臺灣臺中地方法院104年度訴字第1112號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1112號

原告

陳廷敬

訴訟代理人

黃靖閔律師

訴訟代理人

李佳珣律師

被告

楊珙錫

訴訟代理人

楊嘉峻

訴訟代理人

楊美娟

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於105年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，前經原告即申請人申請臺中市政府耕地租佃委員會及臺中市龍井區公所耕地租佃委員會依法調處、調解，經原告即申請人於民國104年4月16日臺中市政府耕地租佃委員會作成調處決議時，當場表示不同意而調處不成立，由臺中市政府移送本院，此有臺中市政府104年4月22日府授地權一字第1040088865號函檢送之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、臺中市龍井區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可稽，揆諸首開規定，本件起訴程式尚無不合，先予敘明。

二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）坐落臺中市○○區○○段0000地號土地為原告所有，兩造間訂有三七五耕地租約，其中約定應繳地租係依「甲、繳納實物：（1）地點在龍井鄉（鎮）三德村（里）佃戶（2）繳納期間：定為每年早季七月晚季十二月（收成後一個月內）（3）所繳實物以正產物為限。」詎料，被告未按兩造約定繳納民國103年第一、二期實物地租，原告於103年10月31日寄發沙鹿郵局000344號存證信函，向被告表示依租約約定繳納為租穀實物，退還被告103年第一期折價金匯票新臺幣（下同）4,810元，並催收95年起至101年第一期共25,657元地租。於103年11月26日寄發沙鹿郵局000370號存證信函，向被告表示依租約約定繳納為租穀實物，退還被告103年第二期折價金匯票5,265元，並催收95年起至101年第一期共25,657元地租。於104年1月9日寄發南港軟體園區郵局000015號存證信函正式以該存證信函作為兩造終止租約之意思表示。嗣被告於104年1月22日寄發梧棲臨港郵局000002號存證信函，並附上兩紙面額共計25,657元之匯票，欲以此繳納租金，惟原告前已多次催繳地租，未獲被告回應，故原告以沙鹿郵局00019號存證信函，再次向被告表示終止租約之意思表示，並附上退回之上開兩紙匯票，及於104年1月5日向臺中市龍井區公所耕地租佃委員會申請爭議調解。被告地租積欠95年至101年第一期之地租，及103年第一期、第二期之實物地租亦未繳納，已達兩年之總額，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，原告終止租約，於法有據。再且非因不可抗力於98年迄今，繼續一年不為耕作，原告自得終止租約。臺中市龍井區公所農業課於103年9月29日會勘時，會勘人員阮明哲之會勘意見載明：「本區三德段1421地號土地依出租人陳廷敬指界，部分有建物，部分雜草叢生，未見有耕作」。再被告不理會原告勸阻，於102年10月間曾僱工越界開挖同段1420地號土地水池，嗣於前案臺灣高等法院臺中分院102年度上字第547號，法院於103年2月24日現場履勘前，又僱請怪手速將已開挖之土地回填整平，除此之外，即無其他耕作行為，則被告企圖以開挖水池等不當行為，造成有耕作事實之假象甚明，系爭土地自98年迄今，並無不可抗力無法耕作之情況，即令104年一期稻作曾遭逢大旱，但對於耕作並無影響，此由與系爭土地同溝渠之其他人耕地及之周遭稻田均正常工作可知。足見被告已符合耕地三七五減租條例第17條1項第4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，則原告依上開規定，終止兩造耕地租約，於法有據。

