臺灣新北地方法院年度重訴字第417 號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　105 年度重訴字第417 號

原告

湯炳又

原告

湯其財

共同訴訟代理人

連憶婷律師

被告

光陽電子股份有限公司

法定代理人

龍天立

訴訟代理人

吳妙白律師

訴訟代理人

龍天厚

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國107 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程式在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170 條、第173 條及第175條分別定有明文。本件原告起訴時，被告之董事、監察人因任期屆滿經主管機關新北市政府限期改選逾期仍未改選而當然解任，惟經本院以105 年度法字第19號民事裁定選任龍天立為被告之臨時管理人，並於民國105 年9 月19日登記在案（見本院卷㈠第34至39頁），且龍天立於同年11月3 日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第50至51頁），則依上開規定，核無不合，應予准許。

貳、本訴方面：

一、原告方面：

㈠、原告為新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人（權利範圍各為1/2 ），原告湯炳又（下稱湯炳又）係於民國73年間因繼承而取得，而原告湯其財（下稱湯其財）係於78年間因買賣而取得。

㈡、本件原告依民法第767 條前段規定，請求被告拆除系爭土地上之建物、清空並返還系爭土地：

１、兩造於102 年6 月間及104 年6 月間簽署土地租賃契約（下稱系爭租約），因被告未給付租金，故原告依系爭租約第6條及民法第440 條規定，終止系爭租約：

⑴、系爭租約第3 條、第4 條及第6 條分別約定：「每月租金新臺幣（下同）11萬元，由甲方（即原告，下同）湯炳又、湯其財各自取得每月租金二分之一即55,00 元。」、「乙方（即被告，下同）願依第3 條租金給付標準即每月租金11萬元，給付甲方97年6 月1 日起至102 年5 月31日止計5 年之租金，計660 萬元（計算式：11×12×5=660 ）」、「乙方遲付租金累計達兩個月以上時，如經催告仍未給付，甲方得終止租約。」及「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。」民法第440 條定有明文。

⑵、被告積欠原告租金，原告於105 年3 月28日寄發存證信函予被告以及其斯時法定代理人湯鍾彌菊，請求被告給付原告各330 萬元租金，被告於同年3 月29日收迄後至今仍置若罔聞。又被告自105 年5 月1 日起至今仍未給付原告租金，計已遲付超過二個月以上，原告亦在105 年9 月30日發文催告被告給付租金，被告至今仍未給付。原告本於系爭租約第6 條及民法第440 條第1 項規定，終止系爭租約。

２、被告雖稱其與湯其財所簽訂之系爭租約，因違反公司法第223 條規定而無效云云。惟查：

⑴、原告否認被告監察人於102 年6 月24日股東常會當場或委託表示反對意見，被告應舉證證明。且所謂得「公司事前許諾或事後承認」並非指應經公司股東會許諾或承認，蓋依公司法第202 條規定，有關「被告給付原告租金，或是承認對原告負有租金債務」屬公司業務執行事項，毋庸股東會決議，由董事會決議即可。既然，被告董事會已決議通過承租系爭土地，且被告董事亦遵循公司法第206 條等相關規定迴避，應視為被告已在與原告簽訂系爭租約前，有許諾或承認以11萬元租金承租土地之意思表示，故系爭租約屬合法有效。

⑵、被告曾於100 年7 月間委請中華徵信不動產估價師聯合事務所就系爭土地價值辦理租金估價事宜，而當時不動產估價報告核定系爭土地之租金價值為每月115,476 元，直至102 年5 月間，被告董事會決議以每月11萬元之價格向原告承租系爭土地，被告董事會即足已代表被告有關執行所有業務之意思表示決定機關，並與原告成立系爭租約，雙方就租金、租期等條件意思表示一致，租期自102 年6 月起，二年一簽，租金每月11萬元。況被告亦自認至今未就「102 年5 月24日被告董事會決議以11萬元租金承租系爭土地」乙節提起確認該決議無效之訴訟，足證被告早已承認系爭租約效力。

⑶、被告在102 年系爭租約後，依約按月給付原告租金至105 年4 月止，且被告當時亦將系爭土地上之廠房即門牌號碼為新北市○○區○○路000 巷00號（下稱系爭建物）之1 樓及2樓部分範圍出租予其他公司並收取租金，可見被告承認被告董事長有權代表被告與原告成立系爭租約之意思表示，否則，被告自無任何正當權益使用系爭土地，遑論再將系爭建物出租收益。

３、被告稱其與湯其財間租約無效，而湯炳又因係共有人，其與被告間租約亦受湯其財影響同屬無效云云，惟湯其財雖曾於102 年間擔任被告公司董事，但湯炳又並未任被告董事職務，縱認湯其財與被告間系爭租約無效（僅假設語氣），湯炳又與被告間系爭租約應屬合法有效，蓋原告與被告雖簽章於一紙租賃契約上，但各自與被告之法律關係屬獨立（即二獨立之租賃法律關係），意思表示或行為人之行為能力是否有瑕疵自應分別判斷。縱使被告與湯其財間租賃法律關係因被告代理人無權代理而無效（僅假設語氣），但不影響湯炳又與被告間租賃法律關係，蓋湯炳又與被告間成立之租賃契約關係中之行為人行為能力、標的、意思表示等三要素均健全有效而無瑕疵。

４、被告以會計憑證、報稅資料等稱其與原告間存在不定期租賃關係，每月租金7,000 元，並據此主張其對系爭土地係基於此不定期租賃契約關係而有權占有云云。惟查：

⑴、被告主張99年以前有每月租因7,000 元之不定期租賃關係存在，自應由被告負舉證責任，惟其至今除無法提出書面之租賃契約外，甚至連付款證據皆無法提出。

⑵、原告於臺灣臺北地方法院〈下稱北院〉106 年度北訴第6 號（下稱106 北訴6 ）證述其於102 年以前未曾就系爭土地取得每月7,000 元租金，且在99年以前以每年42,000元租金收入報稅，係因被告前董事長湯乾龍（下稱湯乾龍）交代要辦扣繳，為了不傷家族和氣即照其意思辦理；被告前職員彭春燕北院106 北訴6 證述，原告在102 年以前未曾就系爭土地取得每月7,000 元租金，係因湯乾龍指示需要辦扣繳，才如此報稅；證人張文堂到庭證述，被告提供收據或發票給其做帳、申報使用。被告如在99年以前按月給付租金7,000 元予原告者，何以至今被告仍未提出？況至少98年度、99年度之會計憑證目前皆已在其管領中，如被告99年以前按月給付租金予原告，必定留有相關收據等憑證，但其至今無法提出。又被告前任董事湯廖敏子於警詢筆錄稱：（問：據湯徐六妹委託律師提出刑事告訴狀指稱於102 年5 月24日被告公司召開臨時董事會決議將公司目前承租之土地租金，由每個月7,000 元調高至每月11萬元，有無此事？該筆土地所有權人為何人？之前有無訂立任何租賃契約？）有決議要租土地這一件事情，該筆土地所有權人為原告，在此之前沒有任何租賃契約或給付任何租金給地主等語。均在在證明被告於102 年6 月以前從未給付租金予系爭土地之地主即原告，被告僅憑報稅資料主張其在102 年6 月以前已按月給付租金7,000元予原告，不僅無據，更不合理，蓋系爭土地位於新莊區都市地段，根本不可能每月7,000 元即可租到300 坪土地。

