臺灣南投地方法院100年度訴字第141號

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第141號

原告

周君良

訴訟代理人

林軍男律師

被告

蕭錦良

被告

楊炳祥

共同訴訟代理人

陳居亮律師

上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意及請求之基礎事實同一者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上，可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為一次解決紛爭。本件原告起訴主張被告蕭錦良就坐落南投縣仁愛鄉○○段126-11地號、126-44地號土地（下稱系爭126-11、126-44土地），被告楊炳祥就同段126-5地號土地（下稱系爭126-5土地），於本院99年度司執字第12995號強制執行事件拍賣程序中（下稱系爭拍賣程序），並無土地法第104條第1項所定優先承買權之存在；於訴訟進行中，原告變更主張被告蕭錦良就系爭126-11、126-44土地，被告楊炳祥就系爭126-5土地，於系爭拍賣程序中，並無土地法第107條第1項所定優先承買權之存在。原告所為核屬訴訟標的之變更，其變更後之訴與原訴之主要爭點有其共同性，且其主張之利益，在社會生活可認係屬同一紛爭，原請求之訴訟及證據資料，均得於變更後之訴審理時利用，並無害於被告程序權之保障，且利於紛爭一次解決；且經被告同意（見院卷第17頁），揆諸上揭規定及說明，原告所為上開訴之變更，自屬合法。

二、原告起訴主張：系爭126-11、126-44土地，原為訴外人祁仲德所有，於民國97年1月5日祁仲德死亡後，由行政院國軍退除役官兵輔導委員會南投縣榮民服務處（下稱南投縣榮服處）為其遺產管理人；嗣本院對上開土地實施系爭拍賣程序，於100年1月26日由原告得標拍定，詎被告蕭錦良於100年2月9 日向本院民事執行處具狀表示，以承租人身分行使對系爭12 6-11、126-44土地之優先承買權；被告楊炳祥亦於同年月10 日具狀表示，以承租人身分行使對系爭126-5土地之優先承買權。惟於系爭土地拍定時，因被告蕭錦良、楊炳祥與南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人間，並無耕地租賃關係存在，而非系爭土地之承租人，對系爭土地應無土地法第107條第1項所定優先承買權之存在。原告爰提起本訴，並聲明：確認被告蕭錦良於系爭拍賣程序中就系爭126-11、126-44土地之優先承買權不存在；確認被告楊炳祥於系爭拍賣程序中就系爭126-5土地之優先承買權不存在。

三、被告方面：

(一)被告蕭錦良則以：伊與訴外人即祁仲德之代理人林文進，於95年1月1日就系爭126-11、126-44土地訂定租賃契約，約定租期自95年1月1日起至103年12月31日止，由伊在承租土地上從事耕作；嗣100年1月26日原告於系爭拍賣祁仲德遺產程序中，拍定系爭126-11、126-44土地時，被告蕭錦良為該土地之承租人，依土地法第107條第1項規定，對系爭126-11、126-44土地有優先承買權存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

(二)被告楊炳祥則以：訴外人許志鴻與祁仲德之代理人林文進於94年11月10日就系爭126-5土地訂定租賃契約，約定租期自95年1 月1日起至99年12月31日止；嗣許志鴻於98年6月30日將上開租賃權讓與被告楊炳祥，由被告楊炳祥繼受成為系爭126-5土地之承租人，並在上開土地上從事耕作；嗣100年1月26日原告於系爭拍賣祁仲德遺產程序中，拍定系爭126-5地號土地時，被告楊炳祥為該土地之承租人，依土地法第107條第1項規定，對系爭126-5土地有優先承買權存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

(一)系爭126-11、126-44、126-5土地，原屬祁仲德所有，於97年1月5日祁仲德死亡後，由南投縣榮服處為其遺產管理人，嗣本院以系爭拍賣程序對上開3筆土地實施拍賣，於100年1月26日由原告得標拍定。

