臺灣宜蘭地方法院民事判決

原告

李琨峯

原告

羅明森

原告

林紹權

原告

張錦益

原告

黎美枝

共同訴訟代理人

包漢銘律師

被告

夏威夷景觀天下管理委員會

法定代理人

許玉泉

上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國115年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告李琨峯為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓房屋之所有權人；原告羅明森為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓房屋之所有權人；原告林紹權為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓房屋之所有權人；原告張錦益為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號房屋之所有權人；原告黎美枝為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00000號1樓房屋之所有權人（前揭5位原告，下合稱原告5人，分則稱姓名）其等均為「冬山河夏威夷景觀天下社區」（下稱系爭社區）之區分所有權人。另訴外人黃政煜為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓房屋（下稱系爭19之22號2樓）之登記名義人，即系爭社區之區分所有權人，亦為夏威夷景觀天下管理委員會（下稱系爭管委會）第23屆之主任委員。又系爭社區於民國113年11月17日由訴外人黃宜蓁擔任召集權人，召開第24屆第2次區分所有權人大會（下稱系爭區權大會），並就數個議案做成決議，然黃宜蓁僅為主任委員黃政煜之胞姐，並非系爭社區之區分所有權人，由其擔任召集權人顯違反公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，亦與系爭社區住戶規約第8條之規定不符，是系爭區權大會既係由無召集權人召集，所為之決議自難認為有效，為此，爰訴請確認系爭區權大會所為之決議無效等語。並聲明：請求確認系爭區權大會之決議無效。

二、被告則以：系爭19之22號2樓房屋係黃宜蓁借名登記在黃政煜之名下，實際均由黃宜蓁居住使用，而黃政煜雖擔任系爭管委會第23屆之主任委員，惟因公務繁忙且未實際居住在系爭社區，其一開始即表明主任委員職務均概括委由黃宜蓁代理；原告5人所提出之系爭區權大會開會通知及會議紀錄記載「代理主任委員：黃宜蓁」係筆誤，實際召集人應為黃政煜，正確應記載為「黃政煜，代理人黃宜蓁」；由黃宜蓁擔任代理主任委員確實與規約不符，然規約亦未明確限制主任委員職務不得由他人代理，且系爭社區過去亦曾有類似情形，有例可循，不應逕認系爭區權大會之決議無效等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第301至302頁，並依判決內容調整及修正文字）：

㈠原告李琨峯為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓之所有權人；原告羅明森為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓之所有權人；原告林紹權為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號2樓之所有權人；原告張錦益為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號之所有權人；原告黎美枝為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00○00號1樓之所有權人，其等均為系爭社區之區分所有權人。

㈡系爭社區於113年11月17日召開之系爭區權大會，開會通知記載：「代理主任委員：黃宜蓁」。另系爭區權大會之內部會議紀錄右上角記載「代理主任委員：黃宜蓁」，而送請宜蘭縣五結鄉公所報備之系爭區權大會之會議紀錄則記載：「召集人：黃政煜」、「主席：黃政煜」。惟實際上黃政煜並未擔任主席，當日亦未出席，而係由黃宜蓁代理出席。

㈢黃政煜為系爭管委會第23屆之主任委員，且為系爭19之22號2樓房屋之登記名義人即區分所有權人。黃宜蓁則為黃政煜之胞姐，其並非系爭社區之區分所有權人。

㈣系爭社區於102年4月修訂之住戶規約第6條規定：「一、區分所有權人會議由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定。二、本社區區分所有權人會議由管理委員會擔任召集人及會議主席。三、區分所有權人會議由管理委員會擔任召集人及會議主席。」；113年12月修訂之住戶規約第6條規定：「區分所有權人會議：一、依公寓大廈管理條例第25條之規定：區分所有權人會議，由本社區全體區分所有權人組成，並定期召開會議及臨時會議。二、本社區區分所有權人會議，由管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。」

四、兩造爭執要旨（見本院卷第302至303頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：

㈠按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨可資參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險，應認有提起確認之訴之法律上利益。經查，原告5人均為系爭社區之區分所有權人，其等以系爭區權大會決議無效為由，提起本件確認之訴，倘若系爭區權大會之決議有效成立，原告5人將受系爭區權大會決議之拘束，致其等私法上之權利義務受影響，在法律上之地位有不安之狀態存在，該不安之狀態得以本件確認判決予以除去，堪認原告5人提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益。

㈡原告主張黃宜蓁不具有系爭社區之區分所有權人身分，其所召集之系爭區權大會違反公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，應屬無效，有無理由？

⒈按「公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等『物的管理』，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等『人的管理』，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒。」（最高法院102年度台再字第30號民事裁判要旨參照）；「區分所有權人會議除有第28條規定建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人。總會決議之內容違反法令者，無效。管理條例第25條第3項、民法第56條第2項分別定有明文。是區分所有權人會議須由區分所有權人召集，違反該項規定之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍屬無效，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，所為之決議，自始無效。自始無效之決議，不能因事後之追認而成為有效。」（最高法院109年度台上字第1924號民事民事裁判要旨參照）。又系爭社區112年12月修訂之住戶規約第6條第1項規定：「區分所有權人會議由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定。」；同條第2項規定：「本社區區分所有權人會議由管理委員會擔任召集人及會議主席。」（見本院卷第255頁），是依公寓大廈管理條例、施行細則，及系爭區權大會召集時系爭社區有效之住戶規約等規定互核可知，區分所有權人會議之召集人應由「具區分所有權人身分」之管理委員會主任委員或管理負責人或管理委員擔任，始屬適法，若欲召集區分所有權人會議，於召集前，必先有召集權資格，倘召集時，並不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議。

