臺灣臺中地方法院簡易民事判決

原告

洛克斐勒中心大樓管理委員會

法定代理人

張達錩

訴訟代理人

莊慶洲律師

複代理人

陳衍仲律師

複代理人

黃浩章

被告

陳皇錕

被告

兼訴訟代理 陳明傑

被告

人

被告

亞洲時代股份有限公司

法定代理人

張書瑋

被告

謝梅鳳

被告

林芊芊

上二人共同訴訟代理人

胡文賓

被告

徐秀美

被告

陳美嬪

被告

熊靖宇

被告

黃清章

被告

宋文光

被告

張朱杏

上三人共同訴訟代理人

黃金枝

被告

林佾記

被告

李阿葉

訴訟代理人

邱國增

被告

鄧李麗珠

上三人共同訴訟代理人

鄭公雄

被告

賴麗華

被告

陳三妹

被告

陳俊松

被告

陳政中

上三人共同訴訟代理人

廖志祥律師

被告

邱瑞峰

被告

蔡秋霞

訴訟代理人

林明章

被告

陳禎元

訴訟代理人

陳禎哲

參加人

家福股份有限公司

法定代理人

貝賀名（Rami Baitieh）

訴訟代理人

劉恩廷律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、本件被告卯○○、子○○、亞洲時代股份有限公司、宇○○、辛○○、辰○○、庚○○、巳○○、戊○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第5項原係請求「被告宇○○應給付原告新臺幣（下同）21,638元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」。嗣於民國106年1月3日，原告以被告宇○○於105年1 月22日將北屯區東峰段02090建號即門牌號碼崇德路一段635 號底一層之23不動產已買賣為登記原因，將區分所有權移轉予戊○○為由，將原請求被告宇○○自103年11月至105年2月底之管理費，變更僅請求給付103年11月至105年1月22日止，至於105年1月23日起至105年2月底之管理費，則改請求由被告戊○○給付。即原告減縮第5項聲明為：「被告謝鳳梅應給付原告20,570元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，並追加戊○○為被告，另追加聲明：「被告戊○○應給付原告1,068元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，均合於前開規定，應予准許，先予敘明。（見本院卷二第127、128頁）。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：

一、原告即洛克斐勒中心大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，於88年6月3日經臺中市北區區公所核備正式成立。被告等為系爭大樓之區分所有權人，其中被告卯○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之1、3、10；被告壬○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之2;被告亞洲時代股份有限公司所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之4至9、11至20、24、25、27、29至32、35至38、40、41、45至50、52，以及臺中市○區○○路○段000號2樓之1至6、8、10、11、13、15之1、16、17、20至41；被告申○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之22；被告宇○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之23；被告未○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之26；被告辛○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之28；被告辰○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之33；被告酉○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之34；被告甲○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之39；被告子○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之42至44；被告丙○○、被告乙○○、被告天○○○、被告地○○、被告亥○○共有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號底層之51；被告癸○○、被告丑○○、被告寅○○共有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號、635之1號、635之2號、635之3號；被告庚○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號2樓之7；被告戌○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號2樓之9；被告巳○○所有者為門牌號碼臺中市○區○○路○段000號2樓之15。按「各住戶大樓管理費之計算方式，依區分所有權人會議決議辦理，自102年1月起管理費每月每坪為60元整，空戶（未遷入使用）以五折計。」、「大樓管理費每二個月為一期，各戶（公司）應於接獲繳納通知單後兩週內向管理處繳交。」系爭大樓規約第40條及第42條分別訂有明文。是以，系爭大樓管理費係以2個月為1期，每第一個月15日繳交管理費，自103年11月1日起至105年2月29日止，以每月每坪60元計算管理費，空屋者以5折計算；被告等所有之建物面積分別詳如原證二所示，惟被告等均未依規約約定繳納管理費，且經原告發存證信函催告後，仍置之不理，不願繳納，故原告爰依系爭大樓規約第40條之規定，請求被告等分別給付自103年11月1日起至105年2月29日止所積欠管理費詳如原證二所載之金額。並聲明：（一）被告卯○○應給付原告141,533元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告壬○○應給付原告31,286元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償曰止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告亞洲時代股份有限公司應給付原告2,471, 299元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）被告申○○應給付原告21,638元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（五）被告宇○○應給付原告20,570元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（六）被告未○○應給付原告26,256元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（七）被告辛○○應給付原告18,461元，及起訴狀繕本送達翌曰起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（八）被告辰○○應給付原告29,750元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（九）被告酉○○應給付原告31,786元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十）被告甲○○應給付原告38,083元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十一）被告子○○應給付原告138,086元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十二）被告丙○○、被告乙○○、被告天○○○、被告地○○、被告亥○○應共同給付原告54,586元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十三）被告癸○○、被告丑○○、被告寅○○應共同給付原告1,828,234元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十四）被告庚○○應給付原告8,851元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十五）被告戌○○應給付原告26,587元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十六）被告巳○○應給付原告14,314元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（十七）被告戊○○應給付原告1,068元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（十八）訴訟費用由被告等負擔。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）原告是依照系爭大樓住戶規約計算管理費的標準，規約則是依照區權會的會議記錄而訂定。早先系爭大樓是分成商場管委會、地下室管委會、住戶管委會，整個公寓大廈可否拆成這三個部分，其合法性恐有疑義。又當時會議出席的人數有疑慮，可否代表全體住戶也有疑慮，故會議之決議，以及與參加人簽立之協議書，合法性均有問題。應以之後成立之管委會所為決議為準。

