臺灣新北地方法院民事判決

原告

陳尤榮

原告

陳尤鏘

原告

陳淑玲

上三人共同訴訟代理人

蘇三榮律師

上三人共同訴訟代理人

追加 原告 古文貴

上三人共同訴訟代理人

陳沛涵

上三人共同訴訟代理人

陳宜莉

上三人共同訴訟代理人

陳美菁

上三人共同訴訟代理人

陳建志

上三人共同訴訟代理人

陳建安

上三人共同訴訟代理人

陳美華

上三人共同訴訟代理人

詹培妙

上三人共同訴訟代理人

古文義

上三人共同訴訟代理人

古文仁

上三人共同訴訟代理人

陳韻淇

上三人共同訴訟代理人

王茂松

上三人共同訴訟代理人

古峻瑋

上三人共同訴訟代理人

陳信樺

上三人共同訴訟代理人

陳泳綝

上三人共同訴訟代理人

陳明如

上三人共同訴訟代理人

陳宏仁

上三人共同訴訟代理人

陳宏銘

上三人共同訴訟代理人

高俊秀

上三人共同訴訟代理人

陳文樟

上三人共同訴訟代理人

古秀枝

上三人共同訴訟代理人

古玉雪

上三人共同訴訟代理人

古惟銘

上三人共同訴訟代理人

古曜銘

上三人共同訴訟代理人

古育銘

上三人共同訴訟代理人

陳梅玉

上三人共同訴訟代理人

古艾臻

上三人共同訴訟代理人

古智為

上三人共同訴訟代理人

余健宏

被告

許進川

被告

黃桂田

被告

卓萬福

被告

朱春桃

被告

賴俊清

被告

賴金池

被告

卓定坤

被告

陳卓金英

被告

朱賴寶玉

被告

賴金寶

被告

許玉娟

被告

許志鵬

被告

許志燦

兼上二人

訴訟代理人

許玉燕

兼上十一人

訴訟代理人

賴春和

共同訴訟代理人

周福珊律師

複代理人

劉士綜律師

上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴之聲明原為：被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號之土地，應自本起訴狀送達被告之翌日起，調整租金為每年按土地申報地價10％計算之（見本院112年度板簡字第3342號卷【下稱板簡卷】第11頁）。嗣於民國113年2月2日具狀變更訴之聲明為：被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號之土地如附件1所示部分之租金，應自起訴狀送達被告之翌日起，調整租金為每坪新臺幣（下同）4,066元（見板簡卷第283頁）。復於114年3月13日言詞辯論期日將訴之聲明變更為：被告所承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地之租金，應自113年11月27日起調整租金為每年每坪4,066元（見本院卷二第241頁）。經核原告上開所為訴之變更乃基於同一基礎事實及擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。

二、本件原告陳沛涵、陳宜莉、陳美菁、陳建志、陳建安、陳美華、詹培妙、古文義、古文仁、陳韻淇、王茂松、古峻瑋、陳信樺、陳泳綝、陳明如、陳宏仁、陳宏銘、高俊秀、陳文樟、古秀枝、古玉雪、古惟銘、古曜銘、古育銘、陳梅玉、古艾臻、古智為、余健宏、古文貴經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告為新北市○○區○○段0000地號土地（重測前地號為鶯歌區鶯歌段鶯歌小段0000-0000號，下稱系爭土地）之所有權人，被告於40年左右承租系爭土地建築房屋，其等於111年6月間分別寄發存證信函予原告，一致主張系爭土地之租金為每年每坪200元，自40多年起未曾調整租金。惟於最早有申報地價之63年，系爭土地之申報地價為每平方公尺532.4元，系爭土地同年公告現值為每平方公尺666元。對照系爭土地109年之申報地價每平方公尺10,080元、111年之公告現值每平方公尺67,300元，漲幅分別達18.9倍及101倍，足認系爭土地之公告現值及申報地價均呈大幅上漲趨勢。又系爭土地緊鄰鶯歌火車站、鶯歌區農會、鶯歌區公所，為鶯歌區最繁榮之地段，故自兩造成立租約成立時迄今，系爭土地週邊土地價值已有顯著上昇，此情應非成立系爭租約時所得預料，原告得依民法第442條規定，請求調整系爭土地之年租金計算方式。