⒉經查，系爭管委會第23屆之主任委員為黃政煜，且其為系爭19之22號2樓房屋之所有權人，即系爭社區之區分所有權人，而黃宜蓁則為黃政煜之胞姐，並非系爭社區之區分所有權人，惟系爭區權大會內部會議紀錄右上角記載：「代理主任委員：黃宜蓁」，而黃政煜實際上並未擔任主席，當日亦未出席，而係由黃宜蓁代理出席等情，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），另開會通知記載「召集人：黃宜蓁」、「主席：黃宜蓁」，此有系爭區權大會之開會通知附卷可考（見本院卷第297頁），堪認黃宜蓁實係以其個人名義召集系爭區權大會，參諸前開說明，系爭區權大會既由無召集權人所召集而召開，即非合法成立之意思機關，該次會議所為之決議，自屬當然無效。

⒊被告雖辯稱系爭19之22號2樓房屋係黃宜蓁借名登記在黃政煜名下，黃宜蓁為實質區分所有權人等語，並提出不動產借名登記契約書為證（見本院卷第289頁），然依公寓大廈管理條例之規定，區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。為避免公寓大廈關於前開管理委員、主任管理委員或管理負責人認定之繁雜，有礙公寓大廈自治與職務之遂行，關於區分所有權人之認定，自應以土地、建物登記謄本登記之區分所有權人黃政煜為區分所有權人，不因黃政煜與黃宜蓁間有無成立借名登記關係而有所不同，是被告此部分辯解，並不足採。

⒋被告復辯稱因黃政煜未實際居住在系爭社區內，其當選系爭管委會第23屆之主任委員後，均將其職務概括授權由黃宜蓁代理執行主任委員之職務，系爭區權大會之召集人係區分所有權人黃政煜，黃宜蓁僅為其代理人，開會通知及內部會議紀錄上之記載為筆誤，應記載為；「黃政煜，代理人黃宜蓁」，此前均有例可循等語，並提出系爭管委會歷次主任委員名單、地籍異動索引等件為憑（見本院卷第281至287頁），及引用系爭社區送請宜蘭縣五結鄉公所報備之系爭區權大會會議紀錄上記載：「召集人：黃政煜」、「主席：黃政煜」為佐（見本院卷第245頁）。然按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。而關於主任委員之代理規定，系爭社區歷年度之規約均無特別規定（見本院卷第37至70頁、第253至268頁），兩造亦未陳明區分所有權人會議有相關決議，復參以被告自陳略以：全體管理委員推選黃政煜為主任委員當日，黃政煜即表示其公務繁忙，無法擔任主任委員職務，所有事務均委由黃宜蓁代理；伊知道黃宜蓁擔任代理主任委員與規約不符，但規約亦未明確說明不得代理，且系爭社區亦有前例可循等語（見本院卷第273頁），益徵系爭社區之規約或區分所有權人會議，均無關於主任委員得委由第三人代理之相關規範或決議，是自應依公寓大廈管理條例或相關民事法規辦理。又管理委員會係執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文，而管理委員係由區分所有權人選任，實質上係受區分所有權人委任處理事務，具相當之身分專屬性，依民法第537條規定，原則上應自己處理事務，故除規約載明或區分所有權人會議決議可授權他人代理行使職務外，應不得任意授權他人代為行使，自不得由當選之管理委員、主任委員任意委託、授權該職務予第三人行使管理委員、主任委員職務，其所為委託、授權應屬無效。是縱黃政煜有概括授權黃宜蓁代理執行主任委員職務之事實，然系爭社區之規約或區分所有權人會議，既無代理相關之規範或決議，其授權自屬無效，是不論系爭區權大會召集人記載為：「代理主任委員：黃宜蓁」、「黃政煜，代理人黃宜蓁」，均不影響黃宜蓁並無系爭區權大會召集權之認定。被告此部分所辯，亦無可採。

⒌況縱肯認黃宜蓁得代理主任委員職權，惟主任委員職務與擔任區分所有權會議召集權人，係屬二事。依公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，區分所有權人會議之法定召集權人，除同條例第28條之情形外，限制須由「具有區分所有權」之主任委員或管理委員任之，或由「區分所有權人互推」，業如前述，另公寓大廈管理條例第25條第4項規定，如無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請主管機關指定臨時召集人，或主管機關得視實際需要指定區分所有權人1人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，至互推召集人為止，由此足見，立法者就區分所有權人會議之召集權人已有明文規範資格，除法律另有特別規定外，並未將「規約另有約定」或「區分所有權人另有決議」列為得排除前開法定召集權人資格限制之事由。是縱認主任委員得依規約或區分所有權人會議決議，將其職務委由他人代理，然此至多僅涉及主任委員職務代理之效果，並不當然使代理人取得法律所定區分所有權人會議之召集權。蓋區分所有權人會議之召集權，係法律基於確保區分所有權人自治及會議召集程序合法性所特別賦予特定身分之權限，其取得與行使自有獨立之法定要件，不能僅因代理主任委員職務，即當然取得。而查，黃宜蓁並非系爭社區之區分所有權人，業如前述，且本件又查無其他經主管經關指定黃宜蓁為召集權人之情，依上說明，縱黃政煜具區分所有權人身分，並將其擔任主任委員所得召集區分所有權人會議之職權，授權予黃宜蓁行使，黃宜蓁仍無從合法取得合法該權限。從而，系爭區權大會既係由無召集權之黃宜蓁召集，其決議自屬無效。原告5人訴請確認系爭區權大會決議無效，核屬有據。

五、綜上所述，原告5人依民事訴訟法第247條規定，請求確認系爭社區於113年11月17日第24屆第2次之系爭區權大會所為之決議無效，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事庭法　官 黃千瑀 以上正本係照原本製作。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。