臺灣新竹地方法院九十二年度重訴字第一七三號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十二年度重訴字第一七三號

原告

富泰營造股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

彭亭燕律師

被告

丁○○ 住

被告

丙○○○ 住

共同訴訟代理人

彭火炎律師

複代理人

己○○ 住

共同訴訟代理人

張玉琳律師

右當事人間解除契約等事件，本院於中華民國九十三年二月二十四日言詞辯論終結，

判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一千萬元，及自民國九十二年五月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並聲請以供擔保為條件之假執行宣告。

貳、陳述：原告為一營造公司，因大環境景氣欠佳之故，所承攬之營造工程不如往昔，為免人員、設備之閒置，加以公司所在之處前方即面臨公園，景觀優美，遂有意在新竹縣竹北市縣治區尋覓如公司所在處一般面臨公園之土地，自地興建。原告對外表示意欲價購一面臨公園土地之事後不久，被告等之代理人竹北不動產仲介經紀有限公司（下稱竹北不動產公司）即向原告表示其有當事人委賣之土地正巧符合原告之需要，該委賣之土地即被告等所有坐落新竹縣竹北市○○段六二地號土地（下稱系爭土地）。系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號土地之公園預定地、五一地號土地之市場預定地及五十四地號土地之廣場兼停車場預定地，以系爭土地坐落之位置顯可以預期有景觀優美、視野開闊且生活機能完善，停車場近在咫尺等優點，但無緊鄰停車場易生事故之患。原告因見被告等之代理人即專業仲介經紀之竹北不動產公司出示之街廓圖所示，確如其所言，系爭土地面臨公園預定地、公園預定地旁則為市場預定地、停車場預定地，復有被告等之委託銷售契約書為憑，遂同意以總價新台幣（下同）五千八百八十萬元與被告等就系爭土地簽立買賣契約，購買被告等所有之系爭土地，原告並已支付被告等共一千萬元之價金。惟原告於簽立契約後，為規劃未來建築之需而向相關單位申請系爭土地及鄰近土地含五一、五

二、五四地號等土地之使用分區證明時，赫然發現竹北不動產公司所稱公園及市場預定地已於九十一年十二月三十一日變更為停車場用地，顯與被告及其代理人於買賣當時所言不符。茲因系爭土地確未有被告等當初所保證之品質即坐落之處面臨公園、市場預定地、靠近停車場，反而係直接面臨停車場，明顯與其原先所言系爭土地坐落所在具有之特殊環境條件者不符，且系爭土地既未面臨公園、市場等，其價值已顯不如原先所言，依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，原告應得解除買賣契約，爰以起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表示，被告應將前所受領之價金一千萬元，及自九十二年五月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息返還原告。如認系爭土地對面之公園預定地雖已變更為停車場預定地，但該瑕疵尚不足以令原告得主張解除契約者，原告亦得主張減少價金至被告前此之委賣價格五千一百零四萬元。

被告應先完成鑑界手續始得請求原告為第二次付款，在鑑界手續未完成前，原告不負遲延責任，被告以原告遲延給付為由主張解除契約並無理由：依兩造契約第五條約定：「本買賣標的土地，於簽約後應即申辦鑑界，點交時如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交買方所有。鑑界之一切費用由賣方負擔。鑑界結果如有鄰地占用，由賣方自行處理。」又依地籍測量實施規則第二０四條第一項第一款、第二百零五條規定，系爭土地之鑑界，必需由被告提出申請，鑑界之完成亦需身為土地所有權人之被告及鄰地所有權人共同到場指界始能完成，此合先陳明。系爭土地並未完成鑑界，被告尚不得要求原告給付第二期款項，自亦不得要求原告提出為合致給付第二期款項之條件所需之各項文件：依兩造間系爭契約之約定，被告於簽約後應即申辦鑑界，而依證人甲○○之證詞，被告雖有申請鑑界，惟並未完成，鑑界既未完成，系爭土地是否界址不明抑或遭人佔用之情事並不確定，被告既未於簽約後即行完成鑑界程序，自不能要求原告給付第二期款項抑或提供為合致給付第二期款項之條件所需之各項文件。如前所述，被告依約應先完成鑑界手續，在被告完成鑑界程序前，自不得要求原告給付第二期款項或交付辦理增值稅所需之各項文件。從而被告之催告難謂合法，自不得因之主張解除契約。

