臺中簡易庭105年度中簡字第170號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度中簡字第170號

原告

林德暉

訴訟代理人

蔡宗偉

訴訟代理人

王文聖 律師

複代理人

張浚泓 律師

被告

曹豐洋

訴訟代理人

林亮宇 律師

複代理人

蔡宛青 律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國105年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：緣門牌號碼：緣台中市○○區○○街00號房屋暨基地（下稱系爭房屋）前於民國（下同）93年2月29 日由該時之系爭房屋所有人即訴外人蔡宗偉（註：原告之配偶）出租予被告，約定租賃期間為自93年3月15日起至95年3月14日止，每月租金新台幣（下同）1萬8000 元，且訂有書面租賃契約（原證1 ）。嗣訴外人蔡宗偉將系爭房屋贈與原告，並於93年9月2日辦妥移轉登記（原證2 ）。上開租賃契約，仍自該日起存於兩造間（民法第425條第1項參照）。嗣上開租賃期間屆至，雖未另訂契約，然仍續租予被告。惟於104 年間因原告欲出售系爭房屋，乃授權訴外人蔡宗偉處理有關出售、出租系爭房屋之一切事宜，期間自104年3月15日起至105年6月31日（原證3）。嗣兩造乃於104年4月15 日簽訂「房屋買賣備忘錄」（原證4），被告同意以1,440萬元購買系爭房屋（第4條第1款），依第5條約定於簽訂備忘錄後之25 日（即104年5月10日前）雙方應簽訂正式買賣合約，否則該備忘錄之買賣取消，且被告104年8月10日前無償搬離系爭房屋。惟上開期限屆至被告以不及籌款為由，請求延長簽訂正式買賣契約之期限。經原告同意，雙方乃於104年6月23日「房屋買賣基礎協議」（原證5 ），約定前開備忘錄已約明之買賣基本條件內容（如價金、標的物及稅賦負擔）仍拘束兩造。僅延長簽訂正式買賣合約之時間至104年7月31日，且被告不得再要求延長（第3、4條）。依該基礎協議第5 條之約定，若因被告之原故而未簽訂正式買賣契約，則：①雙方之買賣取消。②被告應補足自104年1月1日起至104年7月31 日止，系爭房屋應漲而未漲之房租2萬8000元。③自104年8月1日起每月之房租調整為2萬2000元。④被告應於104年10月31日前搬離系爭房屋。⑤被告於搬離系爭房屋前如尚有購買系爭房屋之意願，如原告亦同意，則雙方同意於1,540 萬元以上重新議價。嗣上開期間（即104年7月31日）屆至，仍因被告之事由，而未簽訂正式買賣契約。原告因之於104年9月25日以存證信函（原證6），函請被告依上開基礎協議第5條內容履行，應補足自104年1月1日起至104年9月31 日止，系爭房屋應漲而未漲之差額3萬6000元，自104年10月1 日起迄今調整後之每月2萬2000元租金，及被告應於104年10月31日前搬離系爭房屋，惟遭被告拒絕。上開備忘錄、基礎協議仍係兩造間之契約，自有拘束雙方之效力。原告是依基礎協議第 5條第2、3款之約定，請求被告補足自104年1月1 月至同年10月31日止，因系爭房屋租金差額4萬元（計算式：（22000－18000）元×10個月＝40000元）。又被告既自104年11月1日起即無權占有系爭房屋，則原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告自本件起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付按調整後之每月租金2萬2000 元計算之不當得利。訴之聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵被告應給付原告4 萬元及自起訴狀本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應自起訴狀本送達被告之翌日起至遷讓系爭房屋之日至，按月給付原告2萬2000元。

二、被告對於迄今仍居住於系爭房屋乙事，並不爭執。然以，兩造簽訂之「房屋買賣備忘錄」（原證4 ）及「房屋買賣基礎協議」（原證5 ），僅屬預約之性質，無從拘束兩造。縱認，上開「房屋買賣備忘錄」及「房屋買賣基礎協議」仍具拘束力，然雙方未能為正式買賣簽訂實仍原告不願接受被告之貸款條件等買賣之條件，而非因被告之故而未能簽訂。是原告亦不能依上開「房屋買賣備忘錄」及「房屋買賣基礎協議」對被告請求。是兩造間乃為民法第451 條之不定期租賃關係，原告迄今仍持續收取被告之租金，則何來被告係無權占有系爭房屋，且有未繳租金之情事？是本件原告之主張，自無理由等語為辯。答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。

三、法院之判斷：

（一）按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定。然契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人的約定，縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第153條第2項的規定，契約成立亦是以契約受拘束的意思為前提。因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束的意思。但依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致，但仍無受契約拘束的意思，不在此限。觀諸，兩造所立原證4 所示之「房屋買賣備忘錄」，雙方乃就系爭房屋由租賃關係，合意由被告買受系爭房屋，雙方除就買賣價金、定金之交付、履行期限外，另就買賣未能成立時，租賃契約之清算，均有約定。另兩造所立原證5 所示之「房屋買賣基礎協議」，係因上開「房屋買賣備忘錄」買賣期限屆期後，未能履行，雙方另行約定延後買賣履行期限，並就系爭房屋之價金及原租賃契約另行清算之約定。無論上開「房屋買賣備忘錄」及「房屋買賣基礎協議」之契約之性質（即契約之定性）為何？然雙方均存有受契約受拘束的意思甚明，契約自屬成立。