(二)本院民事執行處以100年1月26日投院平字99司執謙字第12995號函，通知被告楊炳祥於文到15日內表明是否行使優先承買權，經被告楊炳祥於100年2月10日具狀向本院表示對系爭126-5土地行使優先承買權，且被告蕭錦良亦於100年2月9日具狀向本院表示對系爭126-11、126-44土地行使優先承買權。

五、兩造爭執之事項：

(一)被告蕭錦良與祁仲德間於95年1月1日起，就系爭126-11、126-44土地有無租賃關係存在？該租賃關係於100年1月26日系爭126-11、126-44土地拍定時，是否存在？被告蕭錦良對系爭126- 11、126-44土地有無優先承買權存在？

(二)被告楊炳祥與南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人間於98年6月30日起，就系爭126-5土地有無租賃關係存在？該租賃關係於100 年1月26日系爭126-5土地拍定時，是否存在？被告楊炳祥對系爭126-5土地有無優先承買權存在？

六、得心證之理由：

(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查原告主張被告蕭錦良、楊炳祥分別對系爭126- 11、126-44及126-5土地之優先承買權不存在，為被告蕭錦良、楊炳祥所否認，並分別表示行使其對系爭土地之優先承買權，經本院調取本院99年度司執字第12995號強制執行事件卷宗，核閱無訛。是兩造間就被告對系爭土地之優先承買權法律關係存否，即屬不確定，致原告在私法上地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認原告提起本件確認於系爭拍賣程序中，被告蕭錦良就系爭126-11、126-44土地，被告楊炳祥就系爭126-5土地之優先承買權均不存在之訴訟，有即受確認判決之法律上利益，核先敘明。

(二)原告主張系爭126-11、126-44、126-5土地，均原為祁仲德所有，於97年1月5日祁仲德死亡後，由南投縣榮服處為其遺產管理人；嗣本院以系爭拍賣程序對上開土地實施拍賣，於100年1月26 日由原告得標拍定；又本院民事執行處以100年1月26日投院平字99司執謙字第12995號函，通知被告楊炳祥於文到15日內表明是否行使優先承買權，經被告楊炳祥於100年2月10日具狀向本院表示對系爭126-5土地行使優先承買權，且被告蕭錦良亦於100年2月9日具狀向本院表示對系爭126-11、126-44土地行使優先承買權等情，為被告所不爭，且經本院調取本院99年度司執字第12995號強制執行事件卷宗，核閱無訛，是原告此部分主張，堪認屬實。

(三)被告蕭錦良部分：按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項定有明文；又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。可見在他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的之人，於法院就該農地拍定時，欲主張其享有土地法第107條第1項所定優先承買權者，應以拍定時其與強制執行債務人間就拍賣之農地，有耕地租賃關係存在為要件。次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。被告蕭錦良抗辯其與祁仲德於95年1月1日起就系爭126-11、126-44土地成立耕地租賃關係，於100年1月26日上開2筆土地經系爭拍賣程序而由原告拍定時，其與南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人間仍有耕地租賃關係存在，為該土地之承租人，應有土地法第107條第1項所定之優先承買權；此為原告所否認，並主張被告蕭錦良就上開2筆土地，與祁仲德間並無耕地租賃關係存在，而非承租人，應無土地法第107條第1項所定之優先承買權。依上開說明，應由被告蕭錦良就系爭優先承買權存在之要件，即其於系爭126-11、126-44土地拍定時，為耕地承租人之有利於己之事實，負舉證責任。經查：