⑶、被告雖稱其繳納系爭土地自84年起之地價稅云云，姑不論其主張是否真實，既然被告可提供其繳納地價稅之證明，卻無法提出總金額少於地價稅之租金付款證明，實不符一般經驗法則，可見被告根本在99年以前未付租金。況被告所開立之105 年度扣繳憑單，記載105 年度被告給付原告各42,000元租金，惟原告於105 年度實際上收到被告給付租金總額各44萬元（即105 年1 月至4 月，按月計收11萬元）。是被告105 年度扣繳憑單記載不實，縱使其提出98、99年度扣繳憑單亦無法證明其確實已給付原告84,000元租金。

５、被告主張依原告前手土地所有權人湯乾鳳62年7 月8 日出具之土地使用權證明單（下稱系爭土地使用權證明單）、湯乾鳳於69年8 月2 日以系爭土地擔保被告對彰化商銀之貸款、被告曾代原告繳納地價稅云云，惟：

⑴、系爭土地使用權證明單無法證明係湯乾鳳親簽及用印，亦不能證明兩造間在62至99年有每月租金7,000 元之不定期租賃契約。因湯乾鳳為湯炳又之父親，同時係湯乾龍胞弟，但雙方關係並不良好，原告否認系爭土地使用權證明單之簽名及印章為湯乾鳳所簽名、蓋用，此有被告股東登記名薄印章、原告留存之湯乾鳳印鑑章可茲比對，且由「湯乾鳳」之護照內頁簽名、「湯乾鳳」手寫家書（致被告前任董事長湯乾龍），可知系爭土地使用權證明單上之所有文字、簽名絕非湯乾鳳手寫。縱認系爭土地使用權證明單係湯乾鳳所親簽（僅假設語氣），亦不能就湯乾鳳同意被告於系爭土地上興建系爭建物即認被告與湯乾鳳間存在「每月7,000 元租金之不定期租賃契約」且被告無法提出62、63年間甚至93年至99年間「書面」租賃契約或當時給付每月7,000 元租金之收據等，系爭土地使用權證明單至多僅能證明湯乾鳳「同意」被告使用系爭土地，惟此債權債務關係之效力不應及於第三人即湯炳又（因繼承而取得系爭土地）及湯其財（因買賣而取得系爭土地）。因此，被告如無法證明其與原告間有月租7,000元之租賃關係，縱使其與原告前手湯乾鳳間有「債權債務關係」存在，原告亦不受該債權債務關係之拘束，被告不得執此主張對原告係有權占有系爭土地。

⑵、縱使湯乾鳳曾於69年8 月2 日以系爭土地擔保被告對彰化商銀之貸款（僅假設語氣）及被告曾代原告繳納地價稅，但因以系爭土地擔保借款與被告有何正當權源使用系爭土地係屬二事，且姑不論99年以前之地價稅是否為被告所代繳，尚難單憑被告因代繳稅捐，即認代繳人（即被告）與物之所有人（即湯乾鳳）間有租賃關係存在，因被告代繳地價稅之稅款並不能作為使用系爭土地之「對價」。

⑶、若認被告因使用借貸關係而占用系爭土地並興建系爭建物（僅假設語氣），因雙方並無使用借貸之書面契約存在，如以系爭土地使用權證明單內容觀之（原告否認系爭土地使用權證明單係湯乾鳳所親簽及用印），系爭土地應係提供被告作為營業所需之「廠房及單身宿舍」專用，且被告74年1 月25日第六次修正後之章程第二條亦記載被告所營事業為製造修理買各型電子機械儀器、進出口貿易等，但現場履勘時，被告稱目前一樓及二樓部分出租他人作為印刷工廠使用（鉅威彩藝印刷有限公司、宏喬彩色印刷有限公司）等語，且被告前董事長湯鍾彌菊及被告臨時管理人均在北院105 年度訴字第4956號交付帳冊等事件（下稱105 訴4956）自認被告廠房內並無設備及公司現主要是出租廠房，每月16萬元收入，無其它營業等語，足見被告使用系爭建物早已非基於經營製造電子機械儀器及進出口貿易之目的，被告甚至已無實際上經營任何業務，僅以收取租金為其唯一之收入。故被告已變更其目的而使用系爭建物，依民法第470 條第1 項規定，系爭土地因使用目的消滅而使用完畢，被告當無繼續占用系爭土地之理由。

⑷、況系爭建物係加強磚造建物，依行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，應僅有35年，系爭建物自63年11月30日興建完成，至今已及使用達40餘年之久，牆面有多處裂隙、屋頂置放多個巨大水塔及空調箱重壓，如繼續使用，也有容易產生危險，應予以拆除。

