三重簡易庭九十三年度重簡字第九五九號

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決　　　　　　　九十三年度重簡字第九五九號

原告

丙○○

被告

丁○○

被告

甲○○

被告

乙○○

被告

兆匯科技有限公司

兼右一人

法定代理人

己○○

共同訴訟代理人

戊○○

右當事人間請求返還無權佔有房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：

（一）被告應將坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段二八八之六地號上之建物即建號六三五一號、門牌為台北縣三重市○○○路一０一巷一之五號三樓房屋建物面積五七平方公尺所有權全部遷讓返還原告，並自民國九十三年三月十日起至遷讓之日止，每月連帶給付原告新臺幣（下同）五千元之損害金。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告主張：

⑴其於九十三年三月二日與訴外人林家興，以二十六萬元之價格，共同向本院民事執行處拍賣取得被告甲○○所有坐落於台北縣三重市○○○段菜寮小段二八八之六地號上之建物即建號六三五一號、門牌為台北縣三重市○○○路一０一巷一之五號三樓房屋建物面積五七平方公尺所有權全部（下稱系爭房屋），同年三月十日收到法院核發之不動產權利移轉證書，嗣同年六月二十九日林家興並移轉系爭土房地之應有部分所有權予原告，被告兆匯科技有限公司（下稱兆匯公司）、己○○，就系爭房屋主張有租賃權，原告以存證信函催告被告北匯公司、己○○給付租金，被告兆匯公司及己○○竟不給租金，經積欠二期，原告於九十三年七月八日以中和郵局第一九六一號存證信函催告，並以該存證信函為終止租賃契約之意思表示，被告兆匯公司、己○○於原告終止租約後，即無權占用系爭房屋，而被告丁○○係債務人甲○○之孫子，丁○○以甲○○之管理人名義將系爭房屋出租給兆匯公司、己○○，實際上丁○○、甲○○、乙○○尚居住系爭房屋內，被告等顯無使用系爭房屋之權源，原告自得依民法第七百六十七條規定行使物上請求權，請求被告等自系爭房屋遷出，原告對被告兆匯公司、己○○尚得依民法第四百五十五條行使租賃物返還請求權，請求遷讓返還系爭房屋。又被告等無權占用系爭房屋，致原告無法使用，被告等亦構成侵權行為，原告依侵權行為法則請求被告連帶賠償相當租金五千元之損害等語，並提出本院九十三年三月五日板院通九十二執公字第四六一七號不動產權利移轉證書影本、土地所有權狀影本、租賃契約書影本、存證信函影本、回執影本及兆匯公司營利事業登記證影本等件為證。

⑵對被告抗辯之陳述：系爭不動產為被告甲○○所有，丁○○並無權出租，被告兆匯公司與丁○○之租賃契約係虛偽意思表示，自始無效，系爭房屋實際上係由被告丁○○、甲○○及乙○○所居住，此觀原告以存證信函通知被告兆匯公司、己○○給付租金及租止租賃契約時，係由被告丁○○代為收受存證信函自明，又被告丁○○明知系爭房屋已由原告買受，竟仍向被告兆匯公司收受租金，顯亦構成詐欺罪等語。

（二）被告則以：系爭房屋係被告甲○○同意其孫即被告丁○○出租予被告兆匯公司（負責人己○○），且係於系爭房房查封拍賣前即已出租，租賃期間自八十五年十月十五日起至九十五年十月四日止，租金每月五千元，故被告兆匯公司係合法占用系爭房屋，且系爭房屋拍定前即已於拍賣公告中載明因租約未滿，拍定後不點交，原告在投標前既同意此條件而承買，自應受此拍賣條件拘束，且有買賣不破租賃原則之適用，被告兆匯公司迄今均未收到原告終止租賃契約之通知，且租賃契約係與被告丁○○所簽訂，租金自係交付予被告丁○○，而被告兆匯公司已於九十二年十月份停止現金付租，並以被告丁○○積欠之十萬元債務，及押租金十萬元共二十萬元，經被告丁○○同意抵償每月租金，目前系爭房屋亦僅有被告兆匯公司及己○○在使用，被告丁○○、甲○○、乙○○並未居住其內等語資為抗辯，並提出本院民事執行處通知影本一件、三重中山路郵局第五一六號存證信函影本一件為證。

（三）本院依職權調取本院九十二年度執字第四六一七號清償債務強制執行案卷，並函詢台北縣三重分局大同派出所查明系爭房屋居住情形。

三、法院之判斷：

（一）原告主張其於九十三年三月二日與訴外人林家興，以二十六萬元之價格，共同向本院民事執行處拍賣取得被告甲○○所有系爭房屋，嗣於九十三年六月二十九日林家興並移轉系爭房屋之應有部分所有權予原告等事實，業據其提出本院九十三年三月五日板院通九十二執公字第四六一七號不動產權利移轉證書、及建物所有權狀影本等件為證，並經本院調取本院九十二年度執字第四六一七號清償債務強制執行案卷查明屬實，且為被告所不爭執，自堪信實。

