臺灣臺中地方法院民事判決

原告

蘇王淑櫻

訴訟代理人

陳頂新律師

複代理人

郭怜君律師

複代理人

陳相懿律師

被告

蘇俊昇

上列當事人間請求所有物返還事件，本院於民國111年5月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時請求：「(一)被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地，及其上建物門牌號碼為臺中市○○區○○街0巷0號房屋騰空遷讓返還原告。(二)被告應自民國109年7月1日起至返還第1項所示房地予原告之日止，按月給付原告新臺幣(下同)1萬5,000元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於111年3月8日，以民事訴之追加暨陳述意見(三)狀變更第1項聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，及其上建物門牌號碼為臺中市○○區○○街0巷0號房屋騰空遷讓返還原告。」核屬請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：緣兩造為叔嫂關係，被告母親即訴外人蘇呂淑嬉於88年1月22日以其所有坐落臺中市○○區○○段0000○○○○000地號土地)、同段449地號土地（下稱系爭449地號土地，以下與系爭448地號土地合稱為系爭土地）設定地上權予臺中市大雅區農會（下稱大雅區農會）申請貸款200萬元，後因蘇呂淑嬉無力清償貸款，乃向原告表示如願代為償還上開貸款，即將系爭土地及其上未辦理保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○街0巷0號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)抵償，原告應允並代為清償上開貸款完畢，蘇呂淑嬉即於92年8月13日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原告，並將系爭房屋之事實上處分權讓與原告。嗣後，原告同意被告以照顧蘇呂淑嬉為由，自97年間搬入系爭房屋與蘇呂淑嬉同住，然蘇呂淑嬉已於108年4月死亡，原告同意被告居住於系爭房屋之原因已不復存在，經向被告表示不同意其繼續使用系爭房地請其搬離遭拒，遂於109年7月1日、同年12月15日，分別以臺中西屯存證號碼000414號存證信函、台中中正路郵局存證號碼000313號存證信函催告被告返還系爭房地，詎被告均置之不理，仍無權占用系爭房地迄今。為此，爰依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告返還系爭土地，及類推適用民法第767條第1項前段及中段之規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋。另被告無正當權源占用系爭房地，獲有相當於租金之不當得利，如以距離系爭房地半徑1公里内之建物每坪每月租金796元(計算式:29,000元36.41坪=796，元以下四捨五入)為計算，系爭房屋之面積為19.05坪，每月租金至少應為1萬5,164元(計算式：796元19.05坪=15,164，元以下四捨五入)，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金每月1萬5,000元之不當得利等語，並聲明：(一)被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告。(二)被告應自109年7月1日起至返還系爭房地予原告之日止，按月給付原告1萬5,000元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房地為蘇呂淑嬉所有，因蘇呂淑嬉無力償還上開貸款而委由原告之配偶代為清償，並無約定要以系爭房地為條件抵償予原告，原告是偷拿蘇呂淑嬉之印章辦理系爭土地之過戶登記以及系爭房屋之稅籍登記，不動產登記資料上蘇呂淑嬉之印鑑與簽名並非真正，否則原告為何自92年10月17日移轉登記後，時隔17年才去塗銷地上權登記，顯有可疑。再者，原告復未提出購買系爭房地之金流證明，顯見系爭房地並非為原告所有，應屬蘇呂淑嬉之遺產，系爭土地應由全體繼承人繼承而為公同共有，被告亦為系爭房屋之事實上處分權人，並非無權占用系爭房地，原告請求返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷第226頁)：

(一)兩造為叔嫂關係，原告之配偶為被告之二哥，被告排行第四，上有大哥蘇俊峰及三哥蘇俊雄。

(二)系爭房屋為訴外人即被告父親蘇朝宗於58年間建築完成。

(三)於66年9月3日，蘇呂淑嬉以共有物分割為登記原因，取得系爭土地之所有權。

(四)於88年1月22日，蘇呂淑嬉以系爭土地設定地上權予臺中市大雅區農會，並申請貸款200萬元(見本院卷第91、193頁)。

(五)對於大雅區農會放款清償對帳單（如本院卷第31至35頁）之形式真正不爭執。

(六)於97年至108年4月間，被告以照顧母親為原因，與蘇呂淑嬉共同居住於系爭房屋內。嗣蘇呂淑嬉於108年4月死亡後，被告仍居住迄今。

(七)於109年7月1日、12月15日，原告分別以台中西屯郵局第414號存證信函、台中中正路郵局第313號存證信函催告請求被告將系爭房地騰空返還予原告(見本院卷第45至51頁)。

