南投簡易庭(含埔里)95年度投簡字第200號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　 95年度投簡字第200號

原告

暘昇營造有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

劉鴻基律師

被告

乙○○

上列當事人間請求塗銷地上權登記事件，本院於民國95年9月25日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：訴外人陳聰傑原為坐落南投縣南投市○○○○段樟普寮小段255地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其於民國82年2月24日將系爭土地以南投縣南投地政事務所82年南登字第002178號設定地上權與被告，約定每年地租為新台幣（下同）150元。嗣原告於82年9月21日經本院82年度民執字第5211號強制執行拍賣程序取得坐落系爭土地之所有權，並於82年10月4日辦理所有權移轉登記完畢。惟原告取得系爭土地所有權迄今已有13餘年，惟被告從未依約給付地租，並已達2年以上之總額，原告即於95年1月10日委任原告訴訟代理人劉鴻基律師發函催告被告應給付歷年積欠之地租，惟被告收受後仍不為給付，原告乃依民法第836條第1項之規定，於同年1月18日先發函通知被告撤銷系爭地上權，又於同年3月17日於台灣台中地方法院95年度中簡字第1021號言詞辯論期日為撤銷系爭地上權之意思表示，然被告均未辦理塗銷系爭地上權之登記。又被告於設定系爭地上權之目的，係為擔保其對原所有權人陳聰傑之借款債權，且被告於登記後在系爭土地上均無建築物、工作物或竹木，更未占有使用系爭土地，足見被告系爭地上權之設定應屬通謀虛偽意思表示而無效。系爭地上權既已妨害原告所有權之行使，原告自得本於物上請求權之規定，訴請被告塗銷地上權登記。並聲明：如主文所示。

二、被告則以：被告收受原告95年1月10日之催告函後，即於95年1月21日將面額2,000元之支票依系爭土地登記簿謄本所示之住址寄送該函所載之法定代理人黃明鏹，然而信件以遷移不明遭退回，嗣後始知被告法定代理人已於95年1月11日變更為甲○○，是被告既已提出租金，遭原告拒收，且原告訴訟代理人又非合法代理，其催告函及撤銷地上權登記即屬無效。此外，系爭地上權並非擔保借款債權，系爭土地上原有丙○○的小木屋，被告取得地上權後，即於82年間由丙○○將小木屋讓與予被告，是系爭地上權並非無效等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

㈠坐落南投縣南投市○○○○段樟普寮小段255地號土地之原所有權人陳聰傑於民國82年2月24日將系爭土地以南投縣南投地政事務所82年南登字第002178號設定地上權與被告，約定每年地租為150元。

㈡嗣原告於82年9月21日經本院82年度民執字第5211號強制執行拍賣程序取得系爭土地之所有權，並於82年10月4日辦理所有權移轉登記完畢。

㈢原告取得系爭土地所有權迄今已有13餘年，惟被告從未依約給付地租予原告，並已達2年以上之總額。

㈣原告訴訟代理人劉鴻基律師以原告代理人名義於95年1月10日以94年鴻律字第95002號發函催告被告繳交租金，被告收受後，於95年1月21日將面額1,200元之支票寄送原告登載在土地登記簿謄本之法定代理人黃明鏹及營業所住址，惟因遷移不明遭退回。

㈤原告法定代理人已於95年1月11日由黃明鏹變更為甲○○。

㈥原告訴訟代理人劉鴻基律師先於95年1月18日以95年鴻律字第95003號發函撤銷系爭地上權，又於95年3月17日在臺中地方法院95年度中簡字第1021號言詞辯論期日時以言詞向被告撤銷系爭地上權。

四、本件兩造爭執之處在於：㈠原告撤銷系爭地上權之意思表示是否合法？㈡系爭地上權是否因通謀虛偽意思表示而無效？茲析述如下：

㈠按地上權之設定可為無償或有償，故地租之約定或支付已非地上權之成立要件，是於支付地租之約定時，地租之支付義務，乃債之關係，而地上權則為物權關係，此際兩者間關係如何，通說採折衷說，即地租請求權固係一種債權，然在地上權約定支付地租之情形，地租債權已成為實現土地所有權之手段，而與土地所有權相結合；就地上權而言，地租債務乃實現地上權內容之負擔，而與地上權結合，故在法律構成上，地租債權從屬於土地所有權，地租債務從屬於地上權，各別的結合而構成一法律地位，但此種地位係依不動產物權關係而生，故應登記始生對抗效力，易言之，以地租已否登記為準，未登記者為單純債之關係，如已登記，則與地上權結為一體。故當土地所有權讓與時，地租如已登記，則地租收取權隨同土地所有權之讓與而由新土地所有人取得。查訴外人陳聰傑於82年2月24日設定系爭地上權登記予被告，並約定地租為每年150元，且已登記，則依上開說明，地租債權從屬於土地所有權，而原告經由法院拍賣於82年10月4日登記取得系爭土地所有權，則原告就系爭地上權之地租應有收取權甚明。

