臺灣新北地方法院96年度重訴字第131號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第131號

原告

甲○○

原告

己○○

原告

乙○○

共同訴訟代理人

沈志成律師

共同訴訟代理人

蕭仁杰律師

複代理人

丙○○律師

被告

丁○○

被告

戊○○○

共同訴訟代理人

陳佳瑤律師

複代理人

李育敏律師

複代理人

林盛煌律師

複代理人

鄭佑祥律師

參加人

莊何雪

參加人

壬○○

參加人

庚○○○

參加人

辛○○○

共同訴訟代理人

蔡慧玲律師

　　　　　　龍毓梅律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院94年度台抗字第1183號裁判意旨參照）。本件原告主張其於民國93年間經過法院拍定取得系爭土地之所有權，被告無權占用系爭土地興建房屋，侵害原告之所有權，起訴請求被告拆屋還地等語。惟參加人主張其等係系爭房屋之所有人，本件訴訟將涉及參加人之房屋是否遭拆除，對參加人自有利害關係，且被告與參加人之間就系爭房屋之所有權歸屬亦有另案訴訟中等語，有參加人提出之建造執照、使用執照、建物登記謄本等可參，是參加人對本件訴訟有法律上之利害關係，其聲請參加訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）原告甲○○、己○○及乙○○等3 人於93年9 月16日經由法院拍賣程序而買受台北縣三重市○○段1748、1869、1870及1871地號等4 筆土地，原告等3 人並於94年3 月16日至台北縣三重地政事務所辦理所有權登記完畢。75年間參加人辛○○○、庚○○○、壬○○及莊何雪等4 人在系爭1748地號土地上興建門牌編號為三重市○○街臨151 號之房屋乙棟（面積為327.27平方公尺），然該建物於完工後不久即遭拆除，並由被告丁○○在系爭1748及1869地號等兩筆土地上蓋滿違章之建物，嗣被告丁○○將上開已不存在之三重市○○街臨151 號房屋之稅籍名義人登記為其妻即被告戊○○○名下，參加人辛○○○等人則於93年12月16 日 持舊有之文件向三重地政事務所為第一次所有權之登記。系爭土地上違章建物確係被告丁○○所出資興建，依法應由丁○○原始取得，參加人辛○○○等人所登記之房屋，及以戊○○○為稅籍名義人之房屋均已不存在，而被告丁○○嗣後另在系爭土地上興建之違章建物，並無任何權源，就被告丁○○在1869地號上興建之建物業已向鈞院訴請被告丁○○應拆屋還地，該案件並經鈞院以94年度訴更字第12號民事判決原告勝訴確定在案，惟被告迄今仍拒不拆除系爭1748號土地上之建物並將該土地返還予原告。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。本件被告丁○○無權占有原告等3 人所有之系爭土地，爰依前揭規定請求被告將其於系爭1748地號土地上之違建物拆除後，並將所占之土地返還予原告。退步言，倘鈞院認系爭門牌編號為台北縣三重市○○街臨151 號之房屋仍屬存在，惟被告戊○○○亦無使用系爭1748地號土地之合法權源，此依民法第767 條之規定，原告自有權請求其拆屋還地而無疑。

（三）本件系爭土地原為參加人辛○○○等人所有，而系爭房屋所有權係由被告丁○○原始取得，故系爭土地與房屋從未同屬於一人所有，與民法第425 條之1 第1 項之規定要件不合，被告自不得主張就係爭土地推定有租賃關係存在。又查被告及參加人辛○○○等4 人於75年1 月27日向台北縣政府工務局申請核發臨時建築使用許可證時，台北縣政府工務局認系爭建物之使用期限僅為3 年，渠等遂簽具3年後自動拆除之切結書，該臨時建物使用許可證於78 年1月27日屆滿後，即已不得再為使用，顯見系爭建物之使用期限已屆滿而應予拆除。縱有被告所稱依民法第425 條之1 規定，應推定兩造間有租賃關係之存在，惟該租賃關係亦已因房屋使用期限屆滿而消滅。又查系爭台北縣工務局75重臨使字第009 號使用執照上之建物為金屬建造，依財政部賦稅署頒布之固定資產耐用年數表所載，其最長耐用年限亦僅為20年，而系爭臨時使用執照上之建物迄今已有22年，明顯超過其使用期限，此依上開民法第425 條之1規定之反面解釋，縱兩造間存有租賃關係，惟該租賃關係亦因房屋之使用年限屆至而已不存在。

