板橋簡易庭98年度板簡字第1806號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度板簡字第1806號

原告

乙○○（原名黃淑穗被 告 寶山建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 趙偉程律師

上列當事人間98年度板簡字第1806號請求返還價金事件，於中華民國98年11月5日辯論終結，於中華民國98年11月19日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　廖玲玲朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明係請求被告應給付原告新台幣（下同）220000元，嗣於本案言詞辯論期日中，將訴之聲明變更，擴張其請求為被告應給付原告251000元，核屬應受判決事項聲明之擴張，均符合上開規定，爰依前開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告方面：

（一）本件原告起訴主張：原告於民國（下同）85年購置預售屋為寶山站前凱悅A7第13樓，地址在臺北縣板橋市○○路○段1 號，被告稱此為百貨複合式大樓，飯店式管理，將蓋地下一層、地上三層百貨公司大樓，該大樓卻自90年完工至今已8年始終為廢墟，被告虛偽不實，公設比百分之29竟為如此，契約內容不真實，8年始終不能實現契約內容品質，原告陷於錯誤購置。另被告並無提供5日至30日之合理定型化契約審閱期間，違反消費者保護法第11條、第11條之1、第22條、公平法第21條之規定。簽約的內容沒有具備妥當性，違反善良風俗，違背公共秩序之違法。且簽約貸款金額因不能確定，內容違背常理互有矛盾，為虛偽表示。被告逕行沒收價金違反契約書第8條第2項規定，顯失公平。縱上論述，原告主張契約無效，請求被告返還價金251,000元。並提出：調解不成立證明書、照片、契約書條款、支票存款收據、刷卡單、台北市府函等件影本為證。

（二）對於被告抗辯之陳述：

⒈原告受誤導購買房屋，並無法符合廣告所稱保證銀貸百分之80，概金融市場上共識為坪數小貸款困難，此廣告已引人錯誤，被告已涉違反公平交易法第21條第1項、第24條規定。

⒉原告在88年中知會被告其貸款為不可能時，被告一概否決不願接受，原告欲解約退費，被告逕行沒收價金，從此原告未收書面掛號繳款單，無法進行權益關係，被告遲至91年才發出存證信函，其間已過3年。

⒊契約書第23頁之建照影本使用分區為商業區，廣告單所稱商務住宅，契約書建築物之各層用途為辦公室，二者矛盾係以商業區為拉抬價格的手段。

⒋為落實購屋人再預售屋買賣契約簽訂前，有充分審閱契約的權利，公平會於84年6月7日第191次委員會議時作成決議，其決議之內容略謂：「建築投資商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即可能構成公平交易法第廿四條所規定顯失公平之行為：(一)要求客戶須給付定金始提供契約書。(二)與客戶簽約前，未提供充分之契約審閱期間。審閱期間至少五天。」惟被告卻要求原告須給付定金，簽約後始提供契約書，且其所提供之契約審閱期間亦少於5天，核其所為顯然與前述公平會之決議有悖，業已違反公平交易法第24條之規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」而洵堪認定。

⒌契約書第27條明文本約之附件廣告宣傳品為本約之一部分，但卻互相矛盾不能確定真實。廣告未揭露房屋由辦公室變更為住宅須另負擔費用及其他房屋負擔，為引人錯誤之表示，有契約書與廣告文宣可稽。按公平交易法第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」職是，按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文，揆諸最高法院第93年度台上字第2103號判決即明，被告對原告所負之義務不得低於廣告之內容。

⒍廣告內容為契約一部分，契約書厚達64頁卻無審閱期，對原告無平等互惠，廣告與之不真實。再者原告並無依廣告內容履約，其廣告與使用執照所載不符廣告以文字說明暗示其建築物適合供住宅使用，卻依都市計畫或建築管理法不得變更使用。

三、被告則以：

（一）原告與被告於85年11月5日簽訂「房屋、土地、停車位預定買賣契約書」（下稱：系爭契約），由原告向被告購買座落於臺北縣板橋市○○段118至124等七筆地號土地上「寶山站前凱悅」編號第13樓A7之房屋，面積10.62坪（包含主建物面積6.78坪，附屬建物面積0.75坪，共有部分面積3.09坪）及其土地應有持分，房地買賣之總價款為241萬元（包含土地價款144萬6千元，房屋價款96萬4千元），均有系爭契約第1條第2款、第2條第2款及第7條等約定之明載可稽。

