臺灣苗栗地方法院105年度訴字第41號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第41號

原告

王陳好完

原告

翁志誠

共同訴訟代理人

孫大龍律師

被告

何昌明

訴訟代理人

李世才律師

被告

何張招妹

被告

何貴英

被告

何貴香

被告

何玫萱

被告

何怡瑩

被告

李宛庭

被告

李家君

上7人共同訴訟代理人

何昌明

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

（一）按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。本件原告起訴原對被告何景發、何昌明、何景雲、何添榮為請求，嗣於民國105 年4 月28日被告何景雲、何添榮未為本案言詞辯論前，即具狀撤回對於被告何景雲、何添榮部分之起訴（見卷一第161 頁），揆諸前開說明，原告之撤回應予准許。

（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。查本件原告起訴原請求：( 一) 被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段000000○000000○000000地號土地（下合稱系爭土地）上之門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○○000 號建物（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地返還予原告及全體共有人（見本院卷一第4 頁）。嗣因被告占用之範圍、標的經苗栗縣銅鑼地政事務所測量而特定，原告於105 年4 月29日具狀變更聲明為如主文第1 項所示（見本院卷一第152頁），經核原告上開撤回系爭823-37地號土地部分之請求，屬減縮應受判決事項之聲明；而其他聲明之變更，僅係拆除標的與面積之更正，並不涉及訴訟標的，則屬不變更訴訟標的而補充或更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，均應予准許。

（三）按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。查訴外人何景發於105 年4 月14日訴訟繫屬中死亡，有其除戶謄本附卷可憑（見本院卷一第167 頁），而被告何張昭妹、何貴英、何玫萱、何怡瑩、何昌明、李宛庭、李家君、何貴香則為何景發之繼承人，此有戶籍謄本、繼承系統表在卷可參（見本院卷一第168 至176頁），原告並於103 年5 月18日當庭聲明承受訴訟（見本院卷一第185 頁），於法核無不合，應予准許。

(四) 被告何怡瑩、何怡萱於105 年11月18日提出委任狀委任被告何昌明為訴訟代理人，並授與民事訴訟法第70條第1 項但書及第2 項所列各行為之特別代理權，經本院於105 年12月16日準備程序當庭准被告何昌明為被告何怡瑩、何怡萱之訴訟代理人（見本院卷二第181 、182 頁）。被告何怡瑩、何怡萱雖嗣後於106 年2 月17日（本院收狀日期）具狀表示解除李世才律師之委任，有本院民事解除委任狀1 份在卷可考（見本院卷第209 頁），然李世才律師並未受被告何怡瑩、何怡萱委任，被告何怡瑩、何怡萱解除李世才律師委任之訴訟行為，自屬無效。被告何昌明既未經被告何怡瑩、何怡萱解除委任，仍屬被告何怡瑩、何怡萱之訴訟代理人。

（五）按訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本人之代言機關，故其行為有無錯誤，不依本人之意思決之，而依代理人之意思決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人，不得以與當事人或本人之真意不符為理由，而否認其效力，最高法院49年台上字第2362號民事判例要旨可資參照。被告何怡瑩、何怡萱於105 年12月16日本院准許渠等訴訟代理人何昌明之訴訟代理後，方於106 年2 月17日（本院收狀日期）具狀表示「承認原告所提一切起訴狀事」等語（見本院卷第208 頁），顯與渠等訴訟代理人何昌明所聲明駁回原告之訴等語，有所齟齬。惟訴訟代理人何昌明於知悉被告何怡瑩、何怡萱前開具狀後，表示應以其意思為準，並仍聲明同其訴訟代理人李世才律師，即駁回原告之訴等語（見本院卷第218 、219頁）。而被告何怡瑩、何怡萱並未於本院言詞辯論期日到場，自無從即時更正或撤銷渠等訴訟代理人何昌明之訴訟行為。揆諸前開說明，自不得以當事人或本人之真意不符，否認訴訟代理人何昌明所為之效力。

