臺灣新北地方法院107年度訴字第1115號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1115號

原告

陳妍文

訴訟代理人

蔡思玟律師

被告

日勝生活科技股份有限公司

法定代理人

林榮顯

訴訟代理人

蔡朝安律師

　　　　　　魏妁瑩律師

　　　　　　吳宛怡律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、兩造於民國101 年9 月29日簽訂房屋土地預定買賣契約書（以下簡稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下同）771萬1045元向被告購買「日勝幸福站社區」（即俗稱合宜住宅，以下簡稱系爭社區）A2區編號第B03 棟13樓房屋（以下簡稱系爭房屋）及其坐落基地之應有部分，並以146 萬元購買停車位1 位。又被告係於104 年2 月9 日取得104 板使字第057 號使用執照（以下簡稱原使用執照），是依系爭契約第17.1條約定，被告應於6 個月內即104 年8 月9 日前通知原告進行交屋。惟被告興建系爭社區時違反建築技術規則，致系爭社區於104 年4 月20日新北市發生震度4 級之地震後，發生差異沉陷及結構體裂縫之現象，被告因修補瑕疵，遲至107 年5 月3 日始通知原告交屋。是依系爭契約第17.1條約定，被告遲延通知交屋每逾1 日，應按已繳房地價款給付萬分之5 之遲延利息予原告。而被告遲延之日數自104 年8 月9 日起計算至107 年4 月30日止共計994 日，且原告依系爭契約第9 條約定預繳之房地價款計算至104 年8 月9 日止共計250 萬500 元，故被告應給付原告之遲延利息為124 萬2748元【計算式：0000000 ×0.0005×994 ＝0000000 】。

㈡、被告雖辯稱：原使用執照因申請取得變更使用執照，而使變更部分範圍失效，不得以原使用執照領取日作為起算6 個月通知交屋之時點云云。而被告固於106 年11月9 日申請取得106 板變使字第207 號變更使用執照（以下簡稱變更使用執照），惟所謂變更使用執照，係建築物為變更原核准之使用內容，依據原使用執照，向新北市政府工務局申請准予變更，經核准後由新北市政府工務局另為一行政處分變更其特定部分之使用內容，非謂取得一新使用執照而使原使用執照失其效力。是以除申請變更之使用內容之外，並不影響原已核准之使用內容，倘如使其失效，則將使其他原已核准之使用內容失所附麗，顯非合宜。是以被告於104 年2 月9 日取得之原使用執照效力，並未因變更使用執照而失效。退步言之，縱認被告嗣後申請取得之變更使用執照係新使用執照，然原使用執照並未經新北市政府工務局另為撤銷或廢止之行政處分使其失效，其效力自不因嗣後有申請變更而受影響。再退步言之，縱認被告嗣後申請取得變更使用執照後，原使用執照即生失效之結果，其亦僅為向未來失效而非溯及失效。蓋依一般情形，建築物於取得使用執照並使用一段時間後，如有變更使用內容之必要而申請變更使用執照，於取得變更使用執照後，如令原使用執照溯及失效，豈非造成該建物於原使用執照期間均變為違法使用之狀態。故於原使用執照效力於變更使用執照核發之前仍屬有效，被告仍因遲延通知原告交屋而應負給付原告遲延利息。被告亦承認原使用執照並未全部失效，依被告所指，原使用執照未變更部分之效力即未受影響。況使用執照核發亦作為約定付款之條件之一，被告於104 年2 月9 日領取原使用執照後，即依約向原告收取款項，如被告否認原使用執照之效力，即應退還款項，但未見被告嗣後退還款項，顯見被告亦肯認原使用執照之效力，則原告以原使用執照核發之日期，依系爭契約第17.1條約定請求遲延利息，當屬有據。另被告提出之變更使用執照雖未載申請變更之原因及項目為何，然據建築物使用類組及變更使用辦法第8 條規定可知，得用以作為變更申請使用執照之原因繁多，如准予透過申請變更使用執照之方式，而規避系爭契約第17.1條約定，則該約定將淪為具文，自不足採。

㈢、被告復辯稱：系爭契約第14.1條及第17.1條約定應一體適用，即通知交屋之期限應以系爭契約約定完工日加計6 個月，故其於107 年5 月3 日通知原告交屋早於系爭契約之約定，原告請求遲延利息違反誠信及有權利濫用等情云云，並援引臺灣高等法院高雄分院88年度重上更㈠字第26號判決及臺灣臺中地方法院84年度重訴字第511 號判決為據。然被告所援引之上開判決均為消費者保護意識較弱之時期所為，當時並無「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用，故已不合時宜，且個案基礎事實亦與本件不同，尚無比附援引之餘地，法院亦不受拘束。又系爭契約係於101 年9 月29日簽訂，故有內政部100 年3 月24日內授中辦字第1000723995號公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用。系爭契約分別於第14.1條及第17.1條約定預定完工日及通知交屋期限，即係「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內所訂之強制規範，目的在促使出賣人於領得使用執照後，儘速完成交屋，且系爭契約第17.1條及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條就通知交屋期限並未排除於預定完工日前取得使用執照之情形，故被告於104 年2 月9 日領得原使用執照後，其最後通知交屋日即確定為104 年8 月9 日前，已與何時約定完工日無涉。被告為國內大型建商，自當對其所涉領域之相關法令規範知之甚稔，亦即被告早應知悉且理解「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規範及意義，而被告所提供予承購戶簽署之系爭契約亦將「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條有關交屋通知之規範明文訂入契約即系爭契約第17.1條約定，足徵被告已衡量相關風險及成本。尤有甚者，發生遲延之情事係歸因於被告興建系爭房屋未符合建築技術規則所致，身為絕對弱勢之消費者即承購方依約主張權益，自無違反誠信或權利濫用。再者，系爭契約既有較為寬裕之完工期限，被告卻不依照建築技術規則按部就班施工，選擇倉促完工，使住戶之生命安全置於危險之域，於重大缺失遭到揭露後，才回頭主張契約約定之期限利益，究竟何人之作為才係違反誠信，不言而喻。