（二）原告對子○○、卯○○抗辯之陳述： 不論參加人家福股份有限公司（下稱家樂福或參加人）需要繳納管理費與否，都與被告需要依照系爭大樓規約來給付管理費無涉。

（三）原告對被告未○○抗辯之陳述：被告未○○所述並未獲得原告任何管理上之利益等語，只是其對於其對參加人家樂福的了解，並非舉證，亦非事實。

（四）原告對被告酉○○抗辯之陳述：認為被告酉○○繳納管理費之義務，與所謂應事先告知之運作模式無關。

（五）原告對被告戌○○抗辯之陳述：否認被告戌○○之訴訟代理人丁○○之所述，若有這些情況，早應會以書面通知管委會處理，豈會在訴訟中沒有任何證據又空口陳述。

（六）原告對被告亞洲時代股份有限公司抗辯之陳述：否認被告亞洲時代股份有限公司之陳述，若調解有所謂的誤判資料，其應係提起撤銷調解之訴，而非在本案做為主張。

（七）原告對被告巳○○訴訟代理人午○○抗辯之陳述： 否認被告巳○○訴訟代理人午○○之陳述，蓋其擁有房屋的產權，何來賠了數千萬元，至於有沒有出租出去，或許是因為租金太高，或是沒有出租意願，不得以此推論沒有利益所得。

（八）原告對被告庚○○抗辯之陳述：從被告庚○○與原告的先前調解筆錄可知，被告庚○○實質上已經自認願意繳納管理費，至於前案的調解內容只有包含102年10月1日到103年12月31日的管理費，所以原告本訴仍有理由，故就被告庚○○之部分，係請求104年以後之管理費。否認被告庚○○上開陳述，蓋若調解有所謂的誤判資料，應係提起撤銷調解之訴，而非在本案做為主張。

（九）原告對參加訴訟人抗辯之陳述：對於參加人所主張之爭點效部分，認為本案與另兩件案件之當事人並不相同，沒有所謂爭點效之適用，故參加人的答辯並無理由。又附件五的民事答辯狀只是原告在另案中針對會議紀錄證三的陳述，參加人上開的推論只是自行的解讀，並非事實。至於獨立的出入口也只是設計上的規劃，並非就可以如此認定被告等未受有管理之利益。

（十）原告對於法院將援引之前臺灣彰化地方法院104年度簡上字第99號全卷（含臺灣彰化地方法院104年度彰簡字第228號）、本院104年度簡上字第454號全卷之相關卷證資料，無意見。

貳、被告之抗辯：

一、被告卯○○、子○○：

（一）原告自成立「洛克斐勒中心大樓管理委員會」以來，即明示被告卯○○、子○○出租給參加人即使用人家樂福公司不需繳納管理費，並由參加人自付共用設施維護之責。再依103年11月22日區分所有權人會議，參加人家樂福公司不用繳交管理費，但要繳交回饋金，並有公寓大廈之管理負責人之簽名。公寓大廈管理條例第十條第二項前段：「共用部分、約定共用部分之修爆、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，然103年11月22日區分所有權人會議已通過使用人家樂福公司不用繳交管理費，該使用人使用範圍應包含系爭大樓的區分所有權，故被告並無繳納管理費之義務。退一步言，若使用人家樂福公司必須繳納回饋金，而被告必須繳交管理費，此一結論係於何時之區分所有權人會議所為之決議？而其他區分所有權人是否也同時必須繳交回饋金及管理費？根據原告所提供之財務報表所示，並非所有區分所有權人均同時繳交回饋金及管理費，那為何唯獨被告卯○○、子○○所持有之部分均繳交回饋金及管理費，顯不合理。