１、按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為，但為不動產之租賃其期限逾2年者，須有特別之授權；無代理權人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，此觀民法第534條第2款、第170條第1項之規定即明。可知受任人為委任人為期限逾2年之不動產租賃者，須有委任人之特別授權始得為之，否則即屬逾越代理權之無權代理，其以委任人之代理人名義所為期限逾2年之不動產租賃契約，非經委任人承認，對於委任人不生效力。被告蕭錦良抗辯林文進受祁仲德委任，代為處理系爭126-11、126-44土地之租賃事宜，並於95年1月1日與被告蕭錦良訂定租賃契約，約定租期自95年1月1日起至103年12月31日止，由被告蕭錦良在系爭126-11、126-44土地上從事耕作等語，並提出94年3月1日委託書、95年1月1日土地租賃契約書，且聲明證人楊碧珠。查證人楊碧珠於本院到庭證述：伊是林文進之配偶，林文進已於99年5月29日去世，祁仲德則是林文進服役時軍中之長官，退役後到梨山發展，因林文進曾帶伊到梨山找祁仲德，故而認識祁仲德；於94年3月1日，因祁仲德已年老，且唯一的兒子祁龍去世，無力自行處理土地事務，而請林文進幫助處理土地出租以收取租金，故由祁仲德、林文進親自簽訂94年3月1日之委託書，且嗣後林文進曾向伊表示，將土地出租與被告蕭錦良等語（見院卷第94至95頁）；參以證人楊碧珠與系爭優先承買權之存否，並無利害關連，是證人楊碧珠之上開證述，應堪採信。又祁仲德與林文進所簽訂之94年3月1日委託書，亦記載系爭126-11、126-44土地，原登記在祁龍名下，於移轉登記為祁仲德所有後，祁仲德委由林文進處理租賃事宜等文義；且林文進與被告蕭錦良，就系爭126-11、126-44土地所簽訂之95年1月1日土地租賃契約書，其中第2條記載租賃期間為自95年1月1日起至103年12月31日止共9年，第7條記載以上開94年3月1日委託書為附件等情，有94年3月1日委託書及95年1月1日土地租賃契約書在卷可參（見院卷第31頁、66至68頁），核與證人楊碧珠之證述相符。可見祁仲德於94年3月1日委託林文進處理系爭126-11、126-44土地之租賃事務，經林文進允為處理，嗣林文進於95 年1月1日，以租賃關係歸於祁仲德之意思，使用自己名義與被告蕭錦良就上開2筆土地訂定期限為9年之租賃契約，且此項為祁仲德之意思為被告蕭錦良所明知。依前開說明，林文進以受任人身分而為祁仲德為上開期限逾2年之土地租賃，須有祁仲德之特別授權，始得為之。

２、被告蕭錦良抗辯祁仲德就系爭126-11、126-44土地之租賃期限逾2年者，已對林文進為特別授權，並舉94年3月1日委託書為證。惟該委託書就系爭126-11、126-44土地部分之委任事務，僅記載：「祁龍所有南投縣仁愛鄉○○段地號126-5、126-11、126-25、126-44、126-72、126-74等六筆，正在移轉本人（即祁仲德）後，一併委由林文進承租及處理事宜。」等字樣，此觀上開94年3月1日委託書即明，可見該委託書中並無就租賃期限逾2年部分為特別授權之文義，難認祁仲德於上開委託書中有特別授權之意思。此外，被告蕭錦良並無其他主張或舉證，足認祁仲德就系爭126-11、126-44土地之租賃其期限逾2年者，已對林文進為特別授權，是被告蕭錦良抗辯就上開租期9年之土地租賃契約，林文進業經祁仲德之特別授權云云，應非可採。依前開說明，林文進為祁仲德所訂上開租期9年之土地租賃契約，已逾越代理權限，應屬無權代理，非經祁仲德承認，對於祁仲德不生效力。惟就上開租期9年之土地租賃契約，業經祁仲德或南投縣榮服處即其遺產管理人之承認一節，被告蕭錦良未為任何舉證，自難為有利被告蕭錦良之認定。是上開租期9年之土地租賃契約，未經祁仲德或南投縣榮服處之承認，於100年1月26日系爭126-11、126-44土地拍定時，對南投縣榮服處尚不生效力，被告蕭錦良與南投縣榮服處間尚無租賃關係可言，被告蕭錦良抗辯其為上開2筆土地之承租人云云，應非可採。