㈣、被告又辯稱：「通知交屋」及「交屋」係屬二事，被告於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋，即符合系爭契約第17.1條約定云云。惟「通知交屋」之前提必須為建物已經「適於交屋」，否則豈非建商只需於期限將至之前，任意向買受人發出交屋通知，即可不再受任何期限之限制。而本件之癥結點在於系爭社區因104 年4 月20日4 級地震即發生梁裂現象，使系爭房屋未達「適於交屋」之狀態，且係因被告未依建築技術規則興建所致，此觀臺北市結構工程工業技師公會新北市板橋浮洲合宜住宅新建工程結構安全鑑定A2區鑑定報告書（以下簡稱鑑定報告）即明，並經本院105 年度重訴字第536 號判決認定在案，故被告於此區分「通知交屋」及「交屋」並無實益。遑論被告實際上根本未於約定期限內通知，而係直至107 年5 月3 日始通知交屋，即未符系爭契約第17.1條約定，原告請求遲延利息自有理由。另被告辯稱其本得於梁裂後繼續通知交屋，惟新北市政府工務局及內政部營建署禁止其交屋，故就此不可歸責之延誤期間，並無遲延責任云云。惟新北市政府工務局並未禁止被告交屋，該局104 年5 月19日新北工施字第1040879932號函係令被告儘速提送各區基地內裂縫處之修繕前、修繕中及修繕後之補強作業區域、位置、照片等資料編號造冊予內政部營建署，並副知新北市政府工務局核備，被告辯稱新北市政府工務局禁止其修繕或交屋顯非事實，均為被告推諉卸責之詞。另內政部營建署基於與被告於100 年11月21日簽署之「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫」契約（以下簡稱招商契約）所規範之權利義務關係，要求被告進行修繕，且須待第三方公正單位鑑定，並確認原因、安全狀態及改善方法，乃為促使被告正確修補系爭社區，否則被告形式上自行草率修補或未正確修補，使系爭社區仍非達安全無虞適於交屋之狀態即倉惶交付，恐再次因地震而釀災，自有其必要，此乃被告基於招商契約對於內政部營建署應負擔之義務，故被告不能以對於第三人之履約義務於本件主張違反系爭契約之通知交屋義務為不可歸責。

㈤、被告另辯稱：原告於104 年5 月18日自行中斷辦理交屋前之相關程序，致其無法續行通知交屋義務，故此不可歸責之延誤期間，亦無遲延責任云云。惟細繹原告寄發之104 年5 月18日存證信函全文，僅係通知被告於爭議問題解決後，即得以書面通知原告續行相關程序，未有任何隻字片語表示拒絕被告進行交屋程序。而原告終止印文授權之意僅在使被告辦理相關程序時，需由原告自行為之或重新授權，並非被告欲辦理相關程序時，原告即有拒絕之意。被告固於106 年9 月21日通知原告辦理貸款，惟與再次授權印章或印鑑證明無關，原告亦配合向銀行辦理貸款，故被告辯稱原告拒絕或阻礙交屋程序云云，均非事實。又系爭房屋於發生梁裂現象之後，已屬有重大瑕疵之狀態，在被告修繕至無瑕疵之前，原告本得拒絕受領，此乃最高法院95年度台上字第2192號判決所揭櫫之意旨，且於107 年5 月3 日被告通知原告交屋之前，從未見被告有任何通知原告必須再次授權印文之書面文件，直至107 年2 月間經銀行核貸通過，原告旋即於107 年2 月22日重新授權被告使用其印鑑，配合辦理交屋相關之一切程序，足證被告無法通知交屋係因尚未補強完畢或被告應履行之義務尚未完足，而非原告終止授權印鑑所致，是以被告辯稱原告中斷交屋及默示同意不以原使用執照取得日為計算通知交屋之時間點云云，均非可採。