㈡次按地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之。民法第836條定有明文。又土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序。最高法院68年台上字第777號判例參照。經查，系爭地上權既有地租之約定，此觀系爭土地登記簿謄本自明，則地上權人之被告自應負有繳納地租之義務，惟被告迄未繳納任何地上權之地租予原告等情，業據被告自承在卷，而原告委任劉鴻基律師於95年1月10日發函催告被告應於收受後7日內給付歷年積欠之地租，被告於95年10月16日收受函文後，原告未取得被告之給付，原告先於95年10月18日發函向被告撤銷地上權登記，復於95年3月17日委任劉鴻基律師以言詞再向被告為撤銷系爭地上權之意思表示，此為兩造所不爭，並據原告提出律師函及回執為證，堪信為真實。

㈢被告雖辯稱：原告之法定代理人於催告後變更，並未通知被告，而原告依土地登記簿謄本所載之原告及法定代理人之住所寄送支票，竟遭退回，並非未給付租金云云。惟按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅，民法第550條定有明文。原告委任劉鴻基律師為本件催告時，黃明鏹仍為原告之法定代理人，則原告與劉鴻基律師間之委任契約自屬有效成立，不因嗣後原告之法定代理人變更而影響其效力，是劉鴻基律師於95年1月10日對被告所為之催告，自為有效。又按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第309及314條均有明文規定。經查，原告依土地登記簿謄本所示之地址及法定代理人寄送租金支票，既遭退回，揆諸上揭見解，被告即有義務查明原告之主營業所正確地址及法定代理人，並將租金交付原告或原告代理人，始生清償效力。至原告有無於催告時告知其正確住所及法定代理人，則非所問，亦不因原告未載明上開事項而影響原告催告之效力。此外，劉鴻基律師嗣於95年3月17日再經原告委任向臺灣臺中地方法院起訴請求塗銷地上權登記，並於該案言詞辯論期日再次為撤銷地上權之意思表示，此撤銷意思表示業經合法代理，自屬有效。是被告上開所辯，尚難可採。

㈣被告又辯稱：系爭土地之建築物為被告所有，系爭地上權並非為擔保債權而虛偽設定云云，並提出讓與書1 紙為證。惟查，證人丙○○到庭證稱：系爭土地上之建物是我所建，我在今年之前從來沒有見過被告，被告是在今年農曆年後初次到系爭土地找我，問我訴外人陳聰傑的土地（即系爭土地）在何處及土地上之鴿舍為何人所有，我據實告知後，過了一、二十天，被告又來要求我寫鴿舍的讓與書，我原先不願意，後來被告表示我不簽就要告我，所以我才簽名，我不知讓與書的內容為何等語明確，足見系爭土地上於設定地上權時，即有證人丙○○所有之建築物，證人丙○○並未於82年間將系爭土地上之建築物讓與予被告，而系爭土地自被告取得地上權迄今，亦均由證人丙○○占有使用，被告受原告催告後，始至系爭土地要求證人丙○○書寫讓與書。衡諸常情，倘被告與訴外人陳聰傑之設定地上權時，若有使被告土地上有建築物或其他工作物或竹木之真意，被告豈有長時間未曾行使地上權而由他人使用收益之理。末按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。被告在系爭土地上既無建築物或其他工作物，且迄今均未占有使用系爭土地，揆諸上開見解，原告主張，系爭地上權是為擔保借款債權而虛偽設定，被告與陳聰傑所為系爭地上權之登記應屬無效，堪可採信。

五、綜上所述，原告主張系爭地上權之設定本屬通謀虛偽意思表示而無效，且系爭地上權又因原告欠租二年以上而經原告撤銷，系爭地上權亦已消滅等情，應屬有據。從而，原告本於民法第767條之規定，請求被告將系爭地上權登記予以塗銷，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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