臺灣臺中地方法院96年度訴字第577號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第577號

原告

甲○○

兼上一人

法定代理人

丙○○

原告

丁○○

原告

乙○○

上四人共同訴訟代理人

周進文律師

被告

己○○

訴訟代理人

戊○○

被告

庚○○

上列當事人間請求返還所有權狀事件，本院於民國96年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件原告起訴狀當事人欄僅記載原告丙○○，然聲明及事實理由請求被告應返還土地所有權狀予共有人全體，嗣第一次言詞辯論期日原告丙○○陳明甲○○、丁○○、乙○○均要起訴，嗣提出準備書狀載明追加甲○○、丁○○、乙○○為原告，因其請求基礎事實同一、該買賣關係對出賣人原告4人須合一確定、依訴訟程度不甚礙被告防禦及訴訟終結、被告復無異議而為本案言詞辯論，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款、第2項規定，本件訴之追加應予准許，合先敘明。

二、被告庚○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、兩造爭執要旨：

一、原告主張略以：緣原告與被告己○○經訴外人范進益搓合，於民國94年4月12日就原告4人共有坐落臺中縣霧峰鄉○○段丁台小段357-12地號土地訂立「不動產買賣契約書」（其中原告乙○○由王秀絨代理簽約），且因被告己○○認為江怡慧地政士不適任，遂自行改委任被告庚○○進行土地分割及產權移轉登記作業。原告已依買賣契約書約定將土地所有權狀等必要書類交付予被告己○○，詎因被告庚○○持之辦理土地分割作業，經地政機關因原告丙○○為土地共有人又身兼原告甲○○法定代理人，以禁止雙方代理為由駁回，然兩造買賣契約書關於土地分割事宜係由被告己○○負責辦理並負擔其費用，原告未擔保土地可以分割，是以土地分割與否與被告給付價金無對價關係，而原告亦已盡協力義務，因買賣雙方關於交付文件及繳付價金均定有時程，被告經原告多次寄發存證信函催告遲不辦理所有權移轉登記及給付價金，被告己○○提起之94年度訴字第2837號違約賠償事件亦已撤案，茲原告依法解除本件買賣契約，而被告己○○係系爭土地所有權狀之間接占有人，被告庚○○係直接占有人，為此依民法第259條第1項第1款、不當得利及無權占有之法律關係請求判決如聲明所示。並聲明：⑴被告庚○○、己○○應將原告甲○○、丙○○、丁○○、乙○○所有坐落臺中縣霧峰鄉○○段丁台小段357-12地號土地之所有權狀正本各乙紙，分別返還原告甲○○、丙○○、丁○○、乙○○；⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告己○○抗辯略以：緣系爭土地為農地，其分割原受有限制，惟該土地係原告等人繼承取得，依農業發展條例第16條但書規定不受分割後各筆土地面積須達0.25公頃之限制，且原告願意配合分割，被告始決意購買。被告已依約給付訂金40萬元、簽約金36萬2440元及備件款76萬2440元，其間買方未依約完成撤銷假扣押（至同年7月才完成），被告亦加以包容。雙方議定買賣條件中，原告須配合辦理分割作業手續，被告庚○○於94年7月14日送件，地政機關於94年7月21日通知補正，因原告丙○○為土地共有人又身兼原告甲○○法定代理人，違反雙方代理規定，因為原告未將此障礙排除，經地政機關於94年8月11日將分割案件駁回，被告曾多次協調原告解決雙方代理問題，原告均表明無法處理要求被告自行解決，然而該土地若直接將產權移轉予被告，將受農業發展條例第16條規定分割之限制，故原告未配合辦理分割前，被告尚無庸給付尾款。又被告並非無購買意願，被告提起之94年度訴字第2837號訴訟亦因法官勸諭繼續買賣進行而撤回，詎原告依然不配合辦理等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告庚○○抗辯略以：其基於買賣雙方協定收受所有權狀，無法依據片面要求交付給任何人等語。並聲明：駁回原告之訴。

參、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：

一、原告4人與被告己○○於94年4月12日就坐落臺中縣霧峰鄉○○段丁台小段357-12地號土地訂立「不動產買賣契約書」，其中王秀絨係代理原告乙○○簽約（當事人為乙○○），並由被告庚○○為代書。

