臺中簡易庭106年度中簡字第1459號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　 106年度中簡字第1459號

原告

摩樺建設開發股份有限公司

法定代理人

蔡朝啟

訴訟代理人

蔡壽男律師

被告

海中鮮海鮮料理

法定代理人

何瑞晟

訴訟代理人

曾坤炳

被告

黃瀞慧

被告

黃琍葳

上三人共同訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、原告起訴原以何瑞晟即海中鮮海鮮料理、黃瀞慧、黃琍葳為被告，嗣於民國106年8月14日以書狀更正被告為海中鮮海鮮料理、黃瀞慧、黃琍葳，而被告3人分別於106年6月5日、107年3月27日具狀自承本件原告起訴之對象為海中鮮海鮮料理、黃瀞慧、黃琍葳，其中海中鮮海鮮料理之法定代理人為何瑞晟，因海中鮮海鮮料理為合夥等語（見本院卷第46、47、125頁），是原告僅屬更正被告海中鮮海鮮料理名稱，其主體並未變更，被告海中鮮海鮮料理之訴訟代理人曾坤炳事後於107年5月8日庭期始辯稱屬主體變更，且其不同意變更等語，要屬無據。

二、原告起訴聲明原請求「（一）被告海中鮮海鮮料理應將坐落臺中市○○區○○段00地號國有學產土地上原告所有未辦保存登記之建物，即如兩造所訂房屋租賃契約書附圖所示A1棟部分、門牌號碼臺中市○○區○○○路○0號、鋼鐵造一層樓房屋、面積200平方公尺（以實測為準）遷讓交還原告。

（二）被告3人應連帶給付原告新臺幣（下同）65,324元，及自106年4月29日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告70,000元。（三）請依職權宣告假執行。（四）訴訟費用由被告3人負擔。」，嗣原告於本院106年9月7日言詞辯論期日，以言詞及書狀將聲明變更為：「（一）被告海中鮮海鮮料理應將坐落臺中市○○區○○段00地號國有學產土地上原告所有未辦保存登記之建物，即門牌號碼臺中市○○區○○○路○0號、鋼鐵造一層樓房屋，即如複丈成果圖所示H部分面積0.028390公頃（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。二、被告3人應連帶給付原告65,324元，及自106年4月29日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告70,000元。三、請依職權宣告假執行。四、訴訟費用由被告3人負擔。」（見本院卷第99-101頁），核其性質應係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）被告海中鮮海鮮料理於103年6月26日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並以被告黃瀞慧、黃琍葳為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期自103年8 月1日起至108年7月31日止，每月租金第1至3年為70,000元；第4至5年為73,500元，於每月1日前給付，並分別於系爭租約第10條前段、第11條第5項、第1項第5款約定：乙方（即被告海中鮮海鮮料理）營業項目需為合法，其利用必須符合都市計畫使用分區管制規定；乙方如因政府相關單位通知或由甲方傳遞政府相關單位通知函，必須改善、拆除或其他指示，必須完全配合；經甲方（即原告）定相當期限，催告乙方改善逾期未改善，甲方得終止租約。嗣系爭房屋坐落基地之所有權人教育部傳真臺中市政府都市發展局（下稱臺中市都發局）106年3月30日中市都測字第1060046788號函，略以：貴商號（海中鮮海鮮料理）於本市○○區○○○路0○0號建築物作「餐廳」使用，違反都市計畫法土地使用分區管制規定，應予裁罰，並請於文到之日起依規定停止違規使用或恢復合法使用（下稱系爭函文）等語。原告獲悉上情後，即於106年4月12日以臺中中正路郵局第108號存證信函，通知被告海中鮮海鮮料理其已違反系爭租約第10條之約定，並限期被告應於文到15日內予以改善，並聲明逾期不理，則不另通知，逕行終止租約，並經被告海中鮮海鮮料理於同年月13日收受，惟被告海中鮮海鮮料理仍拒絕改善，則系爭租約應自106年4月29日終止。而系爭租約既經終止，原告自得依租賃物返還請求權，請求被告海中鮮海鮮料理返還系爭房屋。另被告海中鮮海鮮料理積欠原告106年4月1日至28日之租金65,324元（計算式：70,000元÷30日×28＝65,333，元以下4捨5入，下同）。又系爭租約終止後，被告海中鮮海鮮料理仍繼續使用系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，故原告另依不當得利之法律關係，請求被告海中鮮海鮮料理自系爭租約終止後之106年4月29日起，按月給付相當租金之不當得利，而被告黃瀞慧、黃琍葳為連帶保證人，依法應連帶負責等語。並聲明：1.被告海中鮮海鮮料理應將系爭房屋遷讓交還原告。2.被告3人應連帶給付原告65,324元，及自106年4月29日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告70,000元。3.請依職權宣告假執行。4.訴訟費用由被告3人負擔。

