臺灣臺中地方法院105年度訴字第3072號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3072號

原告

彰化縣彰化市公所

代表人

邱建富

訴訟代理人

林民凱律師

複代理人

魏光玄律師

被告

賴錦坤

被告

賴錦標

被告

賴錦堂

被告

廖賴玉霞

被告

陳賴玉梅

被告

賴東淮

被告

賴東隆

被告

賴密彩

被告

賴淑眞

被告

賴淑媛

被告

簡清玉

被告

賴東熙

被告

賴東亮

被告

賴淑貞

被告

賴淑娟

被告

郭翠香

被告

賴東彬

被告

賴盈秀

上18人共同訴訟代理人

陳怡成律師

複代理人

周家年律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條定有明文。又按人民因耕地租佃關係所發生之爭執，屬於私權之爭執，依耕地三七五減租條例第26條第1項之規定，應另循租佃爭議程序，申請調解調處，不服調處者，移送該管司法機關裁判，自不得依行政爭訟方法以求救濟，此有最高行政法院50年判字第70號判例可參。本件原告主張被告未經其許可擅自變更耕地用途，違法建築房屋鋪設草皮，已違反與其訂定之耕地租賃契約第八條第丙款、耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作」及第16條第1項「承租人應自任耕作」等規定，乃依同條例第26條第1項規定向臺中市南屯區公所申請調解，業經臺中市南屯區公所拒絕受理在案(按：被告誤以為臺中市南屯區公所為本件租佃爭議之當事人，而認本件原告有變更被告之情形，容有誤會)。參照上開說明，原告即得逕行對被告提起民事訴訟，不得再依行政爭訟程序以求救濟。故臺中高等行政法院將本件租佃爭議移送本院審理，本院自有管轄權，核先敘明。

二、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條1項第2款定有明文。本件原告於起訴狀請求：兩造間就坐落於臺中市○○區○○段00地號之耕地三七五租約無效，被告十八人應將上開土地返還原告；嗣於民國105年12月1日言詞辯論期日，將聲明變更為：被告等18人應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地返還原告。其訴雖有變更，惟均係本於被告是否有未於系爭耕地自任耕作，致契約無效之事實，而對被告有所主張，其請求之基礎事實同一，參照上開說明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告方面：

㈠緣訴外人賴其中、賴丙南於民國78年間承租原告管理所有坐落於臺中市○○區○○段00地號(即原臺中市○○區○○段0000地號，下稱系爭耕地)土地，面積1,327.84平方公尺，承租面積各為663.92平方公尺。訴外人賴丙南嗣於94年11月13日死亡，法定繼承人為被告廖賴玉霞、陳賴玉梅、賴東淮、賴東隆、賴密彩、賴淑真、賴淑媛、簡清玉、賴東熙、賴東亮、賴淑貞、賴淑娟、郭翠香、賴東彬、賴盈秀等人。另訴外人賴其中嗣於103年9月12日死亡，並由被告賴錦坤、賴錦標、賴錦堂三人向原告聲請共同繼承其承租權，行使本件租賃有關之權利義務。茲經原告於103年11月4日派員前往會勘，察覺該土地上有建築物、部分土地鋪設水泥，亦有庭園造景、水池等設施，明顯非為農業生產之使用。再由google map查詢該地歷年街景狀況，發現被告等人已明顯違反耕地三七五租約應自任耕作之要件。

㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，違反者原租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。系爭耕地既已變更非為自任耕作，堪認被告已違反上開規定，則系爭租賃契約當然無效，除兩造另有成立租約之合意外，不因出租人有繼續收取租金之行為，使原無效之租約恢復效力。

㈢另系爭土地原告每年僅收取租金新台幣(下同)2,040元，惟每年繳納之地價稅即高達10餘萬元，被告等人違反使用耕地，尚令原告負擔高額稅金，實屬不公。

㈣綜上所述，系爭耕地租約既屬無效，原告請求被告返還系爭耕地，自屬於法有據。

㈤聲明：被告等18人應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地返還原告

二、被告方面：

㈠鈞院曾以90年度訴字第353號確定判決，認定雙方就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，合先敘明。