（二）按公寓大廈管理條例第二十八條：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」訂有明文。今洛克斐勤中心大樓稱於88年6月3日成立「洛克斐勒中心大樓管理委員會」，其間10餘年來被告卯○○、子○○均未被通知參與區分所有權人會議，遲至103年（已成立逾18屆）、才開始被通知出席會議，很顯然原告故意並未將被告卯○○、子○○納入「區分所有權人」範圍之內。因被告卯○○、子○○所持有之範圍具有獨立出入口及獨立使用範圍，加上原告的故意不通知作為，被告顯不屬於「洛克斐勒中心大樓管理委員會」的一份子，既然不屬於「洛克斐勒中心大樓管理委員會」的一份子，又何必繳納「管理費」？

（三）被告被原告誤導而未將管理費納入租金計算，導致租金低估，且原告更未執行關於系爭大樓共有部分之維護責任。被告卯○○、子○○出租與參加人時，並約定其各項設施（含專有部門分及共有部分）之維護、保養均由參加人自行負責，倘原告自始通知被告為「洛克斐勒中心大樓管理委員會」之「區分所有權人」，被告與參加人之租賃合約即會將管理費納入租金範圍內，並由管理委員會負責共有部分之設施維護、保養，但原告迄103年間才通知被告卯○○、子○○，延遲了10餘年，如今又要求繳交管理費，顯然有故意不作為並讓自己獲得不當之利益，原告已逾越其權利甚明。

二、被告亞洲時代股份有限公司： 被告亞洲時代股份有限公司（下稱亞洲公司）於102年10月23日購買並取得所有權後，方知原告已侵犯亞洲公司之部分產權，同時收受不當管理費與停車費迄今。此爭議尚未釐清，原告對亞洲公司確保產權收益之要求置若罔聞，卻一再寄發多封不實存證信函騷擾，絕非善意管理人應盡之義務。又原告於103年8月29日以存證信函通知亞洲公司應支付管理費共90期共計7,062,660元，復於104年1月20日以存證信函通知亞洲公司應支付管理費共92.5期之管理費為2,087,895元整，再於104年2月13日函亞洲公司應支付管理費188,329 元，實為滑稽，蓋管理費之收受豈有如兒戲一般漲跌任憑喜好，原告之收受標準究竟為何？不當收受之管理費與停車費未返還亞洲公司，卻妄圖騷擾並收受額外利益，實不可取。又當時的原告權限確實不在系爭大樓2樓以下，被告亞洲公司擁有的2樓也遭不知名人士換鎖而居住在內。又被告亞洲公司擁有的地下室2、3樓共有180個停車位，至今都沒有收過租金，也是由原告收取，這部分也可以向原告主張不當得利。證據就是買賣契約書。