(八)於109年11月16日，原告以清償為原因，向臺中市雅潭地政事務所申請塗銷系爭土地上之大雅區農會地上權登記(見本院卷第93頁)。

四、本院得心證之理由： 原告主張其為系爭土地之所有權人及系爭房屋之事實上處分權人，被告占有系爭房地為無權占有，應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，且應給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：(一)原告是否為系爭土地之所有權人及系爭房屋之事實上處分權人？(二)被告是否有權占有？原告得否本於系爭土地所有權人及為系爭房屋事實上處分權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房地？

(三)原告請求被告按月給付相當租金之不當得利1萬5,000元，是否有據？

(一)原告為系爭土地之所有權人且為系爭房屋之事實上處分權人：

1、原告主張其為系爭土地之所有權人，業據其提出系爭土地之土地所有權狀、土地登記第一類謄本為證(見本院卷第29、89頁)，首堪認定。

2、按未辦理建物所有權第一次登記之建物，須出資之原始建造人始能取得所有權，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院92年度台上字第2557號判決參照）。查兩造不爭執系爭房屋為蘇朝宗於58年間建築完成，則出資之原始建造人蘇朝宗取得系爭房屋之所有權，即堪認定。而原告主張系爭房屋於興建完成時，蘇朝宗即有意將系爭房屋之事實上處分權讓與蘇呂淑嬉，為被告所自認(見本院卷第224頁)，本院即應受被告自認之事實所拘束，則蘇呂淑嬉於系爭房屋興建完成時已取得其事實上處分權，亦堪認定。

3、原告再主張蘇呂淑嬉將系爭土地所有權及系爭房屋之事實上處分權於92年8月13日讓與原告，作為原告代為向大雅區農會清償200萬元貸款之抵償，亦據其提出大雅區農會放款償還/清償對帳單、大雅區農會存摺、大雅區農會放款利息對帳單、土地登記第一類謄本、地籍異動索引、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件為證(見本院卷第31至43、89至95、101頁)。查蘇呂淑嬉於88年1月22日以系爭土地設定地上權予臺中市大雅區農會，並申請貸款200萬元，為兩造所不爭執，堪信為真正。而觀諸大雅區農會放款償還/清償對帳單，原告分別於93年1月14日清償50萬元、於93年3月17日清償20萬元、於93年6月18日清償10萬元、於93年9月14日清償20萬元、於94年4月22日清償30萬元、於94年4月27日清償20萬元、於94年7月13日清償30萬元、95年1月19日清償15萬元、95年4月24日清償5萬元，合計共清償200萬元，核與上開原告代蘇呂淑嬉清償對大雅區農會之200萬元貸款之主張相符。復經本院依職權調取系爭土地於92年間之所有權移轉登記全卷資料(見本院卷第185至198頁)，可知蘇呂淑嬉以系爭土地於92年8月13日出賣予原告為原因，於92年10月17日將系爭土地之所有權移轉登記予原告。另關於系爭房屋之納稅義務人何時變更為原告，及變更前之納稅義務人為何人等節，本院依職權函詢臺中市政府地方稅務局，經該局以110年9月11日中市稅豐分字第1102819454號函回覆之房屋稅籍資料查復表(見本院卷第181頁)，可徵系爭房屋之納稅義務人於92年8月13日由蘇呂淑嬉變更為原告。又蘇呂淑嬉於系爭房屋興建完成時已取得其事實上處分權，已認定如前，則蘇呂淑嬉將系爭房屋事實上處分權讓與原告之行為自屬有權處分，而若非蘇呂淑嬉有意將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，衡情不會將系爭房屋之稅籍登記連同系爭土地之所有權登記辦理變更，是本院綜合上開事證，堪認原告上開主張尚屬可信，蘇呂淑嬉於92年8月13日已將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，原告為系爭房屋之事實上處分權人，堪可認定。

4、被告固辯稱：原告盜用蘇呂淑嬉之印章辦理系爭房屋之稅籍變更登記，蘇呂淑嬉未將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，被告仍為系爭房屋之事實上處分權人云云。惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任（最高法院107年度台簡上字第55號判決意旨參照）。經查，證人蘇俊峯證稱：蘇呂淑嬉平常都是把印章放在褲腰口袋自己保管，並沒有委由他人保管過，印章也沒有被別人用過，去農會借錢的時候，也是蘇呂淑嬉自己帶印章去蓋等語(見本院卷第352、353頁)，可知蘇呂淑嬉印章並無遭原告盜用之情事，而被告就蘇呂淑嬉之印章遭原告盜用乙節，既未能舉證以實其說，應認此部分所辯，尚屬無據。