貳、實體方面

一、原告主張：訴外人陳德深前向訴外人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）購買系爭土地，於73年11月15日登記取得土地所有權。陳德深於78年8 月14日過世後，由原告等繼承人於102 年8 月13日辦理公同共有之繼承登記。被告等人於陳德深取得系爭土地所有權前，即已無權占用系爭土地，原告等繼承人亦未同意被告等人使用，詎其等於系爭土地上搭建系爭建物及地上物，均未提出租約或給付租金之證明，而房屋稅籍證明書亦無法認定其具有占有系爭土地之合法權源。另被告提出何景發與農林公司簽立之三義茶場林木採伐同意書（下稱採伐同意書），然此採伐同意書僅足證明農林公司同意何景發採伐林木，與是否成立租賃關係無涉。是被告等人既無權占用系爭土地，原告爰依民法第767條第1項、第821 條、第828 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：

㈠如主文第1 項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：何景發於50年間受讓訴外人邱運火對農林公司之承租權，嗣於64年間因高速公路開發而搬遷至系爭土地繼續承租，因此在陳德深購得系爭土地前，即已向農林公司承租系爭土地種植茶園、林木什作及建築農舍居住使用，該租賃關係依修正前民法第425 條規定之買賣不破租賃原則，應由購得系爭土地之陳德深繼受，不得主張被告無權占有。而農林公司將系爭土地出售予陳德深時，明知系爭土地上有其等建築之房屋存在，依土地法第104 條規定，何景發為具有優先購買權之承租人，詎農林公司未通知土地出售乙事，與陳德深私下訂立買賣契約，嗣遭農民抗議及輿論抨擊，訴外人即當時省主席李登輝於省議會質詢時表示：若承租耕作農民不同意土地所有權移轉登記予陳德深，該買賣契約即無效等語，故原告不得執該買賣契約對抗被告。且縱認農林公司未同意何景發承租系爭土地，然何景發既已在系爭土地上占有使用達數十年，亦已因時效取得地上權，而非無權占有。再者，訴外人苗栗縣政府於陳德深過世後依法代管，於88年12月7 日同意被告等人修建房屋，可證其等確實有權占用系爭土地。何況，陳德深生前書立遺囑已將其所有不動產贈與訴外人財團法人清泉獎學會董事會及香蘭基金會，則原告應將繼承之系爭土地所有權移轉登記予受贈人，故進行本件訴訟對原告並無實益等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張陳德深前向農林公司購買系爭土地，於73年11月15日登記取得所有權；陳德深於78年8 月14日過世後，由原告等繼承人於102 年8 月13日辦理公同共有之繼承登記等情，業據原告提出土地登記謄本為證（見本院卷一第10至24頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。復查，如附圖即苗栗縣銅鑼地政事務所105 年4 月土地複丈成果圖所示之建物、雞舍、嗣料塔、水塔、鐵絲網、鐵柵欄等地上物（下合稱系爭地上物），分別占用系爭823-36、823-86 地號土地如附圖所示之面積，房屋之原始起造人為何景發、房屋稅籍登記之納稅義務人則為何景發與被告何昌明，惟系爭地上物均為何景發所有，業據被告何昌明之訴訟代理人於本院履勘現場時陳明在卷；嗣因何景發死亡，所有人則為繼承人即被告全體等情，業經本院履勘現場屬實，並有勘驗筆錄、照片14禎、苗栗縣政府稅務局105 年1 月29日苗稅房秘字第1052002182號函即所附之房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第52至54頁、第127 頁至第136 頁），且為兩造所不爭執，亦堪以認定。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。而原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號判決意旨參照）。本件被告雖辯稱何景發與原告前手農林公司間存在租約關係，依民法第425條第1 項規定，系爭建物具有占有系爭土地之權源云云。經查：