三、被告未○○兼被告甲○○、申○○、壬○○之共同訴訟代理人：原告並未進行管理，被告甲○○、申○○、壬○○、未○○並未獲得任何管理上的利益，無須繳納管理費。

四、被告酉○○： 被告酉○○自擁有系爭大樓之門牌號臺中市○區○○路○段000號底一層之34之所有權後，就從未收到過要繳交該大樓管理費之通知。直到105年4月8日才突然收到臺中文心路郵局存證信函第355號告知，未繳交系爭大樓管理費（自103年1 1月1日起，至105年2月29日止）計31,786元整。且被告酉○○自擁有系爭大樓之門牌號台中市○區○○路○段000號底一層之34之所有權後，即將其出租（現承租人為家福股份有限公司），出租迄今亦從未聽承租人知原告有通知要繳交大樓管理費之情事，僅知承租人月繳付回饋金給原告。被告酉○○認知，自88年迄今從未收到過原告通知（或系爭大樓規約第42條所述及之繳費通知單）要繳交大樓管理費，承租人亦皆有按月繳付回饋金給原告，故疑惑怎會有積欠大樓管理費之問題產生，可能原告與被告酉○○之間有誤解，即以臺中公益路郵局存證信函第186號及第227號回覆，請求召開協調會以利雙方溝通。被告酉○○從未接獲原告所述之大樓管理費繳費通知單，亦非對臺中文心路郵局存證信函第355號所述，置之不理、不願繳納系爭大樓管理費，僅係認知，自88年迄今，原告皆有按期收到承租人所支付之回饋金，也從未告知被告酉○○需（未）繳付大樓管理費之情事。又「本大樓自三樓（含）以上一律以事務所或辦公室用途為主。」、「本大樓之公共設施如：中央監控系統控制室、電信機房、電梯（含機房）、電扶梯、三樓門廳、各樓層中廳、廁所、茶水間、拖把間、管道間、樓梯間、地下三樓停車場等，皆由管理處統一負責維護、維修、清潔與管理。」、「本大樓公共場所之自來水費、公共場所照明與設備之電費等均由管理委員會統一繳納。」系爭大樓規約第4條、第6條及第41條分別訂有明文。被告酉○○認知，家樂福所承租之系爭大樓範圍，因出入口不同，且其將承租之臺中市○區○○路○段000號底一層全部規劃為家樂福賣場，其使用特性與系爭大樓其他樓層不同，對管理、安全、維護、消防、清潔、水、電費等公共事務支出也多由家樂福自行承擔，所以以往原告以其特性與其他住戶不同，免其繳納大樓管理費，而改以繳納回饋金方式分擔系爭大樓之公共事務支出，較為合宜。被告酉○○認為，如果要改變自88年運作至今的模式，也應事先告知。但原告直至105年4月7日，才以臺中文心路郵局存證信函第355號告知繳納系爭大樓管理費，且實際上系爭大樓底一層運用現況，其公共設施管理、維護、水、電費等皆非原告為之，亦非由系爭大樓管理費支出，原告請求被告酉○○給付管理費並不合理。退步言，系爭大樓管理費的收費標準，於家樂福承租期間宜比照空戶每用每坪30元計算，並自105年5月7日起繳納，較為合宜。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）原告應依實際特性修正系爭大樓規約第40條。（三）訴訟費用由原告負擔。

五、被告天○○○： 跟被告酉○○所述相同。

六、被告地○○： 跟被告酉○○所述相同。

七、被告亥○○兼被告丙○○、乙○○之共同訴訟代理人：跟被告酉○○所述相同。另外被告丙○○、乙○○的意見也與被告酉○○所述相同。

八、被告乙○○之訴訟代理人己○○： 其是出租給家樂福使用，但認為原告管理的範圍並不包括其房子，所以其無需繳納管理費用。家樂福的環境維護、安全管理等，均是由家樂福自行處理，原告並沒有給予任何協助或服務。

九、被告癸○○、丑○○、寅○○：原告提出原證二「被告等積欠原告之管理費統計表影本乙份」、原證三存證信函均為原告片面製作，不足以證明建物面積及被告癸○○、丑○○、寅○○是否有積欠原告所主張之管理費，均待原告另外舉證，故被告癸○○、丑○○、寅○○否認其真正原證二、原證三存證信函之實質真正；至於原告曾「催告」被告癸○○、丑○○、寅○○給付管理費之事實，被告癸○○、丑○○、寅○○不否認。因家樂福曾與原告有回饋金抵繳管理費之約定，家樂福亦依約給付回饋金，故在此之前，原告未曾另外要求被告癸○○、丑○○、寅○○給付管理費，而被告癸○○、丑○○、寅○○接獲存證信函催繳管理費時，甚感詫異。因家樂福與原告間回饋金之約定，被告癸○○、丑○○、寅○○並未參與其中，被告癸○○、丑○○、寅○○曾推派被告寅○○向原告洽詢原委，但未獲原告置裡，倘家樂福已向原告繳納回饋金仰或管理費，原告再請求被告癸○○、丑○○、寅○○給付管理費，即無理由。被告癸○○、丑○○、寅○○共有門牌號碼臺中市○區○○路○段000號、635之1號、635之2號、635之3號出租予訴外人即家樂福，被告癸○○、丑○○、寅○○與家樂福間定有房屋租賃契約，而出租後，建物即由參加人管理，佐以本院104年度簡上字第454號給付管理費事件（下稱前案一），原告提出之答辯狀中亦自承：管理、設備維修、水、電都由家樂福自行負責等語，故原告另依照不當得利規定，主張系爭大樓建物受有原告管理之利益云云，實為虛妄，亦與前案一中所為主張及陳述矛盾，欠缺所據。佐以臺灣彰化地方法院104年度簡上字第99號事件（下稱前案二）證人即原告副總幹事證稱：系爭大樓1、2樓商業的部分，沒有成立管理委員會等語，亦核與上揭原告於前案一提出答辯狀所自陳「家福公司無需繳交管理費」之內容相吻合，益證原告主張被告癸○○、丑○○、寅○○所有建物應依照規約繳納管理費云云，實屬無據。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔之。