5、至被告辯稱：系爭土地自92年10月17日移轉登記予原告，為何時隔17年後，原告於109年間才去塗銷系爭土地之地上權登記，原告已取得系爭土地所有權顯不合理云云。再查，系爭土地所有權已於92年10月17日移轉登記予原告，已如前述，縱認原告於109年間始辦理塗銷系爭土地之地上權登記，亦屬所有權人行使其處分權能之行為，難認據此認定系爭土地於92年間所有權移轉登記之行為有何異於常情之處，被告此部分所辯，委難可採。

(二)被告就系爭房地並無占有使用之權源，原告得本於系爭土地所有權人之地位，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋坐落之基地返還予原告：

1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。惟事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地(最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照)。而查，原告僅取得系爭房屋之事實上處分權，依前揭規定及說明，原告即無從依民法第767條第1項或類推適用該規定行使不動產所有人之物上請求權，則原告本於系爭房屋事實上處分權人地位，主張類推適用物上請求權之規定，請求被告遷讓系爭房屋，即屬無據。

2、然按占有使用建物而無權占有土地，則主張請求無權占有人自該建物遷出，以為返還土地之方法，自無違背法令可言，(最高法院101年度台上字第1973號裁定意旨參照)。第查，原告雖自陳同意被告以照顧蘇呂淑嬉為由，自97年間搬入系爭房屋與蘇呂淑嬉同住，然蘇呂淑嬉已於108年4月間死亡，原告同意被告居住於系爭房屋之原因已不復存在。又被告復未能說明基於何等占有權源使用系爭房屋，僅稱其為系爭房屋之事實上處分權人，因照顧母親經兄弟間同意而遷入居住，但非借住等語(見本院卷第162頁)，然被告並非系爭房屋之事實上處分權人，已認定如前。從而，本件被告即屬無權占用系爭房地，而無權占用系爭房屋坐落系爭土地之基地範圍，經本院囑託臺中市雅潭地政事務所測量之結果，如附圖之臺中市雅潭地政事務所111年2月18土地複丈成果圖紅線範圍內所示，堪以認定，則原告本於系爭土地所有權人之地位，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋坐落之基地返還予原告，尚屬有據；逾此部分之請求，即屬無據。

(三)原告得請求被告按月給付相當租金之不當得利1萬5,000元：1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，被告自蘇呂淑嬉於108年4月間死亡後即無權占有系爭房屋迄今，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，是原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。

2、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又該條項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價。另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。又土地法第97條第1項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之(最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照)，經查：

(1)系爭房屋位於臺中市○○區○○街0巷0號，其坐落之系爭土地之使用分區為第2種住宅區。本院審酌系爭房地周邊鄰近臺中市大雅國民中學，附近有便利商店、藥局、餐廳及旅館，住家較多且交通便利，生活機能尚稱完備，此有本院職權調取之谷歌地圖在卷可參(見本院卷第213頁)。另斟酌被告使用系爭房地供居住使用而非經營商業之經濟利用價值、兩造間為叔嫂關係等一切情狀，以及現今社會經濟發展狀況，認系爭房地應按申報地價百分之6計算相當於租金之不當得利為適當，堪以認定。

(2)又系爭房屋占用系爭土地之基地面積為110.67平方公尺(計算式：占用系爭449地號土地70.35平方公尺＋占用系爭448地號土地40.32平方公尺＝110.67平方公尺)，於110年間該基地之申報地價為每平方公尺3萬3,700元，另系爭房屋之現值為1萬2,800元，有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書附卷可參(見本院卷第101頁)，是被告因占用系爭房屋及使用系爭土地之部分，其土地及建築物申報總價為374萬2,379元(計算式：【110.67×33,700】＋12,800＝3,742,379元)，故其年租金以不超過申報總價年息百分之6即22萬4,543元(計算式：【3,742,379×6/10】＝224,543，元以下四捨五入)為限，則原告主張以每月租金1萬5,000元作為計算損害金之基準，尚未逾上開年息百分之6限制，尚屬合理。

3、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。查被告自蘇呂淑嬉死亡之108年4月間，即無權占有系爭房屋，應自該時起負償還相當租金不當得利之責，而原告僅請求自109年7月1日起至自系爭房屋遷出並返還系爭土地之日止，按月給付原告1萬5,000元之相當租金不當得利，亦屬有理。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及民法第179條之規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

民事第六庭審判長法 官 陳學德