（二）對被告抗辯之主張：海中鮮海鮮料理自103年6月開始的時候就是合夥，連帶保證人黃瀞慧、黃琍葳也是合夥人，而且是實際經營人，當初簽立租約時，承租人是海中鮮海鮮料理，因為是要經營海鮮料理才會來承租系爭房屋。縱使被告海中鮮海鮮料理已停止營業，但是原告向教育部繳納的租金並沒有因為被告海中鮮海鮮料理停止營業而減少，所以仍應按原來的租金來計算相當的損害的金額。另原告出具使用同意書並非讓被告海中鮮海鮮料理無償使用系爭房屋的意思，只是同意被告海中鮮海鮮料理可以以該址申請商業登記。被告3人答辯狀所載合夥出資等語，事實上被告海中鮮海鮮料理是在承租兩年後才變更為合夥，一開始只是獨資。原告所以會急著對被告3人起訴，係因原告承受教育部的壓力，怕教育部跟原告終止土地租約。系爭房屋的土地是屬於機關用地，做餐廳使用確實違反都市計畫使用分區管制規定，違規事實明確。臺中市都發局已對被告為第一次違規裁罰，若不改善，將繼續裁罰，故被告海中鮮海鮮料理提起訴願或行政訴訟，均敗訴確定。原告係因教育部傳真原告系爭函文始知悉上情，且教育部來函要求原告要每個月都陳報改善狀況。另因原告係基地之承租人，兩造之系爭租約既已終止，被告海中鮮海鮮料理已無正當權源繼續使用該基地，應返還系爭房屋予原告。

二、被告3人則均以：

（一）被告海中鮮海鮮料理依商業登記法規定，於103年7月31日經臺中市政府核准設立地點在臺中市○○區○○○路0○0號建物，核准營業項目:一、餐館業；二、食品什貨、飲料銷售業；三、菸酒零售業，於105年12月21日再核准組織變更為合夥，故被告海中鮮海鮮料理為合夥組織，法定代理人為何瑞晟。而依系爭租約第6條第1項之約定，本房屋係供合法營業登記之用，非經甲方（即原告）書面同意，不得變更用途。原告亦於103年7月25日出具房屋使用同意書載明：系爭房屋，茲有海中鮮海鮮料理代表人，何瑞晟，擬在立同意書人上開房屋申請商業登記，對該房屋使用權業經同意屬實，特立此書為憑。是被告海中鮮海鮮料理係依據上開使用同意書辦理合法營業登記，且已經營3年之久，原告亦按月收取租金，原告對於系爭房屋作為餐廳之用，於訂約時已明確知悉。且被告海中鮮海鮮料理已投入資金約700萬元，現原告以非合法營業開設餐廳為由終止租約，已致被告海中鮮海鮮料理遭受重大損失。又系爭房屋坐落土地所有權人為教育部，分區使用雖為機關用地，土地出租給原告興建系爭房屋，然原告已於102年12月17日向臺中市都發局申請發給102中都臨使字第4號臨時建築使用許可證，使用用途得自用住宅（含民宿），原告復出具房屋使用同意書，同意出租給被告海中鮮海鮮料理在系爭房屋經營「海中鮮海鮮料理」商業登記。原告雖提出如附件二之系爭函文，認被告經營餐廳違反都市計畫法土地使用分區管制規定，惟原告已申請臨時建築使用許可證，使用用途得自用住宅（含民宿），而自用住宅一樓在臺中市開設餐廳比比皆是，被告既已在系爭房屋取得合法營業商業登記，並未違反系爭租約第6條第1項約定。