系爭土地買賣因傳達人即竹北不動產公司仲介人員對攸關交易重要條件之事項傳達不實，原告得依民法第八十八條撤銷錯誤之意思表示：系爭土地磋商買賣之過程中，仲介公司一直傳遞系爭土地面臨公園、市場預定地之訊息，故原告係以系爭土地面臨公園、市場之價值為衡量系爭土地買受價格之依據，並因之以一坪三十萬元之高價買受系爭土地。在本件交易中，竹北不動產提供之街廓圖明白清楚的揭明系爭土地座落位置面對公園預定地、市場預定地。原告亦曾明確向仲介業者表示欲購買公園附近之土地，原告乃因竹北不動產提供不實之廣告致為錯誤之決定，原告應得撤銷此意思表示。且依被告丁○○知道系爭土地面臨公園預定地，被告明知若公園預定地之地目有所變更必將減低應買者之購買意願。以本件交易而言，依被告提出之單據，其已給付之仲介服務費為二百九十四萬元。原告部分因成交總價相當高，依原定型化契約換算之服務費相當高，故經雙方同意仲介服務費以成交價之百分之一即五十八萬八千元定之。上開服務費相當高昂，原告應得信賴仲介業者必提供正確之訊息予原告，若因仲介業者傳達不實或錯誤之訊息致使原告因之為決定，原告應得撤銷之。本件交易之傳達人即竹北不動產仲介人員對攸關交易重要條件之事項傳達不實，原告應得撤銷此意思表示，爰以本書狀之送達為撤銷本件原告因仲介人員傳達不實所為購買系爭土地之意思表示，被告應將原告前已交付之一千萬元加計利息返還原告。

倘認系爭契約已經被告解除者，原告亦得請求酌減違約金：查原告就系爭契約已付價金一千萬元，被告主張因原告違約而將之全數沒收充作違約金。惟被告就原告會因系爭土地所面臨非公園預定地而撤銷意思表示解除契約實可得而知，難認受有何損害，而原告就系爭契約之無法繼續履行難認有可得非難之處，被告沒收原告已付價金一千萬元為違約金顯然遠逾所受損害，原告應得請求酌減違約金之數額。

叁、證據：提出新竹縣治遷建區區徵收街廓圖、委託銷售契約書、不動產買賣契約書、使用分區證明為證，並聲請訊問證人甲○○、乙○○、庚○○。

乙、被告方面：

壹、聲明：

貳、陳述：本件被告從未向原告表示系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號公園預定地、五一地號市場預定地及五四地號之廣場兼停車場預定地，且竹北不動產公司並非被告之代理人，本件原告解約於法無據：

㈠原告所有系爭土地係因區段徵收而在九十年十二月十日始經配發領回之抵價地，被告丁○○係在農會上班之聘任員工、被告丙○○○係家庭主婦，均非土地仲介專業人員，從未知悉系爭土地周邊之土地係作何等用途、亦不知悉原告擬購買土地暨所購土地擬作何用途、更不知悉原告所購土地須具備何等條件（面臨公園）及被告所有系爭土地是否合於原告所設條件，此自設被告知悉原告擬購何種土地及知悉原告擬購被告系爭土地，被告早即尋找原告直接訂約買賣，無庸委託竹北不動產公司為銷售致須付出二百九十四萬元之仲介服務費之事實即明；且被告更無見過竹北不動產公司事先交付原告之街廓圖，被告亦不知悉竹北不動產公司有向原告表示系爭土地「隔著竹北市○○○街面臨同上段五二地號公園預定地、五一地號市場預定地及五四地號之廣場兼停車場預定地」之事實。

