臺灣士林地方法院民事判決

原告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

郭曉蓉

訴訟代理人

王貴蘭

被告

柯金為

被告

柯連傳

被告

柯來發

被告

柯王蜜

被告

高柯愛珠（兼高心忠之繼承人）

被告

柯兩洽

被告

柯清松

被告

柯維明

被告

柯淑貞

被告

柯潘雪

被告

吳雲蓮

被告

吳雲卿

被告

吳秀梅

上一人法定代理人

洪煒智（即吳秀梅之監護人）

被告

吳美惠

被告

柯俊仁

被告

柯俊守

被告

陳英鎮

被告

陳英男

被告

柯一郎

上一人訴訟代理人

黃永琛律師

複代理人

孫誠偉律師

訴訟代理人

陸正康律師

訴訟代理人

洪正和

被告

吳怡臻

被告

李素華

被告

柯簡好欵

被告

河村知宏

被告

成澤桂子

被告

矢口秀子

被告

川床礼子

被告

吳美津

被告

蕭林淑精

被告

王聖琳

被告

柯鈞元

被告

柯凱元

被告

林姵辰

被告

林志應

上二人訴訟代理人

鄭嘉欣律師

複代理人

陳柏顥律師

被告

劉阿娥

被告

柯震澤

被告

柯慈恩

被告

柯松男

被告

柯夏萍

被告

柯欣慧

被告

張淑瓊

被告

柯錦儒

被告

柯欣儀

被告

柯克斯

被告

黃柯綉碧

被告

柯璦玲

被告

柯金發

被告

柯麗華

被告

柯俊賢

被告

柯俊明

被告

柯慧美

被告

蕭長光

被告

蕭秋玲

被告

蕭俊星

被告

蕭傑夫

被告

蕭富美

被告

蕭玉春

被告

蕭惠文

被告

蕭惠月

被告

蕭華慧

被告

楊卉蓁

被告

蕭睿宏（兼蕭鄧花之繼承人）

被告

蕭睿甫（兼蕭鄧花之繼承人）

被告

蕭正信（兼蕭鄧花之繼承人）

被告

蕭佳穎

被告

蕭伯叡

被告

蕭素華（兼蕭鄧花之繼承人）

被告

蕭素穗（兼蕭鄧花之繼承人）

被告

蕭佳蓉

被告

李榮宗

被告

李榮順

被告

李榮福

被告

吳秋月

被告

李榮興

被告

李榮華

被告

李淑卿

被告

李祖成

被告

龔李廉子

被告

李美

被告

鄭陳松（即李素真之繼承人）

被告

鄭晏汝（即李素真之繼承人）

被告

鄭文斌（即李素真之繼承人）

被告

鄭家妤（即李素真之繼承人）

上一人訴訟代理人

施習盛律師

被告

鄭文傑（即李素真之繼承人）

葉美雲

林惠婷

林惠淑

林正忠

林正祿

林正壽

林秀子

林秀玉

柯錫欽（兼柯金萬繼承人）

柯廷霖

柯木祥

柯福堂

柯坤賢

柯黃寶猜（即柯金萬之繼承人）

柯美玲（即柯金萬之繼承人）

柯秀華（即柯金萬之繼承人）

柯淑芳（即柯金萬之繼承人）

高智賢（即高心忠之繼承人）

高智俊（即高心忠之繼承人）

高智傑（即高心忠之繼承人）

廖德喜（即廖李葉之繼承人）

廖德勝（即廖李葉之繼承人）

廖阿雪（即廖李葉之繼承人）

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、原告於民國109年3月18日起訴，請求分割坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），而於本件訴訟進行中：㈠被告林志應（按90年5月1日生）依修正前民法第12條規定，於110年5月20日滿20歲而成年，茲據其於111年1月5日具狀聲明承受訴訟（見本院訴字卷㈣第146至138頁）；㈡被告李素真於110年5