十、被告庚○○： 其沒有出租房子給家樂福，之前也有遭原告起訴催討管理費，可以調閱本院104中簡1184號事件之卷證，不知現在為何又被告，也不知原告請求之計算式為何。原告當初已經跟其調解的部分，有部分重疊，亦即重複請求。並請原告提出當初訂出管理費繳納標準之區權會會議記錄。請求調查原告區分所有權人會議的決議是否有效合法，倘若合法有效，其願依決議而繳交管理費。另就原告追加依不當得利請求之部分，請原告必須舉證被告究竟獲得何種利益。當初其與原告成立調解，並非自認，是誤判原告所提的資料，此部分，其會再跟原告請求不當得利。

十一、被告戌○○之訴訟代理人丁○○： 其沒有出租給家樂福，其擁有之建物是在二樓，但從80幾年到現在，都沒有收到開會的通知，一直是空屋，也沒有繳過任何管理費。是近兩年才收到通知要繳費，如果原告確實要收管理費，必須要確實管理好公共設施，目前還是像廢墟一樣。其從79年買二樓到現在，就如同廢墟，電梯不通、手扶梯不通、水電不通，而且現在還有第三人居住在裡面，原告並未盡到管理的責任，被告戌○○並未獲得利益，並無不當得利返還的問題。其79年購買，81、82年交屋，都沒有出租，呈現封閉無法使用的狀態至今，也沒有任何人管理，目前有一個遊民在未繳房租的狀況下進去居住。

十二、被告巳○○訴訟代理人午○○： 其買了系爭大樓之建物20幾年，都沒有出租出去，也沒有利益所得，賠了一千多萬元，也沒有獲得管理利益，目前手扶梯是壞掉的，也被封起來無法進入，電梯也無法停二樓，也沒有水電，類似廢墟的狀況。之前原告都沒有向被告巳○○收取管理費，是現在才要收取管理費。當初一坪買50幾萬元，現在只剩幾萬元的價值。

十三、被告、被告及其訴訟代理人及參加人均對於法院將援引之前案一、二之相關卷證資料，無意見。

叁、參加人之意見：

一、原告自88年成立之時，是否將被告等納入區分所有權人名冊，且歷年來之區分所有權人會議召開之時，是否有通知被告等，皆有疑義；甚且歷年來，除原告以原證三所示之存證信函向被告等請求給付管理費外，原告並無向被告等請求給付管理費。依前案一之判決所示，原告於前案一訴訟中請求系爭大樓2樓之18住戶給付管理費，該判決雖認定原告並無針對系爭大樓特定樓層為分割報備或合併報備之義務，且系爭大樓之區分所有權人共197人，惟該197人是否包含地下1、2樓及地上1、2樓等區分所有權人，存有疑義。

二、縱被告等為原告之管理範圍，而應受原告管理，惟系爭大樓區分所有權人會議召開時均未通知被告等參加，且出席人數不足，並由無召集權人召開，作成之決議應屬無效或不成立。原告曾以歷次管理規約之規定（包含103年11月22日第四次修正之系爭大樓管理規約）為依據，向系爭大樓2樓之部分住戶請求88年8月1日起至103年12月31日止之管理費，並經前案二、前案一判決確定在案。而本件訴訟，當事人同一（原告相同，被告等亦為系爭大樓之住戶）、原告並未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，且並無顯然違背法令之情形，則前開前案一、二確定判決之理由，對於本件訴訟應亦有適用。

（一）前案二判決認定：系爭大樓84年之第2次區所有權人會議之會議紀錄所載，該會議與會之區分所有權人為70戶（其中包含傑信建設公司代理之24戶），然被上訴人（即本件原告）自承當時系爭大樓已有200多戶，則該決議之出席人數顯未過半數，而不符當時公寓大廈管理條例第29條第1項所定之法定人數…上訴人（即某系爭大樓之區分所有權人）當不受其拘束。

（二）前案一判決認定：被上訴人（即原告，下同）社區於歷年召開之區分所有權人會議，出席該次會議之區分所有權人，均未達被上訴人社區全體區分有權人之法定比例，顯不符合當時公寓大廈管理條例之規定，諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議均因不具備成立之要件而當然自始無效，上訴人（即某系爭大樓之區分所有權人，下同）抗辯被上訴人所依據之社區管理規約為無效，其不受其拘束，為有理由，被上訴人主張其得依上開決議所為被上訴人社區管理規約之法律關係，請求上訴人給付管理費，為不足採。