㈥、被告再抗辯本件有情事變更原則之適用云云，更屬無稽。蓋系爭社區係因被告施工未依照建築技術規則，致不堪4 級地震而發生嚴重梁裂之現象，業如前述，故發生梁裂之情形為可歸責於被告之事由，要屬無疑。被告雖辯稱系爭房屋之設計監造為吳昌成建築師事務所負責，且結構設計係長浩結構技師事務所所負責，故發生梁裂現象非可歸責於被告云云。然依民法第224 條規定，無論係吳昌成建築師事務所或長浩結構技師事務所，被告均應為渠等之故意過失負同一責任，且系爭房屋發生梁裂現象既為可歸責於被告之事由，自與民法第227 條之2 規定之要件未符，被告所辯自無理由。又被告未依建築技術規則興建系爭社區（含系爭房屋），導致發生嚴重梁裂現象，誠屬重大違約情形，原告雖未主張解除契約，但仍屬承受有瑕疵之系爭房屋，故原告除受有因被告遲延交屋之損害外，尚有財產上之損害，且損害均為被告惡意不依照建築技術規則興建所致，尤其系爭契約賦予之興建期間遠長於一般建物所需，被告卻選擇違反建築技術規則倉促完工，待瑕疵被發現後才又抗辯完工之期限利益應該歸屬於其所有，被告才係履約不依誠信原則之一方。復以被告與原告相較，屬議約能力及經濟絕對優勢之一方，系爭契約係由被告所提供，締約時被告亦將「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關通知交屋相關規範明文納入系爭契約第17條約定，則被告自應確認該規範意義，並已盱衡自己得履約之時程、經濟能力、違約時所受損害之程度等主、客觀因素，故基於私法自治及當事人契約自由原則，被告自應受拘束。再者，被告承作浮洲合宜住宅總銷獲利可達440億元，106 年第4 季已因本建案獲利達160 億元，107 年收益將比106 年大躍進，均有媒體大肆報導，被告施工品質不佳仍獲利甚鉅，卻不願依約賠償原告相較於其獲利九牛一毛之遲延損害，被告所為及所辯在在顯露出黑心建商推諉卸責之醜態。衡酌兩造經濟能力地位，原告依約所為之請求並無任何過高之情事。再衡以系爭契約第17.1條規範每逾期1 日應按買方已繳付之房地總價款萬分之5 計算，經核相當於週年利率百分之18.3，尚未逾越民法第205 條所定最高利率百分之20之上限。綜合一切情狀，應認系爭契約約定之遲延利息並無過高之情形，自無民法第252 條規定酌減違約金之適用。

㈦、為此，爰依系爭契約之法律關係提起本訴，請求被告如數給付等情。並聲明：

⒈被告應給付原告124 萬2748元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、被告係「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫－第一區及第二區土地標售案」之得標廠商，於100 年11月21日與內政部營建署簽訂招商契約，負責興建板橋浮洲合宜住宅，嗣於101 年9 月29日與原告簽訂系爭契約。而依建築法第8 條、第28條第3 款、第70條第1 項、第75條規定及臺北市政府法規委員會91年3 月7 日簽見、法務部106 年11月22日法律字第10603515590 號函可知，建築物之主要構造有變更設計者，應申請變更使用執照，變更使用執照後，原核發之使用執照，固未經有權機關予以撤銷、廢止，然就變更部分，原使用執照之效力，已因新使用執照之核發，致發生消滅之效力，此為當然之理。是以被告於106 年11月9 日取得變更使用執照，原使用執照於變更部分即失其效力，應依變更使用執照續行接水、接電、使用及通知交屋，此與並未變更設計、使用執照完全有效之情況迥異，原告自不得再主張以原使用執照取得日，作為起算6 個月內通知交屋之時點。是依系爭契約第17.1條約定，被告應於領得變更使用執照6 個月內即107 年5 月9 日前，通知原告進行交屋，被告既已於107 年5 月3 日通知原告交屋，即無逾越系爭契約第17.1條約定之期限，自無須給付遲延利息予原告。

㈡、又「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條規定之目的，係為避免建商取得建物之使用執照後，未積極辦理後續相關事宜，使買方無法合理期待通知交屋之期限，遂明定賣方應於領得使用執照6 個月內，儘速通知買方進行交屋，以使買方能如期利用房屋，預作生活之安排，以達成買賣房屋最大利益之實現，確保買方之期限利益。是以預售屋買賣契約中有關於完工期限或交屋通知期限之約定條款，本應一體適用，不應割裂觀之，方符合契約當事人真意，此亦經臺灣高等法院高雄分院88年度重上更㈠字第26號判決、臺灣臺中地方法院84年度重訴字第511 號判決闡明在案。原告固陳稱被告所援引之上開判決與本件無關，且斯時未有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用，故無法援用云云。然被告援引之上開判決，係闡釋契約有關於完工期限及交屋或交屋通知期限之約定條款應一體適用之意旨，與定型化契約何時制定無關。是依系爭契約第14.1條及第17.1條約定可知，原告及其他承購戶締約時所認知及預見之給付，係系爭社區應於101 年11月30日之前開工，107 年2 月28日前取得使用執照，並於107 年8 月31日通知交屋。是以被告依約僅需於107 年2 月28日前取得使用執照，並於107 年8 月31日通知交屋，即與系爭契約相符，已能確保原告預見之期限利益，至於107 年8 月31日以前屬於被告依約可得合法運用之期限利益，不應因被告提早取得使用執照而將此期間利益轉歸由原告享有，亦即原告對此並無期待利益，遑論讓原告據此對被告按日計罰遲延利息。是以系爭房屋於106 年8 月補強完工，被告於106 年11月9 日取得變更使用執照，並已於107 年5 月3 日通知原告交屋，並未違反系爭契約之約定，亦未逾越原告締約時所認知及預見之給付期限。況依爭契約第17.1條約定分別記載「通知進行交屋」、「交屋」等字，足認「通知進行交屋」與「交屋」，核屬二事，亦即「通知進行交屋」與「交屋」係屬前、後2 個不同階段，程序上需賣方先通知買方進行交屋，買賣雙方就其他契約義務履行完畢後（賣方義務為「應付清遲延完工所應付之遲延利息」及「完成修繕」，買方義務為「應繳清所有應付未付款」），方完成交屋程序，且在法律關係上，交屋亦生危險負擔移轉、保固期間開始計算之效果，概念上不應將通知交屋與交屋完成等同視之。故賣方通知買方進行交屋後，即已完成「通知進行交屋」之義務，縱使房屋尚有瑕疵，亦屬後續修繕及點交之階段，不影響賣方已履行「通知進行交屋」之義務。是以被告於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋，即符合上開約定，原告不得請求被告支付遲延利息。再者，被告於梁裂事件發生後已積極處理，並依據內政部營建署之指示停止通知交屋之程序，且除承諾承購戶可申請退戶解約期限即結構補強工程竣工完成後30日止即106年9 月12日止，嗣又延長期限至106 年12月15日止外，並補貼已支付銀行貸款之承購戶貸款利息。足見被告所踐行之相關程序，符合系爭契約之約定本旨，且能完全保障原告及其他承購戶之權益，原告並未因此受有任何損害，故原告請求被告給付遲延利息，顯屬無據，更已違反誠實信用原則，並且屬權利濫用。

