臺灣高等法院 臺中分院101年度上字第178號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　101年度上字第178號

上訴人

蕭錦良

訴訟代理人

蔡本勇律師

送達代收人

邱妙樺

被上訴人

周君良

訴訟代理人

林軍男律師

上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於民國101年2月29日臺灣南投地方法院100年度訴字第141號第一審判決提起上訴，經本院於101年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

理由

一、被上訴人起訴主張：坐落南投縣仁愛鄉○○段126-11、126-44地號土地（以下簡稱系爭土地）原為訴外人祁仲德所有，祁仲德於民國（下同）97年1月5日死亡，行政院國軍退除役官兵輔導委員會南投縣榮民服務處（下稱南投縣榮服處）為其遺產管理人。99年7月，祁仲德之債權人向原審法院聲請以99年度司執字第12995號強制執行事件拍賣祁仲德之系爭土地。100年1月26日，前開2筆土地均由伊得標拍定。詎上訴人蕭錦良於100年2月9日以承租人身分具狀主張伊對系爭土地有優先承買權；惟上訴人對系爭土地並無租賃關係存在，自無土地法第107條之優先承買權。爰提起本件訴訟聲明求為判決：確認被告（即上訴人）蕭錦良於原審法院99年度司執字第12995號強制執行事件拍賣程序中就坐落南投縣仁愛鄉○○段126-11、126-44地號土地之優先承買權不存在。

二、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服（原審共同被告楊炳祥部分，業經其撤回上訴，故不予論述），提起上訴。被上訴人聲明：上訴駁回。其餘陳述除引用原審判決之記載外，併稱：上訴人關於表見代理之主張係屬新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447條規定，不得於二審程序中提出。又縱認上訴人得提出表見代理之主張，惟系爭土地之租賃契約均係以訴外人林文進自己之名義簽訂，而非以本人祁仲德之名義為之，故根本無表見代理之情形。況上訴人於原審主張本件訴外人林文進係以「隱名代理」（有權代理）方式簽訂租賃契約，並非主張訴外人林文進所為係構成「無權代理」行為，自無表見代理適用情形。另伊對委託書之真正、土地租賃契約書之形式真正，固均不爭執，但主張委託書並無特別授權意旨之記載。

三、上訴人等則聲明：（一）原判決廢棄。（二）前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其陳述除引用原審判決之記載外，併稱：

（一）渠雖未於原審明確主張表見代理，惟該項主張僅係就渠於原審已提出之防禦方法為補充，且事實於法院已顯著，若不允許渠等提出，顯失公平，故依民事訴訟法第447條第1項第3、4、6款規定，渠仍得於二審程序中提出。

（二）由祁仲德與林文進於94年3月1日所簽訂之委託書記載「祁龍所有南投縣仁愛鄉○○段地號126-5、126-11、126-25、126-44、126-72、126-74等六筆，正在移轉本人（即祁仲德）後，一併委由林文進承租及處理事宜。」等字樣，即可知祁仲德就前開土地租期逾2年之租賃已為特別之授權。縱認前開委託書之記載並無特別授權之意旨，惟由祁仲德之行為、林文進多次收取租金之行為，及祁仲德明知許志鴻、上訴人蕭錦良承租使用前開土地而無任何反對之意思表示觀之，亦有表見代理之情形，依民法第169條規定，祁仲德亦應對許志鴻、上訴人蕭錦良負授權人之責，租賃契約仍屬有效。

四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被上訴人主張上訴人對系爭土地之優先承買權不存在，為上訴人所否認，是兩造就上訴人對系爭土地之優先承買權法律關係存否，即屬不確定，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認被上訴人提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益。

五、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。此觀民事訴訟法第447條第1項第3款規定自明。此乃當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊防禦方法，以第一審法院就該事實、法律評價錯誤為由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊防禦方法，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價。本件被上訴人以上訴人對系爭土地之租賃關係均不存在為由，主張渠等之優先承買權不存在。上訴人於原審辯稱伊與祁仲德之代理人林文進，於95年1月1日就系爭土地簽訂租賃契約，約定租期自95年1 月1日起至103年12月31日止，依委任及隱名代理之法律關係，伊係該等土地之承租人，自有優先承買權等語。顯就上訴人就系爭土地有無有效存在之租賃關係為爭執；而其於本院固另辯稱縱認林文進係無權代理，惟由祁仲德之行為、林文進多次收取租金之行為，及祁仲德明知許志鴻、上訴人蕭錦良承租使用前開土地而無任何反對之意思表示觀之，亦有表見代理之情形，依民法第169條規定，祁仲德亦應對許志鴻、上訴人蕭錦良負授權人之責，租賃契約仍屬有效等語。因此，前開租賃關係是否存在為本件應予審理之主要爭點，而上訴人就此爭點於原審已提出「租賃關係存在」之攻擊、防禦方法，因原審判認租賃關係不存在，上訴人以此為由，提起上訴，並於第二審程序再提出前開租賃契約依民法第169條表見代理之規定亦屬有效之主張，其目的僅係就其於第一審程序已提出之「租賃關係存在」之攻擊、防禦方法為補強（充），基礎事實並未變動，揆諸前開規定，本院自應加以審究，合先敘明。

