內湖簡易庭95年度湖簡字第773號

被告天○○、戊○○、辰○○、Ｃ○○、乙○○、子○○、宇○○、丁○○、玄○、辛○○、寅○○○、午○○、未○○、亥○○、戌○○、癸○○、己○○、午○○、甲○○、庚○莫、地○○、酉○○、壬○○、巳○○、Ａ○○○、丙○○、黃○○○、Ｄ○○應給付原告如附表所示金額及均自民國95年8月22日起至清償日止，按年利率百分之10計算之利息。

訴訟費用新台幣參萬肆仟肆佰陸拾貳元，由原告負擔壹萬零捌佰玖拾元，其餘由被告負擔如附表所示。

本判決得假執行。事實及理由要領：

一、被告巳○○、Ａ○○○、丙○○、黃○○○、Ｄ○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張及對被告抗辯之陳述：

㈠原告所屬「宙○○○」係由獨立建築物集合而成之社區，其共同設施之管理及使用具有不可分之特性，而原告係為全體住戶之權益而設立之委員會，並於民國92年6月12日向臺北縣汐止市公所報備。被告均為宙○○○社區之區分所有權人，並為原告管理權限下之住戶，依原告訂定之章程及公寓大廈管理條例等規定，其有按原告規約第10條繳納每月每戶公共基金新台幣（下同）500元、每坪25元管理費（51至80坪部分12.5元）及未繳金額之年息10%，惟其至94年5月底止，竟分別積欠如附表所示之金額未予繳納，屢催不繳，原告自得依法請求給付應繳之金額及自本訴狀繕本送達最後收受被告之翌日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。

㈡被告抗辯原告成立不合法及其係於87年另行籌組之「宙○○○特區管理委員會」（下稱特區管委會）為藉口，拒不向原告繳交管理費。然查：

1.本院94年度訴字第804號判決理由中，認定原告於86年8月間已合法成立管理委員會，並有原告歷年住戶大會會議紀錄及管理委員會之開會紀錄、86年住戶規約。

2.本院92年度湖小字第747號判決理由有提及：「宙○○○全區給水系統已於74年6月15日在被告（即申○○）擔任見證人之情形下，由國旦建設股份限公司 (下稱國旦公司)移交予宙○○○管理委員會，有證明書在卷可證，…且縱如被告所述系爭水管係埋設於其土地之下，然被告國旦公司之經理及移交之見證人，而於移交時無異議，應認其已同意系爭水管得通過其土地。綜上，可認系爭管線應為宙○○○住戶所共有，而由原告負責管理、維護。」並有公共設施使用權移轉證明書（原證7）、會議紀錄（原證9）及92年7月至95年5月間有關公共設施管理維護之費用明細及單據 (原證14)附卷可證。至被告辯稱公共設施已於76年3月29日歸還申○○（95年6月5日答辯狀二附證3），並認原告住戶應依使用者付費原則給予補償金云云，惟查：宙○○○全體住戶並未同意或授權主任委員將公共設施歸還申○○，被告所提出之同意書，顯係事後偽造，原告否認其真正，且宙○○○既已成立管理委員會，豈有可能將全山莊之公共設施，交由單獨1人即申○○管理；附證3之內容更違反一般經驗法則，不足為採。至申○○主張其花費近千萬元整修美化公共設施乙節，與事實不符，且全屬謊言，被告就此自應舉證以實其說。

3.被告自原告成立管委會後，皆依約繳納管理費，亦有原告住戶管理費收入登記表可證，且被告所提87年4月19日之區分所有權人會議紀錄，依其簽到紀錄亦有被告等之簽名，足認原告向被告等請求給付管理費，於法依約皆有請求之依據。

4.本件原告請求被告繳納管理費，與申○○是否花費千萬元裝設自來水管線乙節毫不相關，申○○無非想藉此訴訟再向原告之住戶收取補償金等費用，其詞實不足採。況申○○既為原始建商，本有依約將社區內公共設施之產權移交予全體住戶或交由管理委員會管理。

5.特區管委會之住戶並非自成一區，而係散佈參雜於原告管理委員會住戶中，且於各自獨立之建築物間有共同使用及管理上不可分之部分，例如：警衛設施、環境清潔管理、以及出入口門禁等…。是故，宙○○○可認定為係屬「無法分治之同一宗基地」，自不符合上開可分別成立管理委員會之要件。臺北縣汐止市公所業以前述理由撤銷對「宙○○○特區管理委員會」備查之同意 (原證五-臺北縣汐止市公所函)。