㈡被告僅係單純將系爭土地委請竹北不動產公司為銷售仲介，該公司並非被告之代理人，此由系爭買賣契約之訂立係由被告二人親自簽名蓋章，並非由竹北不動產公司代理被告二人與原告簽約可知，況被告丙○○○亦未簽章於卷附委託銷售合約之上。而於原告與竹北不動產公司在簽訂買賣契約前之磋商過程中，縱然該公司有出示街廓圖誤導原告情事，亦屬原告應依不動產經紀業管理條例相關規定向該經紀業或經紀人員請求損害賠償，不得對於並不知情之出賣人即被告為本件主張及請求。又本件係原告主動找尋竹北不動產公司買地，且係原告主動指定要購買系爭土地，該公司人員始向被告接洽出賣系爭土地事宜，並非該公司人員主動向原告推銷致使原告起意購買系爭土地，竹北不動產公司人員未以系爭土地面臨市場、公園預定地作為推銷條件，簽約過程中原告根本未曾提到系爭土地面臨市場及公園之問題，該公司也不知道原告因系爭土地面臨公園預定地而購買、亦沒有保證系爭土地面臨公園預定地。況簽訂本件買賣契約之簽約日前，兩造並未見過面。

㈢此外，公園及市場預定地變更為停車場用地，顯屬瑕疵減少無關重要，依法亦不得視為出賣物之瑕疵而許原告解除契約。

被告出賣系爭土地並無作何品質及價值之保證，原告無權解除契約，則買賣雙方自應依本件契約履行權義。本件於原告給付第一期款一千萬元之後，依買賣契約書第二條第二款付款方法所為約定，原告應於土地增值稅（單）核下後，自受通知日起三日內，應由買方支付第二期款一千八百八十萬元。惟因原告遲遲不肯依約履行，而申請核發土地增值稅單必須由買方就買賣之土地提供登記名義人之身分證明及印章配合用印於土地增值稅（土地現值）申報書、土地登記申請書、所有權移轉契約書（公契）上，始得申報移轉課稅現值核發土地增值稅單。故為完成本件買賣契約之履行，經被告於九十二年七月二日以新竹市○○街郵局第八一二號存證信函限期十日催請原告提供登記名義人之身分證明文件及印章配合用印於增值稅申報書、登記申請書及移轉契約書上，原告未予置理；再經被告於同月十五日以同上局第八六五號存證信函限期五日再加催告，並敘明逾期將予解除契約沒收價款，原告仍未配合辦理；被告至此，始不得已於同月二十五日以同上郵局第九三四號存證函為解除契約之意思表示。依上，被告既已依買賣契約第二條、第八條約定及給付遲延規定，合法解除契約並沒收原告前所給付之價款，原告於本件為被告應返還上開價款之請求，亦屬無據。

叁、證據：提出土地登記簿謄本、仲介服務費發票及確認單、存證信函及回執各三紙為證。

理由

本件原告主張：原告擬購面臨公園之土地，被告之代理人竹北不動產公司即向原告表示被告委賣之系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號公園預定地、五一地號市場預定地及五四地號之廣場兼停車場預定地，可以預期有景觀優美、視野開闊且生活機能完善、停車場近在呎尺等優點，但無緊鄰停車場易生事故之患。原告因見被告代理人竹北不動產公司出示之街廓圖所示，遂同意以總價五千八百八十萬元簽立系爭契約購買土地，並已付一千萬元價金，嗣後原告申請系爭及鄰近土地之使用分區證明，發現竹北不動產公司所稱公園及市場預定地已於簽約前之九十一年十二月三十一日變更為停車場用地，顯與被告及代理人於買賣當時所言不符，茲因系爭土地確未有被告等當初所保證之品質，即坐落之處面臨公園、市場預定地、靠近停車場，反而直接面臨停車場，明顯與原先所言特殊環境條件不符，且未面臨公園、市場等，其價值已不如原先所言，依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，原告得解除契約。另系爭土地買賣因傳達人即竹北不動產仲介人員對攸關交易重要條件之事項傳達不實，原告得依民法第八十八條撤銷錯誤之意思表示。又被告應先完成鑑界手續始得請求原告為第二次付款，在鑑界手續未完成前，原告不負遲延責任，被告以原告遲延給付為由主張解除契約並無理由。又縱認被告得解除系爭契約，原告亦得請求酌減違約金。為此，爰以起訴狀為解約之意思表示，並請求被告返還價金一千萬元，及自九十二年五月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。