㈢、退步言之，縱認原告得請求遲延利息，然系爭契約或相關法令並未規定建物發生瑕疵後需有鑑定報告方得進行補強，更未規定修補完成後方能通知交屋。故系爭社區於104 年2 月9 日取得使用執照後，被告即已陸續對承購戶發出交屋通知，嗣後固於104 年4 月20日發生梁裂事件，然被告本可繼續對承購戶發出交屋通知，同時自行修補瑕疵，待修補完成後，雙方再完成交屋手續。惟內政部營建署於104 年5 月5 日召開協調會議，會議結論要求被告於結構安全鑑定改善完成後，再行通知承購戶辦理複驗及交屋事宜。而新北市政府工務局於104 年5 月19日函文亦引用內政部營建署104 年5 月9 日發布之聲明，並請被告儘速依據內政部營建署之指示辦理。被告原已委託臺灣省土木技師公會進行鑑定，且鑑定後本可自行修補系爭房屋，臺灣省土木技師公會亦已於104 年5 月4 日出具鑑定報告書。然內政部營建署及承購戶對於鑑定事項均有不同意見，內政部營建署遂要求被告再洽請委託自救會及新北市政府指定之其他4 家公會進行鑑定，待公會鑑定後，新北市政府工務局再送請國立臺灣大學工學院地震工程研究中心（以下簡稱臺大地震中心）進行結構設計補強審查及外審程序。被告並進一步依據臺大地震中心審查通過之結構補強計畫進行修補，且因內政部營建署及承購戶之要求，採用3 級品管制度進行施工及抽查，並召開多次工程查核會議。內政部營建署嗣於106 年8 月14日發函同意系爭社區竣工。惟法令並未規定需有鑑定報告方得進行補強，亦未規定需經臺大地震中心進行結構設計補強審查及外審程序，新北市政府工務局及內政部營建署上開之要求，顯已逾越法令規定，增加被告履約之障礙，且此障礙於兩造締約時所難以預見，自係不可歸責於被告之事由致無法辦理通知交屋事宜。是以縱認原告得請求遲延利息，然自104 年5 月5 日新北市政府工務局及內政部營建署禁止被告通知交屋之日起，直至106 年8 月14日內政部營建署發函同意系爭房屋竣工止，均屬不可歸責於被告之期間，依民法第230 條規定，被告自不負遲延責任。

㈣、又起造人提出變更使用執照申請後，合理之行政審查作業期間應為30日，此觀之新北市政府建築物變更使用執照標準作業流程說明即明，是於106 年8 月14日內政部營建署發函同意系爭社區竣工後，被告於106 年8 月22日即申請變更使用執照掛件，本應於106 年9 月20日前取得變更使用執照，惟直至106 年11月9 日方取得變更使用執照。是自106 年9 月21日起至106 年11月9 日止，此段期間係屬不可歸責於被告之行政程序延宕，並已超逾合理期待期間，自應予以扣除，不得計入遲延天數。又變更使用執照縱使未溯及失效，亦會向後影響原使用執照效力及期間計算，而應以取得變更使用執照之日為基準，另外開始計算6 個月之期間。換言之，如認應自原使用執照取得後開始計算6 個月期間，遲延利息亦僅能計算至被告取得變更使用執照之日前，而不包括取得變更使用執照日起之期間。另依系爭契約第16.3條約定可知，不論原告係以自有資金或以銀行貸款繳納款項，均將於房地所有權移轉登記予原告，並於原告繳清除交屋保留款外之應付款項後，方會進入通知交屋之程序，此亦屬「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所明定之程序，以衡平保障買賣雙方之權益。被告固於106 年9 月21日即已通知原告辦理銀行貸款作業，並於106 年10月14日通知原告驗屋，惟因原告前於104 年5 月18日以存證信函通知被告，其終止授權被告及代書使用其印章及印鑑證明辦理建物及停車位所有權移轉暨抵押設定登記等事宜，致被告無法進行後續通知交屋及交屋程序，原告既預示拒絕受領，被告自無庸負擔遲延責任。原告雖陳稱被告從未通知必須再次授權印鑑，足證被告無法通知交屋係因尚未補強完畢云云。然被告於106 年11月9 日取得變更使用執照後，即開始通知承購戶辦理房地所有權移轉及抵押權設定等事宜，若原告已辦妥房地所有權移轉及抵押權設定，即可順利於106 年12月底或107 年1 月初辦理交屋完成，此有其他承購戶之交屋通知為證，足見並無原告所稱尚未補強完畢之情事。被告係遲至107 年2 月22日方接獲原告之存證信函，表示同意重新授權，兩造自此始能繼續辦理後續相關程序。被告嗣於107 年5 月3 日通知原告交屋，兩造已於107 年5 月11日辦理交屋完成，足徵原告自行中斷辦理交屋前之相關程序，確已影響被告履行通知交屋之義務，此屬非可歸責於被告之事由，被告自無庸負遲延責任。

