臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

吳仁暉

原告

吳仁祥

上二人共同訴訟代理人

林富貴律師

被告

林東龍

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月11日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國105年10月5日，向訴外人盧阿乃承租門牌號碼「新北市○○區○○街00○0號3樓」房屋（下稱系爭房屋）；雙方約定，被告應按月給付訴外人盧阿乃租金新臺幣（下同）3,000元，租賃期間自105年10月5日起，至108年10月5日止（下稱系爭定期租約）。後訴外人盧阿乃於105年11月29日，將系爭房屋之所有權讓與原告（贈與移轉；原告吳仁暉、吳仁祥應有部分各2分之1），是依民法第425條第1項規定，由原告繼受訴外人盧阿乃於系爭定期租約之出租人地位，且系爭定期租約之期間屆滿以後，兩造仍有不定期租賃之合意，被告亦曾按「系爭定期租賃之約定」，持續向原告繳交每月3,000元之房屋租金，直至109年6月為止。詎109年7月開始，被告即不再繳交房屋租金，經原告以押租金6,000元予以抵充，迄111年1月為止，被告猶有租金51,000元未償（計算式：3,000元×19個月－6,000元＝51,000元）；因被告欠租已達二個月租額且遲延給付逾二個月，經原告以郵寄方式，於111年2月14日送達存證信函，催告被告於111年2月25日以前結清欠租，併對被告為終止租約之意思表示，詎被告屆期猶不清償，是兩造間之不定期租賃，應已於111年2月25日終止，是依民法第455條前段規定，原告自得請求被告返還系爭房屋；又被告於租賃關係存續期間，並未給付109年7月迄111年1月之房屋租金，經原告以押租金6,000元予以抵充，被告猶有租金51,000元未償（計算式：3,000元×19個月－6,000元＝51,000元），且被告於租賃關係終止以後，猶繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，導致原告受有損害，是原告自得本於租賃契約以及不當得利之法律關係，請求被告給付51,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元。基上，爰聲明如主文第一項、第二項所示。

二、被告答辯：原告家人屢次未經被告同意旋侵入系爭房屋，擅自翻用被告置放於系爭房屋之物品並且用水用電，導致系爭房屋水電費用因而暴增，被告屢次反應卻未見原告家人改善，故此被告方始拒絕給付租金。

三、本院判斷：原告主張「被告於105年10月5日，向訴外人盧阿乃承租系爭房屋並簽訂系爭定期租約，後訴外人盧阿乃將系爭房屋所有權讓與原告（贈與移轉；原告吳仁暉、吳仁祥應有部分各2分之1），依民法第425條第1項規定，由原告繼受訴外人盧阿乃於系爭定期租約之出租人地位，而系爭定期租約之期間屆滿以後，兩造仍有不定期租賃之合意，被告亦曾按『系爭定期租賃之約定』，持續向原告繳交每月3,000元之房屋租金，直至109年6月為止；因被告自109年7月開始，即未依約繳交租金，經原告以郵寄方式，於111年2月14日送達存證信函，催告被告於111年2月25日以前結清欠租，併對被告為終止租約之意思表示，詎被告屆期猶不清償」等情，業經原告提出房屋租賃契約書、土地、建築改良物所有權贈與移轉契約書、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、郵局存證信函用紙暨其回執為證，且為被告之所不爭，堪信為真。按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。且土地法第100條第3款亦規定，在房屋不定期租賃時，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，則係社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件兩造原有定期租賃之法律關係，後定期租賃之期間屆至，兩造仍有不定期租賃之法律關係，惟被告自109年7月欠租迄111年1月，經原告以押租金6,000元予以抵充，仍已達二個月之租額且遲延給付逾二個月，且原告於以郵寄方式，於111年2月14日送達存證信函，催告被告於111年2月25日以前結清欠租無果，原告遂以相同之存證信函，對被告為終止租約之意思表示，是依上開規定，兩造就系爭房屋之不定期租賃，業於111年2月25日依法終止，因被告於兩造租約終止以後，仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，是原告本於租賃以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付51,000元以及相當於租金之不當得利，俱有所本，且屬正當。至被告雖執前詞，抗辯原告家人屢次侵入系爭房屋，擅自翻用屋內物品並且用水用電，故其方始拒絕給付原告租金云云；然被告不僅俱未舉證其實，即令被告所辯情節為真，此部分與被告於租賃期間給付租金或因租約終止、屆期而應返還房屋之義務，亦「非」立於互為對待給付之關係，是關此事由本即恆無民法第264條同時履行抗辯權之適用，被告亦應另循法律途徑請求給付，而非據此藉詞拒付租金或拒絕遷讓返還系爭房屋。從而，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求本院判命被告給付如主文第一項、第二項所示，均有理由，應予准許。

四、訴訟費用4,520元由敗訴之被告負擔。

五、本件係民事訴訟法第427條第1項之財產權訴訟事件，本院既適用簡易程序而為被告敗訴之判決，自應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行；又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年，以此推估，本判決第一項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年，因此原告延後2年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計72,000元（計算式：3,000元×24＝72,000元），兼之原告因被告就本判決第二項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告分別就本判決第一項以72,000元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。

基隆簡易庭法 官 王慧惠