月11日過世，茲據原告於111年3月2日聲明由其繼承人即鄭陳松、鄭晏汝、鄭文斌、鄭家妤、鄭文傑承受訴訟（見本院訴字卷㈣第160至162頁）；㈢被告蕭鄧花於111年10月31日過世，茲據原告於111年3月2日聲明由其繼承人即蕭睿宏、蕭睿甫、蕭正信、蕭素華、蕭素穗承受訴訟（見本院訴字卷㈣第160至162頁）；㈣被告柯金萬於111年5月23日過世，茲據原告於111年7月15日聲明由其繼承人即柯錫欽、柯黃寶猜、柯美玲、柯秀華、柯淑芳承受訴訟（見本院訴字卷㈤第146頁）；㈤被告高心忠於111年10月13日過世，茲據原告於111年11月14日聲明由其繼承人即高柯愛珠、高智賢、高智俊、高智傑承受訴訟（見本院訴字卷㈦第68至69頁）；㈥被告廖李葉於111年11月5日過世，茲據原告於111年12月2日聲明由其繼承人即廖德喜、廖德勝、廖阿雪承受訴訟（見本院訴字卷㈦第94至95頁）。核與民事訴訟法第168、170、175、176條規定均無不合，應予准許。

貳、除被告柯一郎、陳英男、蕭林淑精、林姵辰、林志應、蕭玉春、蕭惠文、蕭華慧、鄭家妤以外之其餘被告，經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：系爭土地為中華民國（原告為財產管理者）與被告所共有，而依民法第823、824條之規定，共有人得訴請分割系爭土地，茲被告劉阿娥等多數共有人前以109年3月3日存證信函通知擬依土地法第34條之1規定處分系爭土地全筆（即出售予敦寶建設股份有限公司、陳家財、林明忠、李衍傑、卓培煙、郭世明；下稱敦寶公司等6人），而其等所擬出售總價，低於原告查估之合理市價，既被告有意以出賣方式處分系爭土地，為使系爭土地彰顯其市埸之客觀合理價格，以透過拍賣之公開市場機制，讓各共有人能按其所有權應有部分之比例分配更合理之價金，及兼顧各共有人之利益及公平性，原告爰請求分割共有物，並以變價分割，所得價金按應有比例分配予各共有人之方式為適當。至被告柯一郎等人雖稱原告提起訴訟無權利保護必要、係權利濫用云云，惟所援引土地法第34條之1規定，並未明文限制共有人不得提起分割共有物之訴；又被告柯一郞雖復主張將系爭土地分歸為其一人所有，而以其按土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權而依與敦寶公司等6人同一價格和被告劉阿娥等多數共有人所簽訂之買賣契約價金取得系爭土地，於扣除其應有部分所應分攤價金後之餘額以金錢補償其他共有人云云，惟分割共有物訴訟所涉及系爭土地市價之金錢補償，應透過鑑定程序始得確認，難認其主張為可採等語。並聲明：如主文所示。

貳、被告林姵辰、林志應稱：原告訴請分割共有物於法並無不合，依法院實務見解，縱使起訴請求分割者，於起訴前依土地法第34條之1規定處分土地，經其他共有人行使優先承購後，方提起分割共有物之訴訟，亦不認其訴請分割共有物為不合法或有權利濫用之情形，而本件原告既未曾依土地法第34條之1規定處分土地，亦未曾和其他共有人共同同意處分土地，其提起本件分割共有物訴訟，自屬適法。又系爭土地應採變價分割方式，蓋系爭土地之共有人人數眾多，且多數共有人前欲將系爭土地以土地法第34條之1規定出售予敦寶公司等6人，顯徵多數共有人欲處分土地換取價金，不欲再持有系爭土地之應有部分，而若以原物分割，衡諸共有人數達上百人，將使每人分得之土地面積過小，無法供建築或其他使用，致經濟上之利用價值低微；至被告柯一郞雖主張將系爭土地分歸為其一人所有，但其所提之取得系爭土地價格與市價不符，系爭土地之價值不斐在於未來開發之發展性，且系爭土地如採變價分割方式，柯一郎亦得參與競價，對其並無損害等語。