被告則以：本件被告從未向原告表示系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號公園預定地、五一地號市場預定地及五四地號之廣場兼停車場預定地，且公園及市場預定地變更為停車場用地，顯屬瑕疵減少無關重要，竹北不動產公司亦非被告之代理人，原告主張解約於法無據。本件因原告遲遲不肯依約履行，被告已依買賣契約第二條、第八條約定及債務遲延規定合法解除契約並沒收原告前所給付之價款，原告請求被告返還上開價款即屬無據等語，資為抗辯。

查原告於九十二年五月五日與被告簽訂買賣契約，向被告購買被告二人共有之系爭土地，買賣價金為五千八百八十萬元，並已依約支付第一期價款一千萬元。依被告委託銷售之竹北不動產提供予原告之新竹縣治遷建區區徵收街廓圖顯示，系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號土地之公園預定地、五一地號土地之市場預定地及五四地號土地之廣場兼停車場預定地，惟上開公園及市場預定地已於九十一年十二月三十一日變更為廣場兼停車場用地等事實，有土地登記簿謄本、新竹縣治遷建區區徵收街廓圖、委託銷售契約書、不動產買賣契約書、使用分區證明各一份附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

本件爭點及本院判斷：

㈠原告得否以系爭土地有瑕疵為由主張解除兩造間買賣契約？

⒈依卷附委託銷售契約第一、二條分別就委託銷售期間及委託售價定有明文，第三條則約定：「賣方同意於買賣成交後簽約同時，竹北不動產得一次向賣方收取成交價額4％作為服務報酬。」、第七條約定：「賣方同意簽訂買賣契約地點及辦理產權移轉手續均由竹北不動產指定之專任代書辦理，以維護雙方權益與誠信公平。」、第八條約定：「賣方保證對於委託標的有出售權利且產權清楚，如有不實致竹北不動產或買方權益受到損害時，由賣方負責一切法律及賠償的責任（竹北不動產對買方相對負有誠實告知之義務，違者亦然）」等語，核其雖非民法第五百六十五條所定之典型居間契約，即僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬，然充僅得認兼有委任契約之性質，遍觀契約內容難認被告有授予竹北不動產代理出售之權限。且經本院訊之竹北不動產公司員工乙○○與庚○○，其中證人乙○○證述：「（問：是否為被告之代理人？）沒有，我們只是仲介關係而已，傳達兩造的意思給對方幫忙磋合價錢而已，被告也沒有授權給我們代為意思表示」，證人庚○○亦證實：「（問：洽談過程中被告是否曾經授與代理權限？）當初並沒有談到授權的問題，只有談到說被告有土地要賣，多少錢要賣這樣的問題而已，並沒有授權」等語，均否認被告有授與代理之權限。復佐以系爭買賣契約為兩造所親自簽訂，被告並未授權由竹北不動產簽約之情，足見被告否認竹北不動產為其代理人應屬可採。從而，縱竹北不動產曾向原告承諾系爭土地之品質，亦難認為被告亦受拘束。況證人乙○○證陳：「系爭土地當初是我們公司仲介的，是買方指定要這塊地我們才去找地主，我們公司就由庚○○去跟賣方接洽，當時證人庚○○幫原告找了很多地原告都不滿意，最後才看上這一塊」、「（問：是否有提出要面臨公園這樣的條件？）沒有，事實上我們當初也不知道原告為什麼會看上這塊地，我也沒有聽說過原告有提出過土地要面臨公園這樣的條件，在我的認知上就是單純因為原告看上這塊地告訴我們公司，我們公司去幫他找賣方接洽，直到原告要繳第二次款的時候我才第一次聽到原告說對面要是公園他才要買。」等語，核與證人庚○○所證：「（問：當初竹北不動產為何會有這個案子？）