（二）前案判決確定後，被告即應將前案欠之95年起迄101年一期止地租25,657元給付原告，清償租金，並給付103年一期及二期租穀實物地租予原告，然原告屢經以存證信函及親自登門收取，卻未獲被告誠意解決，故已於104年1月9日以存證信函終止契約，已合於經限期催告後終止之法定要件，被告於104年1月22日以存證信函附匯票欲以此繳納租金，然原告已合法終止租約，被告嗣後繳租已無依據。被告於102年5月4日迄今均未實際種植作物，於103年9月29日亦僅有少許翻土、除草或者偶有種下菜苗等行為，但實際上呈現荒蕪狀態。被告企圖以偶爾翻土除草、播下少許菜苗之行為，掩飾其實際並未耕作之事實，其占用土地又不事生產，又未繳租之行為，要無可採。此外被告於101年二期以後即無再交付實物租穀與原告，亦可證明被告並未實際耕作，即便95年迄100年之時段部分，為前案判決所審認範圍，被告於102年5月4日迄今未實際耕作，此經102年6月20日原審地方法院勘驗現場可知，則被告迄今無耕作之事實，亦已逾一年。

（三）對被告抗辯之意見：本件原告係依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款認被告有地租積欠達二年之總額、非因不可抗力繼續一年不為耕作，而主張終止租約。與前案所主張被告非自任耕作，違法轉租與訴外人楊文邦之事實不同，並無重複請求。被告主張水門損壞致無法耕作，此事實應由被告負舉證責任，且被告同溝渠之上游耕地，即令104年一期大旱也正常耕作，被告未積極謀求解決灌溉溝渠保持暢通之問題，足認其並未實際耕作。前案第一審判決中所提「成畦稻作」係101年間所拍攝照片，第二審判決係摘錄自第一審判決，被告徒以此段摘錄文字，以偏概全，顯無可採，其應提出103年間之照片。再前案二審法院於103年2月24日勘驗現場，被告辯稱當地種植黑豆，是以亦無可能有「成畦稻作」之情形，此外依據臺中市清水地政事務所繪製102年6月20日鑑定圖，可資確認系爭土地上兩棟建物間有少許地瓜葉等作物，瓦礫屋頂磚造建物後方為雜草，未見耕作，則102年間並無稻作，而當地稻作插秧時間約為103年3月1日左右，則被告所辯103年2月24日又怎會有「成畦稻作」之情形。本件原告依法催告後終止租約，被告方欲繳付地租，顯無理由。另如耕地短暫無水，亦可種植稻作，而被告所謂水閘門已於104年4月中旬修復，何以被告104年二期稻作也未耕作，顯見被告實質上並無耕作之事實，被告徒以無水灌溉抗辯無法耕作云云，亦屬無據。

（四）並聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（地目：田、面積1895平方公尺）全部返還予原告。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）兩造係臺中市龍井區私有耕地三七五租約（龍三字第294號）承租人與出租人，原告前於102年間對被告及訴外人楊文邦，起訴確認有關系爭土地未自任耕作並請求收回土地，經臺灣臺中地方法院駁回，嗣於103年2月24日經臺灣高等法院臺中分院承審法官勘驗現場，發現現場之鐵皮屋建物係供便利耕作而設，且為農業灌溉而挖掘水池後回填，係為農業耕作之用，現場耕地均有成畦稻作等情，足知本耕地迄103年2月24日止，均維持繼續耕作之情事，被告並無原告所指非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告所指103年9月29日臺中市龍井區公所查勘情形，不能證明查勘情形查達一年之久，不符合繼續一年之要件。原告於103年9月29日再以本耕地申請調解，距離103年2月24日

租人有繼續一年不為耕作為由提出調解申請，不但與上開規定不符，顯然有意虛耗國家司法資源。又原告租約終止權之行使不符合法律規定，不生終止效力，兩造間之租佃關係尚屬存在，原告以租約已經終止為理由主張收回耕地，自無足採。本案原告主張地租積欠達兩年之總額，金額部分未經核算，被告於104年1月15日調解時，親自詢問原告後，經雙方核算確認，當下要將租金拿給原告，原告卻不收，原告拒絕受領租金，其主張租約已終止，顯難採信。原告所稱可正常耕作之土地，係因其正常取得水源，但被告系爭耕地位置確實無水可灌溉，被告並向里長及公所反應，且透過1999話務中心陳情，並非漠不關心。

