臺中簡易庭98年度中簡字第2499號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　98年度中簡字第2499號

原告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

寶蓮資產管理股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

李東炫律師

複代理人

乙○○

上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：被告應撤銷坐落台中市○區○○段1107地號(權利範圍113/100000)及同段358建號 (權利範圍102/10000)及共有部分361建號之共有不動產之處分及價款，並向法院提存所辦理撤銷提存手續。

二、事實摘要：

㈠原告主張：

⒈原告於民國98年5月25日接獲被告公司以台中向上郵局第486號存證信函通知，原告共有之台中市○區○○段1107地號土地 (權利範圍113/100000)、同段358建號 (權利範圍102/10000)及共用部分361建號之共有不動產，已於98年5月25日經共有人以人數過半數、所有權應有部分過半數同意，以新台幣 (下同)28,052,000 元出售，原告所得領取之價金為286,130元，若原告有意以同一條件承買，應於函到10日內聲明行使優先承買權等語。然而，原告並不同意出售，為此提起本件訴訟等語。

⒉惟系爭「干城第一廣場」不動產攤位並無土地法第34條之1之適用，並援引臺灣高等法院臺中分院97年度上字第200號判決，據以認為系爭不動產櫃位所有權人即區分所有權人，非一般共有物，自無土地法第34條之1之適用。按如商場之攤位，揆其建築形式，即在建築空間劃出某一樓層為零售商場，再將該一商場劃出若干空間作為攤位使用，雖在土地及建物均以所有權應有部分之方式登載，惟該建築物應有部分所有權，實與區分所有建築物有單獨所有權並無二致，建物樓層已劃分為各特定區域營業之攤位，其所有人雖於建物登記簿上係以應有部分方式登載而為建物之共有人，惟其就該攤位不僅可使用收益，且得將之讓與他人，並不受須經其他共有人全體同意之限制，自非一般共有物之所有人可比，應無土地法第34條之1之適用。又區分所有之公寓建物有關共有部分，與各層建物所有人單獨所有部分，具有不能分離之特性，與一般分別或共有之土地或建物不同，其處分、變更及設定負擔，無土地法第34條之1規定適用。此有最高法院78年度台上字第1216號裁判要旨、最高法院94年度台抗字第499號裁判要旨、臺灣高等法院暨所屬法院86年法律座談會彙編第394 至396頁參照)。可知，被告以土地法第34條之1擅自以低價賤買原告之系爭不動產自屬無效。

⒊又土地法第34條之1第2項亦規定，為前項處分時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之。然而，被告係在處分之後才通知原告，依民法第71條規定違反強制規定者無效。

⒋另外，本件計算所有人數、應有部分比例亦有不符。其一，被告公司既為系爭土地之買受人，應扣除其權利範圍3459/10000後，方得計算過半數之同意，扣除後實際僅6541/10000，其過半數需達3271/10000，而依被告所提出之「不動產買賣契約書影本」同意出售者之權利範圍合計僅3090/10000，不符合土地法第34條之1第1項規定。其二，共有人36人 (扣除同為買方之被告公司)同意出售358建號建物，其中竟高達28人之權利範圍僅有1/10000，疑似人頭戶應不予納入計算，故實際同意人數僅有8人，不符合土地法第34條之1過半數同意之規定。其三，依彙整統計表格中所有權人之權狀土地持分 (扣除同為買方之被告公司)僅有7247/100000，不符合土地法第34條之1應有部分合計過半數之規定。

⒌本件原告所有不動產，原告於82年間係以289萬元購買，而本件被告表示依土地法第34條之1規定出售系爭不動產後，原告所能分得之款項竟僅有286,130元，可見被告賤買原告所有上述不動產，顯有不當得利之意圖。為此訴請判決如聲明所示。