1.被告雖提出系爭建物之用電資料、戶籍謄本及房屋稅籍證明書（見本院卷一第80至82頁）為證，惟上開資料僅足證明何景發及被告何昌明有設籍或居住於系爭建物之事實，並不足以證明其有何占有權源。被告復提出本院91年度訴字第158 號違反山坡地保育利用條例（下稱前刑事案件）之刑事一審判決書及二審判決書（見卷一第84至98頁）等件為證。然訴外人即時任農林公司三義茶場代理副場長邱賜生雖於前刑事案件結證稱：農林公司將系爭823-36地號土地出租予何景發造林，直到73年間賣給陳德深，出租的內容是不能蓋房子的等語（見卷一第116 至119 頁）；惟農林公司於前刑事案件中以農林公司三義茶場( 89) 農義農字第023 號函陳述：並未與何景發訂立租賃契約等語，何景發亦於前刑事案件偵查訊問中供稱：並未簽立租約，僅口頭約定砍伐樹木賣得之價金三七分帳等語，有該函及訊問筆錄在卷可參（見卷一第122 至125 頁）。農林公司既已否認其與何景發間就系爭土地有租賃關係存在，自難以邱賜生前開證述逕認何景發與農林公司間存有租賃關係。況邱賜生雖為農林公司之副廠長，然並非農林公司之法定代理人，其所為之證述僅能代表其本人之立場，而當其證述與農林公司所為之表述不符時，自應以農林公司前開函之內容為準，是難認農林公司與被告有何租賃關係。又本院經審酌雙方並未以書面簽立租賃契約，亦未約定租金及租期，僅以口頭約定砍伐樹木之價金分配比例，應認尚不足以證明農林公司將系爭823-86地號土地出售予陳德深前，農林公司有與何景發成立租賃關係。又據被告提出之採伐同意書（見卷一第83頁），亦僅約定農林公司同意何景發採伐系爭823- 36 地號土地上之林木，亦不能以此認定雙方已成立租賃關係。此外，被告未再舉證以實其說，是其抗辯陳德深受讓系爭823-86地號土地時，何景發與農林公司於系爭823-86地號土地存有租賃關係，有買賣不破租賃原則之適用云云，委無可採。

2.被告另提出不動產買賣協議書（見本院卷一第10 6頁）為證。惟農林公司與陳德深間之不動產買賣協議書第3條約定：「. . . . . . 甲方（即農林公司，下同）於訂立本協議書1 週內，會同乙方（即陳德深，下同）到現場將土地（包括甲方放租之茶園等）按現狀指界點交乙方接管即時管業（即佃農不起耕買主照原辦法繼續租佃關係）. . . . . . 」、第4 條約定：「地上物處理：本協議書出售土地，有關甲方原以放租予現耕農種植茶園、林木、什作及建有農舍等概由乙方自行與承租人或使用人協調解決，甲方不負收回土地及清除地上物或補償任何責任。. . . . . . 」，僅係約定買賣雙方間如何處理農林公司原放租之土地，非謂全部占有人與農林公司均有租賃關係存續，被告應不得執前開約定，主張何景發為系爭823-86地號土地之承租人。至被告復提出新聞紙（見本院卷二第121 頁）為證，抗辯時任省主席之李登輝表示如農民不同意土地過戶，買賣契約即無效等語，惟本件為私法關係，應端看農林公司、陳德深與占有人之權利義務關係，與李登輝作何指示無涉，併此敘明。