三、準此，本件原告依103年11月22日第四次修正通過之系爭大樓管理規約第40條規定，請求被告等繳納管理費為無理由。蓋依前案一判決之意旨，103年11月22日召開之103年度區分所有權人會議，係由無效之的十七屆區分所有權人會議選任之第十七屆管理委員召集而召開，故103年11月22日召開之103年度區分所有權人會議決議自始無效，該次修正通過之系爭大樓管理規約第40條有關管理費之約定，對被告等亦無拘束力。又系爭大樓基地有A、B、C三棟大樓，家樂福位在A、B棟，A、B棟有個管委會就是原告，C棟有個管委會叫香格里拉。就目前顯示的狀況，原告的管理範圍是在A、B棟，但A、B棟地下室及1、2樓則不在範圍內，有106年1月19日所提書狀的附件1、2可供參考，原告當時究竟有無通知地下室及1、2樓的住戶參加區權會，及是否有將地下室及1、2樓的住戶納入區分所有權的範圍，均有疑義。原證三是在去年四月初原告所發的存證信函，之前完全沒有任何催繳的紀錄，也沒有看到地下室及1、2樓住戶參加區權會，至於原告所提103年11月22日區權會，上開住戶確實未有參加或受到通知，亦有前案二之判決意旨可參。另外，系爭大樓之地下1、2樓及地上1、2樓為商場，有獨立大門及出入口，與其他樓層獨立。且原告98年4月14日第十五屆第三次會議工作報告中，僅將系爭大樓3樓以上之區分所有權人納入管理。原告於前案一中自承原告之管理範圍並不及系爭大樓地下1、2樓及地上1、2樓樓層，核與曾任原告副總幹事之程育民君於前案二中作證所言相符，益徵原告之管理範圍並不及系爭大樓地下1、2樓及地上1、2樓樓層，本件原告請求被告等繳納103年11月1日起至105年2月29日止之管理費為無理由。

肆、得心證之理由：

一、按區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；規約，指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第1項第7款、第9款、第12款分別定有明文。次按區分所有權人會議由管理委員會主任委員或管理委員為召集人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第25條第3項、第29條第2項亦分別定有明文。又按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度臺上字第2517號民事判決意旨參照）。

二、再按股東會之決議，乃多數股東基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上股份之股東出席，此一定數額以上股份之股東出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，股東會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院103年度第11次民事庭會議決議意旨參照）。依84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規定：「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」及依92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，公寓大廈區分所有權人會議之決議，係由多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，且上開公寓大廈管理條例已明文規定其決議必須具有一定數額以上區分所有權比例之區分所有權人出席。揆諸前揭最高法院民事庭會議決議意旨，上開公寓大廈管理條例規定一定數額以上區分所有權比例之區分所有權人出席，乃區分所有權人會議決議之成立要件，欠缺此項要件，區分所有權人會議之決議即屬不成立。

三、經查，本件原告主張被告等為系爭大樓之區分所有權人，於起訴聲明所載之時間內，均未繳交管理費，請求被告等給付管理費，而被告等乃以原告管理權限並不包含地上1、2樓、地下1、2樓，及原告召開區分有權人會議、進行決議時，出席人數未達法定，會議自始無效不成立，暨其他理由等，資為抗辯，以下乃就主要之爭點分別論述之。

（一）原告管理之範圍是否含系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓？

1.原告於98年4月14日第十五屆第三次會議工作報告中，僅將系爭大樓3樓以上之區分所有權人納入管理（見前案一卷一第27頁，本院卷三第91頁）；並於前案一中自承：「上訴人所有之2樓所有權人…並無要求被上訴人（即本件原告）管理內部已長達15年之久，也從未繳納管理費故被上訴人一直以來只算3樓以上區分所有權人戶數」等語（見前案一卷一第48頁，本院卷三第92、93頁）；而曾任原告副總幹事之程育民君於前案二中證稱：「（問：你在的時候，管理委員會有無包含2樓的商業樓？）當初沒有告知有含2樓，因為建設公司還存在，建設公司把2樓以下，包括2樓，當作商場，有一部分租給家樂福，1樓也是租給家樂福」、「（問：你的意思是說管理委員會不包含2樓？）是的。」、「（問：約98 年你離職的時候，情況是否一樣？）是不包括2樓。」、「（問：有針對1、2樓商業的部分，成立管理委員會？）沒有，因為家樂福給了回饋金，2樓其他使用的單位，因為攤位沒有辦法個別使用，要有使用時，建設公司比照對家樂福的方式收取回饋金。」等語（見前案二卷一第42頁，本院卷三第94-96、135-137頁），堪認被告等所辯：原告管理之範圍不含系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓等語，並非無據。而原告管理之範圍既不包括系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓，則原告向系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓之區分所有權人請求管理費之給付，即無理由。