㈡被告則以下列事由置辯：

⒈本件被告係依土地法第34條之1規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，而將台中市○區○○段358建號建物所有權全部，暨其共用部分之同段361建號建物所有權應有部分122/1000，以及該358建號建物全體共有人所持有之基地權利應有部分，亦即同段1107地號土地所有權應有部分11079/100000。其符合法律規定，並無不當得利可言。本件原告依民法第179條規定訴請撤銷系爭不動產處分，並向法院提存所撤銷提存手續，因返還不當得利請求權，係以請求將獲取不當得利之人，歸還原所有權人，與契約行為之撤銷請求權尚屬二事。原告基於不當得利所作請求，應無理由。至於原告所援引之臺灣高等法院臺中分院97年度上字第200號判決部分，係為解決共有人間投票權能之爭執，而最高法院94年度台抗字第499號判決，則係針對土地法第34條之1第4項之優先承買權作成判斷，並無拘束本件判決之效力。

⒉又被告已於98年5月25日以存證信函通知原告上開出售情節，並要求原告於10天內表示是否行使優先承買權，可見被告確實已踐行通知之義務，並非如同原告所述被告未通知。

⒊土地法第34條之1之立法意旨在於簡化共有，當無限制共有人之一不得出價承買他共有人之應有部分之理，內政部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函見解亦採相同看法，認為共有人承受共有物，係生權利混同之效果，並不影響同意處分人數及應有部分之計算。另外，依土地法第34條之1已設立同意權人數與應有部分持分計數限制之機制，是否公佈比價、議價過程，並不影響被告依上開土地法規定取得之買受人資格。

⒋又被告係以合理出價買受系爭不動產，且購買前，干城第一廣場之聯絡中心 (劉喜闊先生)於95年第二次委託不動產估價事務所之專業估價結果：其一，中科不動產估價師事務所勘估認定其合理之總價為19,781,300元，其二，理德不動產估價師事務所勘估認定其合理之總價為17,398,535元。換算其他相同位於干城第一廣場櫃位之本院民事執行處核定拍賣價格之結果，95年度執字第46262號核定拍賣價格換算地下一樓總價為15,645,292元，96年度執字第42813號核定拍賣價格換算地下一樓總價為20,742,411 元。而系爭不動產之公告現值為12,364,674元。故本件買賣價格28,052,000元，應無不合常理之處。

三、法院之判斷：

㈠本件被告於98年5月25日以存證信函通知原告，台中市○區○○段358建號建物之部分共有人，按土地法第34條之1第1項之規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，而將上述358建號建物所有權全部，暨358建號建物之共用部分即同段361建號建物所有權應有部分122/1000，以及358建號建物全體共有人所持有之基地權利應有部分亦即同段1107地號土地所有權應有部分11079/100000出售予被告，因原告為上述358建號建物之共有人，其所有權應有部分為102/10000，被告因而通知原告上開出售不動產情事，並表示原告可於10日內行使優先承買權等情，有原告提出之存證信函、土地所有權狀、建物所有權狀、以及被告提出之不動產買賣契約書等件為證，復為兩造所不爭執，堪認屬實。

㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，土地法第34條之1第1項前段定有明文。又依同法第5條第2項前段規定，所謂建築改良物，係指附著於土地之建築物或工事，故上述土地法所規定之建築改良物大致上與民法之土地定著物，同其意義。而本件台中市○區○○段358建號建物，其門牌號碼為台中市○區○○○街10號地下一層樓，並為原告與訴外人范亞平等人所共有等情，有被告提出原告所不爭執真正之建物登記第二類謄本在卷足憑(本院卷第231頁參照)，核其性質與土地法所規定之建築改良物相當，該台中市○區○○段358建號建物 (建築改良物)既為多數人所共有，其處分行為自有土地法第34條之1第1項之適用，要無疑義。至於原告所提出之臺灣高等法院臺中分院97年度上字第200號判決書影本，以及原告所援引之最高法院78年度台上字第1216號裁判要旨、最高法院94年度台抗字第499號裁判要旨、臺灣高等法院暨所屬法院86年法律座談會彙編第394至396頁等實務見解，均未否認本件原告與訴外人范亞平等人所共之358建號建物之處分有土地法第34條之1第1項之適用。所謂「區分所有之公寓建物有關共有部分，與各層建物所有人單獨所有部分，具有不能分離之特性，與一般分別或共有之土地或建物不同，其處分、變更及設定負擔，無土地法第34條之1規定適用」等語，係指就區分所有公寓建物之「共有部分」單獨出售時，並無土地法第34條之1之適用而言，並非指區分所有公寓建物「各區分所有權」 (如有共有情形)之處分無土地法第34條之1第1項適用。原告誤解上述實務見解，尚不足採。