６、綜上所述，被告與湯其財間系爭租約因獲得被告董事會事前決議承認其效力而屬有效，縱認被告與湯其財間系爭租約無效（僅假設語氣），被告與湯炳又間租賃關係合法有效，並不受他共有人湯其財之影響，因此，被告經原告合法催告後至今仍遲遲未付租金，原告依系爭租約第6 條及民法第440條規定終止租約，被告自屬無權占用系爭土地。又縱使系爭租約無效（僅假設語氣），被告仍無法證明其與原告以每月7,000 元就系爭土地成立不定期租賃契約關係；被告既可提出其支付地價稅款之證明，且98、99年所有帳單均由被告代理人「龍天厚」簽收，但至今卻提不出任何按月給付7,000元租金之收據或匯款證明，顯見原告確實未曾按月收取租金7,000 元，皆係報稅記載而已。又原告否認系爭土地使用權證明單之效力，且湯乾鳳是否以系爭土地擔保被告借款等均與原告無涉，不能證明原告與被告間在102 年以前有以租金7,000 元為系爭土地使用代價之租賃契約存在（又被告自認係93年以後才月付租金7,000 元，更顯與卒於73年之湯乾鳳無關，被告執湯乾鳳時期存在之系爭土地使用權證明單以佐證93年至99年間與原告成立租賃契約，不合理且非常荒謬）。縱使被告曾代原告繳納地價稅（僅假設語氣），亦不能證明雙方間有每月7,000 元租金之租賃關係，況依湯炳又最近一期地價稅繳款資料，湯炳又一人須繳納64,000元地價稅，如以每月7,000 元租金計算，湯炳又一年僅收取被告租金42,000元（計算式：7000×12×1/2=42000 ），尚不足以繳付地價稅，被告以月付7,000 元租金為由，強佔原告土地，亦屬權利濫用，其主張顯不足採信，亦有失公平。有原告否認曾與被告間就系爭土地存在使用借貸關係，縱使被告自湯乾鳳時期即代繳地價稅（僅假設語氣），亦不能證明兩造間有使用借貸關係。如認兩造間有使用借貸關係（僅假設語氣），因系爭土地上興建系爭建物使用目的已消滅（即專作為被告營業製造機器設備等所用），被告自應依民法第470 規定返還系爭土地。

㈢、併聲明：

１、被告應將坐落於系爭土地上之建物即如新北市新莊地政事務所106 年2 月14日土地複丈成果所示A 、B 、C 、E 、F 、G 、H 部分，全部拆除、清空並遷讓返還土地予原告。

２、被告應自本訴訟民事起訴狀繕本送達翌日起至將第一項所示建物拆除、清空並遷讓返還土地予原告止，按月給付原告11萬元。

３、原告願供擔保，請准宣告假執行。

４、訴訟費用由被告負擔。

二、被告方面：

㈠、系爭租約無效：

１、104 年系爭租約簽訂時，被告董事長為湯鍾彌菊，董事為湯其財及湯廖敏子，監察人為湯徐六妹，依104 年系爭租約之記載，由當時被告董事長湯鍾彌菊代表被告與原告簽訂，而非由被告監察人湯徐六妹代表被告為之，顯有悖公司法第223 條，且嗣經監察人湯徐六妹代表被告否認，是104 年系爭租約自屬無效，且湯炳又依法不得主張排除湯其財在104 年系爭租約共同出租行為無效部分，另就其系爭土地應有部分1/2 為租賃標的與被告成立土地租賃契約。故104 年系爭租約對被告不生效力。

２、被告董事會於102 年5 月24日董事會（下稱102 年董事會）臨時動議決議被告向原告承租系爭土地，租金每月11萬元，租期自102 年6 月起，二年一簽，並追認102 年6 月前5 年應依同樣標準給付地主租金，給付的時間再與地主協議，因湯鍾彌菊召集102 年董事會之通知，討論事項並未載明與原告簽訂每月租金11萬元租約及追認102 年6 月前5 年給付地主每月11萬元租金事由，召集程序違反公司法第204 條規定，102 年董事會決議依法無效。再者，上開決議「以每月11萬元向地主湯柄又、湯其財承租廠房基地，租期自102 年6月起，二年一簽」但湯其財為被告董事，卻與被告簽訂102年系爭租約，且非由監察人湯徐六妹代表被告為之，而係由被告董事長湯鍾彌菊代表被告簽訂，顯有悖公司法第223 條之規定，且嗣經監察人湯徐六妹代表被告否認，是102 年系爭租約自屬無效。

３、102 年董事會，因斯時被告董事會（即湯炳又母親湯鍾彌菊、湯其財母親湯廖敏子及湯其財組成之董事會）寄發給監察人湯徐六妹之董事會會議通知，並無隻字片語提及欲另以每月租金11萬元與原告簽訂租約承租系爭土地情事，且被告董事湯鍾彌菊及湯廖敏子於102 年董事會係以臨時動議方式決議主動提高租金給渠等子女即湯炳又（湯鐘彌菊之子）及湯其財（湯廖敏子之子），足見當時由原告母親們及湯其財組成之董事會故意隱匿將新訂高額租金圖利原告之事實，且被告監察人事後知悉後即於102 年6 月24日股東常會表示反對，並委由監察人特助即股東龍天厚及龍天立表達應由監察人代表公司簽訂租賃契約等意見。被告董事長湯鍾彌菊無視公司法第223 條規定，仍於102 年6 月1 日違法代表被告與原告簽訂102 年系爭租約並給付租金，監察人湯徐六妹乃於103 年6 月代表被告以湯鍾彌菊及湯廖敏子涉嫌背信提出刑事告訴，嗣雖經檢察官為不起訴處分，然被告監察人並不承認系爭租約。況縱被告監察人於102 年間未就被告董事長湯鍾彌菊之無權代表行為積極為反對或異議之表示，亦僅係單純之沉默，尚難認係對被告董事長湯鍾彌菊無權代表行為之承認。另從被告出租其所有之房屋予第三人一事亦無從推論被告監察人已承認被告董事長湯鍾彌菊有權代表被告與原告簽訂102 年系爭租約。

㈡、原告主張被告63年在系爭土地上興建廠房，未經土地所有權人湯乾鳳同意，為無權占有云云，與事實不符，不足採：１、被告租用系爭土地建築廠房使用已數10年，因兩造未簽訂書面租賃契約，依民法第422 條規定，兩造間租地興建廠房契約視為不定期限之租賃，兩造間為不定期限基地租賃契約關係：

⑴、原告於本件起訴狀及北院106 北訴6 起訴狀均載明，原告將所有系爭土地出租予被告，被告於系爭土地上興建系爭建物使用等語，而被告所有系爭建物係在63年11月30日建築完成並於64年5 月5 日辦理建築物所有權第一次登記；且北院106 北訴6 審理時原告訴訟代理人主張「…我們有跟光陽公司反映過租金的調整，他才會召開董事會，要調整租金每個月11萬元（是依據…鑑定報告）…」等語，足見兩造間原本即存在租用基地建築廠房使用之不定期限租賃契約，否則原告為何自承被告租地建屋？又何來租金調整之情？