六、按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第107條第1項定有明文。其立法目的在使耕地承租人與所有人合一，以扶植自耕農。因此，耕地優先承買權之行使自須以土地使用人於耕地出賣時與土地所有人間存有租賃關係為必要。本件被上訴人主張系爭土地原為訴外人祁仲德所有，祁仲德於97年1月5日死亡，南投縣榮服處為其遺產管理人。99年7月祁仲德之債權人向原審法院執行處聲請以99年度司執字第12995號強制執行事件拍賣祁仲德之前開土地。100年1月26日，系爭土地均由被上訴人得標拍定。經原審法院執行處於100年1月26日函知上訴人是否表明有優先承買權，上訴人於同年2月9日亦具狀主張就系爭土地有優先承買權等情。為上訴人所不爭執，復有調閱之台灣南投地方法院99年度司執字第12995號強制執行事件影卷可參，堪認為真實。惟被上訴人主張上訴人就系爭土地無優先承買權，則為上訴人所否認，並以伊與訴外人祁仲德就系爭土地依隱名代理或表見代理之法律關係，應有租賃關係存在，自有優先承買權等語置辯，是本院應予審酌者，乃上訴人就前開土地之租賃關係是否存在？且上訴人應就其主張租賃關係合法有效存在之事實負舉證責任，經查：

（一）按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為，但為不動產之租賃其期限逾2年者，須有特別之授權，此為民法第534條第2款所明定。故受任人雖已受有處理某不動產出租事宜之概括委任，但如租賃期限超過2年者，受任人仍須另經委任人之特別授權，始有代為處理之權限。此與民法「特別委任」係指定一項或數項事務而為委任，受任人一經委任後就該指定事項即得為一切必要行為之情形有所不同。且特別授權之方式，法律固無明文，惟特別授權既係在已受有概括委任之情形下另行授與處理之權限，則為能與概括委任有所區別，特別授權之意旨自應獨立、清楚地表明，尤其在同時有代理權授與之場合，代理人（受任人）就代理事項是否已經本人（委任人）特別授權，攸關法律行為相對人之權益甚鉅，特別授權之意旨更應清楚記載，以別於概括委任。本件上訴人主張伊與訴外人祈仲德間就系爭土地有租賃關係，固據其提出委託書、土地租賃契約書為據（見原審卷第31頁、第50至52頁）。惟上開於94年3月1日簽訂之委託書記載：「立委託書人祁仲德因年老體弱、行動不變，一切土地使用權以及土地移轉買賣等事宜，均委由林文進全權處理，不得異議，…，土地標示為南投縣仁愛鄉○○段126-9、-22、-27、-71地號。另外祁龍所有南投縣仁愛鄉○○段地號126-5、126-11、126-25、126-44 、126-72、126-74等六筆，正在移轉本人後，一併委由林文進承租及處理事宜。」等字樣（見原審卷第31 頁），是就系爭土地，僅載「由林文進承租及處理事宜」，而無其他關於租賃期限逾2年部分亦得為之或類此文義之特別授權意旨之記載，自難認祁仲德於概括委任林文進代為處理前開土地之外，亦已就租期超過2年之租賃為特別之授權。

（二）又上訴人於95年1月1日就系爭土地所簽訂之租賃契約（見原審卷第66至68頁），係由訴外人林文進以出租人名義與上訴人為之，林文進並未表明其係祈仲德之代理人之旨，上訴人亦未舉證證明林文進係有代理祈仲德之旨為之，縱或上訴人可得而知林文進係代理祈仲德而簽訂上開租賃契約，有隱名代理之性質。惟系爭租賃契約，其租賃期限係自95年1月1日至103年12月31日，已逾2年，依民法第534條第2款規定，林文進如代為出租該等土地，除須受有祁仲德之概括委任之外，尚須另有特別授權始可。惟由前開委託書所載，及證人楊碧珠於原審證述祁仲德已年老，且唯一的兒子祁龍去世，無力自行處理土地事務，而請林文進幫助處理土地出租以收取租金，故祁仲德於94年3月1日與林文進簽訂前開委託書，嗣林文進曾向伊表示，將土地出租予上訴人等語（見原審卷第94至95頁），固可認定祁仲德有概括委任林文進代為處理前開土地之租賃相關事宜，惟就租期超過2年之租賃，林文進並未經特別授權，已如上述，是其就系爭土地之出租並無代為簽訂系爭租賃契約之權利。系爭租賃契約亦不因「隱名代理」之法理而對祈仲德生效。是林文進與上訴人所簽訂之租賃契約，依民法第170條第1項規定，在經祁仲德本人或其遺產管理人承認前，對祁仲德不生效力。而上訴人就租賃契約是否業經祁仲德或其遺產管理人承認乙情，並未提出任何主張或證據，自難為有利於上訴人蕭錦良之認定。故前開租賃契約對祁仲德不生效力。上訴人蕭錦良與祁仲德之遺產管理人間亦無租賃關係之存在。

（三）另上訴人於本院主張縱認林文進係無權代理，惟由祁仲德之行為、林文進多次收取租金之行為，及祁仲德明知上訴人承租使用前開土地而無任何反對之意思表示觀之，亦有表見代理之情形，依民法第169條規定，祁仲德亦應對上訴人負授權人之責，租賃契約仍屬有效云云。惟表見代理係指無權代理人，具有代理權存在之外觀，足令使人信其有代理權時，法律規定本人應負授權責任之制度。故表見代理之成立自須以無權代理人以本人名義為法律行為，而形成具有代理權存在之外觀為必要。倘無權代理人係以自己名義為法律行為，即無所謂具有代理權存在之外觀，而足使人信其有代理權之情形。本件林文進與上訴人所簽訂之租賃契約，均係以林文進自己名義簽訂，而非以本人祁仲德之名義為之，並無所謂具有代理權存在之外觀，而足令使人信其有代理權之情形，自無表見代理適用之餘地。上訴人前揭所辯，洵非足取。

七、綜上，上訴人並未能舉證證明其對祈仲德就系爭土地之租賃關係存在，則其就系爭土地自無土地法第107條所定之優先承買權存在。從而，被上訴人主張上訴人就系爭土地無優先承買權，自屬可取，原審判決確認上訴人就系爭土地之優先承買權不存在，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。