參、被告柯一郎稱：原告既主張被告劉阿娥等多數共有人係以低價出售系爭共有土地，自應於收受存證信函後於期限內行使優先承買權，以防範多數共有人賤賣系爭土地而造成其他共有人之權益受損，惟原告捨此不為，如認其放棄優先承購權後仍得訴請分割共有物，與土地法第34條之1第4項規定之立法旨趣相違；且伊業依土地法第34條之1第4項行使優先承買權，而依與敦寶公司等6人同一價格與被告劉阿娥等多數共有人於109年8月11日簽訂買賣契約，並將扣除伊應有部分所應分攤價金後之餘額分別存入價金信託專戶、由他共有人受領或對之提存、或代為完納土地值稅，於109年10月間已全部付訖，而地政機關尚未准許辦理此所有權移轉登記，乃因敦寶公司等6人主張其等另有土地法第104條規定之優先承買權，惟業經另案訴訟一、二審判決駁回其等之主張（即本院109年度重訴字第472號、臺灣高等法院111年度重上字第292號，目前上訴最高法院中），待另案判決確定後即會再向地政機關提出申請，原告提起本件共有物分割訴訟，顯無權利保護必要，且係權利濫用。退步言之，如認仍有作成分割共有物判決之必要，應將系爭土地所有權全部歸伊一人取得，而由伊以上開買賣契約金額取得系爭土地，於扣除伊應有部分所應分攤價金後之餘額以金錢補償其他共有人，上開買賣契約金額既與市場行情相符，且約定出賣人不負排除地上建物或佔用物之騰空點交責任，變賣程序之法院拍賣價格應不會高於伊之優先承買價格，又此分割方式與僅有伊依法行使土地法第34條之1優先承買權，其他共有人均未行使之現實狀況一致，且與民法第824條第2項第1款、同條第3項所定「將原物分配與部分共有人，以價金補償未受分配之共有人」相同等語。

肆、被告柯連傳、柯來發、高柯愛珠、柯清松、柯維明、柯潘雪、吳雲蓮、吳雲卿、吳美惠、柯俊仁、柯俊守、陳英鎮、陳英男、吳怡臻、柯簡好欵、河村知宏、成澤桂子、矢口秀子、川床礼子、高心忠（即高柯愛珠、高智賢、高智俊、高智傑之被繼承人）、吳美津、蕭林淑精、劉阿娥、柯震澤、柯慈恩、柯松男、柯夏萍、柯欣慧、張淑瓊、柯錦儒、柯欣儀、柯克斯、黃柯綉碧、柯微孚、柯璦玲、柯金發、柯麗華、柯俊賢、柯俊明、柯慧美、蕭長光、蕭秋玲、蕭俊星、蕭傑夫、蕭富美、蕭玉春、蕭惠文、蕭惠月、蕭華慧、楊卉蓁、蕭睿宏、蕭睿甫、蕭正信、蕭佳蓉、李榮宗、李榮福、吳秋月、李榮興、李榮華、李淑卿、李祖成、龔李廉子、葉美雲、林惠婷、林惠淑、林正祿、林正壽、林秀子、林秀玉等（具狀或曾到庭）稱：包含伊等在內之共有人業於109年8月11日依土地法第34條之1規定，將系爭土地全部出售予共有人即被告柯一郎，當時有併通知原告是否行使優先承買權，原告僅爭執價格太低，但未表示優先承買之意思，是應認全體共有人業已出售系爭土地予柯一郎，即全體共有人間有將系爭土地出售予柯一郎之協議存在，且當時出售予柯一郎乃在消滅共有關係，故此出售依當事人真意暨性質上係屬消滅共有關係之「變價分割」，則共有人間既已就分割方法協議決定，自不許原告再提出本件共有物分割之訴，又原告提起訴訟所得利益極少而伊等所受損失甚大，有權利濫用之嫌；退步言之，伊等主張將系爭土地原物分割予柯一郎一人所有，而以上開買賣契約書所載買賣價金為標準補償其餘共有人等語。

伍、被告鄭家妤稱：伊母親李素真業於110年5月11日過世，其生前已於109年間與主張優先承買權之共有人即被告柯一郎簽立買賣契約，經伊與其他四位繼承人討論結果，伊與家人均希望依母親李素真先前所簽訂之買賣契約內容履行，不同意原告請求變價分割等語。