⑵、被告承租系爭土地興建廠房使用，兩造間有不定期限租賃契約法律關係存在，且被告依兩造間不定期限租賃契約按月給付原告租金7,000 元之事實，業已提出被告公司98、99年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單及財政部北區國稅局新莊稽徵所函覆鈞院之被告開給原告之98、99年度租賃所得扣繳暨免扣繳憑單電腦查詢；上開營所稅核定通知書、轉帳傳票、分類帳，既係證人張文堂事務所依被告提供之憑證所製作，其內容真實可採。又被告因系爭租約違反公司法第223 條規定並經被告監察人湯徐六妹代表公司否認而自屬無效，因此就105 年租賃所得依原不定期限租賃契約之租金開立扣繳憑單，原告立即委請律師發函要求更正，並發函國稅局表示105 年租賃所得申報不符，足證被告在湯乾龍任董事長時期，確有支付原告租金每月7,000 元，否則原告不可能不要求更正，反而於申報綜合所得稅時自行向國稅局申報渠等有該項租賃所得，其理至明。

⑶、湯乾龍並非每件事情均叫證人彭春燕處理，因此湯乾龍雖未指示彭春燕給付土地租金，並不能證明被告公司未給付租金。況被告外帳傳票係由彭春燕收集資料交給會計師張文堂處理申報，而張文堂證稱被告之營所稅、轉帳傳票、分類帳，其事務所承辦人員依被告交付之憑證製作等情，顯見被告營所稅核定通知書、轉帳傳票、分類帳之內容真實可採，其上均載明被告支付租金每月7,000 元或每年84,000元，益證被告確有支付租金之事實。

⑷、系爭土地之地價稅單在湯乾龍任被告董事長時期，均寄送至系爭建物，由被告代為繳納系爭土地每年應繳之地價稅，且上開地價稅係由該時期被告董事長湯乾龍先以其支票支付上開地價稅，經湯乾龍之繼承人於另案北院100 年度重訴字第971 號（下稱100 重訴971 ）被告負責人湯鍾彌菊（即原告湯炳又之母親）代表被告提起返還租金訴訟事件，湯乾龍之繼承人以湯乾龍支付上開地價稅對被告主張抵扣，當時被告承認該地價稅係湯乾龍為被告支付，足證系爭土地之地價稅係由被告代為繳納。復查湯炳又於北院106 北訴6 庭稱：系爭土地地價稅，102 年開始是我繳的；之前是誰繳的我不知道，因為之前我沒有收到地價稅單等語，益證系爭土地之前地價稅係由被告代為繳納。而系爭土地84及85年地價稅為84,382元、87及88年地價稅為88,824元、89年地價稅90,156元、90至98年地價稅為91,488元、99年地價稅為105,254 元。則在湯乾龍擔任被告董事長時期，被告連系爭土地之地價稅均代原告繳納，依常理，被告怎會未支付原告每月租金7,000 元？

２、原告稱被告63年在系爭土地上興建系爭廠房，未經土地所有權人湯乾鳳同意，為無權占有云云，虛偽不實，不足採：

⑴、依新北市政府106 年5 月11日新北府工施字第1060854490號函檢送鈞院之62建字第2366號（63使字第2114號）建造執照及使用執照卷資料，系爭土地使用權證明單、建造執照、使用執照申請書及系爭建物謄本，可知被告所有系爭建物係經新北市政府以62建字第2366號建造執照核准建築，於63年11月30日建築完成，領有63使字第2114號使用執照，且於64年5 月5 日辦理建物第一次所有權登記，為合法建築；系爭建物於申請建造執照時，所附具系爭土地所有權人湯乾鳳名義出具之土地使用權證明單，其上記載「茲有光陽電子股份有限公司代表人湯乾龍擬在台北縣新莊鎮化成路85巷本人（即湯乾鳳）所有新莊鎮頭前段頭前小段895-7 地號土地（即系爭土地）建築永久式R.C 造三層廠房及單身宿舍壹座，業經本人（湯乾鳳）完全認可茲為申請營造執照特予證明基地主：湯乾鳳」足見系爭土地原地主湯乾鳳同意被告在系爭土地建築永久式R.C 三層廠房及單身宿舍；又租用基地建築房屋被告與地主間未訂立書面租賃契約，且係興建永久式R.C 造廠房及宿舍，因此依民法第422 條規定視為不定期限租賃。而原告分別於73年、78年因繼承、買賣為由登記為系爭土地之所有權人，並繼受上開不定期限租賃契約，是兩造就系爭土地有不定期限租賃契約。復依57年8 月15日訂立系爭土買賣契約書（公定）記載標的物總價118,156 元5 角，而被告62年11月27日簽訂工程合約在系爭土地上興建新建工程總價236 萬元，苟被告未獲地主同意並取得在系爭土地上興建房屋之合法使用權源者，依經驗法則，被告豈會甘冒系爭建物興建完成後立即被拆除之危險，在系爭土地上興建工程費用數倍於土地總價之系爭建物？又何能於系爭建物興建完成後辦理第一次所有權登記為合法建物？再者，被告在系爭土地上興建系爭建物時，系爭土地僅數10萬元，顯然當年每月土地租金7,000 元，並非低廉，而因本件為不定期限租賃契約，隨著土地價格上漲，原告依法本可聲請法院調整租金，顯不能因原告未聲請調整租金，導致以今日而言租金低廉情事，然原告實不能因此而否認兩造間有每月租金7,000 元的不定期限租賃契約關係存在之事實。另被告始終抗辯就系爭土地有租地建屋之不定期限租賃契約關係存在，原告扭曲事實稱被告自認係93年以後才有月付租金7,000 元云云，全然不實，不足採。

⑵、復由系爭土地使用權證明單，其上並未限定同意使用之期限，則著眼於經濟效益，及房屋不能與土地分離而存在之本質，土地所有權人湯乾鳳自得預期並推認被告得使用系爭土地至系爭建物滅失或無法使用之日止，使用土地之目的始為終了，衡諸常理，若非有合法使用土地之權源，被告豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋？足見湯乾鳳與被告初始即有在系爭土地上興建永久性建物之意思，解釋上應認系爭建物於滅失或不堪使用前，均有使用系爭土地之合法權源。再徵諸系爭土地使用權證明單，湯乾鳳同意被告在系爭土地上興建系爭建物時起，至102 年6 月被告前董事長湯鐘彌菊違反司法第223 條規定與原告簽訂系爭土地租賃契約前，幾近40年間，湯乾鳳或原告從未就系爭建物無權占有系爭土地乙節有何主張或追究，益證被告在系爭建物得使用期限內，占有系爭土地具有正當權源而非無權占有。

