之C、D兩標。系爭土地送鑑價後，鑑定人於鑑價報告備註欄中記明系爭土地為既成道路，參考市場交易習慣，以低於公告價值評估，並以系爭土地公告現值之5折估定其價值。原法院民事執行處參考上開鑑價報告後，核定最低拍賣價格如附表所示，惟此一價格不符政府徵收道路用地應依公告現值加計4成之規定，損及抗告人權益，亦有違辦理強制執行事件應行注意事項第42點第5項有關「核定拍賣最低價額應儘量與市價相當」之規定，抗告人聲明異議，原法院司法事務官以106年度司執字第6402號裁定（下稱原執行處裁定）駁回抗告人之異議。抗告人對原執行處裁定聲明異議，原法院仍以106年度執事聲字第3號裁定駁回抗告人之異議（下稱原裁定）。蓋抗告人主張以公告現值加計4成為最低拍賣底價，係依區域計畫法、都市計畫法、道路用地徵收條例而為主張。執行處裁定、原裁定所引用之3則最高法院裁判意旨（即最高法院88年台抗字第13號、95年台抗字第373號、103年台抗字第648號裁定），僅為辦理強制執行應行注意事項第42點之釋明補充，位階低於法律，原裁定卻貶抑區域計畫法等3法為行政內規，主張司法裁量職權可凌駕前開3法，顯有顛覆錯置法律位階之違法。況原裁定所援用之最高法院裁判意旨，與本件情形有異，全然不同，原裁定錯誤混淆案情而予引用，顯有不當。又重大市場交易，應由權威大型評估機構提出方具公信，私營鑑價師所為之市場評論份量卑微，爭議極大，原裁定草率採用甚為不當。爰請求廢棄原裁定，並准予依公告現值加4成重新鑑估拍賣底價云云。

二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，強制執行法第70條第2項前段亦有明文，此規定依強制執行法第113條準用於不動產之強制執行。再者，不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之；核定拍賣最低價額前，應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考，辦理強制執行事件應行注意事項第42點第5款、第6款亦有明文。又鑑定人所估定不動產之價格祇供定拍賣物底價之參考，執行法院不受其拘束。法院定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額並無限制，如債務人被查封執行之財產果值高價，則公告拍賣之後應買人競相出價，自得以相當之價格賣出，於債務人之權益並無損害；執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘。

三、經查：

㈠附表所示系爭土地為抗告人所有，經債權人常秋娥以系爭強制執行事件聲請拍賣，經原法院民事執行處函請廉誠不動產估價師事務所進行估價，鑑定人考量系爭土地所在之大眾運輸條件、市場學校及公共設施接近性、里鄰環境、地區發展潛力、屬於道路用地之特殊位置及土地之面積、寬度等個別因素分析，再進行供給與需求為價格形成之主要因素分析，以比較法估價後，鑑估花蓮縣○○鄉○○段000地號、000地號土地之單價分別為每平方公尺新臺幣（下同）16,810元、16 ,800元，總價依序為3,581,000元、3,679,000元，原法院民事執行處函詢債權人常秋娥、抗告人、抵押權人、假扣押權人對於上述鑑價之意見後，核定系爭土地之最低拍賣價格分別為3,940,000元、4,050,000元等情，業經本院調閱系爭強制執行案卷，有土地登記簿謄本、不動產估價報告書、詢問價格通知送達回證、拍賣公告等附卷可稽。抗告人雖主張原法院核定之拍賣價格過低，未達系爭土地公告現值加計4成云云。查系爭土地106年度之公告現值，依卷附土地登記簿謄本所示，雖皆為每平方公尺33,600元，然系爭土地均為長條形狀，未相比鄰而係分散二處，有地籍圖謄本在卷可考，且均為既成道路，現供公眾通行道路使用，二旁已有許多他人建物，亦有現況照片附卷可按，足見所有權人對系爭土地無法如一般土地正常使用收益，經濟性與利用價值皆不高。而公告現值採區段地價查估制度，大多以區段地價代表宗地地價，並未就該區段內各筆土地之個別因素予以考量。以本件而言，公告現值顯未考量系爭土地全部現供道路使用且二旁均已有他人建物之個別因素影響，是公告地價固可作為鑑價之參考，但非唯一參考數據，自不能認為公告現值等同於系爭土地之市價。原法院民事執行處審酌系爭土地之位置、面積、形狀、已為既成道路供公眾通行使用、二旁有許多他人建物之現狀及上開鑑價報告所參酌之各項因素，核定拍賣底價分別為3,940,000元、4,050,000元，難謂有何違誤之情形。抗告人主張原法院民事執行處未參考公告現值、且未加計4成即有違法云云，尚不可取。

㈡抗告意旨謂原裁定有違反法律位階云云，然遍查區域計畫法與都市計畫法，均無如抗告人所稱土地價格係依公告現值加計4成之規定，且立法院亦未曾三讀通過抗告人所稱之「道路用地徵收條例」，抗告人此部分主張，已難謂有理。又區域計畫法與都市計畫法，均係為公共利益而設，本件則為單純私權紛爭而為之強制執行，與為公共利益而徵收人民土地之情形迥然不同，是系爭土地拍賣底價之核定，區域計畫法、都市計畫法均無適用之餘地。況承前所述，原法院民事執行處係依強制執行法第80條規定，先委請鑑定人估定系爭土地之價格，再函詢抗告人、債權人之意見，最後就拍賣底價予以核定，核屬執行法院依法行使職權，於法並無不合，自無抗告意旨所稱違反法律位階及執法不當之情形。

㈢原執行處裁定、原裁定所援用之最高法院88年度台抗字第103號、95年度台抗字第373號裁定、103年度台抗字第648號裁定，均係闡釋拍賣物價額之核定屬於法院職權，當事人不可任意指摘，此與本件抗告意旨所爭執者並無不同，原執行處裁定及原裁定加以援用，於法洵無違誤。抗告意旨主張原裁定錯誤混淆案情、引用裁判意旨不當云云，殊非可採。

㈣依不動產估價師法第1條之規定，我國國民須經不動產估價師考試及格，並依該法領有不動產估價師證書者，方得充任不動產估價師。依卷附鑑定人之開業證書與證照字號，堪認本件不動產估價師係經過考試及格並領有證書之專業人士，其所為之不動產估價報告，自具有公信力。至於鑑定人是否隸屬於大型之不動產估價機構，此與鑑定人之專業及公信力，實無任何影響。又依前揭說明，鑑定人所出具之估價報告書，係供法院作為拍賣最低價額核定之參考，並無拘束法院之絕對效力，依強制執行法第80條規定，最終仍由法院核定拍賣最低價額。是以，抗告意旨所稱本件應由權威大型評估機構進行鑑價、原裁定草率採認上開估價報告甚為不當云云，亦非可採。

四、綜上所述，原法院民事執行處核定系爭土地最低拍賣價格並無偏低之情事，抗告人主張應依系爭土地106年度公告現值加計4成調整，自無所據。因此，司法事務官以原執行處裁定駁回抗告人對於核定拍賣底價之異議，並無違誤，抗告人執詞主張該裁定不當，聲明異議，亦經原裁定認其異議為無理由，予以駁回，抗告人再執陳詞主張原執行處裁定及原裁定均有不當，求予廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。

五、據上論結：本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。

民事庭審判長法 官 王紋瑩