沙鹿簡易庭102年度沙簡字第369號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度沙簡字第369號

原告

林彥芳

原告

陳炳楠

原告

李紀屏

共同訴訟代理人

楊玉珍律師

複代理人

江映萱律師

複代理人

陳柏宏律師

被告

許林志

訴訟代理人

許明郎

上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落臺中市○○區○○段0000地號、地目旱、面積23.56平方公尺土地（重測前為：臺中市○○區○○○段○○○○段000地號土地之一部分，下稱系爭土地）現登記為被告所有。訴外人尚林建設股份有限公司（下稱尚林公司）於民國68年6月4日與被告簽定合建契約（下稱系爭合建契約），約定合作興建2層樓之連棟式住宅。系爭合建契約第1條約定：「建地：甲方（即被告，下同）提供所有座落台中縣沙鹿鎮○○○段○○○○段地號叁捌壹等地號共壹筆，柒佰壹拾貳坪，提供做為建築用地，由乙方（即尚林公司，下同）出資興建（包含公共設施及整地）等全部費用。」；第3條：「分配房屋方式：甲乙雙方同意完成之房屋持分為叁對柒之比例（即甲方持得拾分之叁，乙方持得拾分之柒）方式，甲乙雙方所持得房屋須以整排為原則，並在設計圖完成時，乙方應通知甲方選擇其分得房屋位置。」；第4條第2項：「產權：甲方應於基礎完成時將土地所有權狀交給雙方同意之代書人辦理分割，並於屋頂板完成時辦理土地所有權移轉登記與乙方指定人之名義。」；第8條：「土地資料：契約簽訂之日甲方同時交出土地使用權同意書及有關申請建照之文件給乙方辦理申請建照之用。」；第10條：「建照：乙方所持得之房屋以乙方所指定之人名義申請，甲方所持得之房屋以甲方名義申請建照。」。嗣後，尚林公司於70年1月16日再與證人林禾豐（原名林金枝，下均同）另簽定合建房屋契約書權利讓渡書（下稱系爭讓渡書），其中第1條約定：「具讓渡書人尚林建設股份有限公司董事長林安溪茲將與陳登科等六名（如原契約書人等全部）簽訂座落沙鹿鎮北勢坑小段第378、379、380等土地合建房屋，為將全部合建權利讓渡與林金枝先生，同時一切合建權益，全部歸林金枝先生所有。」，並將尚林公司與被告簽署之系爭合建契約書交付證人林禾豐持有，俾便證人林禾豐與被告雙方可得繼續履行系爭合建契約所約定之權利義務內容。而被告為履行系爭合建契約第8、10條約定，遂於71年3月15日出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）予證人林禾豐，其上即載明：「陳白秀戀、紀榮隆…林彥芳…林金枝…許明郎、許明棋、許慶地…等23人，擬在下列土地建築貳層加強磚造建築物…業經許林志等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」、「土地標示及使用範圍如下：沙鹿鎮北勢坑段北勢坑小段叁捌壹地號…同意使用土地面積：全部」，而使用執照存根上載明：「起造人姓名：陳白秀戀等28戶…地號：北勢坑段北勢坑小段378、378-1、378-2、378-4、379-1、379-2、379-7、381、383、384」等文字；又使用執照則記載有：「地號：北勢坑段北勢坑小段378、378-1、378-2、378-4、379-1、379-2、379-7、381、383、384地號」、「使用執照名冊：B3紀榮隆…、B16林彥芳、B17林彥芳…B20林金枝…B25許明郎法定代理人許森、B26許慶地法定代理人許銘賜、B27許明棋、B28許林志」等文字；依此可證該2層連棟建築係由證人林禾豐建築完成，且被告已將依系爭合建契約所分配取得之4幢房屋指定登記於其本人及其指定人之名下，亦即編號B25（臺中市○○區○○○街000號）指定登記予被告訴訟代理人許明郎、編號B26（臺中市○○區○○○街000號）指定登記予許慶地、編號B27（臺中市○○區○○○街000號）指定登記予許明棋、編號B28（臺中市○○區○○○街000號）登記予被告。從而，證人林禾豐所受讓之合建權利包括尚林公司對上開土地地主之權利，故證人林禾豐自有權請求被告依系爭合建契約履行義務。被告既已取得前開4幢房屋，依系爭合建契約第4條第2項約定，其於「屋頂板完成時」即負有移轉上開土地所有權之義務。