（二）又系爭租約第10條關於經營及建築房屋之限制，約定：營業項目需為合法，其利用必須符合都市計畫使用分區管制規定，且不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動、玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途。乙方（即何瑞晟）若違反上述規定，經甲方定相當期限，催告乙方改善，逾期未改善時，甲方（即原告）得終止契約等語。限制不得經營之項目有特種咖啡茶室等13項，惟獨將經營餐廳排除在外，而系爭租約於103年6月26日簽訂後，原告即於同年7月25日出具房屋使用同意書，同意由被告海中鮮海鮮料理在系爭房屋經營餐廳及設立商業登記，足認原告亦認為系爭房屋得經營餐廳始出租給被告海中鮮海鮮料理，被告海中鮮海鮮料理亦信賴原告，在系爭房屋經營餐廳長達3年之久，原告每年收取租金為84萬元，迄共收取租金200多萬元，原告事後諉為不知，反指摘被告海中鮮海鮮料理違法經營餐廳，原告之行為顯然違反誠信原則及權利濫用。況系爭租約第11條第3項已約定：租賃標的如因相關法令規定不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約。今行政訴訟判決結果雖為系爭房屋不能經營餐廳，然屬不可歸責被告海中鮮海鮮料理之事由，兩造應依上開條文約定合意終止租約，而非原告所指為被告海中鮮海鮮料理違約。

（三）再土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。另房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權。而依原告所提出系爭房屋106年房屋繳款書之課稅現值為231,400元，系爭房屋基地為教育部所有，原告向教育部承租系爭房屋坐落土地之租金，應不會超過上開法律規定租額。被告海中鮮海鮮料理今既已停止營業，故原告請求每月租金及終止租約後損害金7萬元，顯然超過上開法律規定，其超過部分無請求權。另原告已收取押金21萬元，而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故倘認系爭租約已終止，被告海中鮮海鮮料理於租賃關係消滅後，自得以所交付之押租金，主張抵銷等語，資為抗辯。

（四）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）經查，被告海中鮮海鮮料理係訴外人何瑞晟、曾坤炳、廖美燕於103年7月31日向臺中市政府申請設立之「合夥」商號，登記負責人為何瑞晟，有經濟部商業登記資料查詢在卷可稽（見本院卷第40頁）。而合夥與獨資不同，合夥團體所負之債務，與各合夥人個人之債務有別，本於各合夥人對合夥債務僅負補充責任之原則，合夥債務應先由合夥財產清償，必須於合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對於不足之額始負連帶清償之責任。此與一人單獨出資經營之獨資事業，應由出資之自然人就獨資事業之債務負全部責任者不同。故契約之債務人如為合夥者，即應對具有當事人能力之合夥團體，或以全體合夥人為其權利義務之主體而為請求，不得僅對合夥人之個人請求。除由執行業務之合夥人代表合夥為原告或被告外，應由全體合夥人為原告或被告，其當事人始為適格（最高法院27年度上字1964號判例、82年度臺上字3238號判決、104年度臺上字2160號判決意旨參照）。本件原告103年6月26日與訴外人何瑞晟簽立系爭租約（見本院卷第11-21頁）時，被告海中鮮海鮮料理尚未成立合夥關係、亦未正式登記，尚難認訴外人何瑞晟有何代表被告海中鮮海鮮料理合夥與原告簽立系爭租約之意思；且綜觀全卷，並無103年7月31日前被告海中鮮海鮮料理另為獨資登記之事證可佐，故原告主張當時其係與由何瑞晟獨資之海中鮮海鮮料理，簽訂系爭租約等語，欠缺依憑，並無可採，原告係與訴外人何瑞晟個人簽立本件之系爭租約甚明。因何瑞晟與被告海中鮮海鮮料理於法律上係屬不同之權利義務主體，故原告雖曾對何瑞晟寄發存證信函以違反租約為由，通知限期15日內改善，否則終止租約，並經何瑞晟於同年月13日收受（見本院卷第25-29頁），系爭租約因何瑞晟未改善而於106年4月29日發生終止之效力（詳如後述），然並非系爭租約承租人之被告海中鮮海鮮料理，自不負有遷讓返還系爭房屋之義務。原告起訴聲明第一項請求被告海中鮮海鮮料理應將如附圖所示H之系爭房屋返還予原告，並無理由，應予駁回。

