臺灣士林地方法院102年度訴字第1136號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1136號

原告

彭懷瑩

訴訟代理人

曾信嘉律師

被告

歐陽杏如

訴訟代理人

王家鋐律師

複代理人

鍾明松

上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國103 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告起訴主張：伊與被告於民國101 年10月8 日訂立不動產買賣契約，約定由伊買受門牌號碼臺北市○○區○○路000 號7樓房屋及其坐落土地（下稱房屋為系爭房屋，與基地則合稱系爭房地），並約定總價為新臺幣（下同）3450萬元。兩造並於101 年11月16日完成交屋手續，伊並同時付清尾款2450萬元（下稱系爭買賣契約）。而伊受領系爭房地之交付後，即委請許俊明室內設計師進行系爭房屋室內整修工程（下稱系爭原告整修工程）。詎料施工人員於裝修系爭房屋樓中樓之8 樓時，竟發現系爭房屋8 樓之樓梯上方天花板、房間天花板、地板、窗簾盒及系爭房屋7 、8 樓連接處內外牆及屋頂有漏水情形，不僅影響整體牆壁粉刷工程，更導致安設完竣之電線不時有短路情形（下稱原告主張系爭漏水狀態）。依系爭房地契約第8 條第5 項規定（下稱系爭原告主張保證條款）及被告出賣前於仲介簽訂之系爭房屋契約標的物現況說明書（下稱系爭屋況說明書）第9 項規定（下稱系爭屋況說明書條款），被告就系爭房屋具有不會漏水之品質，顯然已有特別之保證。系爭房屋既有原告主張系爭漏水狀態，顯不具有被告保證之品質，原告自應就原告主張系爭漏水狀態對伊造成之損害即預計修復費用111萬2392元負賠償之責任。此外，系爭房屋移轉交付予伊時，既有得造成原告主張系爭漏水狀態之房屋結構瑕疵，亦屬欠缺一般自住房屋應具備之通常效用或契約預定效用，伊亦得向被告主張減少相當於修復必要費用111 萬2392元之價金。伊已將原告主張系爭漏水狀態事實及請求減少價金等意思向被告為表示，然被告未為置理。為此，爰依民法第360 條之損害賠償規定及第359 條、第179 條之不當得利法律關係，請求被告賠償或給付之等語。並聲明：㈠被告應給付原告111 萬2392元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。被告則以：伊於出賣系爭房屋前，亦曾進行裝修工程，當時並無原告主張系爭漏水狀態存在。伊交付系爭房屋約1 個月後，原告曾告知伊，系爭房屋有原告主張系爭漏水狀態，伊為確認是否存有漏水情形，即委請系爭房屋之仲介人員黃志翔至現場查看。惟系爭房屋8 樓，伊於出賣前所為之重新裝潢業經原告全部拆除，無法確認是否確有原告主張系爭漏水狀態之瑕疵，更無從查明其發生原因。是於原告主張系爭漏水狀態是否存在、原因為何均不明確之情況下，伊自無負瑕疵擔保責任之可能。且原告所主張之原告主張系爭漏水狀態修復費用並非必要，以之為減少價金金額，顯然過高，並不合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造不爭執事項（見本院103 年3 月25日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，簡化、修飾其文字或變更其順序，並刪除兩造庭訊時各自表述而有爭議之部分）

㈠原告與被告於101 年10月8 日就系爭房地訂立系爭買賣契約。，約定總價3450萬元，並於101 年11月16日交屋，原告於交屋時，並付清尾款2450萬元，雙方共同委任鄭雅茜代書負責系爭房地所有權移轉、設定、塗銷等登記手續。系爭買賣契約書如本院卷第11頁原證1 所示。系爭房地之價金支付、系爭房屋交付、所有權移轉等事項均已履行完畢。系爭房屋為7 樓、8 樓打通之樓中樓二層建物，辦理保存登記，而有所有權狀之範圍為7 樓，而8 樓則為頂樓加蓋（下稱系爭7 、8 樓）。