㈡被告聲稱訴外人陳尤仁認同租金為1坪200元，並於108年到113年間有收取租金云云，惟陳尤仁根本就不是系爭土地之所有人，訴外人即陳尤仁之父陳敏治早於102年12月將其系爭土地持份賣給原告高俊秀，陳敏治並於108年間過世，陳尤仁多年來冒充所有權人名義收取租金，與被告沆瀣一氣主張租金為200元，並未取得任何所有權人同意，原告陳尤榮自99年起一再以存證信函通知被告不承認200元之租金，且被告繳納租金的對象錯誤。

㈢被告另稱其房屋老舊用鐵皮修補云云，倘房屋破舊早已不堪使用，被告依法應歸還土地給原告，而非以此為藉口壓低租金。系爭土地為鶯歌區最繁榮的地段，鄰近房屋近一年成交價均有1坪35萬元以上，近日公開之新建案開價1坪45萬元以上，被告以其老舊不堪使用之房屋霸佔系爭土地數十年，妨礙該區發展，無理由不調漲其租金。又原告近日發現被告卓萬福甚至將其忠孝街19號房屋出租他人，依照該房屋約24坪估計租金行情至少每月1萬元，故被告每年出租收入至少12萬元，卻僅願繳土地租金1坪200元，該租金數額顯不合理。為此，爰依民法第442條請求調整租金等語。

㈣並聲明：被告所承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地之租金，應自113年11月27日起調整租金為每年每坪4,066元。

二、被告則以下開情詞置辯：

㈠被告賴春和、許進川、黃桂田、卓萬福、朱春桃：系爭土地受土地法約束不能改建，長期以來只能以鐵皮輕微修補房屋，房屋內外皆仍係80年前破舊不堪貌。系爭土地為一般土地，每年受國家實際課徵地價稅一坪356元，原告欲將原有地租200元調到1坪3,564元，漲幅近18倍，不合常理。陳尤仁於113年4月6日還有收取租金，其認同原有1坪200元之地租。從訴外人即原告父親陳再生40年間收地租，至原告陳尤榮收地租至111年，此期間地租其等均有按時支付，地租單據或法院提存憑證均受完整保存。被告當初與系爭土地全體共有人成立租賃關係，當時說好租金由陳再生、訴外人陳根旺、訴外人陳全一起收取，好像有其他共有人，但被告不清楚。訴外人陳敏治從66年就和陳再生一起來收取地租，直至104年還親自來收取地租，被告無從得知陳敏治有無買賣或死亡之情。

㈡被告卓萬福：新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭19號房屋）為訴外人即卓萬福之父卓新春早年向地主租地所建，卓新春過世後，系爭19號房屋由卓新春長子卓泰志居住使用，原告稱系爭19號房屋以至少1萬元出租他人，尚屬誤會。又系爭土地每坪200元符合當地行情，並未過低。再系爭土地早年租金約定為租穀，後來才改以通用貨幣計算租金，每月租金數十元，每坪200元係調整過之租金，非原告所稱系爭土地租金未曾調整。再則，系爭土地附近約200公尺處之建國路中正段355地號土地，位於鶯歌火車站旁，緊鄰站前建國路，較系爭土地所在地區更為繁華，每坪租金僅165元；系爭土地對面之忠孝街11號之5建物含土地之租金僅每坪476元，系爭土地每坪租金不應超過238元。

㈢又原告主張金額過高，當地都是一層平房，也蠻破舊的，應以公告地價2.5％計算。關於原告引用之系爭土地鄰近不動產價格，中正段355地號記載為停車場使用，屬純商業用途，無建物折舊維護成本，租近收益率本即高於一般居住用地；忠孝街11號之5係「阿鴻當家社區」，乃鋼筋混凝土造之現代化電梯大樓，具備完整公共設施與高密度居住效益；至新建案之房地交易價格包含建商高額建築成本與開發利潤，本件被告僅承租素地且無法改建，完全無法與上開不動產情形比擬，原告所舉與被告低度利用之現況顯不平衡。

