臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

原告

范麗雲

訴訟代理人

劉錦隆律師

被告

黃鐸

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國104 年2月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386 條各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠緣被告於民國103 年7 月9 日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000 巷000 號房屋，表明要做為辦公場所、倉庫及員工宿舍使用，租賃期間自103 年7 月10日起至113 年7月10日止，第1 到第7 個月（即103 年7 月10日起至104 年2 月9 日止) 每月租金新台幣（下同）20,000元，應於每月20日前繳納，詎被告承租後僅給付2 個月租金，經原告於103 年11月5 日以存證信函定5 日之期限催告被告給付103 年9 月10日起至103 年11月19日止2 個月之租金，惟被告僅於103 年11月12日匯11,000元至原告在瑞興商業銀行中和分行之帳戶內，顯未依債務本旨給付。

㈡又因系爭房屋老舊，故原告除給予被告7 個月便宜之租金外，系爭租約第7 條約定「房屋如有改裝設施之必要時，甲方（即原告）同意乙方（即被告）自行裝設（修），但不得損害原有建物」、第15條約定「乙方會有局部裝潢，保證不影響房屋結構安全」、第17條約定「租賃物以現況出租，租賃物後續修繕由乙方自理，甲方不必支付任何費用」，原告並明確告知被告不得影響房屋結構及更動外牆。詎被告除就系爭房屋予以裝潢外，竟將三樓臨陽台之外牆拆除，並在陽台之女兒牆上築牆，將陽台改為室內使用，另鑿開一樓外牆改為數個門，將系爭房屋改裝成套房出租，期間為原告發現予以阻止，被告竟不予理會繼續施工，顯已損害系爭房屋，致新北市政府認為系爭房屋違章，將予以強制拆除。

㈢查被告未經原告同意，拆除系爭房屋三樓及一樓之外牆，經原告阻止而仍繼續為之，除已違反兩造約定之使用方法，原告得依民法第438 條規定終止租約外，被告亦違反系爭租約第7 條約定，依系爭租約第12條「乙方（應）遵守本契約各條項之約定，如有違背任何條件（應為條項之誤），甲方得隨時解約收回房屋」之約定，原告亦得終止系爭租約。原告已於103 年11月5 日以存證信函通知被告終止租約，於103年11月7 日送達被告住所招領，故系爭租約已於103 年11月7 日終止。退步言之，若鈞院認信函招領不生意思表示到達被告之效力，則原告再以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。

㈣次查原告於103 年11月5 日以存證信函定5 日之期限催告被告給付103 年9 月10日起至103 年11月19日止2 個月之租金，被告僅於103 年11月12日匯11,000元至原告之銀行帳戶，顯未依債務本旨給付。依民法第440 條第2 項規定，原告亦得終止租約，故若鈞院認原告不得依民法第438 條規定或系爭租約第12條規定終止租約，原告亦以被告欠租達2 個月總額為由，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，並再次定5 日期限催告被告給付103 年9 月10日起至103 年11月19日止2 個月之租金。

㈤復按承租人應依約定日期支付租金，民法第439 條定有明文。另債務人遲延者，債權人得請求賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，同法第231 條第1 項、第233 條第1 項亦有明定。故被告應給付原告自103 年9 月10日起至103 年11月7 日止之租金計38,710元，扣除被告非債清償所匯之11,000元予以抵銷後，被告尚應給付27,710元及法定遲延利息。

㈥再者，系爭租約既經原告終止，依民法第455 條規定，被告自應將系爭房屋返還原告，至於返還時被告若未回復原狀，致原告受有損害時，為求簡便，原告保留對被告之損害賠償請求權，不在本案主張。又被告本應在系爭租約終止後，立即將系爭房屋返還原告，惟被告並未返還，故就遲延返還部分應給付原告債務不履行之損害賠償，而依系爭租約第5 條之約定，被告不及時遷讓返還時，原告得請求被告按照租金5 倍之違約金至遷讓返還之日止，故請求鈞院考量前7 個月之月租金僅20,000元，係因被告有裝修系爭房屋之必要，系爭房屋之實際租金應為系爭租約第3 條第5 項之每月44,000元，而被告係違約不返還系爭房屋，應給付多於合理租金之違約金，故請判命被告按月給付原告100,000 元之違約金。

