臺灣新北地方法院94年度訴字第1639號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1639號

原告

己○○

訴訟代理人

柴健華律師

被告

庚○○○

被告

卯○○

被告

戊○○

被告

寅○○

被告

子○○

被告

丑○○○

被告

甲○○

被告

丙○○

被告

未○○○

被告

辰○○

被告

丁○○

被告

午○○○

被告

辛○○

被告

乙○○

被告

壬○○

被告

癸○○

被告

巳○○

共同訴訟代理人

洪堯欽律師

共同訴訟代理人

李奇穎律師

共同複代理人

劉健右律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）緣兩造係百喜公寓大廈之區分所有權人，俱為大廈坐落基地臺北縣板橋市○○段238 、241 、242 、243 、244 地號土地（以下簡稱：系爭土地）之共有人。而被告庚○○○等17人未經全體共有人同意，私自將其專有部分建物向外增建為室內封閉式空間，非法占用上開法定空地，其中被告卯○○、戊○○除有前揭占用情事外，雖對其1 樓前方之法定空地有使用權，但其增建建物至基地建築線，將其前方法定空地全數蓋滿，自成一封閉式空間使用，已逾越約定使用權之範圍。又被告丑○○○、甲○○則以卯○○、戊○○上開增建建物為基礎，亦將其建物增建至相同之範圍，均屬不法侵害全體共有人土地所有權。

（二）觀諸原告及訴外人林國治與原始承購戶締結之房屋委建契約，就共有土地之分管協議僅於第6 條第5 項約明：「樓下空地除設置公共設施外，歸1 樓使用，其使用範圍為1樓各戶房屋所持有之周圍部分」等語，顯見僅就1 樓前方法定空地約定專用，並未賦予被告等得向外擴建封閉式建物權限之分管協議。而被告卯○○、戊○○均為1 樓住戶，依前開規定取得其前方法定空地之使用權，實無再透過區分所有權人決議取得使用權之必要。又細觀本院91年度訴字第2086號及臺灣高等法院93年度上字第111 號民事判決內容，足知包含原告在內之所有1 樓住戶，各對其前方法定空地俱有使用權，且原告就系爭社區屋頂突出物及屋頂平台亦有使用權，祇不過基於約定專用不得為排他用途之考量。是被告等行使權利內容已嚴重排除其他區分所有權人之使用，自應調整其使用之範圍，俾符約定專用之合理性及正當性。

（三）查94年10月14日區分所有權人會議決議不具適法性：１、按「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，公寓大廈管理條例第1 條第2 項定有明文。換言之，如有該條例無規定之事項，概以其他法令規定作為規範依據，而該條例關於區分所有權人會議所為決議，如其召集程序、決議方法乃至決議內容違反法令或章程時之處理並未明定，依最高法院92年台上字第2517號民事判決暨臺灣高等法院92年度法律座談會研討結果之意旨，洵認應適用民法第56條關於社團總會決議之規定。

２、次按「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權」，民法第52條第4 項著有明文。查被告庚○○○等17人均係非法占有系爭法定空地之區分所有權人，洵屬第2 案「下列共有部分設定為約定專用部分」之利害關係人，自不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。然前揭會議共有20名區分所有權人參與開會，被告等17人全數表決同意上開議案，故該項決議嚴重違背上開民法所定利益迴避原則，應歸於無效。又民法第148 條第1 項明定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，茲除被告卯○○、戊○○就其1 樓前方法定空地有使用權外，其餘被告就原告訴請拆除範圍並無正當權源，其等營造使用權合法外觀，顯已構成權利濫用，依法不生法律效力。

３、縱本院認該約定專用之決議有效，被告17人即便事後取得增建部分之法定空地使用權，然鑒其增建建物均屬封閉式空間，僅與其各自之專有部分相連接，具高度之排他性，顯已逾越一般社會經驗所認可之管理使用方式，並影響整棟建築物之景觀及住戶安全，對於全體共有人之權利自有所妨害，則原告另得依民法第767 條除去妨害請求權之規定，訴請其拆除系爭使用部分，另為適當合理之利用。

（四）為此，原告依民法第767 條所有物返還請求權，聲明請求：被告庚○○○等17人應將坐落臺北縣板橋市○○段238、241 、242 、243 、244 地號土地上如附表所示之增建建物拆除，並返還全體共有人；並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。

