沙鹿簡易庭98年度沙簡字第341號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 98年度沙簡字第341號

原告

祭祀公業楊同興

法定代理人

庚○○

訴訟代理人

陳金村 律師

被告

壬○○

被告

癸○○

被告

丑○○

被告

辛○○

上一人訴訟代理人

子○○

被告

甲○○

被告

乙○○

被告

丙○○

被告

丁○○

被告

己○○

兼上二人

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年9月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3之規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。

貳、兩造爭執要旨

一、原告方面：

㈠原告主張坐落臺中縣清水鎮○○段404地號，地目建，面積545平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，現由原告管理人庚○○負責管理。緣被告之被繼承人蔡清泉於民國47年9月間，與原告當時之管理人楊肇嘉曾就系爭土地（當時為牛埔段106-1番地，分割修測後為社口段牛埔小段268地號，土地重劃後為銀聯段404地號）簽立私有建地租賃貸借契約書，雙方約定租賃期間自47年1月1日起至48 年12月31日止，共計2年，租金為每年每甲新臺幣（下同）2,500元，惟期限內物價指數急遽變動時得另議訂租金，租金由被告於每年7月及11月末日前分別繳納半個年份。上開租約期滿後，因蔡清泉仍為租賃物之使用收益，而原告未為反對，依民法第451條規定，兩造間乃依原租約條件成立不定期租賃契約。嗣後原告因前任管理人於51年以前相繼去世，遲未改選管理人，以致會務弛廢，30餘年間未主動收租，而蔡清泉亦未依約繳納租金，迄至82年間，庚○○經原告派下員大會推選為管理人而重展會務後，蔡清泉才續為繳納租金。

㈡兩造簽訂系爭租約迄今已有50餘年，期間地價增漲數十倍，96年度申報地價已達每平方公尺2,000元，而98年度公告現值亦高達每平方公尺15,000元，原告目前每年所繳付之地價稅實遠高於所收租金 (按租金每年每甲2,500元，折合每平方公尺租金僅有0.258元)。且系爭土地所鄰接之鰲峰路為清水鎮與梧棲鎮○○○○○道，週遭地區之工商業發達、交通便利，清水鎮公所及清水國中亦均坐落於該地區，蔡清泉於租借系爭土地後，隨即於其上搭建房舍、工廠，除自行居住外，並曾設立機械工業公司而營運近30年，顯見系爭土地之利用價值極高。系爭土地於兩造締約之後情形已有變更，若仍貫徹數十年前所訂之租金數額，對原告顯失公平，至少應調整為按土地當年度申報地價年息百分之10計算，方屬公允。查系爭土地面積為545平方公尺，自96年之申報地價即為2,000元，依此計算被告等人每年應繳納之租金為109,000元（計算式：2,000元×545 ×0.1=109,000），而原告於96年間即已主張調整租金，故系爭土地之租金應自96年1月1日起調整之。

㈢原告為系爭土地調整租金事宜，前已多次函請被繼承人蔡清泉及其兒子即被告癸○○等人協商，並曾向臺中縣清水鎮調解委員會聲請調解，惟因渠等均未到場而無結果。又被繼承人蔡清泉已於95年3月1日死亡，被告等人為蔡清泉之法定繼承人，依法即應繼承上開租賃契約承租人之權利及義務。為此，爰依民法第442條之規定，請求調整租金，並聲明：㈠被告壬○○、癸○○、丑○○、辛○○、甲○○、乙○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○等十人共同承租原告所有坐落臺中縣清水鎮○○段404地號，面積545平方公尺土地之租金，准自96年1月1日起，調整為每年109,000元。其給付方式為被告等十人於每年7月31日及11月30日各連帶給付5,4500元予原告；㈡訴訟費用由被告負擔。

二、被告方面：

㈠被告癸○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭辯稱：被繼承人蔡清泉在死亡前曾表示系爭土地要給被告癸○○使用。又同意原告調整租金，惟對調整的租金數額有爭執等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。

㈡被告戊○○、丁○○、己○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭辯稱：同意原告調整租金，惟對調整的租金數額有爭執等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢被告壬○○、丑○○、辛○○辯稱：對系爭土地租賃一事均不清楚等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。