㈣並均聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠原告主張其等均為系爭土地共有人暨出租人，與承租人即被告間就系爭土地存在不定期土地租賃契約關係，且系爭土地之租金自40年間迄今均未再調整等情，為被告所不爭執(見本院卷二第506頁)，堪信為真。

㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。而土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，故土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據（最高法院107年度台上字第1713號民事判決參照）。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之（最高法院18年上字第2812號判決意旨參照）；又法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，以為決定（最高法院109年度台上字第1405號民事判決）。從而，如租賃物為不動產且為未定期限租約，而其價值有昇降時，租約雙方當事人得聲請法院增減租金，至於租金調整後之數額，應斟酌原約定租金及不動產之經濟價值及承租人所受利益為調整之基準。

㈢系爭土地之價值於系爭租約成立後已上升：經查，系爭土地租賃關係為未定期限之不動產租賃契約，如其價值有上昇，租約當事人得依民法第442條規定請求調整租金，首堪認定。系爭土地之租金自40年間至今均未調整，每年租金為每坪200元，觀諸系爭土地於63年公告現值為每平方公尺666元，111年則為每平方公尺67,300元，有土地公告現值查詢資料在卷可參(見板簡卷第67頁)，又公告土地現值，依平均地權條例第46條規規定，係由地方政府經常調查地價動態並經地價評議委員會評定後逐年公告，以作為土地移轉、設定典權時申報土地移轉現值及主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，是以土地「公告現值」為政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。復由前開系爭土地之公告現值可知系爭土地自40年間迄今其價值顯然上升，是出租人即原告請求調整租金，應屬有據。

㈣系爭土地之年租金應自113年11月27日起調整為按系爭土地當年度申報地價年息8%計算，為有理由：

⒈按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎，及斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項外，並應與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院108年度台上字第27號判決意旨參照）。次按土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；耕地地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價，土地法第148條、第97條第1項及第110條分別定有明文。

⒉經查，被告租用系爭土地係作為新北市○○區○○街00○00○00○00○00號房屋使用，又系爭土地位於忠孝街、仁愛路附近，鄰近鶯歌戶政事務所、鶯歌區公所、鶯歌區農會，附近有鶯歌車站，現行土地價值大幅上漲，周邊有公園、圖書館、美術館及政府機關，商店林立，周遭市況繁榮，交通便利，生活機能佳，有GOOGLE地圖在卷可查，是審酌系爭土地周遭環境、繁榮程度、被告使用系爭土地興建之房屋等利用情形暨被告使用系爭土地所受利益等一切情狀，認本件每年租金應調整為按系爭土地申報地價年息8%計算，尚堪相當且合理。

⒊又按房屋或土地出租人，依民法第442條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金(最高法院48年台上字第521號判例及73年度第9次民事庭會議決議意旨可資參照)。經查：原告於112年8月30日起訴，有起訴狀上本院收狀戳存卷可查（見板簡卷第11頁），而原告僅訴請自言詞辯論期日翌日(即113年11月27日)起調漲租金，堪認業已對全體承租人於該期日前即為調整租金之意思表示甚明，揆諸前開說明，原告請求系爭土地自113年11月27日起調整租金，應可准許。

⒋從而，系爭土地於113年之申報地價為每平方公尺12,320元(見本院卷二第583頁)，則系爭土地自113年起每平方公尺之年租金應調整為按系爭土地申報地價年息8%計算即為986元(計算式：12,320×8%＝986，元以下4捨5入)，堪認相當，而以每坪為單位換算，即為每坪年租金為3,260元(計算式：986元/平方公尺÷ 0.3025＝3,260元/坪，元以下4捨5入)，逾上開範圍之請求，尚難准許。

四、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就系爭土地之年租金自113年11月27日起調整租金為每年每坪3,260元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。