（二）並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。另按「學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。」（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。經查，原告前以被告未自任耕作，將土地交由楊文邦耕作，符合耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定；及被告未繳納95年間起至100年間止之地租，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定等，訴請被告及楊文邦應拆屋還地，經本院以101年度訴字第1602號判原告之訴駁回後，再經原告上訴，嗣經臺灣高等法院臺中分院以102年度上字第547號駁回上訴確定，業據本院調取上開民事案卷核閱屬實。而本件原告起訴主張被告自102年5月4日起迄今，已繼續一年以上非因不可抗力不為耕作，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款部分，並未於上開前案經判斷，自無受該確定判決既判力及爭點效之拘束。然原告主張被告未繳納95年間起至101年第1期，及103年第1期、第2期間之地租，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定部分，其中95年間起至100年租金部分，業經前開確定判決認定為原告受領遲延，並非被告不為給付或遲延給付。本件原告並無提出其他新訴訟資料而足推翻前案判決之判斷，且前案判決並無顯然違背法令之情形，稽諸前揭說明，兩造及本院均應受該確定判決既判力及爭點效之拘束，不得就被告遲延給付95年間起至100年租金部分，為與前案確定判決相違之主張或抗辯。惟原告主張被告於確定判決後仍遲延給付部分，自無受該確定判決既判力及爭點效之拘束，先予敘明。

（二）按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。最高法院86年台上字第3324號著有判例要旨足供參照。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。惟出租人催告承租人前來繳清租谷，係將繳租地點變更為出租人住所地，如與兩造前約定往取債務之清償方式及地點不合，其催告即不符債之本旨，自不發生催告之效力，要屬當然。經查：

1、依系爭租約第一條、第四條約定，系爭租約所約定之租金種類為「正產物：稻谷1865台斤、租率千分之375、租額實物699台斤」，應納地租依甲項繳納實物或乙項繳納現金議定之，而系爭租約記載：甲、繳納實物－地點在龍井鄉（鎮）三德村佃戶；繳納期間定為每年早季七月晚季十二月（收成後一個月內）。關於乙項繳納現金則未有約定記載之內容，觀諸卷附系爭租約即明（本院卷第23頁）。參酌該租約所載兩造之住居所，承租人之地址為「臺中縣龍井鄉三德村」，出租人之地址為「臺中縣沙鹿鎮斗抵里」，可知系爭租約所約定之租金種類既為「實物699台斤」，且係約定「繳納實物－地點在龍井鄉（鎮）三德村佃戶」，核屬往取債務，堪以認定。至被告雖曾以寄送匯票方式繳納地租，然為原告所退回拒收，則兩造並未變更地租種類為現金或清償方式為赴償債務，殊堪認定。

2、再依首開說明，於上訴人未按期繳納地租時，被上訴人不但應依系爭租約所約定之地租種類及給付方式，向上訴人催告，始生合法催告之效力，且須於催告期滿後，至上訴人之住所地收取，上訴人仍不為支付，被上訴人始得主張上訴人遲延給付地租而終止系爭租約。然查被上訴人於本院詢問是否有到上訴人家裡要租金時，固主張曾前往被告家要租金云云，而被告雖於臺中市政府召開之耕地租佃委員會調處筆錄中陳述：「出租人也有前來收取租金，但對於租金金額有疑義且電話打不通，無法聯絡出租人」等情（本院卷第7頁），但被告於本院言詞辯論程序中，否認原告曾來收取地租，則此部分有利之事實，仍應由原告負舉證之責。本院再斟酌卷附原告所稱之存證信函，乃通知被告以實物繳納，不接受代金地租，並以存證信函向被告催繳等情，有各該存證信函在卷可考等情（本院卷第61頁至第63頁）。上開存證信函均無足證原告曾依系爭租約所約定之給付方式，前往上訴人住所地收取租谷等情。此外，原告復未提出其他事證，證明其業依前列方式合法催告，並於催告後，確已前往被告住所地收取租谷，然為被告所拒之情，則其以被告經催告後，地租積欠達兩年之總額而終止租約，請求被告應將系爭耕地返還，尚有未合，自難准許。