（二）依系爭契約第8條：「付款方式」及附件（4）「土地、房屋付款分配明細表」之約定，除訂金1萬元、簽約金9萬元及開工款3萬元外，原告另應遵期於開工後第一個月至第四十八個月向被告繳納48期之款項，48期之中，除第12、24、36、48期之款項為4萬元之外，其餘各期之款項均為3千元。其後，另有「申請使用執照」4萬元、「交屋款」2萬8千元及「銀行貸款」192萬元，合計共241萬元。

（三）詎料，原告除訂金、簽約金及開工款外，僅依約繳納第1至第23期及第25至第29期之款項，第29期之繳納時間為88年7月間，之後即未再繳納任何款項，被告曾多次通知原告，然原告迄未履行繳款義務，業已違反系爭契約第8條第1款：「甲方（按即原告）應於接獲乙方（按即被告）書面掛號繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清」之約定，且至91年年初已屬系爭契約第8條第2款所謂：「逾期六個月……不繳，並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第23條違約之處罰規定處理」之情形，被告乃於91年3月26日以台北監察院郵局第254號存證信函向原告催告：「請於函到七日內向本公司補足應繳款項，倘台端逾期仍拒不按約繳納，本公司將依買賣契約書第23條第2項之約定，除沒收台端已繳之價款外並解除上揭買賣契約書」等語。

（四）上開存證信函係依原告先前所通知之通信地址即「台北縣中和郵政365號信箱」而寄發，寄發後亦由原告委託「蔡美貞Ｚ000000000」於91年4月8日領取，有上開存證信函之掛號郵件收件回執可稽，亦有中華郵政全球資訊網上針對「專用信箱郵件如何領取？」問題所回答之「掛號郵件係以通知小牌置於信箱內，憑租箱人留存郵局之印鑑或租箱人本人憑身分證明文件簽名領取」等語及郵件處理規則第48條「掛號郵件應由收件人、代收人、代理人、同居家屬或收件地址之接收郵件人員、管理服務人員或郵政收發處收領」之規定可資參照，則上開存證信函自生送達原告之效力。

（五）因之，縱使其後原告曾將上開存證信函退回被告（按：非屬被證8郵件處理規則第57條規定之交由郵局退回），仍不影響已生送達效力之結果；更何況，被告為避免日後有所爭議，亦於當時依依系爭契約第28條之約定，於91 年6月18日將上開存證信函之內容刊登於青年日報消費廣場版。

（六）實則，被告早於88年9月28日，即以台北監察院郵局第236號存證信函寄發至原告「台北縣中和郵政365號信箱」通信地址，並由原告親自領取，故而早已完成期前催告之送達效力：被告88年9月28日台北監察院郵局第236號存證信函亦係原告就第24期及第30期之款項遲未繳納，且先前已有88 年2月22日等掛號信函之催繳通知，故而向原告催告「請於函到翌日起七日內前來本公司將所積欠工程期款……倘台端於前期限仍不履行，將自七日催繳期限屆滿翌日起，本公司將依買賣契約書第23條第2款之約定解除……契約，將房屋、土地收回並將沒收台端已繳付之訂金、簽約金及期款充作為給付本公司之違約金」等語。前揭存證信函係依原告先前所通知之通信地址即「台北縣中和郵政365號信箱」而寄發，寄發後亦由原告本人於88年10月21日領取（按：原告更名前之姓名為「黃淑穗」），有前揭存證信函之掛號郵件收件回執可稽，自生送達原告之效力。

（七）惟原告收受上開存證信函後近一年仍拒不繳納應繳款項，被告雖顧及雙方之買賣情誼而一再給予原告機會，然均未獲善意回應，被告不得已始依系爭契約第8條及第23條之約定，於92年3月3號以台北古亭郵局第3369號存證信函解除系爭契約，並依系爭契約第28條之約定，於92年7月31日將92年3月3號台北古亭郵局第3369號存證信函之內容刊登於民眾日報第22版。