３、基上，林文進未受祁仲德之特別授權，與被告蕭錦良所訂上開租期9年之土地租賃契約，未經祁仲德或南投縣榮服處之承認，於100年1月26日系爭126-11、126-44土地拍定時，被告蕭錦良與南投縣榮服處間並無耕地租賃關係存在，依首開說明，被告蕭錦良無從依土地法第107條第1項規定而取得優先承買權。是被告蕭錦良抗辯其為系爭126-11、126-44土地之承租人，於系爭拍賣程序拍定出租人南投縣榮服處之上開土地時，應有土地法第107條第1項所定優先承買權云云，應非可採；原告主張被告蕭錦良於系爭拍賣程序中，就系爭126-11、126-44土地之優先承買權不存在，應屬可採。

(四)被告楊炳祥部分：被告楊炳祥抗辯林文進受祁仲德委任，於94年11月10日就系爭126-5土地與許志鴻訂定租賃契約，約定租期自95年1月1日起至99年12月31日止，嗣許志鴻於98年6月30日將上開租賃權讓與被告楊炳祥，由被告楊炳祥繼受成為系爭126-5土地之承租人，於100年1月26日上開土地經系爭拍賣程序而由原告拍定時，其與南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人間仍有耕地租賃關係存在，為該土地之承租人，應有土地法第107條第1項所定之優先承買權；此為原告所否認，並主張被告楊炳祥就上開土地，與南投縣榮服處間並無耕地租賃關係存在，而非承租人，應無土地法第107條第1項所定之優先承買權。依上開說明，應由被告楊炳祥就系爭優先承買權存在之要件，即其於系爭126-5土地拍定時，為耕地承租人之有利於己之事實，負舉證責任。被告楊炳祥就上開抗辯，固提出上開94年3月1日委託書、94年11月10日土地租賃契約書、98年6月30日土地讓渡書為證，並聲明證人許志鴻、楊碧珠。經查：

１、按租賃係雙務契約，租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之（最高法院69年台上字第2183號判例意旨參照）。可見承租人將承租權讓與第三人，使其脫離租賃關係，而使第三人承受租賃之權利義務，該讓與行為應經出租人之同意，若未經出租人同意，其承租權之讓與行為，對出租人應不生效力。證人許志鴻於本院到庭證述：伊於94年11月30日承租系爭126-5土地，當時系爭126-5土地所有人祁仲德親口向伊表示，委託林文進處理土地出租事務，故由林文進以出租人名義與伊簽訂土地租賃契約，租期自95年1月1日起至99 年12月31日止，嗣於98年6月30日，因伊無欲繼續耕作，故與被告楊炳祥簽訂讓渡書，將上開承租權讓與被告楊炳祥等語（見院卷第76至77頁）；核證人楊碧珠於本院證述：伊認識許志鴻，因許志鴻是承租祁仲德土地之人，伊在家中曾見過由林文進所帶回之94年11月30日土地租賃契約書等語相符（見院卷第95頁），亦與上開94年3月1日委託書、94年11月10日土地租賃契約書、98年6月30日土地讓渡書內容相符，有上開委託書、土地租賃契約書及土地讓渡書在可憑（見院卷第31頁、32至33頁、34至35頁）；參以證人許志鴻與系爭優先承買權之存否，並無利害關連，是證人許志鴻之上開證述，應堪採信。可見祁仲德於94年3月1日委託林文進處理系爭126-5土地之租賃事務，經林文進允為處理，並由祁仲德向許志鴻為授權林文進處理租賃之表示，林文進於94年11月10 日，以租賃關係歸於祁仲德之意思，使用自己名義與許志鴻就系爭126-5土地訂定租賃契約，由許志鴻承租上開土地，且此項為祁仲德之意思為許志鴻所明知，嗣許志鴻於98年6月30日與被告楊炳祥成立讓與合意，將上開租賃契約之承租人權利義務移轉與被告楊炳祥。依前開說明，許志鴻與被告楊炳祥間所為承租權之讓與行為，應經出租人之同意。