㈡蔡振南、黃志翔分別為系爭房地買賣之買方、賣方房屋仲介人員。系爭房屋於交付前，曾經被告就系爭7 、8 樓室內重新裝潢（下稱系爭被告裝潢）。交付時室內現場狀況之照片如本院卷第129 至156 頁被證3 各頁下方照片所示（下稱系爭被告裝潢對照照片）。

㈢原告受領系爭房地交付後，即委請室內設計師許俊明進行系爭原告整修工程。系爭原告整修工程中，因原告及許俊明認為系爭8 樓木地板品質不佳，原告也想更換原木地板，遂將木地板拆除。其後，原告客觀上又將系爭8 樓其餘系爭被告裝潢拆除。

㈣被告出賣前曾與品悅工程有限公司簽訂裝修合約書，約定以總價320 萬元（不包含嗣後追加工程），施作系爭被告裝潢，系爭被告裝潢契約書如本院卷第121 頁至第128 頁所示。且系爭房屋室內外，於系爭被告裝潢前後對照照片如本院卷第129 頁至第156 頁所示。故系爭房地總價中，實已包含全新之系爭被告裝潢價值，並作為總價訂定之考量。

㈤原告於102 年12月16日所提本院卷第105 頁反面民事補充理由一狀所指出之原告主張系爭漏水狀態位置，其平面圖如本院卷第107 頁所示（下稱系爭原告平面圖）；照片如本院卷第108頁至第114 頁及本院卷第33頁、第34頁照片5 、6 、8 所示。即系爭平面圖所示：系爭8 樓樓梯上方天花板（標示a ）、房間A 天花板及地板（標示bcd ）、房間B 窗簾盒及地板（標示efg ）、7 、8 樓連接處內外牆及屋頂。與系爭被告裝潢對照照片比對之相應照片則如本院卷第189 頁至第194 頁原證8 、本院卷第178 頁、第180 頁附件1-3 所示。又本院卷第30頁中華民國建築技術協會（下稱系爭建築學會）平面圖（下稱系爭鑑定平面圖）雖記載為「7 樓」，但實為系爭8 樓之平面圖，乃係鑑定機關誤載。

㈥原告於發現原告主張系爭漏水狀態，曾通知買方仲介蔡振南，並請蔡振南與賣方仲介黃志翔及被告聯繫，要求被告共同至現場查看漏水情形。兩造乃相約於101 年12月15日上午共同至系爭房屋查看。被告於約定期日並未親自到場，僅由自稱被告友人許森宏，即被告賣屋為系爭被告裝潢之裝修公司代表出面，另有原告、許俊明、房屋仲介蔡振南、黃志翔前往。然當日，被告代表未能代被告就責任歸屬及賠償事宜進行討論，兩造協調未果。

㈦其後，原告乃委由系爭房屋登記所有權人即原告之子彭冠瑜申請系爭建築學會鑑定原告主張系爭漏水狀態發生原因，並由系爭建築學會派員於現場勘查，勘查當日原告並未通知被告或賣方仲介，僅通知設計師許俊明陪同（兩造、房仲皆未在場）。於102 年1 月10日，系爭建築學會指派林平昇建築師會同許俊明進行會勘，檢視系爭房屋屋內查驗情形，並拍照，其後作成如本院卷第16頁至第38頁原證2 所示之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）。

㈧原告於102 年3 月間委請英典聯合法律事務所，發函通知被告並請其速與原告聯繫協商系爭房屋修繕事宜，信函如本院卷第52頁原證3 、原證4 所示，經被告於102 年3 月29日收受如本院卷第52頁回執所示。被告曾回覆以本院卷第88頁被證1 信函，然係寄送至系爭買賣契約所載登記名義人彭冠瑜地址，故因招領逾期經退回。

㈨系爭原告主張保證條款為：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵，（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋oooo等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（出賣人）應負瑕疵擔保責任」。且被告於出賣系爭房地時，曾勾選系爭屋況說明書。