陸、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

柒、得心證之理由：

一、查系爭土地為中華民國（原告為財產管理者）與被告共有，應有部分如附表一所示，地目為建、面積為1495平方公尺，登記之地上建物為同小段53建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號房屋（磚造、民前39年7月建築完成；於109年6月18日由敦寶公司等6人以買賣為登記原因取得所有權），另有門牌號碼同巷號2、4、8、10、12號之未辦保存登記建物，其餘為空地等情，有系爭土地之登記謄本、現場相片等件（見本院訴字卷㈢第142至158頁、外放限制閱覽卷宗）附卷可稽。

二、本件原告訴請分割系爭土地，被告等辯以前詞。本件應審究者為：原告可否訴請分割系爭土地？若可，分割方法以何者為適當？茲析述如下：

㈠、關於原告可否訴請分割系爭土地：

１、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為分配，民法第823 條第1項、第824條第1、2項定有明文。又共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院84年度台上字第865號判決意旨參照）。查原告主張系爭土地共有人間並未訂立不分割之特約，亦無因物之使用目的而不能分割之情形，且共有人間並無分割協議等情，有前述系爭土地登記謄本、現場相片在卷可憑，原告依上開規定行使共有人之分割請求權，而訴請分割系爭土地，洵屬有據。

２、被告柯一郞、柯連傳等人雖質稱：被告劉阿娥等多數共有人前按土地法第34條之1第1項規定處分系爭土地全部，被告柯一郎按同條第4項規定行使共有人之優先承買權而依同一價格於109年8月11日簽訂買賣契約（見本院湖調字卷第55至74頁之被告劉阿娥等多數共有人109年3月3日存證信函暨所附與敦寶公司等6人於108年10月24日簽訂之買賣契約書〈記載「買賣總價款4億0,702萬元、約每坪90萬元」等語〉、訴字卷㈤第180至210頁之被告劉阿娥等多數共有人與柯一郞以同一價格於109年8月11日簽訂之買賣契約書），原告不行使共有人之優先承買權，卻提起本件分割共有物訴訟，無權利保護必要，且係權利濫用；又上開出售可認共有人間有將系爭土地出售予被告柯一郎之協議存在，且依當事人真意暨性質係屬消滅共有關係之「變價分割」，自不許原告再提起分割共有物訴訟云云。惟查：

⑴、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文；提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，此觀民法第824 條規定自明，而分割共有物若為不動產，其共有人為何人，共有人之應有部分各為若干，以登記簿之登記為準（最高法院67年度台上字第3131號判決意旨參照），縱有共有人出售應有部分予他人之情形，惟在辦妥所有權移轉登記前，登記名義人仍得以共有人之身分請求分割共有物。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文，惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）；土地共有人依民法第823條規定請求分割共有物，與多數共有人依土地法第34條之1規定處分共有物，其目的均在消滅共有關係，各該規定均屬共有人固有權利之行使，無何者應予優先適用之問題，多數共有人縱有依土地法第34條之1規定處分共有物之權利，亦不排除少數共有人提起分割共有物訴訟之權利。本件由原告擔任財產管理者之中華民國仍登記為系爭土地共有人，而其請求分割共有物之訴權亦無經法律明文限制之情形；且分割共有物訴訟，原、被告兩造本可互換地位，現行法並無規定須有多少之應有部分才可起訴，並係由法院命為適當之分配，不受共有人主張之拘束，原告主張之分割方法及理由，僅為裁判分割方式之參考，自無從認本件原告訴請分割共有物乃以損害其他共有人為目的，上開被告等質疑原告提起本件訴訟無權利保護必要，且係權利濫用云云，並無可採。

⑵、復按依土地法第34條之1規定成立之買賣契約，乃多數共有人處分全部共有物之權限規定，顯非全體共有人協議決定共有物之分割方法；且買賣契約價金係出於買賣雙方之磋商，與「變價分割」乃循拍賣程序拍賣並分配價金，並不相同，上開被告等以多數共有人業與被告柯一郞依土地法第34條之1規定成立買賣契約，即謂全體共有人已協議決定共有物分割方法、或屬變價分割，而認原告不得再提起本件共有物分割訴訟云云，亦無可採。