⑶、系爭土地原所有權人湯乾鳳，其自被告公司58年間設立後即擔任被告公司常務董事兼被告公司總經理，且被告62年間董事長：湯乾龍、常務董事：湯乾鳳及湯乾麟、董事：湯鍾彌菊、湯廖敏子，監察人：湯徐六姝，因此以當時湯乾鳳為被告公司常務董事兼總經理，湯乾鳳之妻湯鍾彌菊為被告公司董事，則系爭土地使用權證明單，如非湯乾鳳同意出具，依常理，被告公司怎能於62年10月5 日取得興建系爭廠房之建造執照？又系爭建物自62年11月29日開工，至63年11月20日竣工，以系爭建物施工期長達1 年，湯乾鳳就系爭土地全部由被告在上面興建三層樓廠房，焉有不知？焉能不提出異議？而任由被告在系爭土地上面興建三層樓廠房並取得使用執照且辦理建物第一次所有權登記之理？因此由系爭建物已於64年5 月5 日辦理第一次所有權登記為被告所有之事實，足證系爭土地使用權證明單確實為當時系爭土地所有權人湯乾鳳所出具，真實可採。

⑷、被告所有系爭建物之建築改良登記薄記載第一次所有權登記日期為64年5 月5 日，而後被告以系爭建物與系爭土地為共同擔保，先於64年8 月2 日設定抵押權登記與彰化商業銀行，債務人為被告，嗣後於69年9 月18日設定抵押權登記與中國農民銀行，從而由系爭建物辦理第一次所有權登記後二月餘，系爭土地所有權人湯乾鳳即提供其所有系爭土地與被告所有系爭建物，作為被告銀行抵押貸款之共同擔保物，設定抵押權與貸款銀行之事實，益證62年間系爭土地所有權人湯乾鳳同意被告在系爭土地上興建系爭建物。

⑸、系爭土地使用權證明單上「湯乾鳳」之簽名及印文，蓋土地使用證明單並無規定需蓋用地主印鑑章，亦無需地主親自簽名之規定，則原告何以憑系爭土地使用權證明單上「湯乾鳳」印文非被告股東名薄「湯乾鳳」印章或湯乾鳳之印鑑章，即謂該土地使用權證明單非湯乾鳳同意出具？況被告公司登記卷58年4 月29日設立登記申請書上湯乾鳳之印文，與湯乾鳳62年6 月12日印鑑證明上之印文不同，上開二印文亦與59年1 月8 日核發資格證明書上湯乾鳳印文不同，足見湯乾鳳有多顆印章，益證原告主張系爭土地使用證明單非湯乾鳳出具云云，不足採。

㈢、被告並無積欠原告租金情事：

１、國稅局對被告93-99年度營所稅結算申報核定通知書及原告93-99年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書，均經國稅局審查核定，足見該申報均為真實可採，則被告申報每年支出租金84,000元，而原告也各自申報每年受領被告給付租賃所得42,000元（二人合計84,000元），兩者吻合，足證被告支付原告每月租金7,000 元、每年租金共84,000元之事實真正可採。至於北院106 北訴6 湯炳又證稱「（原訴代問：當時你有向公司董事長湯乾龍問過這個，既然沒有付租金，卻開扣繳憑單的源由嗎？）當初我收到扣繳憑單，他說因為公司作帳需要，…他是長輩，我是晚輩，我也不好繼續爭執…」云云，然依財政部國稅局核定之光陽公司97-99 年度營利事業所得稅結算申報核定通知書所載被告課稅所得均為虧損，縱未列載該租金支出84,000元，被告所得仍均虧損，根本無需繳納營利事業所得稅，因此依經驗法則，顯無作帳之需求，是湯炳又上開證述係虛偽不實，不足採。

２、湯乾龍於99年11月12日過世後，僅剩湯鍾彌菊（湯炳又母親）、湯廖敏子及湯其財3 名董事，則99年度租金免扣繳憑單係由渠等申報填發，99年度營利事業所得稅結算申報亦應係經渠等同意所辦理，當時湯其財既同意填發租金免扣繳憑單，並申報租金支出84,000元，足見被告確實有按月給付租金7,000 元予原告，若非被告已付租金，為何原告從未向被告催討租金7,000 元？亦未曾對被告填發之免扣繳憑單表示異議？且多年來，參與編造公司表冊之董事即湯其財、湯鍾彌菊（湯炳又之母親）、湯廖敏子（湯其財之母親）均同意被告公司每年申報租金支出84,000元，益證被告確實已按月給付原告租金共7,000 元。又被告提出之轉帳傳票係張文堂會計師事務所製作，而被告持有自張文堂會計師事務所取得之轉帳傳票98年度每月記載「薪資支出、租金支出、勞務費支出」之轉帳傳票、99年度每月記載「租金支出、勞務費支出」之轉帳傳票，且被告均有給付並開立扣繳憑單，此有財政部北區國稅局98、99年度綜合所得稅BAN 給付清單，而上開轉帳傳票所載之收取薪資之被告員工、收取勞務費之張文堂會計師，均未爭執渠等有收取上開薪資、勞務費之事實，且原告在本件訴訟之前對其有收受租金每月7,000 元之事實亦不曾爭執，足見原告於本件訴訟徒以被告未提出轉帳傳票之憑證，主張被告未給付租金云云，不實在且不足採。

３、依兩造間不定期基地租賃契約，被告租用系爭基地每月租金為7,000 元，100 年1 月1 日以前之租金業經被告如期繳納，此有被告93年度至99年度營利事業所得稅結算申報核定書、轉帳傳票、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、原告湯柄又之妻張瑞津及原告湯其財之妻何淑儀為納稅義務人所申報之93年度至99年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書可稽。而依上開資料，被告自100 年1 月1 日起至105 年12月31日，應給付原告之租金共計50萬4 千元【即（7000元/ 月×l2月）×6 年= 50萬4 千元】，被告原董事長湯鍾彌菊前依無效之系爭租約第3 條約定陸續自102 年6 月1 日起至105年5 月1 日止分別給付原告各計192 萬5000元租金【即（11萬元/ 月÷2 ）×35月=192萬5000元】合計385 萬元。是原告受領該385 萬元，為無法律上之原因而受利益，致生損害於被告者，應分別自受領時起對被告負不當得利返還責任。復原告與被告間互負之不當得利返還債務與租金債務均為金錢之債且屆清償期，被告自得就上開對原告不當得利債權（385 萬元）與對原告之不定期限租賃契約租金債務（50萬4千元）主張抵扣，並於105 年12月5 日答辯狀行使上開抵銷權主張就上開對原告不當得利債權（共385 萬元）與對原告之不定期限租賃契約（自100 年1 月1 日迄105 年12月31日）租金債務（共50萬4 千元）主張抵扣【按抵扣後，原告尚須返還被告不當得利334 萬6 千元（即：385 萬-50 萬4 千元=334萬6 千元），就此被告已提起反訴請求】，而被告自106 年1 月起迄今按月給付原告租金，並無積欠原告租金情事。