㈩原告主張系爭漏水狀態以及其後拆除之系爭被告裝潢，業經原告自行雇工修繕完畢。系爭房屋之室內，目前已無任何原告主張系爭漏水狀態存在。

原告於102 年3 月22日及102 年4 月26日曾委請系爭建築學會、建築工程業者至系爭房屋評估系爭房屋原告主張系爭漏水狀態修繕費用及系爭被告裝潢回復費用，共計111 萬2392元，單據如本院卷第20頁原證2 、本院卷第54頁至第61頁原證6 。

本件經本院於103 年3 月25日與兩造整理並協議簡化爭點為（見上開言詞辯論筆錄，本院並依論述之需要，而調整其順序、文字）

㈠原告依民法第359 條、第179 條規定法律關係，請求被告返還應減少之價金111 萬2392元，是否有理由？

⒈系爭房屋客觀上是否存有原告主張系爭漏水狀態？

⒉原告主張系爭漏水狀態原因為何？是否屬系爭房屋瑕疵所造成？

⒊應減少之價金若干？

㈡原告依民法第360 條保證品質損害賠償法律關係，請求被告賠償原告主張系爭漏水狀態修繕費用111 萬2392元，是否有理由？

⒈系爭原告主張保證條款、系爭屋況說明書條款是否即屬被告依民法第360 條所為保證品質之特約？被告有無對系爭房屋品質為特別保證之表示？

⒉系爭房屋客觀上是否存有原告主張系爭漏水狀態？

⒊原告主張系爭漏水狀態原因為何？是否屬系爭房屋瑕疵所造成？

⒋必要之修復費用若干？茲就上開爭點分別論述如下：

㈠原告依民法第359 條、第179 條規定法律關係，請求被告返還應減少之價金111 萬2392元，應有理由。

⒈系爭房屋於交屋後，系爭原告整修工程，拆除系爭被告裝潢之木作地板時，客觀上確實出現原告主張系爭漏水狀態。

①證人即系爭建築學會指派前往系爭房屋鑑定之建築師林平昇於本院結證稱：伊於現場勘查當日前往系爭8 樓，確有看見多有漏水痕跡，且都是潮濕狀況，且不僅僅是系爭原告平面圖上位置有漏水痕跡，甚至於屋頂上方、樑柱也都有等語（見本院卷第170 頁反面至171 頁筆錄）。證人即進行系爭原告整修工程之設計師許俊明於本院亦結證稱：伊本來僅建議原告更換系爭房屋內房間之木作地板，但在拆除木地板時，發現地板內有潮濕狀況，剛好那時碰上大雨氣候，結果就發現天花板等如系爭原告平面圖之處有漏水現象，而且是以「滴水」流下來之方式在漏等語（見本院卷第164 正反面筆錄）。而證人許俊明乃受原告委託，進行系爭原告整修工程之設計師；證人林平昇更僅為系爭建築學會隨機指派前往進行鑑定之專業人員，與原告並無特殊親誼關係，與原告主張系爭漏水狀態之責任無涉，所證自屬可信。由是以觀，系爭房屋於交屋後，系爭8 樓於系爭原告整修工程進行中，確實因時值天雨，於系爭原告平面圖所示之處所，發生原告主張系爭漏水狀態，彰彰甚明。

②被告雖否認客觀上有原告主張系爭漏水狀態，並舉證人即於系爭房地出售前，經被告委託抓漏之工程人員許森宏為證，然即由證人許森宏所證：伊於101 年12月15日受被告之託前往系爭房屋室內察看原告主張系爭漏水狀態時，確實發現如系爭原告平面圖所示B 、E 兩處有漏水痕跡，其他部分因為有些有木板擋到，且系爭被告裝潢已經拆除，跟原狀差異太大，伊沒辦法指出位置等語（見本院卷第167 頁反面、第169 頁筆錄）。由此可知，許森宏亦有見及系爭房屋室內仍有漏水痕跡，並無從推翻原告主張系爭漏水狀態存在之認定。且與上開林平昇、許俊明之證詞相互對照，反可見證人林平昇、許俊明所證並非無稽。甚而證人許森宏尚證稱：伊於系爭房屋出賣前，曾受被告委託於系爭房屋抓漏並修補，但伊係僅限就系爭被告裝潢外顯之漏水處為處理，並沒有全面拆除察看等語（見本院卷第169頁反面筆錄）。由此以察，系爭房屋於交付之前，確實存有漏水之瑕疵，且許森宏修繕方式甚為侷限，屬於非治本之簡易漏水修繕甚明。然系爭房屋已為屋齡老舊之公寓，倘有漏水狀況，衡情並非簡易修繕可以杜絕，是於交屋後，再適逢大雨天候，再行復發而成原告主張系爭漏水狀態，並非無可能。由此更顯見，原告一再指稱：系爭房屋交屋後不久，即出現原告主張系爭漏水狀態等情，更屬非虛。