是原告公司的一位田小姐跟我說他們公司要買這塊土地，在此之前我有幫原告介紹幾塊地原告都不喜歡，後來原告說要找系爭土地附近的地，所以我有就這附近的地先幫原告作介紹，後來原告才看上系爭土地」、「（問：原告是否曾經明確表示說要買的土地一定要有如何的條件？）沒有。原告沒有跟我說為什麼要這塊地，我認為只是原告主觀上喜歡，原告也沒有跟我說過他要找的地是要面臨公園。」等語相符，則依證人前開所陳，實難認竹北不動產公司係以系爭土地面臨公園向原告主動推銷或原告曾以系爭土地面臨公園作為購買之條件。另證人即原告公司員工甲○○證陳：伊原先係因向竹北不動產公司洽詢他筆土地，後雖就該筆土地未成交，庚○○仍於九十二年四月中提供卷附街廓圖給伊，後來原告有再依照街廓圖勾選幾塊地，之間則透過電話聯繫等語，足見證人庚○○提供卷附街廓圖予原告時，其目的顯然僅係在使原告就周邊土地狀況有所瞭解，使原告便於選擇，並非針對特定土地；參以當時原告既尚未決定購買何筆土地，自不足認竹北不動產係以系爭街廓圖與事實狀況之差距引誘原告締約或承諾將來原告選擇購買之標的必有街廓圖所示之品質。故原告事後雖依據前開街廓圖選定系爭土地後，竹北不動產公司方徵求地主即被告之同意出售系爭土地，要難令被告就原告單方之錯誤認識負瑕疵擔保責任。從而，原告主張係因被告代理人竹北不動產公司提出街廓圖主動向原告表示系爭土地鄰地為公園、市場及廣場兼停車場預定地，原告始決定購買等語，尚非有據。至竹北不動產公司是否因街廓圖之失實需對原告負擔損害賠償之責，則非本院所得審究。

⒉又被告否認曾親自向原告為何買賣標的品質之保證乙節，有證人乙○○與庚○○所一致證實：簽立買賣契約前兩造並未曾碰面等語（見本院第七六至八二頁）可佐，而本件亦無證據得認被告就系爭土地之鄰地使用分區向原告為保證。從而，原告主張系爭土地欠缺被告所保證之品質云云，亦非可取。

⒊按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。又物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百四十九條、第三百五十四條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院亦著有七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。查系爭土地之本身並無權利或物之瑕疵可言，為兩造所不爭執，則系爭土地並無減少其通常效用之瑕疵。又兩造買賣契約書未見對於買賣標的週邊環境有為約定，原告復未能證明兩造間就系爭土地之其他品質、效用有何特別之約定，實不足認面臨同段五二地號土地之公園預定地、五一地號土地之市場預定地於九十一年十二月三十一日變更為廣場兼停車場用地，屬減少契約預定效用之瑕疵。從而，原告主張系爭土地有瑕疵，其得解除契約等語，為無理由。

㈡本件原告得否依民法第八十八條為由主張解除兩造間買賣契約？

⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條定有明文。又所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機；導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，除相對人有以違反誠實信用之方法利用表意人之動機錯誤而締約，否則不受意思表示錯誤規範之保護，以維法律之安定性及交易之安全，此觀民法第八十八條第二項之規定自明。查原告選定系爭土地後與被告締結買賣契約，其無論就標的物之同一性或意思表示之方法均無錯誤可言，自非民法第八十八條第一項所指之錯誤型態，合先敘明。

