臺灣新北地方法院105年度訴字第3159號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3159號

原告

蔡富美

原告

許詩涵

共同訴訟代理人

李宏文律師

被告

中德建設股份有限公司

法定代理人

吳樹泳

訴訟代理人

侯傑中律師

　　　　　　張漢榮律師

上列當事人間返還價金事件，經本院於民國106年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告許詩涵於民國（下同）103年5月20及22日與被告公司簽署房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告公司購買「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號8號汽車停車位，B2棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號9號汽車停車位，總價各為新臺幣(下同)1470萬元及1078萬元，其中「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號8號汽車停車位，嗣後轉讓予原告蔡富美，兩人為母女關係。原告2人當時預計將來由原告蔡富美之配偶陳建融即原告許詩涵之繼父，接續負責繳納銀行貸款之部分。於付款期間，原告蔡富美已依約繳納291萬元；原告許詩涵亦已依約繳納214萬元，並無遲誤繳款。

㈡詎料，原告許詩涵於104年7月25日突然遭遇車禍，導致受有右側遠端橈股骨折等傷害，並於同日接受開放性復位固定術，再於隔年105年7月8日接受移除鋼板手術。原告蔡富美之配偶陳建融於104年10月12日，遭訴外人李偉賓所駕駛營業半聯結車撞擊，導致原告配偶陳建融受有右側脛骨閉鎖性骨折併移位、腰椎第二節爆裂性骨折併椎管狹窄等重傷害。陳建融原為家中之經濟支柱，然因前揭事故，無法再從事任何工作，且日常生活起居均須原告蔡富美照護，徹底打亂原告2人購屋之計畫，原告2人實無能力向銀行辦理貸款。原告2人向被告公司告知此家庭重大變故，希望能辦理解約退款，然被告公司拒不接受，並於105年8月3日發函通知沒收原告蔡富美懲罰性違約金220萬5000元，原告許詩涵懲罰性違約金161萬7000元，原告2人實難承擔此巨大損失，不得已提起本訴訟。

㈢雖按兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第23條中雖載明被告公司得於原告違約時處以總價款百分之十五為限之懲罰性違約金，然原告許詩涵及原告蔡富美之配偶車禍入院，全家因不可抗力之事變陷入經濟上之困境，醫藥費之籌措及看護病人已心力憔悴，更遑論繳納房屋貸款費用，原告二人迫於現實無奈只得放棄購買系爭房地之計畫。惟上開總價款百分之十五為限之懲罰性違約金約定，並未考慮原告遲延給付之情節，該違約金之約定，自屬過高，而顯失公平，應以核減。且實務上約定之違約金額數，與實際損害顯相懸殊者，法院即得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本案原告蔡富美業已給付全部291萬元；原告許詩涵亦已依約繳納214萬元，係因家庭重大變故而未能辦理房屋貸款致違約，其違約情節尚非嚴重。是依一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人所受損害情形，且考量本案係預售屋買賣，被告沒收總價之15%為違約金尚屬過高，有失公平，酌減為總價款之5%作為被告所損害之賠償和違約之懲罰性違約金，較為適當。又兩造契約既解除，多沒收之懲罰性違約金亦應返還，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還溢收之金額。

㈣並聲明：1.被告應給付原告蔡富美147萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.被告應給付原告許詩涵1,078,000元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告辯稱：依照內政部所頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 (下稱應記載事項)之規定，買賣契約中約定賣方如因買方違約而沒收總價款15％，並不違反應記載事項，而應記載事項是中央主管機關內政部依據消費者保護法第17 條規定所為之公告，既然主管機關以總價款15％作為計算違約金標準，自已審酌相關買賣雙方之主、客觀因素，在此一範圍內，自無所謂有違約金過高之問題，否則主管機關依據消費者保護法所為之公告，豈非有損害消費者利益之情事？而契約當事人既以之作為契約內容，且雙方違約之賠償條件均相同，自無違背契約正義等值之原則。此違約金之約定既然是作為損害賠償總額之預定，以避免日後計算損害額時另行花費相關之時間及經濟成本，原告亦已攜回審閱後決定簽約，自應受契約之拘束，而不得任意指摘有過高之情形。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於103年5月20及22日向被告公司購買「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號8號汽車停車位，B2 棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號9號汽車停車位，總價各為1470萬元及1078萬元。於付款期間，原告蔡富美已依約繳納291萬元；原告許詩涵亦已依約繳納214萬元。

㈡兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書中載明：「第二十三條違約處理二、倘甲方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。」

㈢被告於105年8月3日以中字第1050803002號函通知原告蔡富美就繳納291萬元之買賣價金，於扣除220.5萬元之懲罰性違約金後，其餘70.5萬元部分，被告將予以退還；被告於105年8 月3日以中字第1050803001號函通知原告許詩涵就繳納214萬元之買賣價金，於扣除161.7萬元之懲罰性違約金後，其餘52.3萬元部分，被告將予以退還

四、本件原告主張解除契約後，被告依約沒收之15%違約金過高，應減至房地總價款之5%等語；被告則辯以前詞置辯。則本件爭執點即為原告主張違約金過高應酌減是否有理由，本院判斷如下：

㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。依前述系爭房屋預定買賣契約書第23條規定「違約處理

二、（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。」之文義記載，顯然本件違約金之性質為懲罰性違約金之約定無疑。

㈡被告因原告違約而解除系爭契約，惟被告迄未說明並舉證證明所受之積極損害為何。本院參酌本件訂約、解約過程橫跨103、104、105三個年度，而依財政部核定迄今所公布之103及104年度營利事業各業同業利潤標準表，建築營建業其同業利潤標準之淨利率為10%，原告如能履行契約，被告因系爭房地買賣原可得預期之利潤約為買賣總價金之10%，即原告蔡富美部分為1,470,000元（14,700,000×10%＝1,470,000）；原告許詩涵部分為1,078,000元（10,780,000×8%＝1,078,000），此有稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統在卷可稽。今因原告違約，致被告之獲利期待喪失，自有損失。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被告實際上所受之損害等情狀，認兩造約定違約金額為房地總價款之15%，誠屬過高，應酌減為房地總價款之10%，始屬相當。

㈢被告依約得沒收充作違約金之金額，原告蔡富美部分應酌減為1,470,000元；原告許詩涵部分應酌減為1,078,000元，被告收取超過前開金額之部分，無法律上之原因，被告應返還原告蔡富美735,000元（計算式：2,205,000-1,470,000＝735,000）；返還原告許詩涵539,000元（計算式：1,617,000-1,078,000＝539,000）。原告2人依民法第179條規定，請求被告返還原告蔡富美不當得利735,000元及返還原告許詩涵不當得利539,000元，即為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。末依民法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、同法第233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」查原告起訴狀繕本係於105年10月28日送達，應認被告於此時始受催告，依上開規定，原告請求被告自105年10月28日期日之翌日即105年10月29日起至清償日止，按年息5﹪計付法定遲延利息，自屬有據；逾此範圍部分，不應准許。

五、綜上所述，原告2人依民法第179條規定，請求被告分別返還原告蔡富美735,000元、原告許詩涵利539,000元，及均自105年10月29日起至清償日止，按年息5﹪計算利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。

七、結論：本件訴訟原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。