㈡、關於本件分割方法以何者為適當：

１、按民法第824條規定之裁判分割方式為：「一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」。次按請求分割共有物之訴，由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者為限，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等，符合公平經濟原則（最高法院49年度台上字第2569號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。

２、經查：

⑴、系爭土地之地目為建、面積為1495平方公尺，共有人數百餘人，其中應有部分最大者為72927/864000（即約0.08），折算面積為126.19平方公尺（計算式：1495×72927/864000≒126.18；小數點第2位以下4捨5入，下同），而應有部分最小者為73/0000000（即約0.00002），折算面積僅為0.03平方公尺，如採原物分配於各共有人之分割方式，土地將狹小細分而不利於利用，無法發揮分歸土地之經濟價值。又被告柯一郎雖提出由其一人取得系爭土地全部，而以其按土地法第34條之1第4項行使優先承買權而依與敦寶公司等6人同一價格與被告劉阿娥等多數共有人於109年8月11日簽訂之買賣契約金額「4億0,702萬元（約每坪90萬元）」（包含土地增值稅總額3,461萬7,863元等在內），於扣除其應有部分所應分攤金額後之餘額以金錢補償其他共有人云云，惟查：按民法第824條第1項第1款但書規定各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，所謂將原物分配於部分共有人，一共有人亦足當之，亦即將系爭土地分配於共有人一人，而以金錢補償其他共有人之分割方式，亦屬原物分割之方式，然此際該受分配共有物之共有人以金錢補償其他共有人之計算基準，應為系爭土地客觀合理之市價，始符公平原則；而被告柯一郎主張之上述金錢補償方式，乃以其按土地法第34條之1第4項規定與多數共有人簽訂之買賣契約價金為計算基準，而該買賣契約價金係源於原買賣雙方即被告劉阿娥等多數共有人與敦寶公司等6人於108年10月24日簽訂之買賣契約價金（見本院湖調字卷第61至71頁、訴字卷㈤第180至210頁），既屬原買賣雙方磋商、權衡之結果，且距被告柯一郞於111年7月19日提出此分割方案（見本院訴字卷㈤第178頁）已有相當之時間差距，矧依其據所陳系爭土地鄰近地區土地之交易資料，而謂鄰近地區土地於108年間之交易單價為每坪40萬元至99.9萬元、或99萬9,246元至140萬元、或89萬9,719元至100萬元間（見本院訴字卷㈥第72、341頁），又109年至111年間之交易單價則為每坪111萬1,593元至157萬7,104元、或99萬9,365元至138萬7,455元間等語（見本院訴字卷㈥第341頁），亦可知整體價格趨勢確有變化，無從遽認其主張之金錢補償方式係以系爭土地客觀合理之市價為計算基準，而其復未聲請送專業鑑定確認此情，則被告柯一郎主張之金錢補償方式既無相當證據堪認係合理價格，其上述所提以原物分配予其一人，而以金錢補償其他共有人之分割方案，亦不可行，此外復無其他共有人提出原物分割方案，本件以原物分割顯有困難。

⑵、再按若不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將本件土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）。查系爭土地如前述並無適宜之原物分割方案，而將系爭土地以變價分割，使土地之所有權歸一，可發揮土地經濟效用；且變價分割方式在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使市場價值極大化，可讓各共有人按其應有部分比例分配合理價金，以兼顧各共有人之利益及公平，復依民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」，兩造於變價分割實行階段仍得依自身對取得共有物之意願、評估自身之資力等，決定是否參與競標或行使優先承買權而單獨取得所有權。

⑷、準此，本院審酌系爭土地之狀況、兩造之公平利益等情形，認系爭土地之分割方法應採變價分割，將所得價金按兩造之應有部分比例分配為適當。

三、綜上所述，本件原告訴請分割系爭土地，為有理由，爰判命系爭土地為變價分割，並將所得價金按如附表一所示之應有部分比例分配予兩造。

四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者。法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查本件分割共有物之訴，其性質屬形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准裁判分割，原告之訴即有理由，並無敗訴與否之問題，且兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，而兩造並因裁判分割而均蒙其利，訴訟費用自應由兩造依應有部分比例分擔。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。