臺灣高等法院高雄分院民事裁定

抗告人

丁玉雯律師（即方可喜之遺產管理人）

相對人

兆豐國際商業銀行股份有限公司港都分公司

法定代理人

陳永川

上列當事人間強制執行聲明異議事件，抗告人對於民國111年8月11日臺灣高雄地方法院111年度執事聲字第54號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告意旨略以：相對人聲請強制執行債務人方可喜所遺高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍1188/10000）及其上同段239、240、241、242、243、244、275、276、640建號建物（門牌號碼依序為高雄市○○區○○路00號地下室1樓、1樓、2樓、3樓、4樓、5樓、9樓之4、9樓之6、地下室2樓，權利範圍各為824/10000、848/10000、820/10000、808/10000、798/10000、1645/10000、全部、全部、1/5。以下合稱系爭房地），經原法院以110年度司執字第107776號強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），司法事務官引用109年度司執字第33835號強制執行事件（下稱前案）特別拍賣之底價新臺幣（下同）9,550,000元作為本件第一拍價格，未考量系爭房地於104年間鑑價金額即為17,255,000元，且前案最後一次減價拍賣係在民國110年9月8日進行，本件第一次拍賣於111年6月1日進行，時隔近9個月，此期間正值高雄房地產漲幅最大期間，系爭房地地理位置甚佳，價值當然隨之上漲，原裁定未考量高雄市不動產於上開期間巨幅調漲，已有違誤。又所謂「詢價」係向不動產專業估價人員或機構詢問價格，「陳述意見」係就已經決定之拍賣價格，請當事人或利害關係人表示意見，司法事務官於111年1月22日發函僅係通知抗告人系爭房地「業經鑑價完畢」，並表示意見，並非詢價函，該函說明三記載引用前案特別減價拍賣底價為本次詢價價格，係在說明執行程序係將此價格送不動產專業估價人員或機構詢問價格，再由其等鑑定出本案拍賣標的，原裁定認司法事務官於111年1月22日發函通知抗告人表示意見，即為司法事務官於110年11月11日批示之引用前次特拍底價詢價，認司法事務官已有詢價，亦有違誤，應予撤銷等語。並聲明：㈠原裁定及原法院111年7月15日110年度司執字第107776號裁定均應予撤銷；㈡系爭執行事件拍定程序應予撤銷。

二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別定有明文。惟執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬執行法院職權裁量之範圍。最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當。又依強制執行法第95條第1、2項規定視為撤回強制執行，倘債權人又對同一不動產聲請強制執行，並聲請引用前案之鑑價報告及拍賣底價，作為本案第一次拍賣之最低價額時，為免再鑑價而徒增勞費，影響債權人及債務人權益，執行法院非不得審酌前後二案間隔期間之長短、不動產價格之波動等情形，逕以該前案最後一次拍賣底價詢問債權人及債務人後核定底價，進行本案之拍賣程序，最高法院103年度台抗字第648號、99年度台抗字第719號裁定意旨參照。

三、經查：

㈠抗告人主張：詢價係送不動專業估價人員或機構詢問價格，本次執行程序未經詢價，即以前案特別拍賣底價為本件第一拍底價，顯有違誤等語。惟執行法院寄發詢價通知，係依強制執行法第70條第2項規定，使當事人就鑑定之價格表示意見，作為核定拍賣底價參考，實際如何核定則由執行法院依其職權再為審酌。抗告人主張詢價應送不動專業估價人員或機構詢問價格，已有誤認。而前案於110年9月29日特別減價拍賣無人應買，相對人旋即於110年11月4日再聲請強制執行，執行法院援引前案特別減價拍賣之底價，於111年1月22日寄發詢價通知，令兩造就系爭房地之拍賣最低價格表示意見，該通知說明第一點記載系爭房地業經鑑價完畢即將定期拍賣，鑑定結果如說明三；第二點記載：兩造均得於收受通知後7日內，以書狀表示之方式陳述拍賣最低價額之意見，如認為鑑價太低或過高，應提出確實證據或其他資料，供核對參考，無故不陳述者，視為無任何意見，由原法院逕行核定底價實施拍賣等語；第三點則記載土地及房屋鑑價價格，並註記本件鑑定價格係引用前案特別減價拍賣之底價為本次詢價價格等語（見執行卷第247頁），經核該通知內容，可知司法事務官未再囑託鑑定人估定系爭房地價格，而係援引前案特別減價拍賣之底價，作為詢問兩造對於本件拍賣最低價額之意見，並非抗告人所稱該通知係告知執行程序係將此價格送不動產專業估價人員或機構詢問價格，再由其等鑑定出本案拍賣標的之情形，抗告人主張執行程序未經詢價，尚難憑採。

㈡系爭房地雖於104年1月6日間經鑑定價值為17,255,000元（見執行卷第259至280頁），然迄今已逾7年，近年又因新冠肺炎疫情，整體經濟狀況非當時可比擬，且前案於110年9月29日進行特別拍賣程序，拍賣底價降至9,550,000元猶無人應買（見執行卷第17至19頁特別減價拍賣公告），縱高雄房地產於111年間曾有漲幅，然系爭房地多數係債務人方可喜與他人共有，應有部分非鉅，產權較為複雜，且除系爭房地地下室2樓未辦理保存登記外，其餘建物係於68年、69年間為第一次登記，起造逾40年，前案特別拍賣公告記載多數屋況老舊、閒置無人居住等情，有土地、建物登記謄本、前案特別拍賣公告、共有人名冊可稽（見執行卷第17至19、71至121、179至191頁），本件執行程序於110年12月23日至現場查封時，除系爭房地1樓外，餘均廢棄已久、無人居住，有查封暨測量筆錄（不動產）可參（見執行卷第215至216頁），系爭房地於前案經特別拍賣無人應買，視為撤回該不動產執行，相對人於短時間內再聲請強制執行，而系爭房地產權複雜、現況不佳，已如前述，復無證據可認系爭房地自身價值有漲幅劇烈之情形，抗告人主張高雄市不動產巨幅調漲，應重新鑑價等語，難為憑採。況拍賣底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價並不受限制，倘系爭房地實際價值逾越底價，自有人應買競價，而得以合理價格拍定，無損債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當。

㈢依前開說明，相對人於110年11月4日聲請本件強制執行，與前案於110年9月29日進行最後一次特別拍賣，相隔時間甚短，相對人聲請引用前案特別拍賣價格為本件第一次拍賣底價，司法事務官考量系爭房地歷經多次拍賣程序而流標並已耗時多年，為免司法資源浪費，節省債權人費用、保障債權人債權早日受償之利益等節，認無重新鑑價必要，依強制執行法第113條準用第70條第2項規定，於核定拍賣底價前，引用前案特別拍賣價格仍流標之底價9,550,000元，詢問債權人及債務人之意見，因抗告人亦未提出系爭房地價格有巨幅調漲之具體證據或資料供核參，司法事務官因而核定依前案特別拍賣價格作為本件第一次拍賣底價，並囑託台灣金融資產服務股份有限公司定期拍賣，於法並無不合。

四、綜上所述，原法院司法事務官駁回抗告人之聲明異議，原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤，抗告意旨猶執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，並請求撤銷系爭執行事件之拍定程序，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。

民事第三庭