二、被告則以：

（一）就被告庚○○○等17人共同增建部分而言：

１、依臺北縣政府92年4 月4 日北府工施字第0920240643號函所載，系爭建物起造人原係林國珍（原告己○○）及林國治，其後變更為林國珍、林國治、曹文昌、林文龍、吳如琇、林海棠、莊濬煌、未○○○、單林素香、乙○○、陳義隆、楊好樣、曹碧珠等13人，嗣後再變更為林國珍、林國治、曹文昌、林文龍、吳如琇、林海棠、莊濬煌、未○○○、單林素香、乙○○、陳義隆、楊好樣、楊簡彩玉、丑○○○、林錦茂、林後生、吳麗華、胡玉蜜、吳燕蕊、２、又原告主張被告卯○○、戊○○有違反使用目的之情形，惟其未提出具體事證以實其說。且參訴外人楊千代及被告庚○○○於另案分別證稱「空地增建，是因地下有化糞池，地上又常有流浪漢、死狗、死貓及垃圾，基於住戶安全及環境衛生，所以才增建」、「1 樓之4 前方空地，因地下室化糞池，而其上又髒亂不堪、惡臭無比，所以我在未受拘束下，自己加蓋，大概增建十幾年了」等語，足證上開被告基於住戶安全及環境衛生而為增建，實係現實環境惡劣不得已之作法，自無不符使用目的之情事。

（三）縱原告否認曾訂定分管協議以為擴建之事實，惟查：１、按系爭大樓規約第2 條第2 點、第3 條第3 點、第19條第5 點之規定，可知系爭大樓共有部分約定專用程序應先經區分所有權人會議特別決議程序同意。而依公寓大廈管理條例第31條規定，約定專用事項，係應依該條所定區分所有權人會議決議之事項，亦即應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意，做成決議。又約定專用部分之範圍及使用主體，應載明於規約，始生效力。

２、查系爭公寓各區分所有權人間訂有規約，系爭公寓之各區分所有權人均受該規約之拘束。而系爭大樓之各區分所有權人於94年10月14日召開區分所有權人會議，於開會通知書中第2 案、第3 案「1.坐落於臺北縣板橋市○○段241地號上，本大樓1 樓之1 與1 樓之3 間外牆連接線之陽台內凹部分外之法定空地及其上空間，分別由1 樓之1 、1樓之3 ；2 樓之1 、2 樓之3 ；3 樓之1 、3 樓之3 ；4樓之1 、4 樓之3 ；5 樓之1 、5 樓之3 ；6 樓之1 、6樓之3 依各層樓之使用現狀專用。2.坐落於臺北縣板橋市○○段242 、243 地號上，本大樓1 樓之2 與1 樓之4 間外牆連接線之陽台內凹部分外之法定空地及其上空間，分別由1 樓之2 、1 樓之4 ；2 樓之2 、2 樓之4 ；3 樓之2 、3 樓之4 ；4 樓之2 、4 樓之4 ；5 樓之2 、5 樓之4 ；6 樓之2 依各層樓之使用現狀專用。3.坐落於臺北縣板橋市○○段244 地號上，本大樓1 樓之3 後方外牆連接線之陽台內凹部分外之法定空地及其上空間，分別由1 樓之3 ；2 樓之3 ；3 樓之3 ；4 樓之3 ；5 樓之3 ；6 樓之3 依各層樓之使用現狀專用。4.坐落於臺北縣板橋市○○段244 地號上，本大樓1 樓之4 後方外牆連接線之陽台內凹部分外之法定空地及其上空間，分別由1 樓之4 ；2樓之4 ；3 樓之4 ；4 樓之4 ；5 樓之4 ；6 樓之2 依各層樓之使用現狀專用。5.坐落於臺北縣板橋市○○段244地號上，本大樓1 樓之3 後方至基地建築線之法定空地及其上之空間，分別由1 樓之3 ；2 樓之3 依各層樓之使用現狀專用。6.坐落於臺北縣板橋市○○段244 地號上，本大樓1 樓之4 後方之基地建築線之法定空地及其上空間，分別由1 樓之4 ；2 樓之4 依各層樓之使用現狀專用。第3 案：於第2 案經由全體區分所有權人依公寓大廈管理條例第31條及本大樓規約第3 條第3 點決議通過後，並載明於規約」，顯見上開規範即載明就系爭建物之部分共有部分，依公寓大廈管理條例之規定正式約定由各區分所有權人依現狀為專用。又目前系爭大樓管理委員會已將前開會議紀錄及相關文件送交臺北縣板橋市公所備查。

３、原告指稱系爭大廈區分所有權人會議紀錄不具適法性云云，惟查：

⑴依最高法院92年台上字第2517號判決、臺灣高等法院92年度法律座談會研討結果，僅闡明區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，應依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，惟對於決議內容不生效力之情形，前開實務見解並未闡明應準用上開民法之規定，且公寓大廈管理條例第33條亦針對各種不生效力之情形已為特別規定，按同條例第1 條第2 項之規定，即無另為適用民法第56條第2 項之必要。