⒉又原告主張：原告原擬購買面臨公園之土地，而系爭土地符合此一條件，可以預期有景觀優美、視野開闊且生活機能完善、停車場近在呎尺等優點，但無緊鄰停車場易生事故之患云云，然原告向被告購買系爭土地之用途與期待，均屬原告衡量過去、現在及將來自身之各種情況及利害關係後所為之判斷，上開判斷係存在於原告之內心，並未表示於外，縱原告就買賣標的物之價值有所誤認，仍屬動機之錯誤，依民法第八十八條第二項，尚須於交易上認為重要者，方得許其撤銷，以維交易安全。而所謂交易上認為重要者，不僅應衡量客觀上之交易條件，更應兼顧主觀上相對人就表意人錯誤之發生有無遇見之可能為斷，方能衡平表意人之保護與交易安全之維持。查兩造間並未將系爭土地需面臨公園作為買賣契約之約定，已如前述，衡情被告應難得知或預見系爭土地面臨公園與否對於原告是否購買系爭土地有關鍵性之影響。加以證人乙○○證稱系爭土地售價相較同區位並未有明顯偏高等語及系爭土地之鄰地使用分區於締約前即早已變更等情，更難認被告得查知原告係因誤認土地周邊條件而提高買價。則本院審酌上情，認系爭土地是否面臨公園及市場應非兩造交易上之重要事項，否則反將造成原告之判斷與認識錯誤之風險轉嫁由被告負擔之情形，殊非允當。況證人甲○○證稱：「我們當時設定的目標是希望有綠地，如果沒有綠地至少是角地也可以，角地是主要目標，有綠地更好，．．．，會選擇這個地是因為坪數符合我們的需求，又依照街廓圖前方是文小，左邊是公園，．．．。」、「（問：為何最後選擇系爭土地？）因為系爭土地的容積率很高，這是最後決定的關鍵原因，至於其他土地大都是因為面積不符合或單價太高，再加上系爭土地有面臨公園，所以最後才確定這一塊。」等語，則依證人前開所述，原告主觀上購買系爭土地之主要因素均非單純因面臨公園，尚有其他更為主要之原因使原告為購買之決定。此外，本件亦無其他證據足資認定被告有以違反誠實信用之手段使原告發生錯誤之情事。從而，原告購買系爭土地之動機縱有錯誤，揆諸前開說明，亦不得撤銷其購買系爭房地之意思表示之效力。

⒊按意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照民法第八十八條之規定撤銷之，民法第八十九條定有明文。而本條性質上仍屬於表示行為之錯誤，應以欲撤銷意思表示之表意人其傳達人或傳達機關有傳達不實之情形，始得比照民法第八十八條第一項撤銷之。原告主張：系爭土地磋商買賣之過程中，仲介公司一直傳遞系爭土地面臨公園、市場預定地之訊息，故原告係以系爭土地面臨公園、市場之價值為衡量系爭土地買受價格之依據，並因之以一坪三十萬元之高價買受系爭土地等語，核係主張竹北不動產公司傳達出賣人欲出售之標的物品質事項有不實情形，依前開說明，僅得由為出賣人之被告撤銷之，原告不得依民法第八十九條撤銷己方之意思表示。故原告前開主張亦非可取。