㈡按「耕地租用，係指租耕他人農、漁、牧地，用以漁牧，或種植稻、麥、蕃薯、菜、桑等一般農作物，即種植花卉、樹種等園藝作物，以供出售，亦應屬農作物而為農業經營之範圍，與造林有別。」最高法院著有100年台上字第183號判決可參。系爭土地曾經重劃，並因而喪失灌溉水源，雖經被告等之被繼承人賴其中、賴丙南屢屢請求原告提供供水，以符合租賃物之使用目的，惟原告卻長期未協助改善供水問題，致系爭土地於重劃後，客觀上無法耕作，且屢遭他人棄置雜物垃圾、廢土等，導致雜草叢生。因系爭土地與臺中市政府環保局南屯區清潔隊相毗鄰，環保機關更依廢棄物清理法及臺中市環境清潔維護自治條例等規定，持續要求被告改善環境衛生。被告只能挖掘簡易水池儲水，並先於土地種植耐旱草皮，以避因雜草叢生遭主管機關罰鍰。經清理環境整地後，亦嘗試種植各式盆栽，惟受限水源之合法性，無法有符合經濟效率的耕作。故被告對於系爭土地仍有從事耕作之行為甚明。

㈢另被告雖於系爭土地上興建建築物，惟該建築物左側係作為堆置除草機、籮筐、推車等農具之用。右側則擺放陳舊桌椅、瓦斯爐等器具，作為耕作臨時休息之用，均與耕作之目的有關。又被告興建廁所，亦屬供耕作時使用。故被告興建上開建築物，僅在增加耕作之便利，非在解決實際居住之問題，難認有非自任耕作之事實。

㈣被告為使系爭土地繼續合於耕作之目的，乃開挖水池，儲存雨水或自他處運來之水，並自行整地，種植耐旱草皮，保持環境衛生，進而，開始種植大、小型盆栽，準備販售。是被告不能從事原有耕作，顯可歸責於原告未盡出租人義務之故。原告竟指摘被告有不自任耕作之事實，並請求被告返還系爭土地，顯違誠信原則。

㈤聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

㈠原告主張訴外人賴其中、賴丙南於78年間與原告簽訂耕地租賃契約，向原告承租坐落於臺中市○○區○○段00地號(即原臺中市○○區○○段0000地號，下稱系爭耕地)土地，面積1,327.84平方公尺，承租面積各為663.92平方公尺。嗣訴外人賴丙南嗣於94年11月13日死亡，法定繼承人為被告廖賴玉霞、陳賴玉梅、賴東淮、賴東隆、賴密彩、賴淑真、賴淑媛、簡清玉、賴東熙、賴東亮、賴淑貞、賴淑娟、郭翠香、賴東彬、賴盈秀等人。另訴外人賴其中則於103年9月12日死亡，並由被告賴錦坤、賴錦標、賴錦堂三人向原告聲請共同繼承其承租權等情，業據原告提出彰化縣彰化市寺廟耕地租賃契約書2份，及聲明書1份為證，且為被告所不爭執，此部分之事實已堪認定。

㈡被告固否認有未於系爭耕地自任耕作之事實，惟經本院於106年1月4日前往現場履堪結果，系爭土地坐落於永春東路110號隔壁，有以木製圍籬管制進出；圍籬內之大型地上物有鐵皮屋一棟(附連鐵皮棚架一座)、磚造廁所一座及廢棄貨車車廂二個；另圍籬內尚有水池造景、及少許大小盆栽；大部分之面積則覆蓋草皮及石子路面等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽。核與原告於103年11月4日自行會勘所拍攝之照片大致吻合。

㈢按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。」最高法院著有70年台上字第4637號民事判例可參。又「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。」亦有最高法院64年台上字第571號民事判例可按。本件系爭耕地，除少許盆栽外，大部分均為草皮及石子路所覆蓋；而耕地上之鐵皮屋(鐵皮棚架)內並擺設有桌椅、家俱、冰箱、廚具等物，顯係作為居住休閒之用途，參照上開說明，自不符農舍之要件。

㈣至於盆栽部分，本院於106年1月4日履勘時，現場故擺放數十盆小盆栽(本院卷第74頁)，惟參照原告所提出於103年自鄰地大樓向下空拍之現場照片(本院卷第19頁)顯示，則完全沒有擺放任何小盆栽，被告辯稱土地重劃後，改以栽植小盆栽自任耕作，亦有疑義，系爭小盆栽顯係被告為因應本院履勘而臨時擺設者自明。綜上事證，被告否認有未自任耕作之事實，不足採信。原告主張被告就系爭耕地未自任耕作，自屬有據。

㈥至於被告抗辯本院曾以90年度訴字第353號確定判決，認定雙方之耕地租約關係存在，惟查，本件被告未自任耕地之事實，係發生在前訴訟言詞辯論終結之後，自非原確定判決效力所及。故本院自可依現存之既有事實認定之，併此敘明。

㈦按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。又「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權。」亦有最高法院80年台再字第15號民事判例可參。本件被告既有未自任耕作之事實，參照上開說明，原訂租約即為無效(向後失其效力)，原告自可請求被告返還租賃之耕地。從而原告本於耕地三七五減租條例第16條之規定，請求被告將系爭耕地返還原告，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。