臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決

原告

許惠玲

原告

許家蓁

原告

許惠子

原告

許心緹

原告

許璧琪

共同訴訟代理人

沈志成律師

被告

陳麗珠

（現於法務部○○○○○○○○○執行中）

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國114年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地及其上之同段449建號建物（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段000號，下稱系爭房屋）均為原告許璧琪單獨所有。而原告許惠玲、許惠子、許家蓁、許心緹、許璧琪（下合稱許惠玲5人，分則稱姓名）之父即訴外人許有良於民國113年3月28日與被告簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由許有良將許璧琪所有之系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自113年3月28日起至116年3月27日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000元，且應於每月28日前支付。詎被告自113年3月28日簽立系爭租約起即未曾繳納任何租金，亦未給付押租金，屢經許有良催討，均置之不理。嗣許有良於114年2月27日死亡，系爭租約現由許惠玲5人繼承，爰以114年11月13日民事追加起訴狀（下稱系爭書狀）繕本送達為催告之意思表示，亦即被告應於文到後3日內繳清自113年3月28日起至114年10月28日（按，應為114年10月27日）止共19個月之租金，合計9萬5,000元，逾期未繳，系爭契約即行終止，而被告業於114年11月14日收受系爭書狀，且迄未繳納積欠之租金，故系爭租約已合法終止，是許惠玲5人自得依繼承及民法第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：伊確實有與許有良簽立系爭租約，然伊實際上有以現金方式繳納押租金1萬元，另有以現金持續繳付自113年3月28日至113年9月27日間之租金予許有良，後續始未繳納租金；系爭房屋內之物品均為伊所有，伊希望能持續承租系爭房屋，並待出監後再補足租金，現在要伊中斷3年之租約並非法律所允許；另伊在監所收到系爭書狀後確實並未再繳納任何租金，伊不知道系爭書狀之利害關係等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠許惠玲5人主張其等之被繼承人許有良與被告間簽訂有系爭租約，約定將許璧琪所有之系爭房屋出租予被告，並約定租賃期間自113年3月28日起至116年3月27日止，租金為每月5,000元，且應於每月28日前支付，嗣許有良於114年2月27日死亡後，系爭租約由許有良全體繼承人即其等繼承，而其等業已以系爭書狀催告被告繳納積欠之租金，並於114年11月14日送達被告等情，業據其等提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、死亡證明書、除戶戶籍謄本、系爭租約、繼承系統表、系爭書狀、中華郵政掛號郵件收件回執等件為憑（見本院卷第18至28頁、第33頁、第115至117頁、第135頁），上情並為被告所不爭執（見本院卷第92頁），堪信為真實。

㈡按「承租人應依約定日期，支付租金。」；「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」；「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，土地法第100條第3款亦有明定。又「出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」（最高法院87年度台簡上字第7號民事裁判要旨參照）。經查，系爭租約約定應於每月28日前支付5,000元，且原契約當事人許有良於114年2月27日死亡後，許惠玲5人為其繼承人，依繼承之法律關係，其等自應繼承許有良就系爭契約之權利義務，已如前述，而觀諸被告自陳略以：伊有繳納至113年9月份之租金，伊於同年8月發生車禍後，始未繳納租金等語（見本院卷第93頁），堪認被告亦不否認其至遲自113年9月28日起即未依約繳納租金，則許惠玲5人於114年11月13日寄發系爭書狀，催告被告應於文到後3日內給付積欠之租金，並告以如逾期未繳，系爭租約即行終止，且系爭書狀已於114年11月14日由被告本人親收，此有系爭書狀、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可參（見本院卷第115至117頁、第135頁），核許惠玲5人寄發系爭書狀時，被告至少已積欠113年9月28日至114年10月27日間共13個月之租金，合計6萬5,000元（計算式：5,000元×13個月＝65,000元），扣除被告已繳納之押租金1萬元後，被告遲延給付租金總額仍已逾2個月以上。復參以被告自述略以：伊在收受系爭書狀後，因為在監，怎麼可能繳納租金；伊不知道系爭書狀之利害關係等語（本院卷第133至134頁），足見被告於收受系爭書狀後，逾期仍未繳納任何租金，是依上說明，系爭租約於催告期滿後之翌日即114年11月18日應已合法終止。從而，系爭租約合法終止後，被告即無權再占有使用系爭房屋，則許惠玲5人依民法第455條前段之規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予其等，即屬有據，應予准許。

㈢又許惠玲5人雖否認被告有繳納押租金1萬元之事實。惟查，本件系爭租約係以坊間留有空白書寫條款之制式契約書範本做為底稿進行約定及簽署，觀之系爭租約第4條第1項載明：「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為1萬元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。」等語（見本院卷第22頁），其中就「1萬元」部分之金額，係以手寫方式記載，而關於押租金條款部分既有特別書寫押租金金額，又未刪除該條款中之「承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。」等語，則依該條款前後記載之內容，足已表明被告於簽訂系爭租約之同時，已有繳納押租金1萬元之事實。且倘若許有良並未收取押租金，衡情自無可能特意記載押租金之金額，並將系爭房屋點交予被告使用，甚而於113年9月24日委請許璧琪寄發五結郵局存證號碼87號存證信函時，其亦僅提及被告遲付租金，經催告仍不為支付等節，隻字未提被告未繳納押租金乙情（見本院卷第29頁），此顯與常情相悖。是本院綜合上情，認被告確有繳納押租金1萬元予許有良，故於計算被告遲延給付租金之總額時，該押租金1萬元部分應予以扣除，附此敘明。

㈣至被告雖辯以其現仍在監執行，請求待其出監後再行協商處理等語，然前揭事由並非其得以繼續占有使用系爭房屋之合法權源，自無從據此解免其於系爭租約終止後所應負之遷讓返還之責，是被告上開所辯，尚屬無據，要無可採。

四、綜上所述，許惠玲5人依民法第455條前段之規定，訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予其等，為有理由，應予准許。

五、本件係適用民事訴訟法第427條規定之簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。並依職權宣告免為假執行之擔保金額。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

以上正本係照原本製作。