（二）又原告主張被告甲○○、乙○○、丁○○自伊取得系爭房屋所有權後，仍無權占用系爭房迄今等情，則為被告甲○○、乙○○、丁○○所否認，原告雖提出乙紙由被告丁○○於九十三年七月十二日於系爭房屋址代被告兆匯公司收受存證信函之回執為證，惟此僅能證明收件當時被告丁○○曾在該址代為收受信函，究不能遽為認定被告丁○○即係占用居住於系爭房屋內，況且經本院函詢台北縣三重分局大同派出所查明系爭房屋目前之居住情形，經該所函覆稱：「經九十三年十、十一月份察訪台北縣三重市○○○路一０一巷一之五號三之設籍人只有己○○及己○○家屬居住該屋內，甲○○、乙○○及親友丁○○未居住此地。」，有該所九十四年一月十二日一般案件陳報單在卷可參，是以原告主張被告甲○○、乙○○、丁○○無權占有系爭房屋部分，尚屬無稽，並非可採。

（三）又原告主張系爭房屋之承租人即被告兆匯公司及其負責人己○○積欠租金達二期，經伊以存證信函催告並終止租約後，已屬無權占有，而系爭房屋為被告甲○○所有，被告丁○○並無權出租，被告兆匯公司、己○○與丁○○間之租賃契約係虛偽意思表示等語，亦據提出租賃契約影本、存證信函、回執及營利事業登記證等件為證，惟為被告兆匯公司、己○○以前詞置辯，查：

⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文，此乃屬依法律規定之債的概括承受，有關讓與人即原出租人之權利義務應一併由承受人繼受之，而有關解除權、撤銷權或終止權亦惟承受人始得行使之。本件原告主張其與林家興於九十三年三月二日共同向本院民事執行處拍賣取得系爭房屋及其基地，同年三月十日收到法院核發之不動產權利移轉證書，嗣於同年六月二十九日林家興並移轉系爭房地之應有部分所有權予原告乙節，已如前述，而系爭房屋係由被告即原所有人甲○○同意其孫即被告丁○○於八十五年十月二日出租予被告兆匯公司，租賃期間自八十五年十月五日起至九十五年十月四日止之情，亦為被告陳明在卷，並有房屋租賃契約書影本一件為證，按民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定，最高法院八十四年台上字第一六三號判例要旨可資參照，是以本件原告之取得系爭房屋所有權，既在原所有人甲○○之管理人丁○○出租房屋予被告兆匯公司占有使用之後，被告兆匯公司自得類推適用民法第四百二十五條之規定對原告主張租賃契約繼續存在，原告並既括概承受出租人之權利義務。

⑵又原告主張系爭租賃契約已因被告兆匯公司積欠租金達二期，由伊以存證信函催告並終止租約乙節，則為被告兆匯公司否認有收到通知，查，原告與林家興雖於九十三年三月十日取得法院所核發爭房屋及基地之不動產權利移轉證書，原告並於同年六月二十九日由林家興處受移轉系爭房屋應有部分所有權，惟期間原告雖曾以其個人名義於九十三年四月二十七日以中和泰和街郵局第一七七四號存證信函通知被告兆匯公司有關調高租金為每月一萬元之事，然此存證信函並未合法送達予被告兆匯公司收受，有該存證信函及回證影本在卷可稽，嗣原告雖又於九十三年七月八日另以中和泰和街郵局第一九六一號存證信函通知被告兆匯公司已積欠租金四期共二萬元，限期文到三日內付清，否則終止租賃契約等語，惟此存證信函乃係被告丁○○所收受，按送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人，固為民事訴訟法第一百三十七條第一項所明定，惟所謂同居人，係指與應受送達人居在一處共同為生活者；至受僱人則指受應受送達人之僱用，為其服勞務者而言。被告兆匯公司既已堅詞否認被告丁○○為其同居人或受僱人，原告復未能舉證證明被告丁○○為依法應受送達之人，則原告於上開第一九六一號存證信函對被告兆匯公司所為催繳租金並終止租賃契約之意思表示自難謂已生效力，是被告兆匯公司依繼續有效之租賃契約占有使用系爭房屋，乃屬有權占有，原告主張被告兆匯公司已因租賃契約之終止而無權占有，自屬無據。又被告己○○占有系爭房屋之原因乃係基於其為被告兆匯公司之負責人關係，則被告兆匯公司與原告間之租賃關係既未終止，被告己○○之占有系爭房屋，亦難謂為無權占有。

⑵至於原告另主張被告兆匯公司與被告丁○○間租賃契約為虛偽意思表示云云，無非以其所為前開通知被告兆匯公司之存證信函係由被告丁○○代為收受，而認系爭房屋實際上由被告丁○○、甲○○、乙○○等人居住為據，然此等被告丁○○曾於系爭房屋址逕自代被告兆匯公司收受信函之行為，並無法遽為認定被告丁○○即係居住該址，自亦難推論其與被告兆匯公司間之租賃契約即係基於通謀之虛偽意思表示，況且經本院函詢台北縣三重分局大同派出所查明系爭房屋目前之居住情形，經該所亦已回覆稱目前系爭房屋只有己○○及其家屬居住該屋內，已如前述，是原告此部分主張，亦屬無據。

（四）從而，原告依民法第七百六十七條物上請求權規定及侵權行為法則，請求被告甲○○、丁○○、林周祥、兆匯公司、己○○遷讓返還系爭房屋及自九十三年三月十日起無權占有系爭房屋，致原告受有每月相當租金五千元之損害金，併依民法第四百五十五條租賃物返還請求權規定，請求被告兆匯公司、己○○遷讓返還系爭房屋，均為無理由，應予駁回。

（五）原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