6.依內政部91年3月7日營署建管字第0910012172號函第二點說明「所詢旨揭社區欲脫離原加入之三和新城公寓大廈管理委員會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行前開條例第31條規定程序後始得為之。」另內政部91年6月10日台內營字第0910084160號函第一點說明「按有關社區欲脫離原加入之公寓大廈管理委員會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行公寓大廈管理條例第31條規定程序後始得為之」所示可知。縱使退萬步而認定本件社區屬於得分別成立管理委員會之情形，然而若欲另行成立管理委員會仍必須踐行變更規約之程序，亦即依照修法前公寓大廈管理條例第31條規定，應召開區分所有權人會議，並經區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意，方可變更原規約，另行成立管理委員會。然而特區管委會於87年組成至今，從未踐行上開程序，是故特區管委會自始未合法成立。

三、被告抗辯如下：

㈠被告均自88年11月21日起參加自來水用戶依法組成「宙○○○特區管理委員會」 (以下簡稱特區)，依特區之規約，按期繳交管理費，作為特區之公共水電費用，自來水管線維修、環境整理、道路維修、安全守護及其他服務住戶之一般行政支出之必要費用外，並依法提撥公共基金，以備不時之需，並對於特區之服務，所有住戶均感滿意。

㈡原告成立不合法性？

1.原告並未符合「公寓大廈管理條例」第53條及其施行細則第13條之規定，故原告所成立之管理委員會並非具有公寓大廈管理條例中之法律地位。

2.原告所主張之共同設施，均為第三人私有土地及其地上物，原告及其成員均無任何持份，亦僅有暫用資格，豈可未經該主人同意，而擅自強行約定他人財產為共用部份，故原告所謂之共同設施，依法並不存在。

3.被告使用白來水公司提供之清潔自來水，與原告所使用之混濁溪水，其供水管線及設備均完全分離，各自獨立運作，毫不相干：故兩套供水系統符合分別使用之特性，因此，原告之主張與事實不符，顯可易見。

4.被告從未參加原告所舉行之住戶大會或區分所有權人會議，被告所屬之特區管委會並已發文通知原告被告均非屬原告社區成員，況且被告之建物產權獨立，亦未與其他任何人持份共有，不符合建築法所稱之一宗土地。

5.「準用原則」應為參加人同意才準用，而非強迫準用。

6.被告有於93年遭小偷大搬家，全部電器及大批洋酒、布料整車搬出山莊，非但原告不聞不問，而警衛亦未發揮任何防竊功能，顯具原告於心態尚未認定被告為其成員，誠屬事實，故何來向其繳交管理費之理。

㈢依原告94年10月21日區分所有權人大會通知，中心議題第二項：選舉95年管理委員 (周蓉校、龍寶麒、胡良子、林建立、林端生、陶建國等6位委員已連任2屆，依法不得續任)，因此林建立做為原告之代表人，知法犯法，明顯違法，公寓大廈管理條例第25條法有明訂，顯現原告為違法之組織 (附證2)。

㈣76年3月29日由原告前管委會所屬將宙○○○公共設施同意歸還被告訴訟代理人申○○，申○○取得所有公共設施之後，於83年間斥資1千多萬元，增設高爾夫練習場1座，花費近仟萬元整修、美化所有公共設施 (含網球場5座、游泳池2座、溜冰場、兒童遊藝場、園藝及路面整修等，依使用者付費之原則，收取門票，並向特定對象收取土地使用補償金，均依法有據。

㈤被告均為一獨棟產權及土地所有權完全獨立之違築物，並未與原告有任何必要且不可分割之共有設施，故有類屬「農舍」之性貫，並不符合「公寓大廈管理條例」之當然規範。依據憲法第14條，人民有集會結社之自由，故被告以自由意志及共同利益另行參加特區成為其會員，並依照公寓大廈管理條例規定依法成立，並依規約按季繳交管理費，與原告並無任何糾葛。且被告一再表明不是原告之會員，原告亦從未為被告提供任何性質之服務，何來欠繳管理費之事，如果原告確有未受委託而為有益於被告之事實，亦請原告依事實及其所發費之費用，另行向被告依民法第172條請求無因管理之費用，故請求管理費之事，實屬無稽。