㈦爰依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。併為聲明：被告應給付原告27,710元，及其中20,000元自103 年10月21日起，另7,710 元自103 年11月21日起，均自清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被告應將門牌新北市○○區○○路000 巷000 號如附圖所示之房屋遷讓返還原告，及自103年11月8 日起至遷讓返還之日止，按月給付原告100,000 元之損害金。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府違章建築拆除大隊勘查紀錄表等件為證。被告已於相當之期日受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪認原告之主張為真實。

㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之約，又承租人應依約定日期支付租金，民法第421 條第1 項及第439 條前段分別定有明文。查被告自103 年7 月10日承租後僅給付2 個月租金，是原告主張被告自103 年9 月10日起至103 年11月7 日止未付之租金共計38,710元（計算式：20,000＋20,000×29/31 ＝38,710，元以下四捨五入），自屬有據。復按，對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。又清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。民法第321 條、第322 條分別定有明文。查原告主張被告於103 年11月12日清償11,000元等語，揆諸前揭規定，即應依民法第322 條規定，定其應抵充之債務，自應以先到期之債務，儘先抵充，即應先抵充清償期在前之103 年9 月10日至103 年10月9 日之租金債務20,000元，是被告尚應給付原告未付租金9,000 元，另就103 年10月10日至103 年11月7 日之租金債務18,710元，被告則全未清償。從而，原告請求被告給付103 年9 月10日至103 年11月7 日未付租金27,710元，及其中9,000 元自103年10月21日起，另18,710元自103 年11月21日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。

㈢次按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。」，民法第438 條、第455 條分別著有規定。又兩造間系爭租賃契約第7 條、第15條並約定「房屋如有改裝設施之必要時，甲方（即原告）同意乙方（即被告）自行裝設（修），但不得損害原有建築」、「乙方會有局部裝潢，保證不影響房屋結構安全」。經查：被告未經原告同意，拆除系爭房屋三樓及一樓之外牆，經原告阻止而仍繼續為之，已認定如前，是原告自得依民法第438 條規定終止租約，而原告前雖於103 年11月5 日寄發存證信函予被告，以上開事由終止租約，並催繳租金，惟該郵件業經郵務機關以「招領逾期」退回原告，是尚難認終止租約之意思表示已合法送達原告，然原告於本件並主張以起訴狀繕本之送達做為終止本件租約之意思表示，而本件起訴狀繕本業於104 年1 月23日送達被告，故兩造間之租賃契約已於104 年1 月23日終止甚明。揆諸前開規定，原告請求承租人即被告將如附圖所示之系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由。

㈣再按，承租人於租賃關係終止後負有返還租賃物之義務，如未依約返還，承租人應負債務不履行之損害賠償責任。而其繼續占用租賃物，無法律上原因，獲有相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，係以故意、過失之方式，侵害出租人對租賃物所有權之使用、收益、處分權利，同時符合不當得利及侵權行為之構成要件。故租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得選擇依債務不履行或侵權行為之規定請求承租人賠償損害，或依不當得利之規定請求承租人返還所得利益。查兩造間之租賃契約業於104 年1 月23日終止，已如前述，然被告迄未返還租賃物，本院參酌系爭租賃契約之約定，認原告依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告自104 年1 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金20,000元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。至系爭租賃契約第5 條固約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等語，惟該條款既特別約定適用時機為租期屆滿時，於原告依民法第438 條及系爭租賃契約第12條單方面提前終止租約之情形，尚無適用餘地，故原告請求被告應按月給付多於合理租金之100,000 元違約金，自非有據。

五、綜上所述，原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告應給付27,710元，及其中9,000 元自103 年10月21日起，另18,710元自103 年11月21日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並將承租之新北市○○區○○路000 巷000號如附圖所示之房屋遷讓返還原告，暨自104 年1 月24日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告20,000元之損害金，核屬正當，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則尚非有據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。