（四）被告雖提出被證19（即辛○○○、莊何雪、庚○○○、壬○○、黃榮椿及丁○○於74年7 月28日簽訂之合作開發攤販集中場契約書及莊何雪、庚○○○及丁○○於81年12月29日簽訂之租賃契約書）、被證20（按即辛○○○及壬○○系爭1748地號土地租金清單明細及庚○○○1748地號租金）、被證21（丁○○、王銓榮及廖煌銓之合作投資協議書）及被證23（正豐化學股份有限公司〈下稱正豐公司〉、廖煌銓及丁○○簽訂之協議書）等文書為證，惟系爭1748地號土地所有權迭有變動，辛○○○早於77年3 月24日即將其系爭土地之持分讓與林朝明，已非系爭土地所有權人，依常理被告丁○○根本不可能支付辛○○○77年3月24日至78年10月31日之租金，此足證被告丁○○所提出之系爭土地租金清單明細不實。又由上開被證19所載，足證參加人莊何雪及庚○○○出租系爭土地予被告丁○○時，並未經全體共有人之同意，上開租約應屬無效。退萬步言，倘鈞院仍認被告丁○○與莊何雪及庚○○○於81年12月29日簽訂之租賃契約為有效，惟該契約係定期租賃契約，依法於83年12月31日租期屆滿後亦應已消滅。另有關被告又主張其於正豐公司取得系爭土地後，即依當時民法第425 條之規定，向正豐公司主張租賃契約仍存在，並於84年4 月1 日簽訂有合作協議，足證其與正豐公司有租賃關係存在乙節，惟查被告就系爭土地之定期租賃契約早於83年12月31日期間屆滿而消滅，此根本與民法第425 條買賣不破租賃原則無涉，被告關此主張，依法實無理由。另由被告與第三人廖煌銓及正豐公司於84年4 月1 日簽訂之合作協議書條文觀之，縱認被告丁○○縱與正豐公司就系爭土地存有租賃關係，亦已於84年4 月1 日雙方另立合作改建契約，合意終止雙方之租賃關係，故被告丁○○於系爭土地上確已無租賃關係存在而無疑。倘鈞院認被告與正豐公司有不定期租賃契約存在，惟該租約並未經公證，且為不定期之租賃，依最高法院95年度台上字第521 號判決之見解，被告亦不得依民法第425 條第1 項之規定，對原告主張租賃關係存在。又系爭土地之拍賣公告上並未註明有租賃關係存在，本件自無從適用最高法院60年台上字第4615號判例之餘地。爰為先位聲明：㈠被告丁○○應將其於坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上所興建之房屋拆除後，將所佔用之土地返還予原告。㈡原告願供擔保請宣告准予假執行。備位聲明：㈠被告丁○○應將其於坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上除第㈡項房屋外所興建之房屋拆除後，將所佔用之土地返還予原告。㈡被告戊○○○應將其於坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上所興建門牌編號為台北縣三重市○○街臨151 號之房屋，面積為327.27平方公尺拆除後，將所佔用之土地返還予原告。㈢原告願供擔保請宣告准予假執行。

二、被告則以：系爭門牌編號為三重市○○街臨151 號之建物係由丁○○於74至75年間出資興建，並與辛○○○、庚○○○、莊何雪、壬○○等人成立借名契約，故由丁○○原始取得所有權，丁○○並已於89年9 月間將門牌編號為三重市○○街臨151 號之建物贈與戊○○○。該建物係75年5 月即興建，非拆除後重建。被告丁○○於74年起即陸續向參加人辛○○○等4 人租用台北縣三重市○○段1748、1749、1750、1751、1752、1753、1774、及幸福段第903 地號土地，以建屋開發用為市場攤販集中場，惟嗣後系爭1748地號土地之所有權由訴外人正豐公司取得，被告即依當時民法第425 條之規定，向正豐公司主張租賃契約仍存在。其後，因正豐公司亦有改建市場建物之計劃，故與被告商討改變租金內容及給付之方式，因此雙方及訴外人廖煌銓方於84年4 月1 日簽訂有合作協議。又被告為系爭土地之優先購買權人，原強制執行程序未將拍定條件以書面通知被告，故不得對抗被告。退萬步言，即便鈞院以為原告已取得所有權，且得對抗被告，則依民法第425 條第1 項規定及最高法院60年台上字第4615號判例，系爭租賃契約對原告而言仍然存在，被告即非無權占有。再者，被告原借用參加人辛○○○等4 人之名義於辛○○○等4 人之土地上興建系爭建物，則類推適用民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，且期限不受第449 條第1 項規定之限制。則系爭建物既仍在得使用之期限內，則被告並非無權占有，原告之訴自無理由。此外，被告丁○○與戊○○○間雖曾合意贈與門牌號碼台北縣三重市○○街151 號之房屋，惟尚未辦理所有權移轉登記，且該建物現今亦非被告戊○○○所占有，而是由原告占有使用中，則原告訴請被告戊○○○拆屋還地，顯無理由等語置辯。併就原告先位聲明、備位聲明部分均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、參加人則主張：坐落於系爭1748地號土地上，門牌編號為三重市○○街臨151 號之建物系參加人等人於75年5 月原始出資興建完成，且由參加人等人申請建築執照、使用執照，並於96年12月16日辦理第一次所有權登記完成，足見參加人等人確係系爭建物之所有權人。又系爭建物非但係於75年建造完成，且迄今仍未遭拆除，原告主張系爭建物乃事後建造云云，並非事實，其訴請原告拆屋還地，自無理由等語。