二、原告4人於買賣契約訂立後，已交付所有權狀予買受人己○○，並由代書庚○○保管中。

三、系爭土地迄未辦理分割完畢，且未能辦理分割原因係因原告丙○○為土地共有人又身兼原告甲○○法定代理人，地政機關遂以禁止雙方代理為由通知補正否則駁回。

四、原告丙○○曾寄發存證信函催告被告己○○給付價金。被告己○○亦寄發存證信函表明原告應除去前開因雙方代理而不能分割之情況。

五、原告以96年4月20日書狀之送達為解除買賣契約之意思表示。

肆、得心證之理由：

一、按買賣契約，出賣人負有交付其物於買受人並使其取得買賣標的物所有權之義務，買受人則負有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條、第367條定有明文。而買賣當事人就出賣人如何交付標的物並移轉所有權、買受人如何支付價金暨受領標的物，應依契約約定，而解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時情形，以期不失立約人之真意。

二、查兩造就被告己○○應付買賣價金502萬4670元，於買賣契約第叁條約定付款方法為「簽約款94年4月12日、40萬元整、36萬2440元整、應同時履行條件：於簽定本契約賣方應將權狀交付受任代理人保管，同時由買方支付」、「備件款94年5月25日、76萬2440元整、應同時履行條件：雙方備齊過戶文件並用印同時由買方支付」、「尾款94年6月20日、350萬元整、應同時履行條件：⒈貸款者見本約第4條之約定。

⒉無貸款者即交款交屋」等語，另備註欄⒈註明：「右列時間為預定，若因政府機關作業時間延誤或需補附證件而時間延誤，雙方同意順延之。」，另兩造契約第拾貳條約定：「⒈賣方同意負擔本筆鑑界費用。（分割費用由買方負擔）⒉本筆土地雙方同意配合買方分割，並依照各機關申請時間為準。…」，而系爭土地使用分區為特定農業區、使用地類別農牧用地，有原告提出之土地登記謄本在卷可憑，系爭土地係屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，依同條例第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0. 25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」，又原告4人係89年2月20日因分割繼承取得，並於89年12月18日登記，應有部分各4分之1，本得依上開條文第3款規定辦理分割，而不受分割後每人所有面積不得小於0.25公頃之限制，惟於兩造基於買賣契約移轉所有權於被告後，被告即無從再依該款規定辦理分割，依此以觀，兩造買賣契約書第拾貳條關於「分割費用由買方負擔」、「雙方同意配合買方分割」等約定，係指原告4人於系爭土地所有權移轉登記於被告前，負有配合被告向地政機關依農業發展條例第16條但書第3款之規定辦理分割之義務，堪以認定。再以兩造契約文字多為事先印刷之制式文字，第拾貳條則為手寫文字，暨耕地能否分割對於土地使用及其價值必有相當影響，兩造契約關於上開耕地分割事宜應屬其辦理所有權移轉登記之前提，則通觀雙方契約第叁條、第拾貳條之約定意旨，自應解為被告僅於系爭土地依農業發展條例第16條但書第3款之規定辦理分割完成後、移轉所有權後，被告始有給付本件買賣價金尾款350萬元之義務。而兩造對於系爭土地迄未辦理分割完畢，且未能辦理分割原因係由於原告丙○○為土地共有人並身兼原告甲○○法定代理人，經地政機關通知補正未果，遂以違反民法第106條禁止雙方代理之規定為由駁回等情並不爭執，並有被告提出之臺中縣大里地政事務所土地登記案件補正通知書、駁回通知書各1紙在卷可憑，而原告甲○○、丙○○前揭雙方代理情形，原非不得依民法第1094條選定、改定監護人等方式除去，又縱其除去雙方代理情形之相關程序繁雜，然因被告如逕予辦理所有權移轉登記，即無從再依農業發展條例第16條但書第3款規定辦理分割，若責令被告因系爭土地有前開雙方代理情形，應逕予辦理土地所有權移轉登記，揆諸前揭說明，尚與兩造約定意旨不符，故原告主張被告遲不辦理所有權移轉登記、拒絕給付價金係屬違約，並據此解除兩造買賣契約云云，即屬無據。

三、綜上所述，原告解除兩造間買賣契約，既屬無據，而被告己○○係基於前開買賣契約而受領系爭土地所有權狀，被告庚○○則因受委任辦理系爭土地分割、移轉登記等事項而保管所有權狀，亦無任何不當得利或無權占有情形，從而，原告依民法第259條第1項第1款、不當得利及無權占有等法律關係提起本件訴訟，請求被告庚○○、己○○應將系爭土地所有權狀分別返還予原告甲○○、丙○○、丁○○、乙○○，均為無理由，應予駁回。

四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

伍、一造辯論、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段。