(二)因系爭土地囿於當時之法令限制致無法移轉所有權，故證人林禾豐迄至92年法令修正後始得對被告行使移轉登記請求權：

1.臺中市○○區○○○段○○○○段000地號土地（下稱原381地號土地）面積原為23公畝53平方公尺（合計230,053平方公尺）、地目為旱，其中230,018平方公尺因已合法建築房屋而得變更地目為建，並於71年4月3日分割出同小段381-1至381-4地號等4筆土地，而其餘未經建築之35平方公尺部分，則維持地目旱、地號未變更之系爭土地。

2.又系爭土地因囿於89年1月26日修正公布之農業發展條例第3條第11款規定：「耕地：指合於下列規定之土地：…，依都巿計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。」及64年7月24日修正公布之土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」之限制，致無法辦理所有權移轉登記。

3.迄土地法第30條於89年1月26日刪除，且農發條例第3條第11款於92年2月7日修正為「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」後，系爭土地即非屬農發條例所稱之耕地，而可得自由移轉其所有權與非自耕者，亦得以共有型態為之。

(三)證人林禾豐將其依系爭合建契約得對被告行使之土地移轉登記請求權讓與原告：原告林彥芳現為臺中市○○區○○○街000巷00號房屋（即編號B16、B17）之所有權人，其於70年3月28日向訴外人即原384地號土地地主蔣雪購買土地而參與合建，並分得編號B16、B17等2幢房屋，而系爭同意書有原告林彥芳之姓名、使用執照存根上列有原381地號土地在內，另使用執照亦有記載其姓名及原381地號土地。而原告陳炳楠、李紀屏現分別為臺中市○○區○○○街000巷00號房屋（即編號B18）、臺中市○○區○○○街000巷00號房屋（即編號B19）之所有權人，其等2人均係因買賣而取得該房屋之所有權。而系爭土地位於原告房屋實際占用基地之前方，面積依序為12.45、8、3.11平方公尺。原告因日前進行測量方知悉上開房屋實際占用之基地前方，即其等大門內之土地所有權竟仍登記於被告名下；再經向證人林禾豐詢問結果，始知悉參與合建之地主當年囿於法令限制方未移轉系爭土地所有權，故證人林禾豐於102年9月15日與原告簽署債權讓與契約書（下稱系爭債權讓與契約），將其依系爭合建契約所取得請求被告辦理系爭土地之移轉登記之權利讓與原告，俾使原告可得請求被告將其等房屋實際占用基地前方土地辦理所有權移轉登記等語。

(四)並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：系爭同意書、上開使用執照存根與使用執照，均未能證明系爭土地係供證人林禾豐使用，應認原告不具當事人適格。另依當時土地法第30條規定，系爭土地為旱地，土地分區為保護區，無從移轉與非自耕者或共有，應認系爭合建契約僅包含可供建築之土地，無法提供建築使用之土地自然非合建範圍，故系爭土地應非系爭合建契約之範圍。又依系爭合建契約第4條第1項之約定為：「甲方提供之建地如有產權不清楚或發生糾紛等情事，概由甲方自行負責處理，與乙方無涉。」，亦明載限於可供建築使用之土地即「建地」方屬合建標的，故不得為建築使用之保護區用地，非屬系爭合建契約之範圍。又依系爭合建契約第4條第2項內容，可知伊取得使用執照時，即已將土地所有權狀交由代書辦理土地分割，並已將土地所有權移轉登記與證人林禾豐所指定之人，亦即系爭土地是由證人林禾豐依系爭合建契約之約定分配予伊取得，無需再行移轉與原告。再者，系爭合建契約第15條約定：「本契約自簽訂之日起生效至建築完成產權辦理過戶清楚時失效」等語，故系爭合建契約於建築完成產權辦理過戶清楚時業已失其效力，原告之主張已失所附麗。另系爭讓渡書係於70年1月16日所簽立，斯時證人林禾豐即可得請求被告辦理過戶，惟迄今已逾32年，原告之請求權業已罹於消滅時效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)原告主張主張於68年間，尚林公司與被告簽立系爭合建契約，嗣尚林公司於71年間再將系爭合建契約之權利讓與證人林禾豐，而系爭土地在系爭合建契約範圍內；當時系爭土地之地目為旱，屬農發條例所指之耕地，囿限於當時土地法第30條規定之限制，無法將系爭土地之所有權移轉登記與房屋所有人，故系爭土地仍登記於被告名下，嗣後原381地號土地分割為5筆土地，其中新增之臺中市○○區○○○段○○○○段000○0○000○0地號等4筆土地之地目均變更為建，僅系爭土地地目仍維持為旱，現土地法第30條規定業已刪除，系爭土地所有權已可自由移轉，且證人林禾豐有於102年間簽立系爭債權讓與契約與原告等情，業據提出系爭合建契約、系爭同意書、使用執照及存根、系爭土地登記謄本、系爭債權讓與契約等件為憑，復為被告所不爭執，堪信為真實。