㈣、按土地法第103 條規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」是原告縱若以被告欠租為由終止與被告間不定期限基地租賃租約，仍應受土地法第103 條第4 款之限制，原告自不得終止兩造間不定期限基地租賃契約。

㈤、綜上，系爭租約，因違反公司法第223 條規定且嗣經被告公司監察人湯徐六妹代表被告否認而對被告自始當然確定無效，是兩造間就系爭土地存在不定期基地租賃契約關係，依法原告不得終止租約，則被告依兩造間不定期基地租賃契約興建廠房使用系爭土地，乃有合法權源，並非無權占有。原告主張終止租約，自屬無效，則其主張依民法第767 條請求本件被告拆屋還地及依不當得利法律關係請求按月給付11萬云云，於法無據。再查，基地租用依土地法第105 條規定準用土地法第97條規定，不得超過申報地價年息百分之10，假設本件有不當得利，原告主張每月11萬元不當得利，已違反土地法第105 條及第97條規定，亦不足採。

㈥、併聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、反訴方面：

一、反訴原告方面：

㈠、如前所述，反訴原告租用系爭土地建築廠房使用，兩造間為不定期基地租賃契約關係，租金每月7,000 元；反訴原告原董事長湯鍾彌菊先後與反訴被告簽訂系爭租約，因反訴被告湯其財為反訴原告董事，有悖於公司法第223 條規定，且嗣經監察人湯徐六妹代表反訴原告否認，是系爭租約無效，且湯炳又依法不得主張排除湯其財在系爭租約共同出租行為無效部分，而另就其以系爭土地應有部分1/2 為租賃標的與反訴原告成立土地租賃契約。

㈡、兩造間不定期限基地租賃契約約定，反訴原告租用系爭土地每月租金7,000 元，100 年1 月1 日以前之租金業經反訴原告如期繳納，且反訴原告自100 年1 月1 日迄105 年12月31日，應給付反訴被告之租金共計504,000 元【即：（7,000元/ 月×l2月）×6 年= 504,000 千元】而反訴被告各自取得每月租金1/2 即每月3,500 元（亦即年租金42,000元），因反訴原告原董事長湯鍾彌菊前依無效之系爭租約第3 條約定陸續自102 年6 月1 日起至105 年5 月1 日止分別給付反訴被告各計1,925,000 元租金【即（11萬元/ 月÷2)×35月=1,925,000元】，是反訴被告各受領1,925,000 元（合計385 萬元）即無法律上原因受有利益，致生損害於反訴原告者，應分別自受領時起對反訴原告負不當得利返還責任。

㈢、兩造間互負之不當得利返還債務與租金債務均為金錢之債且屆清償期，反訴原告自得就上開對反訴被告不當得利債權（共385 萬元）與對反訴被告之不定期租賃契約租金債務（共504,000 元）主張抵扣，是反訴原告行使上開抵銷權後，反訴被告須返還反訴原告不當得利共3,346,000 元（即：3,850,000-504,000 元= 3,346,000 元），亦即反訴被告各應返還反訴原告1,673,000 元（即：3,346,000 元÷2 =1,673,000 元）。

㈣、反訴被告並未舉證證明反訴原告於給付102 年6 月至105 年5 月1 日超過每月7,000 元租金時係「明知」無給付義務之事實，亦即未舉證證明被告有直接或確定之故意，僅泛言被告前董事長或監察人對於法律規定是否知悉，均不影響被告明知系爭租約違反公司法規定之事實，依民法第180 條第3款規定，被告不得請求返還云云，不足採。

㈤、併聲明：

１、反訴被告各應返還反訴原告1,673,000 元及自本反訴起訴訟繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

２、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

３、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告方面：

㈠、兩造間就系爭土地並無每月7,000 元租金之不定期租賃契約存在，且系爭租約屬合法有效，因此，反訴被告自102 年6月1 日起至105 年5 月1 日止收取租金即非無法律上之原因而受領，非屬不當得利。

㈡、縱認系爭租約屬不當得利（僅假設語氣），因反訴原告於102 年6 月起至105 年5 月1 日止按月給付租金時，即明知無給付義務，被告前董事長或監察人對於法律規定是否知悉，均不影響被告明知系爭租約違反公司法規定之事實，依民法第180 條第3 款規定，反訴原告不得請求返還。

㈢、併聲明：

１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由反訴原告負擔。

３、如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、本院得心證之理由：

一、查原告為系爭土地之所有權人（權利範圍各為1/2 ），且湯炳又係於73年9 月26日因繼承而登記為所有權人，湯其財係於78年5 月4 日因買賣而登記為所有權人；且被告於63年間在系爭土地上興建系爭建物（即新北市○○區○○段00○號，3 層樓，並增建如附圖所示編號B 、C 電梯、鐵皮）並登記為所有權人一節，此有土地及建物登記謄本暨異動索引、登記簿（本院卷㈠第13至15、257 至261 、265 至278 頁）可證，且為兩造所不爭執（本院卷㈠第116 頁），並經本院現場勘驗及地政機關測量如附圖所示，此有本院勘驗筆錄、現場照片及新北市新莊地政事務所106 年2 月15日新北莊地測字第1064002889號函暨系爭土地複丈成果圖（本院卷㈠第137 至140 、146 至162 頁）為憑，是前開事實，洵堪採認屬實。

二、本件原告起訴主張依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告應拆除系爭建物、清空並返還系爭土地，並依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語，但被告主張基於兩造間不定期限基地租賃契約關係而為有權占有系爭土地，且原告依無效之系爭租約所受領之租金為不當得利，爰依民法第179 條規定反訴請求原告應予返還等語，是以，本件爭點厥為：原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭建物、清空並返還系爭土地，是否有理由？即兩造間是否有租賃契約關係存在而被告為有權占有系爭土地？及原告依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由及所得請求給付之金額若干？以及反訴原告即被告（下稱被告）民法第179 條規定，請求反訴被告即原告（下稱原告）返還依無效之系爭租約所受領之租金，是否有理由及所得請求返還之金額若干？茲分別論述如下。

三、原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭建物、清空並返還系爭土地，是否有理由？即兩造間是否有租賃契約關係存在而被告為有權占有系爭土地？