２、按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限，民法第550條定有明文。可知人之權利能力終於死亡，其權利義務因死亡而開始繼承，由繼承人承受，故關於遺產之法律行為，自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法第550條之規定，其委任關係，除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外，自應歸於消滅（最高法院51年台上字第2813號判例意旨參照）。查祁仲德於97年1月5日死亡，為兩造所不爭；又上開94年3月1日委託書，並無委任關係於祁仲德死亡後繼續存在之約定，此觀上開委託書即明；且祁仲德所委託林文進處理之事務，為土地之租賃事宜，核其委任事務之性質，尚不具「不能因當事人死亡而消滅」之特性甚明。依前開說明，祁仲德與林文進於94年3月1日成立之委任關係，於97年1月5日因祁仲德之死亡而消滅，林文進即無代理祁仲德處理系爭126-5土地租賃之權，故許志鴻與被告楊炳祥間於98年6月30日所為承租權之讓與行為，應經南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人之同意。至上開98年6月30日土地讓渡書中雖記載「甲方（即許志鴻）經林文進之口頭允諾，將承租的所有權利全部讓渡給乙方（即被告楊炳祥）」等字樣，惟證人許志鴻於本院證述：伊於98年6月30日將系爭126-5地號土地租賃權讓與被告楊炳祥時，並無通知林文進，亦未得林文進之同意等語（見院卷第77頁），可見98年6月30日土地讓渡書所為上開租賃權讓與經林文進同意之記載，是否屬實，已非無疑；況林文進於98年6月30日之際，已非祁仲德之代理人，其就上開租賃權讓與所為之同意，應屬無權代理，非經南投縣榮服處承認，對南投縣榮服處亦不生效力。惟被告楊炳祥就98年6月30日受讓上開租賃權，經南投縣榮服處同意或承認一節，未為任何舉證，尚無從為有利被告楊炳祥之認定。依前開說明，許志鴻與被告楊炳祥所為上開系爭126-5土地租賃權之讓與行為，未經南投縣榮服處之同意，對南投縣榮服處不生效力，被告楊炳祥不得對南投縣榮服處主張許志鴻已脫離租賃關係，亦不得主張由伊承受租賃之權利義務而為承租人。至本院民事執行處於系爭拍賣程序中，就系爭126-5土地之拍賣公告固記載為被告楊炳祥所承租，拍定後不點交等字樣，並於上開土地拍定後，以100年1月26日投院平字99司執謙字第12995號函，通知被告楊炳祥於文到15日內表明是否行使承租人之優先承買權，惟本院民事執行處於系爭拍賣程序中所為之處分，不生實體確定力，亦無使被告楊炳祥取得系爭126-5土地承租權或優先承買權之效力，附此敘明。

３、基上，林文進受祁仲德之委任，與許志鴻所訂系爭126-5土地之租賃契約，租期自95年1月1日起至99年12月31日止，嗣許志鴻於98年6月30日將租賃關係之承租人權利義務移轉與被告楊炳祥，未經南投縣榮服處即祁仲德遺產管理人之同意，於100年1月26日系爭126-5土地拍定時，被告楊炳祥不得對南投縣榮服處主張其間有耕地租賃關係之存在，依首開說明，被告楊炳祥無從依土地法第107條第1項規定而取得優先承買權。是被告楊炳祥抗辯其為系爭126-5土地之承租人，於系爭拍賣程序拍定出租人南投縣榮服處之上開土地時，應有土地法第107條第1項所定優先承買權云云，應非可採；原告主張被告楊炳祥於系爭拍賣程序中，就系爭126- 5土地之優先承買權不存在，應屬可採。

(五)綜上所述，被告蕭錦良就系爭126-11、126-44土地，被告楊炳祥就系爭126-5地號土地，於拍定時其分別為南投縣榮服處之耕地承租人一節，未舉證以實之，難認被告蕭錦良就系爭126-11、126-44土地，被告楊炳祥就系爭126-5土地，分別有土地法第107 條第1項所定之優先承買權存在，被告蕭錦良、楊炳祥抗辯於上開土地拍定時有優先承買權存在云云，應非可採。是原告請求確認被告蕭錦良於系爭拍賣程序中就系爭126-11、126-44土地之優先承買權不存在；確認被告楊炳祥於系爭拍賣程序中就系爭126-5土地之優先承買權不存在，均為有理由，應予准許。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。