（二）次按，契約有效成立後，具有形式拘束力（即契約一旦成立，當事人皆不得任意撤回或解消契約）（最高法院40年台上字第1746號判例要旨參照）及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。在契約內容自由下，法律原則上不積極規定債權契約所應具有之內容，而僅消極地以負面表列的方式，規定所不應有之內容，即契約不得違反法律強制禁止規定，不得與公共秩序善良風俗相牴觸等（民法第71條、72條參照），而又因此種消極規定為例外，故一般情形，債權契約成立後立即發生效力。最高法院20年台上字第1941號判例要旨：「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷。」其所謂「其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束」乃契約實質拘束力之意，學者有稱「契約之效力」者即指此；所謂「不能由一造任意撤銷」，指契約形式拘束力而言。查兩造間既由租賃契約關係變更為買賣關係，並就原租賃契約之處理，均有約定，此亦為雙方意思表示之合致，且均有受拘束之意思，而認契約已成立，既如前述，則契約雙方當事人即應受契約之拘束甚明，合先敘明。

（三）按以，基於法律的規定或當事人之意思，法律關係成立後，可能發生變更。其中債之關係，無論債之發生原因係法律規定（無因管理、不當得利與侵權行為）或法律行為（單獨行為或契約），亦可能發生變更。是以，契約有效成立後，發生以債權債務為核心內容之法律關係，此因契約有效成立所生的契約關係，可能因法律規定或當事人之意思，發生不同層次的變更，乃屬常見。而所謂契約變更，實際包含兩個層面。首先，係針對個別債權債務，即狹義債之關係發生變更，簡稱為債之變更。其次，係針對契約關係的整體，即契約關係之變更。我國通說向來認為債之關係之構成要素，不外主體與客體，主體即債權人與債務人；客體即債之標的，債之關係不失其同一性而其主體或客體有變更，總稱為債之變更。反之，若無論給付或當事人之經濟目的，皆已截然不同，原債之關係已消滅，而成立新的債之關係，則為更改，債之關係已失其同一性。本件兩造間就系爭房屋既由原來之租賃契約關係，變更為買賣契約關係，契約當事人間無論給付或經濟目的，皆已截然不同，是原來債之關係（即租賃契約）已消滅，而成立立新的債之關係（即買賣契約），此不因買賣契約是否生有拘束力而受影響。本件兩造所立之原證4 所示之上開「房屋買賣備忘錄」，既就租賃契約的消滅而為約定，原證5 所示之上開「房屋買賣基礎協議」，亦就租賃契約的消滅約定，並取代「房屋買賣備忘錄」此部分之約定，不受雙方就買賣契約是否具有拘束力而受影響。本件兩造間之系爭房屋買賣契約因故，未能於104年7月31日正式成立、生效，則兩造間之租賃契約自應依該「房屋買賣基礎協議」第5 條之約定而為履行，而非「房屋買賣基礎協議」全部內容均不生效力，是原告依上開「房屋買賣基礎協議」第5條之約定所為本件之主張，自有理由。

（四）準此而論，依「房屋買賣基礎協議」第5條第4款之約定，被告應於104年10月31日前搬離系爭房屋，則自104年11月1 日起，被告即無合法之占有權源甚明。被告稱因兩造間未成立買賣契約，且被告亦按原租賃契約約定之租金（即每月1萬8000 元）繳納，是兩造間存有不定期之租賃關係（民法第451 條），自無足採。而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段，定有明文。本件被告既無權占有原告所有之系爭房屋，原告則為系爭房屋之所有權人，此有卷附之系爭房屋建物登記簿謄本（原證2 ）可稽，並為被告所不爭執。則原告基於所有人之物上請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1 項所示。

（五）次查，依上開「房屋買賣基礎協議」第5條第2款、第3 款之約定，可知系爭房屋之租賃契約（註：104年10月31 日前）兩造合意自104年1月1日起即自每月1萬8000元調漲為2萬2000元甚明。是被告自104年1月1日起至屆期之104 年10月31日止，計有10個月每月4000元之租金差額，計4 萬元尚未給付無訛。是以，原告本於上開「房屋買賣基礎協議」第5條第2款、第3款之約定請求被告給付4萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年11月11 日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第2項所示。

（六）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第 179條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告既自104 年11月1 日起即無權占有系爭房屋，而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。查兩造間既就系爭房屋原訂有租賃契約，每月租金自104年1月1日起為2萬2000元，已如前述。是原告依原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月22,000元），為本件計算被告不當得利之標準，自屬合理。故而，原告依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告及自被告無權占有之日（即104年11月1日）後之起訴狀繕本送達翌日（即104年11月11 日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2000 元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第3項所示。

四、至被告請求訊問訂立上開「房屋買賣備忘錄」及「房屋買賣基礎協議」之見證人吳春夏，與本件之判斷無涉，自勿請予以調查，併予敘明。

五、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行。並依被告之聲請酌定相當擔保金額，予以免為假執行之宣告。

六、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

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