㈠、原告主張被告未依系爭租約之約定給付原告租金累計達2 個月以上，並以本件起訴狀繕本送達被告為終止租約之通知，則被告無權占有系爭土地，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭建物、清空並返還系爭土地予原告等語，但被告抗辯系爭租約違反公司法第223 條規定而屬自始無效，且兩造間有不定期限基地建築租賃契約關係存在，而每月租金7,000 元，被告並未積欠租金等語置辯。按民法第767 條所規定之所有物返還請求權，係以請求權人為所有人、所有物為他人所現實占用且占用無法律上之權源為構成要件。原告既主張被告無權占有系爭土地，自應民法第767條所列之各項構成要件事實提出證據證明之。而原告為系爭土地所有權人之事實，已如前述，原告所主張此項構成要件自堪信為真實，但被告是否無權占用土地之事實，原告主張被告無法律上之合法正當權源，而被告抗辯兩造間存在不定期限基地建築租賃契約關係而為有權占有，則依民事訴訟法第277 條規定，自應由被告負舉證責任。

㈡、被告抗辯兩造間有不定期限基地租賃契約關係存在，且約定每月租金7,000 元一節，其已固提出93至99年度營利事業所得稅結算申報核定通知書、98至99年轉帳傳票、98及99年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單、93至99年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書、98至99年度綜合所得稅BAN 給付清單（本院卷㈠第68至82頁、卷㈡第43至49、273 至277 、281 至287 、389 至401 頁、卷㈢第443 至447 、463 至465 頁）為憑，並有財政部北區國稅局新莊稽徵所106 年4 月12日北區國稅新莊綜資字第1062343082、1061337225號函覆暨被告98至104 年度開立予原告各類所得扣繳暨免扣繳憑單電腦查詢資料（本院卷㈠第279 至297 頁）可證，而原告對於渠等自93至99年間持上開扣繳憑單申報每年租金所得各42,000元之事實並不爭執，僅爭執渠等並未實際收受租金等語（見本院卷㈣第30頁），則就93至99年間，被告是否有給付原告每月租金7,000 元一事，既有前開租金所得申報紀錄，苟原告確實於前開期間未收取租金者，何以未曾向稅捐機關聲明異議或向被告提出任何訴訟或請求？至被告雖未提出前開期間給付租金之資金紀錄或帳戶轉帳憑證等資料，但衡諸被告於北院105 訴4956請求湯鍾彌菊、湯春燕、湯其財返還被告相關帳冊等事件，經法院判決湯鍾彌菊應將該判決附表編號1 至10所示之物件返還原告，及湯鍾彌菊、彭春燕、湯其財應將該判決附表編號11所示之物件返還原告，以及湯其財應將該判決附表編號12所示之物件返還原告（見本院卷㈣第13至20頁），可知，被告現並未持有其100 至104 年度之會計帳冊、會計傳票及憑證、77至104 年度扣繳憑單原本、銀行存摺、84至99年現金帳原本、代收票據紀錄簿、銀行往來帳原本，則被告雖未提出其給付原告每月7,000 元之資金紀錄或帳戶轉帳憑證等資料，自難逕認被告未盡舉證責任而採為不利於被告之認定。至原告主張湯炳又於105 年1 至4月實際收受被告給付租金44萬元，但被告所開立之105 年各類所得扣繳憑單卻記載湯炳又租金所得42,000元云云，並提出該扣繳憑單及存摺影本（見本院卷㈡第188 至192 頁），但就105 年1 至12月被告應支付原告租金究為每月11萬元或7,000 元一節，因兩造仍有爭執，則縱使被告因依其主張每月租金7,000 元而開立前開扣繳憑單，雖與被告實際給付原告租金之金額不一，亦尚難逕予推論上揭原告已持被告開立之租金所得扣繳憑單據以申報所得稅亦與事實不符。再者，證人彭春燕於北院106 北訴6 證稱：會計師張文堂申報公司每年營利事業所得稅，我們每個月給她收據、發票；系爭土地是私人的、廠房是公司的，是辦理扣繳時才知道，大概是80幾年開始等語（見本院卷㈡第305 至307 頁），且證人張文堂證稱：依據原始憑證製作分類帳、支出傳票、轉帳傳票並報稅；通常是租金或薪資用口頭詢問，且會將報稅資料交給公司，由公司將報稅扣繳憑單交給所得人確認所得人、年度及金額等語（見本院卷㈡第411 至頁），是苟兩造間未成立不定期限租賃契約關係者，何以由被告102 年董事會決議追認102 年6 月前5 年之租金（見本院卷㈠第202 至203 頁）？又何以兩造於系爭租約約定被告同意給付原告97年6 月1 日起至102 年5 月31日止計5 年之租金？益徵兩造間有不定期限租賃契約關係且於102 年6 月前之租金每月7,000 元之事實。況被告既於前開期間以租金每月7,000 元承租系爭土地，基於私法自治原則，兩造已就租金之價格約定明確，自無從以租金價格不符合市場行情或為不合理價格等情，推論兩造間於前開期間無不定期租賃契約關係存在。

㈢、又按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106 條定有明文。而該條禁止自己代理、雙方代理之規定，乃在保護本人之利益，縱有違反，僅屬無權代理行為，如經本人承認，亦得發生效力，自非當然無效。次按公司法第223條規定：「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」旨在禁止雙方代表，以保護公司之利益，非為保護公益而設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，倘公司事前許諾或事後承認，即對於公司發生效力，此觀民法第106 條及第170 條第1 項之規定自明（最高法院87年度台上字第1524號判決參照）。被告抗辯稱系爭租約違反公司法第223 條規定而無效云云，然查，被告102 年董事會會議決議，被告向原告承租系爭土地，租金每月11萬元，租期自102 年6 月起，二年一簽，並追認102 年6 月前5 年應依同樣標準給付給原告租金，給付的時間再與地主協議等語，並由湯鍾彌菊代表被告與原告簽訂系爭租約（見本院卷㈠第17至19、204 至206 頁），是兩造間租賃契約關係之約定自102 年6 月1 日起變更租期自102 年6 月1 日起至104 年5 月31日止、104 年6 月簽訂租期自104 年6 月1 日起至106 年5 月31日止，每月租金11萬元，並均由斯時被告董事長湯鍾彌菊代表被告與原告簽立，雖斯時湯其財為被告之董事，但102 年董事會會議前開決議迄今並未經法院判決無效或撤銷在案（見本院卷㈡第134 頁），則系爭租約縱使有違公司法第223 條規定，亦非當然無效，故被告抗辯系爭租約無效云云，於法無據。