2.又本件被告等擁有的區分所有權範圍包括在系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓之內，系爭大樓設計規劃上地下1、2樓及地上1、2樓均為商場，具有獨立之大門及出入口一情，有現場照片在卷可稽（見本院卷二第185-189頁），原告亦陳稱：獨立之出入口為設計上之規劃等語（見本院卷三第88頁）；現今系爭大樓之2樓係呈現封閉並未使用之狀況，事實上無從為管理與維護，亦有上開現場照片可憑（見本院卷二第187頁）；再酌以原告曾與使用系爭大樓地上1、2及地下1、2樓部分面積之參加人簽立協議書，約定向部分系爭大樓區分所有權人承租之參加人，每月應繳納約7萬元之回饋金予原告，以維護系爭大樓環境、交通安全等事項，無庸再繳納管理費予原告，有協議書影本在卷可佐（見本院卷三第52、53頁），亦有原告於前案一中載明「家福公司為自給自足獨立管理、設備維修、水、電都由家福公司自行負責，所以無須繳交管理費」等語之書狀在卷可考（見本院卷第132-134頁），足認被告等所辯：原告實際並未就系爭大樓地下1、2樓及地上1、2樓進行管理維護等語，乃有依憑，原告應係基於管理範圍不含系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓之認知，始未就系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓進行管理維護，亦堪認定。考以原告自始未就其已對被告等進行管理維護、被告等已獲有原告管理之利益等情，提出證明以實其說，依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配之原則，原告依據不當得利請求權之關係，請求並未受有管理利益之被告等返還受領之不當利益等語，並無理由。

3.另歷年來，原告除原證三所示之存證信函外，並未於召開區分所有權人會議時通知被告等出席，或請求被告等（除被告亞洲公司外）給付管理費一情，有存證信函影本在卷可按（見本院卷一第39-70頁），為原告所不爭執（見本院卷三第63頁），原告雖以「被告等繳納管理費之義務與原告是否應事先告知之運作模式無關」等語，作為先前未通知被告等繳納管理費之說明，然原告就其主張被告等自103年11月起欠繳之管理費，何以遲至2年後始為起訴主張，卻始終並未提出合理之解釋，且未就區分所有權人會議前是否已對被告等發予通知，提出澄清，故應認原告前揭所為，亦得作為原告管理範圍並不包含被告等擁有之區分所有權範圍之佐證。況原告雖於103年8月29日曾以存證信函通知被告亞洲公司應支付管理費共90期共計7,062,660元，復於104年1月20日以存證信函通知被告亞洲公司應支付管理費共92.5期之管理費為2,087,895元整，再於104年2月13日函被告亞洲公司應支付管理費188,329元，有存證信函影本在卷可查（見本院卷二第208-216頁），然原告之計算收受標準究竟為何？均未見說明佐證，且不一而足、一再變動，難以認定屬實。故原告請求被告等給付如起訴聲明所載之管理費，不僅請求之依據有疑，標準計算上亦有欠缺明確之虞。

（二）原告請求被告等給付管理費所依據之決議、住戶規約是否合法有效？

1.原告社區成立管理委員會並於88年6月1日檢送申請書檢查表、全體區分所有權人名冊、區分所有標的基本資料表等影本，向臺中市北區區公所申請報備，經臺中市北區區公所於88年6月3日准予備查，且該管理委員會並無針對特定樓層為分割報備或合併報備等情，有公寓大廈管理組織報備證明影本（見前案一原審卷第87頁）及臺中市北區區公所105年1月22日函及其後附申請書檢查表、全體區分所有權人名冊、區分所有標的基本資料表等影本在卷可據（見前案一卷一第94-126頁），自堪信為真實。且依上開申請書檢查表記載：系爭大樓之全體區分所有權人總數為197人乙節（見前案一卷一第103頁），核與上開區分所有標的基本資料表記載：洛克斐勒中心大樓之專有部分共計197個獨立使用單元等語（見前案一卷一第104頁），互核一致，足認原告社區之專有部分共計197戶及其全體區分有權人總數為197人無訛。