（八）職是，依系爭契約第23條第2款「甲方（按即原告）違反第8條第2款規定者，乙方（按即被告）得沒收依房、地、停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之約定，被告得沒收總價款之20％即48萬2千元之金額，以作為賠償之違約金，惟因原告已繳價款仍遠低於48萬2千元，遂以原告已繳價款為沒收及違約賠償之金額。

（九）系爭契約第8條第2款及第23條第2款之約定，係依照內政部85年2月16日台（85）內地字第8573654號函頒行「預售屋買賣契約書範本」第7條第2款及第22條第2款而訂定，並無原告所稱：「違反善良風俗，違背公共秩序又違法」云云之情形，則該等約定自屬有效，原告請求被告返還已繳價款為無理由。

（十）原告另以系爭契約「並無提供五日至三十日之合理定型化契約審閱期，違反消保法第11條、11條之1、22條、公平法第21條規定」云云，似主張系爭契約違反平等互惠原則而推定為無效，惟查：

⒈按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」，消費者保護法第12條定有明文；又「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」、「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二消費者應負擔非其所能控制之危險者。三消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四其他顯有不利於消費者之情形」，消費者保護法施行細則第13、14條亦有規定。

⒉觀諸系爭契約第23條：「一、乙方（按即被告）違反第13條第2項及第22條第1、2項規定者，甲方（按即原告）得解除本約。解約時乙方除應將甲方已繳付之之房地停車位價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地停車位總價款百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。二、甲方違反第8條第2款規定者，乙方得沒收依房地停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約。三、雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」之約定，可知雙方所負之違約責任相當，並無違反平等互惠原則，亦無消費者保護法第12條所定違反誠信原則顯失公平之情形。

(十一)至於消費者保護法第11條之1「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」之規定，則係92年間始行增訂之條文，併予敘明。

(十二)依「站前凱悅大樓」之基本資料所示，其乃S.R.C造、地上23層、地下5層之建物，其中第4層至第23層共500戶，地下1層至地上3層為商場，地下2層至地下5層則為停車場。此與系爭契約第2條第4款「本約房屋為地下5層地上23層之商業、辦公大樓，其中地下第2層至（地下）第5層為停車空間，地下第1層為商場及室內遊樂場，地面第1層為商場，地面第2層為商場及室內遊樂場，地面第3層為商場、金融業及辦公室，地面第4層至第23層為辦公室」之約定，完全相同。除作為商場之地下1層至地上3層因承租業者已經進駐而刻正進行整修中，其餘地上4層至23層共500戶，均於多年前即已全部交屋完畢。就此，有站前凱悅大樓公寓大廈之區分所有標的基本資料上「建築物專有部分：共計634個獨立使用單元戶（按：超出500戶之134個獨立使用單元戶，係歸於作為商場使用之地下1層至地上3層所有）」等語，以及98 年度區分所有權人會議會議手冊中之「本次會議應到634人」等語，可資參照。綜上所陳，並參諸台北縣政府工務局於90年間即已發給被告之使用執照，顯見原告於其民事起訴狀所稱「該大樓卻自90年完工至今已8年始終為廢墟」云云，全非事實。

(十三)本件房地買賣之總價款為241萬元，貸款金額為192萬元，佔總價款之比例為79.67％，合先敘明。系爭契約第19條第1款「……其貸款金額少於上開預定貸款金額，如係不可歸責於雙方時，甲方得分二年加計利息按月平均攤還……如可歸責於乙方（按即：被告）時，其貸款金額為原預定貸款金額70％以下者，甲方（按即：原告）有權解約」之約定，係完全依照內政部85年2月16日台（85）內地字第8573654號函頒行「預售屋買賣契約書範本」第18條第1款而訂定，並無原所稱「內容違背常理、互有矛盾，總為虛偽表示」云云之情形，則該等約定自屬合理且適當，原告之任意指摘，實屬無據。