㈤、此外，被告無法於取得原使用執照起6 個月內通知原告交屋，係因於兩造簽訂系爭契約後，系爭社區於104 年4 月20日發生非被告可預見之梁裂事件，此所衍生之風險及變動範圍，非客觀情事之常態發展，已逾兩造訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能，應有情事變更原則之適用。被告係建商，僅負責營建工作，而委託吳昌成建築師事務所負責規劃設計。依被告與吳昌成建築師事務所規劃設計委任契約書第3 條第5 項約定，應由吳昌成建築師事務所自行選任其所需之專案設計團隊成員，其中結構設計部分，吳昌成建築師事務所係選任具有執業24年經驗之長浩結構技師事務所辦理。另就系爭社區之地質，被告委託中聯工程顧問股份有限公司進行「地質鑽探」、「土壤試驗」與「地基調查報告」等工程之調查與施作。被告不具備結構設計、地質鑽探等相關領域之專業，亦不具備結構設計、大地技師等專業執照，依法無從審查結構設計及地質調查之內容，事實上亦未曾干預結構設計及地質調查報告之成果，被告就系爭社區因結構設計導致梁裂根本無可歸責性，亦無任何預見可能性。是以系爭社區發生瑕疵與前開新北市政府工務局及內政部營建署之要求，均非被告締約時所得預見，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許被告依情事變更原則請求調整契約之效果，免除支付遲延利息之責。

㈥、再者，依系爭契約第17.1條約定，被告所負債務係「依約定期限通知交屋」，此非屬以支付金錢為標的，縱有遲延給付之情事，依民法第250 條規定及最高法院104 年度台上字第936 號裁定、103 年度台上字第2654號、103 年度台上字第2194號及99年度台上字第733 號判決，應認兩造就上開遲延利息之約定，其真意應係指違約金而言，且係損害賠償總額預定性質違約金，自應適用民法關於違約金之規定。另依上開裁判意旨可知，並非債務人一有債務不履行之情事，債權人即當然得請求全部違約金，仍應依一般客觀事實，社會經濟狀況，債務人已履行之比例、債權人所受利益、債務人違約之程度等情事衡量之，酌定適當之金額。是以系爭社區既經被告修繕完成，以符合債之本旨之無瑕疵物交付原告，原告已享有系爭契約所有之利益，且被告依系爭契約通知交屋之日期，尚未逾越原告締約當時之認知及預見之期限，原告並未受有任何損害，若可請求違約金將使被告所受損害甚大，況系爭社區具公益性質，利潤本就低於其他建案，加以景氣不佳進一步壓縮利潤，且梁裂事件額外造成上億元之損害，被告實因合宜住宅造成鉅額之虧損，故應將違約金數額酌減至零，縱使法院認定違約金不應酌減至零，亦應予以酌減，方符公平。退萬步言，縱認原告得請求被告支付遲延利息，惟原告不得就此遲延利息更行請求加計利息，是以原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息，顯有悖司法院釋字第746 號解釋及最高法院99年度台上字第2174號判決意旨，洵屬無據等語，資為抗辯。

㈦、並聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、被告係「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫土地標售案之得標廠商，於100 年11月21日與內政部營建署簽訂招商契約，負責興建板橋浮洲合宜住宅；原告為系爭房屋之買受人，於101 年9 月29日與被告簽訂系爭契約，約定以總價771萬1045元向被告購買系爭房屋及所坐落基地之應有部分，並以146 萬元購買停車位1 位，迄今已支付被告250 萬500 元【見本院卷第11、98頁，並有本院卷第19至61頁所附之系爭契約1 份、發票寄送通知書8 紙為證】。

㈡、被告就上開合宜住宅標售案委任之設計監造為吳昌成建築師事務所，並由長浩結構技師事務所辦理結構設計；被告亦曾委託中聯工程顧問股份有限公司進行基地調查之地質鑽探工程【見本院卷第170 、219 、429 頁，並有本院卷第173 至204 頁所附之規劃設計委任契約書、工程契約書（地質鑽探工程）各1 份為證】。

㈢、被告前於104 年2 月9 日領得系爭社區之原使用執照，嗣於106 年11月9 日領得系爭社區之變更使用執照【見本院卷第98、377 、413 頁，並有本院卷第71、145 頁所附之原使用執照、變更使用執照各1 份為證】。

㈣、被告曾於107 年5 月3 日通知原告交屋【見本院卷第378 、413 頁，並有本院卷第151 至153 頁所附之交屋通知單1 份為證】。

四、本院得心證之理由：

㈠、爭點1 關於「被告有無遲延通知原告交屋？遲延日數為何？」之部分：

⒈按系爭契約第17條「通知交屋期限」第17.1項約定「乙方（按：即被告）應於領得使用執照6 個月內，通知甲方（按：即原告）進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：⑴乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲方。⑵乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⑶甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。⑷乙方如未於領得使用執照6 個月內通知甲方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予乙方。」等語（見本院卷第33頁）。本件兩造均不爭執系爭社區之原使用執照係於104 年2 月9 日由被告領得，被告係於107 年5 月3 日通知原告交屋之事實，業如前述（參兩造不爭執之事項㈢、㈣）。原告主張被告未依系爭契約第17條第17.1項約定於領得使用執照6 個月內通知其交屋而應依同條項第4 款約定給付遲延利息等情。被告則否認遲延通知交屋，並以前揭情詞置辯。然被告於原使用執照領取之日後逾6 個月始通知原告交屋之事，甚為明確，故被告以前揭情詞抗辯遲延通知交屋之起算日應予延後或遲延期間有不可歸責於己之事由等節，自應由被告負舉證責任。