⒉原告主張系爭漏水狀態原因，應為交屋前已存在之系爭房屋結構體老舊，產生裂縫等瑕疵所致，被告自應負瑕疵擔保責任。

①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第354 條、第373 條分別定有明文。是以，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限（最高法院95年度台上字第951 號判決意旨參照）。又按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。

②經查，系爭房屋業經原告申請系爭建築學會指派專業之建築師鑑定，並就原告主張系爭漏水狀態原因作成鑑定結果（見不爭執事項㈦所示）。而系爭鑑定報告載稱：「本案標的物建築完成距今已32年，係上層樓版因年久日曬雨淋，防水材料變質產生之瑕疵，若逢結構體有細裂紋處，自易因滲透到天花板及牆壁」等語（見本院卷第18至19頁）。由是以觀，系爭房屋內之原告主張系爭漏水狀態，雖係發生在交屋之後，然其發生原因仍係由於系爭房屋交屋前所存在之防水材料變質、結構體產生細裂紋等房屋本身品質所導致。準此，系爭房屋交付前既已存有上層防水材料及結構體既存有變質、裂縫，而有防水不佳，遇雨滲水之情形，依社會一般之通念，即難認系爭房屋之防水材質、結構體外牆面符合擋雨防水之一般住家房屋之通常效用，而應屬瑕疵。衡諸上開說明，為出賣人之被告自應對原告就此瑕疵，負瑕疵擔保之責任。是原告請求被告減少價金，即為有據。

③被告雖以：林平昇為鑑定時，並未通知其參與，系爭鑑定報告不足為據等語。然查，原告委請之系爭建築學會，係屬於擁有專業知識之第三人，且為研究建築技術為宗旨而向內政部登記之社團法人，立場應屬公正。其本於專業知識作成之系爭鑑定報告，應屬客觀可採。被告並未舉證證明：系爭建築學會鑑定如何不符合相關專業法則，或有何偏頗之情，甚或其未能參與系爭鑑定程序，對鑑定結果有何影響，所為系爭鑑定報告不得為據之空言指摘，自不可採。況且，原告於發現原告主張系爭漏水狀態後，曾透過仲介人員轉知被告參與會勘處理，然被告不僅未曾於兩造相約時間到場，甚且任意指派毫無代表性或代理權之抓漏人員許森宏到場（見不爭執事項㈥所示）。顯見，本件原告縱使通知被告到場，以被告當時處理之消極態度而言，或亦屬枉然。要無從僅以被告未能積極處理原告主張系爭漏水狀態在先，以致原告只好自行單獨面對處理在後，而再容被告事後又對原告委託之公正單位鑑定結果，空言否認之理。

⒊原告主張：就系爭房屋瑕疵應減少之價金以111 萬2392元，應屬適當。

①按因防水材料、結構裂縫而會滲漏水之房屋，依通常之交易觀念，欠缺應具備之品質及效用，嚴重影響居住品質，自減損房屋之價值。經查，系爭房屋於交屋之際已存在會導致原告主張系爭漏水狀態之防水材料變質、結構體裂縫等瑕疵，自會產生減損系爭房屋交易價值之結果。又系爭房屋原告主張系爭漏水狀態，必須經修繕後，方能回復至合於系爭買賣契約約定之正常使用狀態及交易相對人主觀上之價值。故應減少價金之金額，本院自得斟酌原告主張系爭漏水狀態修復費用，以為酌定。