（1）系爭大樓社區於84年10月21日召開第二次區分所有權人會議紀錄雖記載：決議社區管理費修訂住戶每坪每月收取50元，空戶以7折計算即每坪35元等語，然其上「與會人員」欄記載「區分所有權人-70戶」乙節（見前案一原審卷第53、54頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有70人，尚未達原告社區全體區分有權人之半數，顯不符合84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議因不具備成立之要件而當然自始無效。

（2）原告社區於89年10月14日召開第七屆區分所有權人會議紀錄雖記載：決議修訂管理規約由原30條增訂為46條等語，然其上「實到」欄記載「75戶」乙節（見前案一卷二第31頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有75人，尚未達原告社區全體區分有權人之半數，顯不符合84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議亦因不具備成立之要件而當然自始無效。

（3）原告社區於93年10月30日召開第十一屆區分所有權人會議紀錄雖記載：決議新增訂及修訂之條文共26條等語，然其上「實到」欄記載「85戶」乙節（見前案一卷二第43頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有85人，尚未達原告社區全體區分有權人3分之2，顯不符合92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議則因不具備成立之要件而當然自始無效。

（4）原告社區於97年11月1日召開第十五屆區分所有權人會議紀錄雖記載：決議修改管理規約第45、51條等語，然其上「實到」欄記載「76戶」乙節（見前案一卷二第7頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有76人，尚未達原告社區全體區分有權人3分之2，顯不符合92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議亦因不具備成立之要件而當然自始無效。

（5）原告社區於101年11月24日召開第十七屆區分所有權人會議紀錄雖記載：決議管理費自102年1月1日起以每坪每月提高10元，及選任第十七屆管理委員等語，然其上「實到」欄記載「81戶」乙節（見前案一原審卷第68、70頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有81人，尚未達原告社區全體區分有權人3分之2，顯不符合前揭92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議因不具備成立之要件而當然自始無效。

（6）原告社區於103年11月22日召開103年度區分所有權人會議紀錄雖記載：二樓管理費欠繳自88年8月起至103年10月止，以空屋5折計算等語（見前案一原審卷第71頁），然該次會議係由前揭第十七屆區分所有權人會議決議選任之第十七屆管理委員召集而召開，而參照前揭說明，第十七屆區分所有權人會議既屬無效，是其所選任之管理委員自不具召集人權限，由無召集權人所召開之103年11月22日區分所有權人會議，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議（包含系爭大樓住戶規約之修訂等）當然自始無效。

2.原告社區85年11月16日制定之住戶規約第23條固然記載「各用戶大樓管理費之計算方式依『區分所有權人會議』決議辦理。」等語（見前案一原審卷第62頁），然承前所述，原告社區之管理費計算方式迄未經達法定出席人數之區分所有權人會議、做成有效之決議，原告社區之區分所有權人自不受會議決議之拘束。今原告執103年11月22日召開之103年度區分所有權人會議紀錄，及該次會議修訂之住戶規約等，主張被告等應給付如起訴聲明所載之管理費，均因前開會議自始無效，而不生任何拘束之效力，乃無理由，應予駁回。

四、至被告庚○○之部分，雖曾與原告就102年10月1日至103年12月31日管理費之部分成立調解，經本院調閱104年度中簡字第1184號卷宗審閱無誤，然本件原告係請求被告庚○○給付104年以後之管理費，故並無受上揭調解筆錄效力所及之問題；且所謂調解調解與民法所稱之和解本質相同，均係當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，被告庚○○與原告於前開104年度中簡字第1184號事件中互為讓步所成立之調解契約，要難逕認被告庚○○於本件原告請求之事件中，亦欲為相同之讓步，經被告庚○○於本院審理時陳稱明確（見本院卷三第88頁），故原告主張被告庚○○已自認願意繳納管理費等語，並無可採。

伍、綜上所述，被告等抗辯：原告管理之範圍並不包括被告等擁有區分所有權之範圍、被告等並未受有原告管理之利益，及原告請求管理費依據之決議、住戶規約均屬無效，被告等不受拘束等語，均為有理由。原告依據區分有權人會議決議、系爭大樓住戶規約，及不當得利之規定，請求被告等給付如起訴聲明所示之金額，均無理由，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法（如原告聲請傳喚李昱峰作證部分）及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。