㈣被告甲○○、乙○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

參、得心證之理由：

一、原告主張其為坐落臺中縣清水鎮○○段404地號土地之所有權人，被告之被繼承人蔡清泉於47年9月間，與原告當時之管理人楊肇嘉曾就系爭土地（當時為牛埔段106-1番地，分割修測後為社口段牛埔小段268地號，土地重劃後為銀聯段404地號）簽立私有建地租賃貸借契約書，雙方約定租賃期間自47年1 月1日起至48年12月31日止，共計2年，租金為每年每甲2,500 元，惟期限內物價指數急遽變動時得另議訂租金，租金由被告於每年7月及11月末日前分別繳納半個年份。上開租約期滿後，因蔡清泉仍為租賃物之使用收益，而原告未為反對，依民法第451條規定，兩造間乃依原租約條件成立不定期租賃契約。詎兩造簽訂系爭租約迄今已有50餘年，均未調整租金，經原告多次函請被繼承人蔡清泉及其兒子即被告癸○○等人協商，並曾向臺中縣清水鎮調解委員會聲請調解，惟均無結果。又被繼承人蔡清泉已於95年3月1日死亡，其承租權由被告等人繼承及再轉繼承等情，業據原告提出土地登記謄本、私有建地租賃貸借約書、臺中縣清水地政事務所91年8月29日91年清地登字第09101483700號函、地籍圖謄本、祭祀公業楊同興管理委員會函、台中縣清水鎮調解委員會調解筆錄、戶籍謄本、被繼承人蔡清泉繼承系統表等件為證，復為被告所不爭執，另經本院依職權調閱本院85年度訴字第2706號、臺灣高等法院臺中分院86年度重上字第131號、91年度重上更 (一)字第6號、93年度重上更 (二)字第2號、最高法院91年度台上字第444號、92年度台上字第2366號、93年度台上字第2467號等民事卷宗，查核屬實，應認原告上開之主張為真正。

二、被告癸○○雖辯稱：被繼承人蔡清泉在死亡前曾表示系爭土地要給被告癸○○使用云云。然查，被繼承人蔡清泉之繼承人除被告等人外，尚有蔡清泉之配偶蔡陳晟，而蔡陳晟亦於96年11月15日死亡，其繼承人同為被告等人，有被繼承人蔡清泉繼承系統表及戶籍謄本附卷可稽，故系爭土地之承租權於蔡清泉、蔡陳晟相繼死亡後，依法應由全體繼承人繼承，除非被告癸○○以外之繼承人均拋棄繼承，或經協議分割遺產將該承租權分配與被告癸○○，否則仍應由全體繼承人繼承系爭土地之承租權。本件被告等人對被繼承人蔡清泉均無拋棄繼承或限定繼承一情，業經本院依職權向家事庭查明在卷，而被告癸○○復未能證明已與其他繼承人間達成分割遺產之協議，是以系爭土地之承租權人仍為原告等人無疑。被告上開所辯，並無足取。

三、按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。查系爭土地於63年間，申報地價每平方公尺僅314.6元，迄96年1月申報地價為每平方公尺2,000元，調高近6倍，而98年1月公告現值已達每平方公尺15,000元，有卷附之土地登記謄本、地價謄本可佐，是以，系爭土地之價值顯有增加。然依兩造之租賃契約第2條約定：「租賃貸借金每甲每年新台幣貳仟伍佰元計算... 」即系爭土地租金每平方公尺每年僅0.26元 (計算式：2,500元÷9699平方公尺≒0.26元)，顯然過低而顯失公平；又兩造間之租賃契約均為不定期租賃，為兩造所不爭執，則原告主張調整租金，已合於上開民法第442條之要件，應予准許。

四、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。上開規定於當事人依民法第442條規定，聲請法院增減其租金時，亦有適用餘地。而查，系爭土地上現有鐵架造房屋，由癸○○作為工廠使用，部分為RC構造房屋，其餘為空地，距離鰲峰路100至200公尺，交通尚稱便利，附近之土地均為住宅，清水鎮公所及清水國中均坐落於該地區等情，業據原告陳明在卷，且為被告所不爭執，並有照片附卷可查。本院審酌上情，認為系爭土地以申報總價年息百分之10為計算調漲後租金之數額，較為適當。而系爭土地96年1 月時之申報地價為每平方公尺2,000元，故其租金應調整為每半年54,500元 (計算式：2,000元×545㎡×0.1÷2=54,500元)。

五、按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整 (最高法院48年台上字第521號判例可資參照)。是以，依民法第442條規定向法院聲請調整租金，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告以起訴狀通知被告調整租金之意思表示之時起增高租金，此為原則，例外則係承租人於起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。本件原告主張曾在96年11月1日發函通知原承租人蔡清泉調整租金，但一直無法達成協議，而租金依約是一年一付，故自96 年1月1日起請求被告給付調整後之租金等語，並提出祭祀公業楊同興管理委員會函為證。惟觀諸上開函文，係以蔡清泉為受文者，然蔡清泉業於95年3月1日死亡，原告請求調整租金之意思表示自應向蔡清泉之全體繼承人為之，故應認其以上開函文為調整租金之意思表示對被告不生效力。原告既未於起訴前向被告為調整租金之意思表示，揆諸上開判例意旨，應自原告起訴狀繕本送達被告之翌日即98年7月23日起 (被告甲○○、乙○○於98年7月22日收受送達，為最後收受送達之被告，有送達回證可佐)增高租金，則原告主張自96年1月1日起調整租金，即無理由，不應准許。至於原告聲明中關於給付方式部分，因系爭土地租賃契約第3條已約明：「租賃貸借金每年於七月及十一月各末日以前由乙方分別繳納半個年份於甲方指定場所，乙方因故未能照期繳納時須徵得甲方同意展限。」故原告該項請求，核無必要，不應准許。

六、綜上所述，原告依據民法第442條規定請求自98年7月23日起，調整系爭土地之租金為每半年54,500元，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，於法即有未合，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭

上為正本，係照原本作成。