(十四)況本件原告未依約繳納各期款項，係於88年間即已發生，當時原告僅繳交第1至第23期及第25至第29期之款項，則本件原告請求被告返還已繳價款究竟有無理由，亦與至少繳納48期款項完畢後始會觸及之「銀行貸款金額」乙項，全無任何關係等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。並提出兩造間「房屋、土地、停車位預定買賣契約書」、91年3月26日台北監察院郵局第254號存證信函、92年3月3日台北古亭郵局第3369號存證信函、92年7月31日民眾日報第22版、「預售屋買賣契約書範本」第7條及第22條、「站前凱悅大樓」之基本資料、區分所有標的基本資料、98年度區分所有權人會議會議手冊、使用執照、「預售屋買賣契約書範本」第18條第1款、91.3.26台北監察院郵局第254號存證信函之掛號郵件收件回執、中華郵政全球資訊網上之問題/回答資料、郵件處理規則第48條及第57條等規定、91年6月18日青年日報消費廣場版、88年9月28日台北監察院郵局第236號存證信函、88年9月28日台北監察院郵局第236號存證信函之掛號郵件收件回執影本各乙件為證。

三、本件原告起訴主張曾向被告公司預購系爭不動產之事實，固據其提出調解不成立證明書、照片、契約書條款、支票存款收據、刷卡單、台北市府函等件影本為證。惟查，被告公司對於原告曾購屋之主張固不爭執，惟以其詞資為抗辯，經查，依兩造所訂定之系爭房屋、土地、停車位買賣契約書之第8 條約定：「付款方式」及附件（4）「土地、房屋付款分配明細表」之約定，除訂金1萬元、簽約金9萬元及開工款3萬元外，原告另應遵期於開工後第一個月至第四十八個月向被告繳納48期之款項，48期之中，除第12、24、36、48期之款項為4萬元之外，其餘各期之款項均為3千元。其後，另有「申請使用執照」4萬元、「交屋款」2萬8千元及「銀行貸款」192萬元，故價金合計共241萬元。

四、惟本件原告除先繳納訂金、簽約金及開工款之外，嗣後僅依約繳納第1至第23期及第25至第29期之款項，第29期之繳納時間則為八十八年七月間，之後即未依約再行繳納任何款項，而被告曾多次通知原告依約繳款，然原告均未再履行繳款之義務，是被告以其業已違反系爭契約第八條第一款之規定即：「甲方（按即原告）應於接獲乙方（按即被告）書面掛號繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清」之約定，且至91年年初已屬系爭契約第8條第2款所謂：「逾期六個月……不繳，並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第23條違約之處罰規定處理」之情形，被告乃於91年3月26日以台北監察院郵局第254號存證信函向原告發函催告：「請於函到七日內向本公司補足應繳款項，倘台端逾期仍拒不按約繳納，本公司將依買賣契約書第23條第2項之約定，除沒收台端已繳之價款外並解除上揭買賣契約書」等語。

五、而上開存證信函係依原告先前所通知之通信地址即「台北縣中和郵政365號信箱」而寄發，寄發後亦由原告委託「蔡美貞Ｚ000000000」於91年4月8日領取，有上開存證信函之掛號郵件收件回執在卷可稽，則上開存證信函自生送達原告而生合法催告之效力。故縱然嗣後原告曾將上開存證信函退回被告，自不影響前已生合法送達效力之結果。

六、另被告復早於八十八年九月二十八日，即曾以台北監察院郵局第236號存證信函寄發至原告「台北縣中和郵政365號信箱」通信地址，並由原告親自領取，故據此而早已完成期前催告之送達效力，被告再依系爭契約第八8條及第二十三條之約定，於九十二年三月三日以台北古亭郵局第3369號存證信函表示解除系爭契約，並依該契約第二十八條之約定，於92年7月31日將92年3月3號台北古亭郵局第3369號存證信函之內容刊登於民眾日報第22版。

七、從而，被告依該契約第23條第2款之約定：「甲方（按即原告）違反第8條第2款規定者，乙方（按即被告）得沒收依房、地、停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之約定，被告得沒收總價款之20％即48萬2千元之金額，以作為賠償之違約金，而將原告已繳納之價款沒收，於法自屬有據。

八、原告雖另主張係因貸款發生問題云云，然查，本件原告係在自備款繳納之階段即未依約繳納價款，其違約未按期繳款之情形，與其所主張之其他情事均無關係，是原告既係本身違約在先，經被告催告後復未依約履行，其於多年之後再以簽約時之各項情事以及系爭房屋目前使用之情形欲作為取回價金之理由，於法自屬無據，是其訴應認為無理由，應予駁回。

九、本件判決之基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