⑵按公寓大廈管理條例第1 條第1 項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制訂本條例」，可知該條例制訂係為規範區分所有建築物之相關權利義務及共同利益。而所謂區分所有權人會議，本係指區分所有權人為共同事務及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，故區分所有權人會議之決議事項，本質上必定與各區分所有權人有相當之利害關係。又同條例第27條針對區分所有權人會議之行使詳為規定，並利用該條第2 項及第3 項之規定，防止區分所有權人會議由少數握有產權者利用委託出席所掌控，則應否排除其表決權，公寓大廈管理條例已有特別規定，無須適用民法第52條第4項之餘地。

⑶縱認系爭區分所有權人會議有適用民法第52條第4 項之情形，惟系爭決議既係針對諸多共有部分約定專用，則對每一共用部分約定專用，應僅有該因約定取得專用權利之區分所有權人就該共用部分不得行使表決權。而民法第56條第1 項係賦予表示異議社員向法院提起撤銷訴訟之訴權，僅得由未喪失異議權之區分所有權人於決議後3 個月內訴請撤銷，以充分平衡決議安定性與社員異議權利。是系爭區分所有權人會議既未經任何有未喪失異議權人向法院訴請撤銷，系爭區分所有權人會議決議自有效存在，並拘束各區分所有權人等語，資為抗辯。

三、查原告主張兩造均係百喜公寓大廈之區分所有權人，並俱為大廈坐落基地系爭土地之共有人，而被告庚○○○等17人則於系爭土地上如附表所示增建建物等情，業據其提出與所述相符之建物登記謄本等件附卷可按，亦經本院依原告聲請勘驗現場，並會同臺北縣板橋市地政事務所人員測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、再原告主張被告庚○○○等17人未經全體共有人同意，私自將其專有部分建物向外增建為室內封閉式空間，非法占用上開法定空地，而主張被告等應將所占用系爭土地上如附表所示之增建建物拆除，並返還全體共有人，為被告所否認，並以前開情詞置辯。則被告使用系爭土地而各增建如附表所示之建物，是否基於與他共有人之分管協議，及該分管協議之效力是否及於原告與其他共有人，即為本件兩造爭點之所在，茲敘述如下。

五、按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）；共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權。又倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在；又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48 年 台上字1065號判例意旨參照）。則查，原告固主張兩造間並無分管協議等語，然經本院於95年9 月8 日勘驗現場之結果，系爭建物之增建部分均係自1 樓起延續至各樓層，而以外牆連接線陽台內凹部分外之法定空地為增建，即本件原告主張被告等之建物增建情形，可歸類而僅就1 樓之2 （被告林陳採盆）、同號1 樓之3 （被告卯○○）、同號1 樓之4 （被告戊○○）、同號2 樓之1（被告寅○○）建物進行測量，而原告主張被告林敦仁（1樓之3） 、被告戊○○（1 樓之4） 、被告丑○○○（2樓之3） 、被告甲○○（2 樓之4） 等4 人個人增建建係至基地建築線部分，被告丑○○○、甲○○增建建物係以被告卯○○、戊○○之建物為擴建基礎，而共同增建部分則歸類為4 種類型，即歸類為：（一）1 樓之2 、2 樓之2 、3 樓之2 、6 樓之2 ；（二）1 樓之3 、2 樓之3 、3 樓之3 、4樓之3 、5 樓之3 、6 樓之3 ；（三）1 樓之4 、2 樓之4、6 樓之4 ；（四）2 樓之1 、3 樓之1 、4 樓之1、5樓之1 、6 樓之1 ，而原告所有1 樓之1 之建物，其共同增建部分，亦與4 樓之1 相同等情，有上述勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，復為兩造所不爭執，足見被告等辯稱系爭建物增建部分係原告其前以系爭大樓原始起造人之身分，邀約被告等各區分所有權人，以外牆連接線陽台內凹部分外之法定空地為增建乙節，應可採信。是參以兩造上開建物增建之時間已久，就該等土地上之增建部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，益徵原告亦知悉分管之事實。

六、又查，系爭土地之其他共有人對於系爭土地上有系爭建物存在，及其後各共有人陸續將上開建物及坐落之基地出售予後手乙事，從未表示異議，揆之首揭說明，足證共有人間確已有默示分管之協議，而原告既於自己之建物上亦為相同之增建，業如前述，顯見原告可得而知該分管協議存在，揆諸上開說明，原告自應受該分管協議之拘束。則被告等自有權使用其分管之土地及於其上增建之系爭建物。是被告等基於分管契約使用系爭土地，洵屬有據，其對於系爭土地之其他共有人自不構成無權占有。

七、綜上，被告既係依分管協議使用系爭土地上如附表所示之增建建物，即非無權占有，從而，原告依民法第767 條所有物返還請求權，請求被告庚○○○等17人應將坐落系爭土地上如附表所示之增建建物拆除，並返還全體共有人，為無理由，不應准許。

八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

九、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。