㈣、復按土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790 號、87年度台上字第2475號判決意旨可資參酌）。本件被告抗辯其自系爭建物興建時起即與系爭土地所有權人即原告之前手湯前鳳及原告間成立不定期限基地租賃契約等語，為原告否認。本院認：

１、經本院調閱系爭建物請領使用執照卷宗（見本院卷㈡第1 至13頁），可知，系爭建物於62年申請使用執照時，併同檢附斯時系爭土地之所有權人湯乾鳳所出具之系爭土地使用權證明單（見本院卷㈡第13頁），雖原告否認系爭土地使用權證明單上「湯乾鳳」之簽名及印文為湯乾鳳本人所為，而爭執其形式上真正（見本院卷㈡第141 頁），但參酌最高法院85年度台上字第1837號判決意旨：「私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽。」本院審酌被告公司於58年設立登記時，湯乾鳳即為被告公司之股東及執行常務董事、總經理，此有湯乾鳳名片、被告58年4 月17日董事會決議錄及台北市政府建設局（通知）稿、被告62年6 月11日董監事名單、被告設立申請書、被告核發董事長資格申請書（見本院卷㈡第205 、225 至239 、243 頁）可稽，且湯乾鳳係於57年8 月15日買受系爭土地並於58年2 月5 日登記取得系爭土地（見本院卷㈠第266 頁），嗣系爭建物於64年5 月5 日第一次登記所有權後，於64年8 月間因被告向彰化銀行申請貸款之同時，湯乾鳳以系爭土地與被告所有之系爭建物供作擔保設定最高限額抵押權380萬元，及於69年9 月間因被告向中國農民銀行申請貸款之同時，湯乾鳳亦以系爭土地與被告所有之系爭建物供作擔保設定最高限額抵押權1,200 萬元（見本院卷㈠第266 至276 頁），足認湯乾鳳對於被告於系爭土地上興建系爭建物，難謂有不同意之情事，況觀諸卷附湯乾鳳之簽名、印文（見本院卷㈡第13、155 至161 、201 、204 、239 、241 、243 頁、卷㈢第167 頁），可見湯乾鳳所持有之印文不只一枚，至是否為湯乾鳳之筆跡簽名一節，原告僅提出湯乾鳳70年間經外交部核發之護照原本及家書、契約節本（見本院卷㈡第161 至164 頁、卷㈢第167 頁）供參，尚難從有限文書中辨識湯乾鳳之簽名筆跡，況衡諸前開湯乾鳳在被告擔任要職且以系爭土地為被告銀行貸款為共同擔保物，殊難認湯乾鳳並未同意被告在系爭土地上興建系爭建物並供被告公司使用。

２、復參酌系爭建物為永久式鋼筋混凝土造，主要用途：一樓工廠、倉庫、辦公室，二樓設計繪圖室，三樓單身宿舍、餐廳，且工程造價2,031,500 元（見本院卷㈡第7 至13頁），並經本院現場履勘屬實，是基於系爭建物之主要用途及建築型式、構造等情，益徵斯時被告與系爭土地所有權人湯乾鳳間有不定期限基地建築租賃契約關係存在。又系爭建物現仍由被告出租予他人作工廠使用，此有上開本院勘驗筆錄、現場照片及房屋租賃契約書（見本院卷㈠第207 頁）可證，復無其他積極證據認系爭建物已達不堪使用之程度，以及兩造間有約定以系爭建物供被告公司作為營業使用為限，則自難以系爭建物已逾建築物耐用年限及被告將系爭建物出租他人使用而非供給己營業之用而認不定期限基地建築租賃契約之目的已消滅。而原告既分別因繼承、買賣而為系爭土地所有權人，已如前述，則依民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」原告自應受湯乾鳳與被告間不定期限基地建築租賃契約關係之拘束。

３、承上所述，兩造間既為不定期限基地建築租賃契約關係，雖102 年、104 年系爭租約約定租其各為2 年、每月租金11萬元，但揆諸102 年董事會會議紀錄（見本院卷㈠第233 至234 頁），係被告同意向原告承租系爭土地之租金為每月11萬元、租期二年一簽，兩造遂分別於102 年6 月1 日、104 年6 月簽訂系爭租約，堪認兩造僅就租金變更為每月11萬元且為二年簽一次書面之租賃契約，並衡諸前開不定期限基地建築租賃契約關係之目的既係被告在系爭土地上興建系爭建物，則尚難認兩造間不定期限基地建築租賃契約關係變更為有期限之租約，況縱認係定期基地建築租賃，原告以本件起訴狀繕本送達被告時作為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本送達被告時間為105 年11月3 日（見本院卷㈠第49頁），但依104 年系爭租約所約定之租賃期間至106 年5 月31日止，顯然租期尚未屆至且被告並未積欠超過2 年以上之租金，且被告已將106 年1 至12月間每月租金7,000 元向法院辦理提存並通知原告領取在案，此有提存書及存證信函（見本院卷㈢第105 至161 頁），則原告依系爭租約之約定而主張被告自105 年3 月起未給付租金累計達2 個月以上為由終止租約云云，顯屬無據，則被告既基於系爭租約約定而占有系爭土地，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭建物、清空並返還系爭土地云云，於法不合。

四、原告依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由及所得請求返還之金額若干？基上所述，原告依法不得終止系爭租約，則被告占有系爭土地即有正當權源，並非無法律上原因，故原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利云云，自屬無據。

五、反訴原告依民法第179 條規定，請求反訴被告返還依無效之系爭租約所受領之租金，是否有理由及所得請求返還之金額若干？反訴原告主張系爭租約無效，反訴被告自102 年6 月1 日起至105 年5 月1 日受領每月租金11萬元共計385 萬元，屬不當得利應予返還等語，但承上所述，系爭租約並非無效，則反訴被告受領前開租金，自非屬無法律上原因，反訴原告自不得依民法第179 條規定，請求反訴被告返還上開租金。

伍、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭建物拆除、清空並返還系爭土地，及依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語，但被告既係基於兩造間租地建築契約關係而有權占有系爭土地，則原告前開主張，為無理由，應予駁回。反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告返還其所受領之租金等語，然反訴被告既係基於系爭租約而受領，並非無法律上原因，則反訴原告上開主張，為無理由，應予駁回。又原告之訴及反訴原告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請即失所附麗，均併駁回之。

陸、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

柒、結論：本訴部分，原告之訴為無理由；反訴部分，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。