臺灣基隆地方法院九十一年度訴字第一號

臺灣基隆地方法院民事判決　九十一年度訴字第一號

原告

甲○○

被告

丙○○

右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣原告之父李昭德前曾於民國七十七年七月二十二日向被告及其他土地共有人買受包括基隆市○○區○○段興化坑小段二四九之十、二四九之十一、二四九之十二、二四九之十三等多筆地號之土地，並依契約約定將其中二四九之十、之十二二筆土地移轉登記予原告。嗣迄八十三、四年間因國道北二高工程故，而將原同地段地號二四九之十、二四九之十二之土地再行分割出二四九之十八、二四九之十五地號之土地並予徵收，而於近期伴隨國道工程之興建道路輸廓出現，原告竟發現於遭徵收之第二四九之十八號土地旁即緊鄰被告之房屋，而無任何空間可容納二四九之十土地，顯與地籍圖標示未符，經原告向國道工程查証結果方知被告之屋根本即不法興建於原告二四九之十之土地而非法占用多年，經原告去函要求被告遷讓、拆除，乃被告竟稱二四九之十並未出賣予原告，係代書移轉錯誤云云，惟此與買賣契約內容顯非相符，被告所辯更非屬實，原告迫於無奈方提起本件訴訟。

（二）查本件被告辯稱系爭土地實係由伊出賣予乙○○、丁○二人，再由該二人出賣予原告之父李昭德，故被告與李昭德間並無買賣關係存在，伊之所以過戶係基於第三人利他契約之原因關係為之，從而自得爰依民法二七Ｏ條之規定，以與施、蕭二人間所生之一切抗辯，對抗告受益之第三人之原告云云，惟查：１、依原告所提之買賣契約可知，其上乃載有包含被告在內等五人（魏正一、魏火石、陳色、被告丙○○、乙○○）以立於不動產買賣契約出賣人之地位出賣予買受人李昭德（即原告之父），而本件系爭土地友蚋段興化坑小段第二四九之十地號亦載明由原所有權人之被告出賣予李昭德，並依契約第六條之規定，由被告移轉登記予原告，是足証被告與李昭德間確存有直接之買賣關係，被告利他契約抗辯云云，顯與事實未合。

２、次查被告於八十九年九月二十九日台北九十五支局第三二五號存証信函中亦自承：「當時與李昭德先生，有不動產買賣契約存在。」是更足証上述之買賣契約確為兩造所親立，該契約顯為真實，乃被告竟於答辯狀中否認曾與李昭德立有契約，該契約為偽造云云，委無足採。

３、再查被告所呈之乙○○、丁○與之所立之不動產買賣契約原告亦否認其形式及實質上之真正，惟縱為屬實，原告或甚李昭德均非該契約之當事人，其自無拘束原告之效力。且按所謂第三人利益契約者，乃指當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，而第三人因此直接取得請求其給付權利之契約（民法二六九條），又契約者乃需對於必要之點意思一致始得成立，而「當事人」自為契約必要之點之一（詳民法第一五三條）；查本件被告所提上開之契約，被告據以主張利他契約者，厥為第十一條之約定，惟該約定乃謂：「產權移轉登記甲方得讓指定第三人為承登記名義」云云，是細繹該約定內容該「第三人」不僅並未特定更未特定該第三人即為原告，該利他契約焉得成立？甚者，契約中更未明定原告有權直接向被告請求移轉登記，更與利他契約要件有間，則被告利他契約抗辯云云，已無可信。

４、抑有進者，被告所用以主張之利他契約抗辯係謂其所提契約末乃備註有：「本買賣土地中二Ｏ九之十號上現有乙方之房屋，雙方約定買賣後，甲方應依街房屋界線分割歸還乙方。」云云，惟其縱為真，則於移轉登記後、分割歸還前，被告仍屬無權占有，自不待言；再自原告所提之契約中可知，不僅未有上述被告主張之約定，反於第十四條第中約明「地上物應於簽訂本約後二個月內搬遷清楚，地上物之補償由乙○○負責。」則被告對原告顯無任何合法占有權源，原告訴請拆屋還地，自有理由。

（三）原告之父所購買者，為系爭土地之全部，過戶當時該土地之面積登記為七百一十平方公尺。嗣所有權移轉登記完成後一年餘，地政機關始發現面積登載錯誤而於八十三年九月三十日更正面積為一千四百十四平方公尺。惟此純為地政機關之疏失，與被告所出賣者為二四九之十地號之全部面積之事實無涉，被告辯稱僅出賣七百一十平方公尺，尚有七百零四平方公尺未出賣云云，並非事實。