四、本院之判斷：

（一）按參加人得按參加時之訴訟程度，輔助當事人為一切訴訟行為。但其行為與該當事人之行為牴觸者，不生效力。經查，本件被告主張系爭建物係被告丁○○向參加人租地自行出資興建，被告丁○○為該建物之所有權人，嗣將該建物贈與被告戊○○○等節，已如前述，參加人主張系爭建物係參加人原始出資興建，其等乃系爭建物之所有權人一節，此與被告丁○○、戊○○○所為主張所有牴觸，是參加人此部分主張不生效力，應先敘明。

（二）系爭建物係於75年建造完成迄今？抑或是於75年建造後經拆除後再行重建？經查，原告前曾以參加人為被告起訴請求參加人就系爭土地上之系爭建物拆除後返還土地，該案經本院以94年度重訴字第262 號判決原告敗訴，復經臺灣高等法院、最高法院分別以95年度重上字第449 號、96年度台上字第1809號判決上訴駁回在案，前開案件經上訴於臺灣高等法院審理中，原告亦主張系爭建物已於75年間拆除重建，前經該院函請台北市建築師公會鑑定，台北市建築師公會於96年1月16日以96（十四）鑑字第0081號鑑定報告書記載：「七、鑑定經過及結果：⒈該鋼架構造之市場房屋部分攤位經使用多年或有部分置換或改變裝修，會勘時僅就標的物既存之房屋主要柱梁及屋頂版建材分別檢視，其結構柱梁為鋼架造，屋頂則覆蓋大浪石綿瓦，研判其工法係屬民國70年代間常用之形式。⒉參酌院函附件台北縣政府核發臨時建築使用許可證影本等資料並檢視現場鋼材鏽蝕情形、屋頂材料老劣化情形等資料，研判該鑑定標的物約為民國75年5 月間建造完成」等語，此有臺灣高等法院95年度重上字第449 號判決及被告提出上開鑑定報告書1 件為憑（見本院卷〈一〉第38-40 頁），足見系爭建物約為75年間所建。況且，經本院函請台北縣政府工務局勘測之結果，台北縣政府工務局於96年12月6 日以北工建字第0960771628號函覆：「一、現場勘測紀錄：1.經目視系爭建築物防空避難室部分：兩側牆壁及屋頂已非竣工圖標示之24公分RC牆與RC屋頂，現況為鐵捲門及木作天花板。... 另經比對前述二幅航測空照圖有關75臨使字第009 號使用執照範圍，未曾有拆除行為」，有上開函文及附件在卷為憑（見上開卷第218-241 頁），是原告主張系爭建物並非75年間原始興建完成，而係興建後經拆除後再由被告丁○○自行興建完成云云，尚難採信為真。雖原告復主張系爭建物之深度、寬度、簷高均與系爭建物臨時使用許可證所附竣工圖之尺寸有所不同，且系爭建物在臨時使用許可證上登記為面積為318.93平方公尺，然從75年6 月23日航測之空照圖所載，並無臨時使用許可證上所載存在面積為318.93平方公尺之房屋存在，而係蓋滿三重市○○段1748、1749、1750、1753及1869號等地號土地面積約3,000 平方公尺之建物，益證現有之建物確與臨時使用許可證上所載之房屋不同云云。惟系爭建物於75年建造至今，歷經20餘年之使用，經過部分翻修或增建亦屬合乎情理，縱使深度、寬度或簷高稍有出入，亦不能以此推論該建物曾經經過全部拆除再重新改建。其次，縱使空照圖未見一單獨300 餘平方公尺之建物，而係蓋滿約3,000 平方公尺之建物，此充其量僅能說明系爭地號及緊鄰地號蓋有其他違章建築使用，尚不能以此推論系爭建物與臨時使用許可證上所載之房屋不同。