㈢又上述土地法第34條之1第1項之規定，所謂「處分」應係指狹義之處分行為而言。蓋民法上之分別共有係以個人主義下之所有權為構造基礎，共有人對於共有物之所有權，原則上非經共有人之同意，不得予以消滅或加以剝奪。於所有權之變動不能達成共有人之全部同意時，亦僅有分割共有物以結束共有之狀態、或轉讓應有部分退出共有關係而已，就所有權變動之權利行使，不得以共有人之多數決強令不同意之共有人接受。而土地法為促進共有物之利用，增設共有不動產之處分，以共有人多數決為之，其規定自不宜作最廣義與廣義解釋，以免與分別共有之法律上構造基礎相違。況且，自土地法第34條之1之立法過程觀之，土地法第34條之1之規定僅在排除民法第819條第2項之適用，而成為該民法之特別規定，故土地法所稱「處分」自不宜解為係最廣義者，致逾民法第819條所指處分意義之範圍。準此，本件358建號建物之部分共有人於98年5月25日與被告訂立上述不動產買賣契約，其間之「買賣行為」要係該不動產將來「處分」之原因關係，尚非「處分」行為本身。故被告於訂立買賣契約後旋即(同日)以存證信函通知原告上述不動產買賣情事、以及定期催告是否行優先承買權等，斯時尚未辦理不動產所有權移轉登記，客觀上尚有「處分」行為可言，要難認為被告係在「處分」行為後始依土地法第34條之1第2項規定辦理通知或公告。原告因不辨債權行為與物權行為之區別，以致誤以為被告在訂立「買賣契約」之前即應先行通知相關買賣情事以及催告行使優先承買權等，亦不足採。

㈣復按不動產部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有物時，關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，土地法第34條之1執行要點第7點定有明文。而本件台中市○區○○段358建號建物之部分共有人，以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意將上述358建號建物所有權全部出售與被告，依被告提出原告所不爭執真正之不動產買賣契約書、建物謄本等件觀之，出售人之人數及所有權應有部分確實符合土地法第34條之1第1項前段之規定。原告主張之計算方式因與上述土地法第34條之1執行要點規定不符，並不足採。再依土地登記規則第96條之規定，區分所有建物，數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第34條之1規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該專有部分之全體共有人；其基地權利之應有部分，指該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。上述不動產買賣契約書關於出售土地之部分，符合上開土地登記規則之規定，要難認為違反。至於原告主張關於計算基地共有人、以及基地權利應有部分之方式，均與土地登記規則第96條規定不符，顯不足採。又區分所有建築物之共有部分，與區分所有建築物之各區分所有部分間具有不可分離之特性，核其性質與「共有人依土地法第34條之1規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分」情形相同，自應比照同一標準計算其共有人數、以及共同建物之所有權應有部分。

㈤又被告買受上述不動產之價格尚與購買時之市場行情相當，有被告提出之不動產估價報告書、本院民事執行處通知函暨不動產估價報告書等件為證，且縱認為其購買價格有較一般市場行情為低，要難認為原告因此即具有訴請法院撤銷不動產處分及價款、並向法院提存所辦理撤銷提存手續之權利，遑論本件不動產迄無辦理所有權移轉登記之「處分」行為，原告更無提起本件訴訟之必要性。從而，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