⒉被告辯稱：系爭契約第14.1條約定系爭社區應於107 年2 月28日前取得使用執照，其享有期限利益，應自該日起算6 個月之通知交屋期限，故其並未逾期通知原告交屋云云。而觀之系爭契約第14條「開工及取得使用執照期限」第14.1項固約定：「本案之建築工程應在民國101 年11月30日以前開工，民國107 年2 月28日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：⑴因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。⑵因政府法令變更或其他非可歸貴於乙方之事由發生時，其影響期間（包括但不限於內政部營建署依『新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第一區土地標售案』契約書第6-3.7 條規定所展延之開發時程）。」等語（見本院卷第31頁）。然細繹上開約定條款之文義可知，107 年2 月28日僅係被告最遲應取得使用執照之日期，至於系爭契約第17條第17.1項約定「乙方應於領得使用執照6 個月內，通知甲方進行交屋」等語，則係指自被告實際取得使用執照之日起算通知交屋期限。前者目的在於限制被告開工及取得使用執照之最晚期限，並約定得展延之事由，以期避免預售屋之買賣陷於遲遲無法完工交屋致買受人無屋可住且因分期繳付買賣價款而受有無法利用資金之利息損失致兩頭落空之類此窘境，均屬被告之契約義務，而與買受人無關，自難認屬被告之期限利益；後者目的則係限制被告實際取得使用執照後，應於6 個月期限內通知買受人交屋，且買賣雙方均應於交屋前完成各自之契約義務，包含被告應完成瑕疵修繕、買受人應繳足未付款項等。足見系爭契約第14條第14.1項、第17條第17.1項約定，兩者顯然指涉不同事項，文義與目的亦均不同，自不得以第17.1項約定之最遲取得使用執照之日即107 年2 月28日作為計算第14.1項約定通知買受人交屋期限之起算日，否則如被告早於107 年2 月28日即已取得使用執照，豈非被告可任意選擇是否延後通知交屋，而使買受人陷於明知被告已取得使用執照卻不知何時可入住之不確定狀態，顯然未能保障經濟地位相對弱勢之「合宜住宅」買受人。被告雖就前揭爭議（即實際領得使用執照之日早於約定最遲領得使用執照之日時應以何日起算通知交屋期限）聲請本院函詢內政部地政司表示意見，然上開爭議係屬契約解釋之範疇，當屬本院依法審理判斷之職權，且經本院詳予析述審究如前所載，自不受行政機關函示之拘束，亦無函詢之必要，併此敘明。故被告抗辯應自107 年2 月28日起算6 個月之通知交屋期限云云，要無可採。

⒊被告辯稱：其就系爭社區已於106 年11月9 日申請取得變更使用執照，應自該日起算6 個月之通知交屋期限，故其並未逾期通知原告交屋云云。然查：

①鑑定報告第14項「鑑定標的物裂損原因研判」略以：「標的物現況裂損，依其發生位置說明裂損原因如下：⒈高樓區與連續壁間之正交梁、牆，靠近主結構端梁底撓曲裂縫，靠近連續壁端則有剪力斜裂縫，牆45°斜向裂縫等現象，研判為差異沈陷所產生之應力所造成。⒉高樓區與中庭區之連接梁，部分有撓曲裂縫產生，研判為高樓區與中庭區差異沈陷及水浮力所造成。⒊部分地下二層高樓區最外跨與連續壁平行之大梁（軸線Y-2 ），有多條撓曲裂縫，研判為差異沈陷所產生之應力所造成。⒋地下室小梁搭大梁及一層梁上柱下方之梁，部分有剪力裂縫產生，研判為接頭區補強筋不足、實際載重或施工載重大於設計載重所致。⒌地下室梁側面均布之垂直裂縫，但並非U 形裂縫者，研判主要為材料收縮造成。⒍地下室部分梁有水準縱向（沿梁走向）裂縫，研判為施工過程之冷縫。⒎地下三層連續壁有滲水現象，地下二層連續壁較少發現滲水現象，研判地下水位已回升。⒏一層降版處部分樓版裂縫滲水，研判為差異沈陷造成版裂縫及一層樓版防水處理不當所造成。⒐一層店面外挑一跨與連續壁正交之隔間牆普遍有斜裂縫，研判為差異沈陷所造成。⒑地上層之標準層，主要之裂縫為輕隔間接縫、門窗角隅裂縫、開關管線路徑之裂縫及高樓梁柱引致非結構牆之斜裂縫，現場勘查時尚未發現梁柱結構之明顯裂損。」等語（見本院卷第481 頁）。足見系爭社區確實有因差異沈陷、水浮力、補強筋不足、實際或施工載重大於設計載重、材料收縮、冷縫等原因，造成裂縫、滲水等損害。而系爭社區主要受損位置為地下室，並有梁結構之明顯裂損，其原因為差異沈陷。至於地上層部分，主要之裂縫為輕隔間接縫、門窗角隅裂縫、開關管線路徑之裂縫及高樓梁柱引致非結構牆之斜裂縫，並非差異沈陷所造成，且尚非梁柱結構之明顯裂損。