（四）系爭房屋為被告所有，系爭土地原則係由被告與陳色共有，並非土地與房屋均一人所有而僅出賣土地之情形。且依原告所提之買賣契約，其上已載明被告應於立約後兩個月內自地上物搬遷，是本件並無買賣不破租賃原則之適用。

三、證據：提出買賣契約影本、土地登記謄本、土地權狀、地籍圖謄本、存證信函等物為證，並聲請本院履勘現場並囑託基隆市安樂地政事務所就系爭房屋進行測量。

乙、被告方面：

一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明願供擔保請求免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭坐落基隆市○○區○○段興化坑小段二四九─一０、二四九─一一、二四九─一二、二四九─一三地號等四筆土地，依原告自己所提出之買賣契約，其買受人係李昭德，出賣人係魏正、魏火石、陳色、丙○○、乙○○等五人。而依被告所提出之不動產買賣契約，其買受人為乙○○、丁○，出賣人為原告及陳色。足証兩造之間並無直接買賣關係，自係第三人利益契約，應受民法第二百六十九條、第二百七十條規定所拘束。何況原告之不動產買賣契約上被告之簽名並非真正，唯有被告所提出之不動產買賣契約係屬真正，原告自應受該不動產買賣契約附註之約定所拘束，將系爭房屋所占用之土地返還與被告。此外原告復未就其資金來源及價款付與何人盡其舉証責任，唯有被告所提出之不動產之買賣契約係屬真正，己如前述。且被告並對乙○○、丁○提出告訴在案，益見被告所提出之不動產買賣契約確實不虛。查該不動產買賣契約之附註約定為：本買賣契約土地中二四九─一０土地上現在乙方所有之房屋雙方約定買賣後甲方應依房屋界線分割歸還與乙方。則依照民法第二百七十條：前項債務人得以由契約所生之一切抗辯，對抗受利益之第三人之規定。本件原告係受利益之第三人自應受其拘束，何得請求返還。

（二）被告與陳色出售系爭三四九─一０地號土地與乙○○、丁○時，土地面積為七百一十平方公尺，事後地政機關補正為一千四百十四平方公尺，則與當時買賣雙方之真意不符，且當時係以坪計價，兩者間之價格相差懸殊。原告以七百一十平方公尺計價而取得一千四百十四平方公尺之土地，顯違雙方之真意及公平原則，關於此部分，被告保留對於原告就該部分不當得利之返還請求權。

（三）依照修正民法第四百二十五條之一，土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期限內有租賃關係。至於原告所謂被告僅持有六分之一土地，即不得作上開主張，顯然有違法理。何況系爭房屋係為被告所有，足証於被告及陳色與乙○○、丁○訂立上開不動產買賣契約時，所為之附註係為被告之系爭房屋而設。此外陳色對此復無任何異議，被告自得依法主張此項權利，原告何得請求被告拆屋還地㮀

三、證據：提出買賣契約書、地籍圖、土地登記申請書、登記清冊、台灣省政府地政處及基隆市政府往來函文、土地謄本等物為證，並聲請本院向地政機關調閱系爭土地所有權移轉登記之相關申請資料。

理由

一、原告主張系爭基隆市○○區○○段興化坑小段地號二四九─十號之土地為其所有，惟被告所有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物（下稱系爭房屋）坐落其上而占用系爭土地等事實，業據原告提出土地登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、存證信函等物為證，復經本院履勘現場查明屬實，攝有現場照片多張並囑託基隆市安樂地政事務所製有如附圖之土地複丈成果圖可佐，且為被告所自認，原告此部分之主張堪信為真實。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第七百六十七條定有明文。是以本件唯一之爭點，在於被告所有之系爭房屋占有原告所有之系爭土地，是否具有合法之權源？