㈥95年2月21日本院94年訴字第804號判決內容與事實並不相符，該判決書內雖載明：「…足徵宙○○○於70幾年間即已召開住戶大會而成立管理委員會，並逐年改選，86年間亦經社區召開住戶大會改選委員，…且依規約收取管理費，堪認86年8月間宙○○○管理委員會已成立…」等語。然依公寓大廈管理條例第3條第9款明文規定：管理委員會應由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，守望相助委員會並不等於管理委員會，住戶大會不等於區分所有權人會議，故由非依據該條例所召開之「住戶大會」選出管理委員所成立之組織，又怎能算是已合法成立之管理組織。因此，原告在未依該條例成立管理組織之前，依法不得執行管理維護業務，依法當然更不得收取管理費，況且，被告所屬之特區管理委員會早於89年間，即已知會原告之當年主任委員，原告亦置之不理，如今獅子大開口要求每月給付10幾萬元，於法、於理、於情皆難相容。

㈦假若判定特區未依法成立，又將被告判定屬原告之成員，那所應繳交之管理費及公共基金，原告於民事起訴狀中表明，「宙○○○管理委員會」正式成立於92年6月12日，並於93年11月21日完成住戶公約，故其效力理應於完成後起算，而原告主張自88年9月起算，顯為錯誤，而所謂管理費及公共基金，其用途不外為住戶日常之公共用水、電費，設備管線維修、行政及相關公共費用支出，故被告向特區繳交之管理費，理應先行扣除，因原告並未向被告提供任何服務。

四、得心證理由：本件爭點在㈠原告何時成立管理委員會？㈡被告是否曾為原告區分所有權人？㈢被告是否可另成立特區管理委員會？茲分述如下：

㈠原告何時成立管委會？按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有明文。經查：兩造均不爭執由宙○○○社區入口警衛室以上之三個社區（即原告、被告及天外天大廈管理委員會），均經由同一道路出入，並無其他道路可以出入。又被告均不爭執其建築物係分散在山莊內及原告社區範圍內，，且有原告所提宙○○○平面圖附卷可參（原證6），被告僅係使用共同出資裝設自來水而成立特區管理委員會。又國旦建設股份有限公司於74年6月15日在本件被告訴訟代理人申○○擔任見證人之情形下，將座落於宙○○○內之游泳池、網球場、羽球場、溜冰場、人工滑草場等公共設施使用權移轉給宙○○○住戶管理委員會管理，另全區給水系統亦同時一併移交，此有證明書影本在卷可證，且被告訴訟代理人僅抗辯公共設施嗣後於76年3月29日又交由申○○管理維護，然查依卷附申○○所提同意書以觀，亦僅指游泳池及滑草場，並非上述全部公共設施，故可證原告於74幾年間即已召開住戶大會而成立管理委員會。嗣原告並逐年改選管理委員，86年間亦經社區召開住戶大會改選委員，…且依規約收取管理費，足認86年8月間宙○○○管理委員會已成立之事實，有宙○○○83年7月30日年管委會會議紀錄、85年度住戶大會議紀錄、86年6月22日住戶大會會議紀錄、宙○○○住戶規約影本附卷可參，並有本院94年度訴字第804號民事判決影本附卷可參。

㈡被告是否曾為原告區分所有權人？被告不爭執其在未成立特區管委會之前，均屬宙○○○社區住戶，另依卷附宙○○○87年4月19日召開之區分所有權人第1次會議紀錄，亦載明區分所有權總數為185戶，被告均在其內，並有多人出席或代理出席，足證被告均為原告區分所有權人。

㈢被告是否可另成立特區管理委員會？被告雖抗辯其自88年間即因共同出資裝設自來水而成立特區管委會，並於92年間向汐止市公所報備，姑不論其報備業經撤銷，此有台北縣汐止市公所92年12月19日函附卷可參，又其未能證明有依公寓大廈管理條例變更規約，故被告擅自脫離原告而自行成立管委會，顯於法不合，足證特區管委會並未合法成立。

㈣至於被告抗辯原告主張之共同設施為第三人所有，但如前所述，原告既享有使用、管理權限，即與公寓大廈管理條例第53條規定相符。又被告抗辯包括原告法定代理人在內之多名委員已連任二屆，又再續任，違反同法第25條（應係指第29條）之規定，惟該條文係於95年1月18日修正公布，並僅指主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，其他委員則不受此限。經查：原告法定代理人係於94年10月21日召開之區分所有權人大會改選後始當選原告主任委員，在此之前之主任委員為丑○○。又本法修正前第27條第4項規定管理委員、主任委員及管理負責人任期1年，連選得連任，是依法律不溯既往之原則，縱林建立前曾擔任上述職務，其仍得擔任至任期屆滿止。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例及規約，訴請被告分別給付如附表之管理費並自95年8月22日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決之結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用由原告負擔10,890元，其餘由被告分擔如附表所示。

內湖簡易庭法 官 李建忠