②經查，原告主張系爭漏水狀態所需之修繕費用，業經系爭建築學會鑑定（見不爭執事項㈧所示）。且系爭鑑定報告已明列修復費用概估表，將原告主張系爭漏水狀態修復所需項目及數量詳細估算，總額為41萬0257元。且證人林平昇於本院已明確結證稱：原告主張系爭漏水狀態修繕費用，係系爭房屋屋突旁有磁磚，要全部打掉，有斜面所以要拆除，要先為防漏處理，然後上下兩面要以防水水泥砂漿粉刷後撲平，再用3 米PU鋪設，伊均以系爭建築學會規定之單價，再由伊現場勘查所得之實際面積算定等語（見本院卷第171 頁反面筆錄）。當可知，此項費用應屬將原告主張系爭漏水狀態排除，並預防未來系爭房屋再滲漏水必要費用。被告雖指摘系爭鑑定報告不足為據，然並未具體指明理由，空言否認，自無足採。

③再者，被告出賣前曾對系爭房屋室內為系爭被告裝潢，花費320 萬，故原告購買系爭房地總價中，實已包含全新之系爭被告裝潢價值，並作為總價訂定之考量，為兩造所不爭（見不爭執事項㈡㈣所示）。是倘為排除原告主張系爭漏水狀態，並確實修繕系爭房屋原有之防水材質不佳、結構體裂縫處，若有拆除已列入原告購買價格之全新系爭被告裝潢必要者，此項拆除所生回復原狀損失，自應列為系爭房屋因瑕疵所減少之價值計算。查證人許俊明、林平昇均一致證稱：系爭房屋所發生之原告主張系爭漏水狀態，其真正滲漏處所，若為系爭被告裝潢覆蓋，不易確實查得，若需徹底根除原告主張系爭漏水狀態之再發，應以摘除原有覆蓋之裝潢，全面檢測始能根絕等語（見本院卷第172 頁筆錄、166 頁反面筆錄）。由參以系爭房屋總價高達3450萬（見不爭執事項㈠所示），原告又係將之供自住，甫交屋即發現原告主張系爭漏水狀態存在（參上開認定），並非已經居住使用，拆除檢修成本過鉅之情形。為求將來居住安心舒適，原告選擇將覆蓋系爭房屋原結構體之系爭被告裝潢中系爭8 樓局部拆除檢修，自屬合理。是倘因此支出拆除、回復費用，自應列為減少系爭買賣契約價金之參考，甚為顯然。被告稱：原告主張系爭漏水狀態不必拆除系爭被告裝潢檢修云云，自非可採。

④系爭被告裝潢因修復原告主張系爭漏水狀態拆除後，再按原狀回復，所需費用，業經證人許俊明查估在案（見不爭執事項所示）。由其所作成之工程估價單所開列之項目觀之（見本院卷第60至61頁），均係系爭8 樓原有木作裝潢拆除、搬運、清運，及拆除過程通常可能破壞之管線修復，及原告主張系爭漏水狀態修復完成後，再按原裝潢形式回復之材料或連工帶料之工程費用，總計70萬2135元。證人許俊明並結證稱：此估價單伊僅就原告主張系爭漏水狀態對系爭被告裝潢建材造成損害之必要面積範圍內為估算，只是以拆除維修方式為前提，且並沒有包括系爭被告裝潢中原有裝飾性裝潢或原告後來實際為裝修時，增加施作之部分，材料也是依照伊拆除前按系爭被告裝潢材質所為等語（見本院卷第165 頁筆錄）。由是以觀，許俊明所為拆除系爭被告裝潢之維修費用估算，並沒有將與原告主張系爭漏水狀態修復無關，而為原告嗣後增加施作之部分納入計算，當屬必要而適當。且由被告就系爭房屋，包括系爭7 、8樓所為系爭被告裝潢全部施作工程費用為320 萬元（見不爭執事項㈣所示）。系爭8 樓與系爭7 樓之面積相當，再由卷附系爭房屋重新為系爭被告裝潢後之照片（見本院卷第129 至156頁及不爭執事項㈡所示）觀察，系爭被告裝潢平均分佈系爭7樓及8 樓，若將工程費用平均分配予各樓層，每樓層亦有160萬。而許俊明上開查定之必要範圍內修復價格為70萬2135元，與系爭原告平面圖所示原告主張系爭漏水狀態漏水處所、範圍大約系爭8 樓之一半。兩相對照，其費用估定並無過高之處，核應屬合理必要。