二、原告主張系爭土地為其父親李昭德於七十七年七月間向被告及另名共有人陳色購買，並指定原告為所有權登記名義人，嗣於八十二年八月完成移權登記，由原告取得系爭土地所有權等事實，業據原告提出李昭德與被告等人訂立之買賣契約書為證，復有本院調取之系爭土地所有權移轉登記之資料在卷可稽，即被告亦於卷附八十九年九月三十日其回覆訴外人杜振發之存證信函內自承確與李昭德間訂有買賣契約，依上事證，堪信原告此部分之主張亦屬真正。被告空言否認原告之父李昭德為系爭土地之買受人，原告所提之買賣契約書係出於偽造云云，顯非可信。雖被告另提出其與訴外人乙○○、丁○所訂之買賣契約書為憑，辯稱原告係依據該買賣契約之指定而取得所有權，為受利益之第三人，而該買賣契約書已載明應將系爭房屋所占用之土地分割歸還予被告，故依第三人利益契約之性質，被告得以此為抗辯而主張系爭房屋占用原告之土地為有權占有云云。然查原告係依據其父李昭德與被告間之買賣契約而取得系爭土地之所有權，理由已如上述。而訴外人乙○○、丁○與原告間並無任何關係，如其等確為系爭土地之買受人，何以願將系爭土地登記為原告所有，未見被告就此提出任何說明，已難認其抗辯為真實。退步言，縱認被告所提之買賣契約書為真正，但該契約上並未有原告或原告之父李昭德之簽名，其二人既非契約當事人，本不受該契約內容之拘束。又該契約上雖另載明買受人得指定第三人為登記名義人，惟並未特定原告即為該受領登記之第三人，原告無從依該約定而取得對被告直接請求移轉登記之權，已與民法第二百六十九條第三人利益契約之要件有間，且被告亦未舉證證明原告確實因該契約之約定而取得系爭土地所有權，其空言主張依民法第二百七十條之規定，原告應受該契約之約束，進而主張其所有之系爭房屋有權占用原告所有之系爭土地云云，顯無法律上之依據。

三、被告另抗辯其與陳色出售系爭土地時，系爭土地面積實際上應為一千四百十四平方公尺，但僅登記為七百一十平方公尺，故出售之價格僅以七百一十平方公尺計算，嗣登記為原告所有後地政機關始更正為一千四百十四平方公尺，是以當時被告所出售者僅有七百一十平方公尺，被告及陳色對系爭土地中未售之七百零四平方公尺部分有不當得利返還請求權存在，自得占用系爭土地云云。惟查無論就兩造所提之買賣契約、卷附之所有權移轉登記資料上之記載，本件被告所出賣者均為系爭二四九─十地號之「全部」，而整筆地號土地之出賣，乃屬土地標的物現實之出賣，並非面積之出賣，亦即被告所出賣者為某一定範圍內之土地，被告對其土地四界位在何處知之甚明，且該範圍亦有地籍圖謄本可資確定。是以在買賣兩造間就土地之標示（即地號、範圍）與買賣價金達成一致，契約即告成立，兩造間之意思表示即無錯誤之可言，原告據此而取得者即為全部整筆地號之土地所有權，事後面積縱有更正，亦僅係使原登記錯誤之面積符合土地之實際界限、範圍而已，俾使土地登記簿之記載與土地實況趨於一致，非可解釋為被告僅出售、移轉部分之土地。況被告若係因出於錯誤始為同意出賣土地之意思表示，其意思表示之撤銷權亦早罹於一年之除斥期間而無從行使，此觀民法第八十八條、第八十九條之規定即明。綜上，本件原告取得系爭土地所有權乃基於有效之買賣契約，具有法律上之原因，並無不當得利之情形，被告此部分之抗辯，亦非可採。

四、末按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制；民法第四百二十五條之一固定有明文。但查本件所有權移轉係發生於八十二年間，而上開條文係於八十九年五月五日開始施行，本無加以適用之餘地。況本件系爭房屋為被告所有，系爭土地出賣時則為被告與陳色共有，與上述土地及房屋須同屬一人之要件並不相符，亦無加以類推適用之餘地。且依前述李昭德與被告等所訂之買賣契約，亦明載出賣人應於立約後兩個月內自地上物搬遷之內容，是以形式上縱有符合上述法條規定之情形，亦因當事人間另有約定而無以適用。依上說明，被告抗辯系爭房屋與系爭土地間應視同有租賃關係之存在，被告有權占用系爭土地云云，容有誤會，尚無足採。

五、綜上所述，被告所辯各節均非可採，其對系爭土地並無合法占用之正當權源。從而，原告本於物上請求權提起本訴，請求被告拆屋還地，即無不合，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。

七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣基隆地方法院民事庭~B法官　陳鈺林

~B法院書記官　李繼業