（二）次查，系爭租約第10條前段、第11條第5項、第1項第5款約定：乙方（即何瑞晟）營業項目需為合法，其利用必須符合都市計畫使用分區管制規定；乙方如因政府相關單位通知或由甲方傳遞政府相關單位通知函，必須改善、拆除或其他指示，必須完全配合；經甲方（即原告）定相當期限，催告乙方改善逾期未改善，甲方得終止租約（見本院卷第15、16頁）。臺中市都發局既於106年3月間以系爭函文通知系爭房屋坐落基地所有權人教育部、及被告海中鮮海鮮料理，內容略以：貴商號（海中鮮海鮮料理）於本市○○區○○○路0○0號建築物作「餐廳」使用，違反都市計畫法土地使用分區管制規定，應予裁罰，並請於文到之日起依規定停止違規使用或恢復合法使用等語（見本院卷第22-24頁），則何瑞晟所承租、用以經營被告海中鮮海鮮料理之系爭房屋，則有違反都市計畫法土地使用分區管制規定之疑慮。嗣被告海中鮮海鮮料理依法提起訴願、行政訴訟，經臺中高等行政法院以106年度訴字第316號判決、最高行政法院以107年度裁字第429號裁定，認定被告海中鮮海鮮料理違反都市計劃法第51條之規定，事證明確，原行政處分裁處罰鍰、並勒令停止使用系爭房屋，認事用法並無違誤確定，有前揭判決、裁定在卷可考（見本院卷第114-118、131頁），故應認何瑞晟承租系爭房屋，用以經營海中鮮海鮮料理，確有違反都市計畫法土地使用分區管制規定之情事，依上揭系爭租約之約定，原告當得定相當期限，催告何瑞晟改善，逾期未改善，原告得終止租約。今原告已對何瑞晟寄發存證信函以違反租約為由，通知限期15日內改善，否則終止租約，並經何瑞晟於同年月13日收受（見本院卷第25-29頁），然何瑞晟猶未改善，是系爭租約應於106年4月29日發生終止之效力無訛。

（三）再查，系爭租約承租人何瑞晟積欠原告106年4月1日至28日之租金65,324元（計算式：70,000元÷30日×28＝65,333，元以下4捨5入，下同），被告3人並未爭執，僅辯稱：應以原告已收取之押租金先為抵充等語（見本院卷第49頁），是以，被告黃瀞慧、黃琍葳既為系爭租約之連帶保證人，應就原告請求何瑞晟積欠租金65,324元之部分，連帶負給付之責。而因何瑞晟接獲原告傳遞之政府相關單位通知函，必須改善、拆除或其他指示，仍未改善，則依系爭租約第11條第5項之規定（見本院卷第17頁），原告主張沒收被告先前繳納之履約保證金21萬元（見本院卷第13、25、26頁），乃屬有理由，被告3人所為以履約保證金先為抵銷之抗辯，有違系爭租約之約定，要無理由。身為系爭租約連帶保證人之被告黃瀞慧、黃琍葳應連帶給付承租人何瑞晟積欠之租金65,324元至明。