4.被告再依據苗栗縣三義鄉高速公路拆遷戶賴生興等十人申請租用國有保安林地重建房屋案協調會議紀錄及高速公路徵收戶補償清冊（見卷二第70至72頁、第118至120頁）等件為佐，辯稱經林務局特准承租，自屬有權占有云云。惟細繹上開協調會議紀錄，其所指之拆遷戶僅具名賴生興等10人，是否包含何景發在內，尚非無疑；且因保安林地不能租用建築房屋，故該會議討論之結論係：尚待有關單位派員會同前往實地查明確無其他公地或私地可供重建，亦無妨礙水土保持等情後，再由林務局據以簽報省政府從政策上考慮特准承租作重建房屋使用等語。是依上開會議紀錄所載，對於林務局是否有特准拆遷戶承租之事仍未明確，自不能以此認定何景發有因高速公路開發而獲特准承租系爭土地之情。被告提出之高速公路徵收戶補償清冊，亦僅能證明何景發於63年至64年間，在同段839-7 地號土地上建有地上物，並因高速公路興建而受有拆遷費及自動拆除獎金，然對於占有土地之權源為何、是否有成立租賃契約等情，則無法得知，亦不能以此速認被告為有權占有系爭土地，故被告以此為辯，亦非有憑。

5.被告再提出之苗栗縣政府函文（見卷二第122 頁），系爭土地並未明確載明於函文，被告或何景發亦非受文者，則該函文所准許修補之標的是否及於系爭建物，尚有疑問；且此情至多僅能證明苗栗縣○○○○○段0000 0地號等9 筆土地修建老舊建物，亦不足以證明被告有權占用系爭土地。從而，被告既不能舉證證明其占有系爭土地享有合法權源，揆諸上開法條及判決意旨，自屬無權占有原告所有之土地，則被告辯稱為係因租賃關係而有權占有云云，委無可採。

（三）復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。又按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，民法第426 條之2 第1 項前段定有明文。再按基地租賃乃指承租人租用可供建築房屋使用之土地，在該土地上自行建築房屋為目的之租賃（最高法院10 3年度台上字第168 號判決意旨參照）。被告既未能舉證其等與農林公司存在租賃關係，且何景發前與農林公司之約訂使用系爭土地之目的為造林，不能在系爭土地上建築房屋等情，業如前述；是被告顯不能依土地法第104條規定主張有優先購買系爭土地之權。則被告辯稱：其等依土地法第104 條為具有優先購買權之承租人，詎農林公司未通知其等土地出售乙事，與陳德深私下訂立買賣契約，該買賣契約即無效云云，洵無可採。

（四）被告雖抗辯：其在系爭土地上占有使用數十年，應已時效取得地上權云云。然按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第七百六十七條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院88年度台上字第1729號判決意旨參照）。本件被告雖稱已占有使用系爭土地數十年，然時效取得物權之前提要件，應已向地政機關聲請登記為必要；被告僅在系爭土地上占有使用，迄今未向管轄之地政機關聲請登記地上權，而原告為土地所有人，現既已提起本件拆屋還地之請求，揆諸上開說明，被告應不得再主張時效取得地上權之事，本院即毋庸就被告是否符合要件乙節進行審酌。是被告以此抗辯，自於法有違。

（五）被告再抗辯：陳德深生前書立遺囑已將其所有不動產贈與財團法人清泉獎學會董事會及香蘭基金會（下稱受贈人），經判決原告及共有人全體應將系爭土地移轉予受贈人確定，則原告應將繼承之系爭土地所有權移轉登記予受贈人，故進行本件訴訟對原告並無實益云云，並提出贈與契約書、最高法院該案判決書為佐（見卷一第202 至203 頁）。即便陳德深於生前曾簽立此贈與契約書，然其嗣於履行該贈與契約前即亡故，並經本件原告及其餘繼承人全體依法辦理繼承登記；則原告已合法依繼承關係取得系爭土地之所有權，且迄今仍為係爭土地之合法所有權人，自可依法為本件請求。至原告與受贈人間關於贈與契約之爭議及判決之結果，僅屬是否原告應另負債務不履行之責、或受贈人得否據以強制執行之問題，核與本件無涉。

四、綜上所述，原告既為系爭土地之公同共有人，而系爭土地存有被告所有之系爭建物及地上物；然被告占有系爭土地並未能舉證證明有何合法權源，參諸上開法條及判決意旨，原告自得請求拆除系爭建物及地上物，並返還系爭土地予公同共有人全體。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第828條第2項等規定，求為判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。