②鑑定報告第15項「鑑定標的物結構安全評估」第8 點略以：「本公會依據相關單位提供之原設計圖說，重新建立模型進行分析，並與原設計圖說進行比對、檢視結果整理如下：⑴鑑定標的物各棟結構設計分析時所採用之設計地震力經檢視結果尚屬合宜。⑵原設計分析模式對基礎邊界條件之假設及分析模式中對構材及剪力牆之型式及尺寸等之設定部分與結構設計圖有不符情形，致影響梁、柱及剪力牆等結構構材之設計結果，部分構材之設計未能符合原設計所採〝混凝土結構設計規範〞之規定：( a)地上層之下部樓層部分梁構材之主筋或箍筋量配置不足。( b)地上層之下部樓層部分柱構材之主筋或箍筋量配置不足。尤其是每棟建築物位於四個角隅柱之柱主筋或箍筋量配置明顯不足。( c)地上層之下部樓層部分剪力牆及其連接梁之配筋量不足或構材斷面尺寸不足，不符合當時設計規範之規定。⑶檢視原設計結構計算書結果，未發現有針對一層橫隔版將水準地震力傳至地下室外牆所經路徑中需檢視項目之計算資料。所需檢視項目至少應包含剪力牆周邊在一層橫隔版上（含集力梁或匯集構材）之剪力消散能力，及一層橫隔版將水準地震力（須考慮橫隔版上、下豎向構材之剪力方向性，及耐震設計規範第6.2.11節規定之放大地震力）傳遞至地下室外牆過程所產生之剪力及彎矩。經本公會檢視結果，位於地下室外牆邊緣之剪力臨介面上之樓版剪力強度明顯不足，不符合當時設計規範之規定。⑷檢視原設計結構計算書剪力牆設計發現，依據設計當時〝混凝土結構設計規範〞規定，剪力牆之連接梁須符合第15.8.7.4規定，剪力牆之水準剪力須符合第15.8.4.4規定，而本案經檢視原設計圖結果，與設計當時〝混凝土結構設計規範〞規定不符。⑸檢視原設計結構計算書之結構分析模式，假設為上部主結構在B3F 柱底為固接，筏式基礎地梁以土壤彈簧支承方式，分別進行分析設計，此分析模式雖尚符一般工程慣例，惟設計者仍應參考地質調查資料之評估分析與建議，選擇適當的基礎形式（如樁基礎）或採用地質改良等措施以減少差異沈陷對結構體之影響。原設計地調報告對本案沈陷量之評估，對照台中結構公會之地調報告及本公會梁底高程測量成果顯係低估，又未提出具體的處理建議，設計者低估差異沈陷對結構體之影響，致地面層以下部分構材產生裂損。綜上所述，由於鑑定標的物部分梁、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地梁等構件之結構強度，尚有不符規範之情況，建議儘速妥善補強設計及施工，以符合規範要求之結構安全性。」等語（見本院卷第487 至489 頁）。足見合宜住宅之原設計圖說，各棟結構設計分析時所採用之設計地震力結果尚屬妥適。惟梁、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地梁等構件之結構強度，未能符合「混凝土結構設計規範」與「建築物耐震設計規範及解說」之相關規定。又原設計地質調查報告對沈陷量之評估顯係低估，亦未提出具體之處理建議，設計者低估差異沈陷對結構體之影響，致地面層以下部分構材產生裂損。

③被告雖辯稱其僅負責施工而未實際處理結構設計及地質調查云云。然被告抗辯其曾委任中聯工程顧問股份有限公司進行基地調查之地質鑽探工程，並就上開合宜住宅標售案委任之設計監造為吳昌成建築師事務所，且由長浩結構技師事務所辦理結構設計等節，業據提出規劃設計委任契約書、工程契約書（地質鑽探工程）各1 份在卷可稽（見本院卷第173 至204 頁），並為原告所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈡）。是依民法第224 條規定，中聯工程顧問股份有限公司、吳昌成建築師事務所、長浩結構技師事務所（長浩結構技師事務所係由吳昌成建築師事務所複委任）均為被告履行系爭契約之使用人，被告應就中聯工程顧問股份有限公司、吳昌成建築師事務所、長浩結構技師事務所之故意或過失負同一責任，自不能認屬不可歸責於被告之事由。準此，依前揭鑑定報告之鑑定意見可知，系爭社區於104 年2 月9 日取得原使用執照後，必須進行修繕方得以取得變更使用執照之主因，係被告之履行輔助人未能妥善評估、設計及辦理地質調查所造成，依民法第224 條規定亦屬可歸責於被告之事由致無法通知原告交屋。故被告抗辯應自領得變更使用執照起算6 個月通知交屋期限云云，應屬無據，不能採信。