(二)按以契約解釋確定當事人約定之內容、當事人之締約目的，乃至於契約當事人之利益狀態後，方有判斷契約之法律性質之餘地，此非惟於契約顯然屬法定有名契約類型為然，即便於契約相當程度與法定有名契約類型重要特徵不符時，其法律適用之問題解決，更應以當事人約定之內容為解決契約問題之基礎。又按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第28號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。又按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第30條定有明文，惟該條規定業於89年1月26日經總統以（89）華總（一）義字0000000000號令修正公布刪除。再按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明定。又以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院70年台上字第4537號判例意旨參照）。

(三)原告主張系爭土地包含於系爭合建契約及系爭讓渡書之範圍內等情，業據提出系爭合建契約、系爭讓渡書為證，被告雖否認上情，並以前詞置辯，惟查，系爭合建契約書明確記載參與合建之土地為原381地號土地，且原381地號土地係於71年4月3日始另行分割出臺中市○○區○○○段○○○○段000○000○0地號等5筆土地，剩餘部分則為系爭土地，況依系爭合建契約書所記載之土地面積為712坪，核與原381地號土地登記簿歷史紀錄所記載原381地號土地之面積為23公畝又53（抑或50，因字體過小而未能清楚辨識）平方公尺較為相符，足認系爭合建契約簽立時，其上所記載之「381地號土地」應指未經分割之原381地號土地。又原381地號土地地目為旱，依當時農發條例之規定應屬耕地，其所有權移轉登記即受有限制，惟系爭合建契約並無僅限於當時可得辦理所有權移轉登記之土地始屬合建範圍之相關文字。況契約內容業已約定所有權移轉登記之時點，堪認屬訂約當時雙方可得預見，並預期於不能之情形除去後再為所有權移轉登記之情形，是系爭合建契約仍屬有效。況且，倘依被告辯稱系爭合建契約僅限於建地在內，原381地號土地既均為耕地，而非建地，則系爭合建契約即未包含任何土地在內，要非契約當事人之真意，亦與常情相悖，應不可採。再觀諸系爭讓渡書第1項記載「…將與陳登科等六名（如原契約書人等全部）簽訂座落沙鹿鎮北勢坑小段第378、379、380等土地合建房屋…一切合建權益，全部歸林金枝先生所有。」等文字，堪認尚林公司依系爭讓渡書所讓與證人林禾豐之權利，應為系爭合建契約之全部，方與締約之當事人真意相符。又證人林禾豐具結證稱：尚林公司有簽立系爭讓渡書，將系爭合建契約之全部權利均讓與伊，包含系爭合建契約所記載系爭土地之權利在內，因參與合建之土地有很多筆，而系爭讓渡書是記載「378、379、380等土地」，因為有記載「等」字，伊又是受讓系爭合建契約之全部權利，所以系爭土地也包含在內；凡是使用執照及存根上記載之土地當然都含在合建範圍，又系爭同意書是地主為達成系爭合建契約之目的而出具予伊，故其上所載之土地均在合建範圍內；該合建案完工後，伊已將所有房地之所有權移轉與各住戶，但原381地號土地分割後，因系爭土地被劃定為保護區，所以不能過戶，代書說要等農發條例修改後才有辦法過戶給住戶，所以系爭土地還是登記在被告名下；嗣原告因進行土地重測後，發現原告房屋坐落之部分土地非屬其等自己所有，有去詢問伊，伊請教代書後確認現在土地已經可以過戶，才於102年9月15日簽立系爭債權讓與契約將權利移轉給原告等語。堪認尚林公司係將合建契約之全部權利讓與證人林禾豐，且系爭土地亦包含於合建範圍內，依系爭合建契約而取得房屋之所有人，亦同時取得該房屋所坐落土地之所有權，是原告應可取得其等房屋所坐落之系爭土地之範圍，不因當時法令規定不得移轉所有權而受影響。從而，系爭土地既包含在系爭合建契約及系爭讓渡書內，故就原告房屋占有系爭土地範圍之所有權應為原告所有，雖因於當時法令限制而不得移轉，然證人林禾豐既已將相關權利讓與原告，其等自有請求被告移轉土地所有權之權利。故被告辯稱系爭合建契約僅包含當時可得移轉登記之土地在內云云，要非可採。