（三）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。又按第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言（最高法院87年度台上字第1378號民事裁判要旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告起訴主張被告有非因不可抗力自102年5月4日起迄今，已繼續一年不為耕作之情形，既為被告所否認，揆諸前開民事訴訟法第277條前段之規定，自應由原告就被告有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形負舉證責任。經查：

1、依本院101年訴字第1602號租佃爭議事件，承審法官於102年6月19日勘驗現場，其勘驗紀錄記載「系爭1421地號土地坐落一間瓦礫屋頂磚造建物及一間鐵皮屋頂石棉瓦牆建物，外觀及坐落位置如本院卷第104頁至第107頁照片及現場圖所所示，兩棟建物間之土地上種植芋頭、玉米、地瓜葉等農作物，被告楊珙錫為其所耕作，瓦礫屋頂磚造建物後方（該建物以西）為雜草，目前未見耕作狀況，法官依原告之聲請囑請地政事務所測量繪製其上兩棟建物坐落系爭土地之位置、面積以及系爭土地種植前述農作物之土地範圍」（見該案卷（二）第8頁），並有現場照片9張（見該案卷（二）第10頁至第12頁）在卷可稽。而系爭土地經臺中市清水地政事務所測量結果，認種植農業使用部分為1321平方公尺，此並有鑑定圖可為佐證（見該案卷（二）第15頁）。則依上開勘驗及測量結果，顯示系爭土地於102年6月19日當時，被告並無不為耕作之事實。是原告主張被告於102年5月4日起即不為耕作云云，並無可採。

2、又據原告所提出之102年11月10日照片（本院卷第72頁）、103年2月15日照片（本院卷第73頁至第75頁），上開照片中，系爭土地上均有機械工具進行挖土之情形，並無從說明被告有不為耕作之事實。

3、次查，據原告所提出之臺中市龍井區公所耕地三七五租約會勘紀錄表記載，103年9月29日勘驗當時系爭耕地，勘驗人發發現系爭土地「目前全部雜草，未耕作」、「部分有建物、部分雜草叢生，未見有耕作」（本院卷第157頁），並有會勘當日照片10張（本院卷第158頁至第162頁），及原告所提出103年9月28日照片2張（本院卷第70頁至第71頁）在卷可稽。是以據該勘驗紀錄及照片雖可證明103年9月28日間系爭耕地有不為耕作之事實，然此亦僅得證明系爭土地斯時之狀態，並無從證明被告係「繼續一年」不為耕作。

4、再依據原告提出系爭土地之104年4月26日照片（本院卷第99頁至第100頁）、104年5月1日照片（本院卷第102頁）、104年6月27日照片（本院卷第103頁至第104頁），系爭土地雖未有耕作之情形。然以前開原告所得證明之上述103年9月28日照片所示日期起算，至最末所得證明之104年6月27日照片所示日期止，其期間仍未滿一年，則由前開事證相互參酌以觀，被告並無繼續一年不為耕作之事實；亦即承租人即被告在主觀上並無放棄系爭耕作權之意思，且在客觀上亦無繼續不從事耕作而任令系爭耕地荒蕪廢耕之情形，應可認定。從而，原告依三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，自不合法。

四、綜上所述，並無證據足資證明被告依兩造所簽訂之租約書所定方式合法催告，並於催告後，確已前往被告住所地收取租谷，然為被告所拒之事實，則原告以被告經催告後，地租積欠達兩年之總額而終止租約，請求被告應將系爭耕地返還，尚有未合，實無理由。亦無證據足資證明被告對系爭耕地有繼續一年不為耕作之事實。從而，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款規定，請求被告返還系爭土地與原告，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。