（三）被告丁○○興建系爭建物係租用基地建築或是無權占用基地建築？原告主張被告丁○○係無權占用系爭土地興建建物一節，此為被告所否認，查坐落台北縣三重市○○段第1748、1749、1750、1751、1752、1753及1774等地號土地上物之溪美攤販臨時集中市場建物，係被告丁○○承租土地並出資以參加人辛○○○、庚○○○、莊何雪及壬○○等4人名義為起造人所興建等情，有被告所提出由參加人辛○○○出具之證明書影本1 紙在卷為憑（見上開卷第183 頁）。又被告丁○○曾於74年7 月28日與參加人訂立「合作開發攤販集中市場契約書」，約定由參加人提供系爭土地作為發攤販集中場用地，被告丁○○則應按月給付租金，租賃期限2 年，租期屆滿被告丁○○決定不續租時應於30天內清（遷）除所有攤販將用地恢復原狀退還參加人，此有被告所提出之合作開發攤販集中市場契約書之影本1 份在卷可稽（見上開卷第189 頁）。可見系爭建物確係被告丁○○向參加人租地興建。雖原告主張系爭租約未經全體所有人同意云云，惟此乃該租約對其他共有人不生效力之問題，並非原告可逕自主張該租約無效。

（四）被告丁○○所興建系爭建物就原告所有系爭1748地號土地有無租賃關係存在？原告雖又主張：倘認被告丁○○與參加人於81年12月29日簽訂之租賃契約為有效，惟該契約係定期租賃契約，依法於83年12月31日租期屆滿後亦應已消滅云云。惟被告丁○○辯稱：嗣後系爭1748地號土地由訴外人正豐公司取得所有權後，被告即依當時民法第425 條之規定，向正豐公司主張租賃契約仍存在，其後，因正豐公司亦有改建市場建物之計劃，故與被告商討改變租金內容及給付之方式，因此雙方及訴外人廖煌銓方於84年4 月1 日簽訂有合作協議等語，此有被告提出之協議書1 份在卷為憑（見上開卷第198-199 頁），原告未能舉證被告丁○○與參加人所訂上開租賃契約於83年12月31日租期屆滿後，參加人等有即為向被告丁○○表示反對之意思表示，原告主張上開租賃契約於83年12月31日因租期屆滿而消滅云云，實屬無據。又原告主張被告丁○○與訴外人正豐公司於84年4月1日簽訂合作改建契約，表示被告丁○○與訴外人正豐公司合意終止雙方之租賃關係云云，亦乏證據加以佐證，均無足採。應認被告丁○○與訴外人正豐公司就系爭建物使用1748地號土地部分應存在有不定期之租賃關係。原告既然繼受取得系爭土地之所有權，系爭土地於拍賣並未除去被告丁○○之租賃契約，該租賃契約自應對原告發生效力。

（五）本件就原告與被告丁○○之間不定期租賃契約之效果，應適用修正前或現行民法第425條加以規範？按民法債編施行法第24條第1 項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5 月7 日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5 月7 日至89年5 月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1 條後段不適用修正施行後之規定。原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之84年12月10日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5 月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1 條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425 條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。此有最高法院96年台上字第976 號判決可資參照。查本件租賃契約係在該次民法債編修正施行前所訂立，雖原告於修正施行後取得系爭土地所有權，惟仍應適用民法債編施行法第1 條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425 條之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。原告主張依現行民法第425 條第1 項之規定，該租賃關係不存在，尚無可採。

（六）既然被告丁○○係向參加人租用基地興建系爭房屋，縱使被告丁○○興建之範圍有超出原台北縣政府工務局核發臨時建築使用許可證許可之範圍，惟此僅係被告丁○○所建建物是否屬於違章建築，是否得依相關法定登記所有權之問題，尚不能認被告丁○○係無權占用系爭土地。而系爭租用基地契約為不定期租賃契約，且對原告繼續有效存在，已如前述，則原告訴請被告應將坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上所興建之房屋拆除後，將所占用之土地返還予原告，自無理由，不應准許。

（七）原告先位之訴既無理由，本院自應就備位之訴予以審酌：查被告雖不爭執被告丁○○於89年間將坐落系爭1748地號土地上、建號為台北縣三重市○○街臨151 號之房屋贈與被告戊○○○之事實，該建物原始起造人為被告丁○○，其將處分權讓與被告戊○○○，戊○○○亦得承受其前述權源而主張有權占有。又被告丁○○抗辯系爭建物係被告丁○○占有使用，是原告起訴請求被告戊○○○應將其於坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上所興建門牌編號為台北縣三重市○○街臨151 號之房屋，面積為327.27平方公尺拆除後，將所佔用之土地返還予原告，自無理由。另原告訴請被告丁○○應將其餘坐落台北縣三重市○○段第1748地號土地上之房屋拆除後，將所佔用之土地返還予原告，亦屬無據，不能准許。

五、綜上所述，系爭建物係被告丁○○於75年間向參加人租地建築，依修正前民法第425 條買賣不破租賃之規定，該基地租賃契約對於原告仍繼續有效存在，被告丁○○自非無權占用系爭土地。而系爭建物為被告丁○○原始起造取得所有權，並且由被告丁○○占有使用中，原告爰依民法第767 條之規定，先為聲明或備位聲明請求被告等將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予原告，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1 項但書，判決如主文。