⒋被告辯稱：內政部營建署與新北市政府工務局均要求其暫停辦理交屋至瑕疵修繕完成為止，且變更使用執照之審查期間亦應扣除云云。然系爭社區發生差異沈陷及構件裂損瑕疵之原因係可歸責於被告之事由所造成等節，業經本院析述如前，且依民法第348 至360 條規定可知，被告負有交付原告無瑕疵之物之出賣人義務甚明，是以縱認內政部營建署與新北市政府工務局未要求被告暫停辦理交屋，被告於瑕疵修繕完成前亦不可能辦理交屋，自亦不可能通知原告交屋，故瑕疵修繕及申請變更使用執照之審查期間自無扣除之餘地，被告所辯自屬無據，不能採信。被告又辯稱：本件應有情事變更原則之適用，請求調整契約之效果，免除支付遲延利息之責云云。然按情事變更原則旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因「不可歸責於當事人」之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果（最高法院99年度台上字第1336號、104 年度台上第2413號判決意旨參照）。然系爭社區發生差異沈陷及構件裂損瑕疵之原因係可歸責於被告之事由所致，業如前述，自難謂仍有情事變更原則之適用，被告所辯仍非可採。

⒌準此，被告應於領得原使用執照之104 年2 月9 日（參兩造不爭執之事項㈢）起算6 個月內即104 年8 月9 日前通知原告交屋，方符合系爭契約第17條第17.1項約定。然被告遲至107 年5 月3 日始通知原告交屋（參兩造不爭執之事項㈣），且被告上開所辯均非屬不可歸責之事由而無扣除之餘地，堪認被告遲延通知原告交屋共計998 日（即104 年8 月10日至107 年5 月3 日，其中105 年為潤年）。而原告之請求係計算至107 年4 月30日（見本院卷第12至13頁），遲延日數應為995 日，故原告主張被告遲延通知原告交屋共計994 日（見本院卷第13頁），自屬有據。

㈡、爭點2 關於「原告請求被告給付遲延利息之本息有無理由？」之部分：

⒈按系爭契約第17條「通知交屋期限」第17.1項第4 款約定「乙方應於領得使用執照6 個月內，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：……⑷乙方如未於領得使用執照6 個月內通知甲方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予乙方。」等語（見本院卷第33頁）。本件原告主張被告遲延通知交屋共計994 日一節，業經本院認定可採，詳如前述，且原告共計支付價款250萬500 元，亦為兩造所不爭執（參兩造不爭執之事項㈠），是依前揭約定條款計算，因被告遲延通知原告交屋之遲延利息，共計應為124 萬2748.5元【計算式：0000000 ×0.0005×994 ＝0000000.5 】。故原告主張遲延利息為124 萬2748元，當屬有據。

⒉按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文。再按違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。又按民法第252 條規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。

⒊被告抗辯：系爭契約第17條第17.1項第4 款約定實為損害賠償總額預定違約金，應酌減至零云云。本院審酌該約定條款係針對被告違約（即逾期通知原告交屋）之情事按日付款，而日利率萬分之5 相當於週年利率百分之18.25 【計算式：0.0005×365 ＝0.1825】，亦核與一般常見遲延利息之利率顯有不同，應具有按日計罰之功能，原告復不爭執該約定條款具有違約金之性質，故該約定條款實為違約金之約定無訛。然合宜住宅之興建具有保障弱勢族群之社會政策考量，且觀之系爭契約應為被告預先擬定供不特定之系爭社區買受人簽署預購合宜住宅之用，被告為經濟地位顯然高於原告之專業營造廠商，尤其針對自己擬定之條款，衡情當已盱衡履約之意願、經濟能力、所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，而與原告簽訂系爭契約，自應依約履行，豈有事後任意反悔之理。復參以該約定條款之計算方式相當於週年利率百分之18.25 ，未逾民法第205 條規定之法定上限週年利率百分之20，且依約計算之違約金數額為124 萬2748元，僅為契約總價771 萬1045元之百分之16【計算式：0000000 ÷0000000 ＝0.16，小數點以下第三位四捨五入】，亦核無過高之情事可言。是依前揭說明，兩造既已合意簽訂系爭契約，自應受約定條款之拘束，本院亦應予以尊重。故被告抗辯系爭契約第17條第17.1項第4 款約定之違約金應予酌減云云，惟未提出積極證據證明有何違約金過高之情事存在，所辯自非有據，不能准許。

⒋另按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。本件原告雖主張其請求金額124 萬2748元應自調解聲請狀繕本送達被告翌日起算法定遲延利息，然觀之調解聲請狀之請求金額為116 萬6483元（見本院卷第92-1頁），是依前揭法條規定，僅116 萬6483元之範圍應自調解聲請狀繕本送達被告翌日起算法定遲延利息，至逾此金額部分即7 萬6265元【計算式：0000000 －1166483 ＝76265 】之範圍應自起訴狀繕本送達被告翌日起算法定遲延利息。逾上開範圍之利息，則屬無據。被告雖辯稱原告請求遲延利息不得再加計利息云云。然被告自承系爭契約第17條第17.1項第4 款約定實為違約金之性質，本院亦同此認定詳如前述，故原告之請求雖名為遲延利息，但實質上係屬違約金之性質，自仍得加計法定遲延利息甚明，被告所辯不足採信。

五、綜上所述，被告領得系爭社區之原使用執照後，未依約於6個月內通知原告交屋，且未舉證證明有不可歸責於己之事由存在，自應依系爭契約第17條第17.1項第4 款約定給付遲延利息（實為違約金之性質）。從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付124 萬2748元，及其中116 萬6483元自107 年3 月15日（調解聲請狀繕本係於107 年3 月14日送達被告，見本院卷第93頁所附之送達證書1 紙可稽）起，其中7 萬6265元自107 年5 月11日（起訴狀繕本係於107 年5 月10日送達被告，見本院卷第81頁所附之送達證書1 紙可稽）起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。