㈢被告得否解除兩造買賣契約並沒收原告前已給付之價金？被告出售之系爭土地既無何減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告亦不得依民法第八十八條、第八十九條撤銷其意思表示，則原告自有依兩造買賣契約履行給付價金之義務。查原告已給付第一期簽約款一千萬元，依卷附買賣契約書第二條「付款方法」之約定：「（第一次款簽約款）於簽訂本契約同時由買方支付之。．．．但賣方最遲應於九十二年五月二十日前備齊一切過戶文件資料及用印」、「（第二次款完稅款）於土地增值稅，核下後，自代理人通知日起三日內由買方支付之，賣方並應同時繳清稅款。」等語，配合契約第四條第一、二項約定：「備件用印：雙方應於用印款付款同時備齊一切過戶文件資料及用印交代理人辦理。隨時配合：日後倘需任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於代理人通知五日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」，則原告於給付簽約款後，自應配合被告辦理過戶用印，並於土地增值稅核下後，自受通知日起三日內，支付第二期完稅款一千八百八十萬元。而被告抗辯：因申請核發土地增值稅單必須由買方就買賣之土地提供登記名義人之身分證明及印章配合用印於土地增值稅申報書、土地登記申請書、所有權移轉契約書上，始得申報移轉課稅現值核發土地增值稅單，經其先於九十二年七月二日限期十日催請原告提供登記名義人之身分證明文件及印章配合用印於增值稅申報書、登記申請書及移轉契約書上，再於同月十五日限期五日再加催告，並敘明逾期將予解除契約沒收價款等情，業據提出與所述相符之新竹市○○街郵局九十二年七月二日第八一二號、九十二年七月十五日第八六五號存證信函及回執各二份附卷為憑（見本院卷第四三至四八頁），則原告既未依約備齊過戶文件資料及用印，依前述買賣契約之約定，原告已屬違約，且被告既對原告催告屢約，依買賣契約第八條第一項約定：「買方違約：買方不依約履行付款或契約所定各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作違約罰金。」之規定，自得解除兩造買賣契約。而被告業於九十二年七月二十五日以新竹市○○街郵局第九三四號存證函對原告為解除契約並沒收原告前所給付之價款之意思表示，有存證信函及回執各一紙在卷可考（見本院卷第四九至五十頁），則兩造買賣契約因原告違約而解除之事實，堪予認定，被告主張沒收原告前所給付之價金，亦屬有據。原告雖主張：系爭土地並未完成鑑界，依買賣契約第五條約定，被告尚不得要求原告給付第二期款項，自亦不得要求原告提出為合致給付第二期款項之條件所需之各項文件云云，然兩造買賣契約第五條僅約定：「本買賣標的土地，於簽約後應即申辦鑑界，點交時如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交買方所有。鑑界之一切費用由賣方負擔。鑑界結果如有鄰地占用，由賣方自行處理。」等語，尚不得認為被告之鑑界義務與原告過戶文件提供及第二期價金之給付義務間有對待給付之關係。況證人甲○○證稱：系爭土地曾經過鑑界，惟因地政人員認為地不平，沒辦法測，鑑界時被告有到場等語（見本院卷第一一七至一一八頁），足見被告並非未依約履行鑑界之義務。從而，原告此部分主張亦非可取。

㈣被告沒收之違約金之酌減：按約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。依前述兩造買賣契約第八條第一項約定，被告依約所得沒收之第一期價款一千萬元性質上為違約金之情，堪可認定。爰審酌被告因委請竹北不動產公司仲介系爭房地，業已支付該公司仲介費二百九十四萬元之情，有仲介服務費確認單及發票一紙附卷可稽（見本院卷第四二頁），而原告原尚餘第二期、第三期款共計四千八百八十萬未給付，自被告為催告之時起迄今已歷時約九個月，惟因原告未能遵期履行債務，致被告未能享有如期取得價金之利益，自受有損害；且被告於解除契約後至今亦未再將系爭土地出售他人等情狀，本院認本件被告主張沒收原告已給付價金一千萬元，尚屬過高，其所得沒收之違約金，應核減為六百萬元始為適當，逾此部分則應返還原告。

綜上所述，本件被告依約應移轉所有權予原告之系爭房地並無瑕疵，且原告亦無得撤銷兩造買賣契約之權利；惟被告沒收原告所交付之價款一千萬元，因屬違約金之性質，且核其金額尚屬過高，當予酌減。從而，原告據以提起本訴，請求被告給付原告一千萬元，及自九十二年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於不逾四百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分即無理由，應予駁回。

兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　鄭子俊