（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨供參）。另無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查，何瑞晟自系爭租約合法終止後即無合法使用系爭房屋之權源，然其與他人合夥經營之被告海中鮮海鮮料理仍繼續使用系爭房屋，當屬無權占有，何瑞晟受有利益致原告受有損害，應堪認定。何瑞晟於無權占有系爭房屋期間所獲得之相當租金不當得利，應返還予原告甚顯。今原告既係以系爭租約終止為由，向被告海中鮮海鮮料理請求相當租金不當得利之返還（見本院卷第8、9頁），因被告海中鮮海鮮料理並非系爭租約之承租人，應認原告此部分之請求亦不適法，不應准許；至原告請求系爭租約之連帶保證人黃瀞慧、黃琍葳連帶給付相當租金之不當得利，則係屬承租人何瑞晟未履行返還租賃物義務而生之損害賠償，故原告此部分之請求為有理由。

（五）而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，土地法第97條第1項定有明文；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。經查，系爭房屋所坐落土地臺中市○○區○○段00地號，系爭房屋占用面積為283.9平方公尺（見附圖所示H部分），106年之申報地價為每平方公尺13,500元，有公務電話紀錄土附卷可稽（見本院卷第140頁）。又系爭房屋之現值為237,100元，有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書附卷可按（見本院卷第33頁），是以何瑞晟所占有使用系爭房屋及所占用之系爭土地部分，其土地及建築物申報總價為4,069,750元【計算式：（283.9×13,500）＋237,100＝4,069,750】，故其年租金以不超過申報總價年息百分之10即406,975元（計算式：4,069,750×10÷100＝406,975，元以下四捨五入，下同）為限，倘以原告主張之每月租金70,000元計算，已逾越前揭限制甚明。本院審酌海中鮮海鮮料理自106年5月31日起已停業在案（見本院卷第141頁），系爭房屋確實沒有跡證足資證明仍有營業行為，且所在位置，對面即為河道，商業活動非眾，業據本院協同兩造至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及照片等附卷可證（74、75）。是以，本院認上開何瑞晟占有使用房屋之利益，應以年息百分之6，計算每年相當租金之不當得利為適當，即每月相當於租金之不當得利為20,349元（計算式：4,069,750×6%÷12＝20,349）。原告審酌系爭租約約定每期租金按月應於1日前繳付，而請求系爭租約之連帶保證人被告黃瀞慧、黃琍葳自系爭契約終止之106年4月29日起，至返還系爭房屋日止，每月1日連帶給付相當租金20,349元之不當得利，核屬有理。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原告雖稱其繳予土地所有人教育部之租金並未因系爭房屋未為營業行為而減少，故被告黃瀞慧、黃琍葳所應連帶給付之不當得利亦不應減少等語。然按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度臺上字第324號民事判決要旨參照）。是本件既有可觀具體數據可資計算，仍應以所受之利益為度，認定應予返還不當利之數額。另被告3人所為以履約保證金先為抵銷之抗辯，因履約保證金已遭原告主張沒收在卷（見本院卷第13、25、26頁），與系爭租約第11條第5項之約定（見本院卷第17頁）相符，業於前述，故被告3人該部分所辯亦無理由。

四、綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告黃瀞慧、黃琍葳應連帶給付已到期之租金65,324元，及自106年4月29日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告20,349元，均屬有理，應予准許，其餘逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述。被告海中鮮海鮮料理雖於言詞辯論終結後具狀聲請再開辯論，然其所述異議等節業經本院以107年度中聲字第4號裁定駁回在案，對於判決結果亦無影響，是其聲請乃嫌無據，附此敘明。

六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告3人敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告聲明請准宣告假執行，僅係促請法院注意應依職權宣告假執行，不生准駁問題，附此敘明。另准被告黃瀞慧、黃琍葳得供擔保而免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

附圖：臺中市中興地政事務所106年7月26日土地複丈成果圖