⑤被告雖又以：其曾聽聞原告購買系爭房屋時，本有意重新裝潢，故系爭被告裝潢本會遭拆除，而認修復系爭被告裝潢費用並非必要云云。然查，原告並非請求被告支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，而係就被告應負物之瑕疵擔保責任行使減少價金之形成權。是只要一般通常交易觀念上，確有拆除重新裝潢以徹底修繕房屋瑕疵之必要，則房屋之價值即有相應之減少，自不必考慮買受人原是否計畫拆除重建或若無瑕疵，拆除修復費用是否客觀上必然會支出之問題。被告就此所辯，亦無理由。

㈡被告雖於本院調查證據完畢後，又具狀聲請傳訊證人楊瑞平、余立平，以證明原告主張系爭漏水狀態之修繕必要費用，及原告原即計畫拆除系爭被告裝潢等情。然查，本件已經本院行集中審理計畫，多次整理不爭執事項，並於103 年2 月18日整理爭點完竣，當庭曉諭兩造依照爭點提出調查證據之聲請。被告均未提出任何須傳喚之證人而為聲明（見本院卷第118 頁正反面筆錄）。迨至本院集中調查證據完畢後，始又就原已可預見之爭點，聲明調查證據，顯然已有遲誤，而違背其促進訴訟之義務，本院自不必再予調查。且其提出之證人，其中余立平之待證事項，業經本院論斷如上，無論待證事實存否，均不影響判斷，本無再調查之必要。至所聲請傳喚之證人楊瑞平，並未經被告釋明與系爭房屋或原告主張系爭漏水狀態之事實狀態有何關聯，僅聲明其具有建築師資格，然其如何能為其未接觸之系爭房屋個案，提出專業意見等情，並未據被告加以說明，自難認此項證據方法，與本案待證事項有關連性，而有調查必要。被告聲請調查，自不能准許。

㈢綜上所述，為將原告主張系爭漏水狀態之原因徹底查出，並將系爭房屋防水材質變質、結構體裂縫等問題修繕，系爭房屋始完全具備其應具備之品質及效用。因此等修繕，一般既將支出拆除回復系爭被告裝潢費用70萬2135元及改正系爭房屋防水材質、結構體裂縫費用41萬0257元，合計111 萬2392元，故堪認系爭房屋因造成原告主張系爭漏水狀態之防水材質、結構體瑕疵所減損之房屋價值至少111 萬2392元。是原告依民法第359條規定主張減少價金111 萬2392元，自屬適當。原告既已就原約定之買賣價金全數付清，而其行使減少價金之形成權，一經行使，即生減少價金之效果，被告就該減少之價金部分自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告依民法第179 條規定請求被告返還111 萬2392元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102 年7 月31日（見本院卷第68頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告雖另以與上開減少價金、不當得利關係具有擇一、選擇合併關係之品質保證損害賠償法律關係訴請被告賠償同金額之損害。然因擇一之訴訟標的法律關係其一已經認定為有理由，本院就其餘部分自無須再予審究，故原列爭點㈡及其細項部分，自不必贅予論述，併此敘明。

從而，原告依民法第359 條、第179 條減少價金、不當得利法律關係訴請被告返還應減少之價金111 萬2392元，為有理由，應予准許。

兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定適當之擔保，分別准許之。

本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。

本院並依職權確定本件訴訟費用額為1 萬2648元（起訴裁判費1 萬2088元、證人旅費560 元），並諭知由敗訴之被告負擔。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。