(四)第按請求權，因15年間不行使而消滅，但法律所規定之期間較短者，依其規定。消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第125條、第128條前段分別定有明文。所謂「請求權可行使時」，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）。亦即於其行使請求權時無法律上之障礙而言。本件原告係依據系爭合建契約及系爭債權讓與契約請求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，核屬請求履行契約之權利，依前揭規定及說明，應有15年消滅時效之適用。又系爭土地地目為旱，其所有權移轉及分割轉讓均受當時土地法第30條規定之限制，惟土地法第30條已於89年1月26日刪除，故於該日起，系爭土地即可得辦理所有權之移轉登記而屬請求權可行使時。再者，原告上開權利係受讓自證人林禾豐，故原告之請求權消滅時效亦應自證人林禾豐可得行使時即89年1月26日起算15年；原告係於102年11月11日起訴請求被告辦理所有權移轉登記，應認其請求權尚未罹於消滅時效。至被告抗辯原告之請求權應自系爭讓渡書簽立日即70年1月16日起算，故已罹於消滅時效云云，然系爭土地於70年1月16日尚受有土地法第30條規定之限制而不得辦理移轉登記，其請求權並非可得行使之狀態，被告抗辯應以該日起算，顯非允當。

(五)另被告抗辯依系爭合建契約第15條規定：「本契約自簽訂之日起生效至建築完成產權辦理過戶清楚時失效」等語，是系爭合建契約業已失效云云。但查，當事人所稱「失效」，應非謂契約自始失其效力之意，否則將生回復原狀之效果，如此將使系爭合建契約地主不能取得建築完成之房屋，建商亦無法取得系爭合建契約之土地，顯非契約當事人之真意。故應認上開規定係指於建築完工且辦理過戶完成之時，始可謂雙方當事人均已履行各自應負之契約義務以達成契約目的。又系爭土地之所有權既尚未辦理移轉登記完畢，且不該當「產權辦理過戶清楚」情形，均核與上開規定之要件有間。是被告上開所辯，非可採信。

(六)被告復抗辯：原告所有上開房屋均有占用系爭土地之情事，已構成刑法之強制罪、竊佔罪，據以請求本院一併測量系爭合建契約訂定之初之合法建築位置云云。惟查，本件既已認定系爭土地所有權應為原告所有，僅因當時法令限制而仍登記於被告名下，自不生無權占用之事實；縱被告認原告之行為已構成刑事犯罪等情，亦非為本件訴訟可得審究，是被告上開抗辯及聲請，均無理由。另被告以系爭土地於102年11月8日經地籍圖重測後，其地號已變更為臺中市○○區○○段0000地號土地，而認原告之請求無理由云云。然地號編定及變更僅為行政作業所需，所指之土地仍屬同一，亦無憑此遽認原告主張無理由。是被告上開所辯，洵屬無據。

(七)綜上所述，系爭土地如附圖所示編號A部分、面積12.45平方公尺土地應為原告林彥芳所有，如附圖所示編號B部分、面積8平方公尺土地則為原告陳炳楠所有，如附圖所示編號C部分、面積3.11平方公尺土地為原告李紀屏所有，惟系爭土地現仍登記於被告名下，故原告依系爭合建契約及系爭債權讓與契約，請求被告將系爭土地上開範圍之所有權分別移轉登記與原告，為有理由，應為可採。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭

以上為正本，係照原本作成。