臺灣高等法院 臺中分院102年度上字第155號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　102年度上字第155號

上訴人

許秋芬

訴訟代理人

陳銘傑律師

訴訟代理人

黃鼎鈞律師

上列一人之複代理人

邱珮綸

上列一人之複代理人

林葳欣

被上訴人

施椿蕙

被上訴人

陳財源

被上訴人

陳金鐘

被上訴人

陳進財

被上訴人

陳國勝

被上訴人

陳進興

被上訴人

施麗卿

被上訴人

施麗鳳

被上訴人

施明仁

被上訴人

施張秀盆

被上訴人

施建圳

被上訴人

許錫文

被上訴人

施美玉

被上訴人

施明德

被上訴人

許老案

被上訴人

陳許蘭

被上訴人

許經墿

被上訴人

許榮華

被上訴人

郭許蜀

被上訴人

許順情

被上訴人

許淑貞

共同訴訟代理人

陳盈壽律師

複代理人

簡敬軒律師

複代理人

何國榮律師

被上訴人

陳癸方（原名陳淑枝）

追加被告　　施文良

　　　　　　施漢棠

　　　　　　施柯錦珍

　　　　　　陳國興

　　　　　　許欽森

　　　　　　陳許

　　　　　　許耀煌

　　　　　　許水交

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國101年12月28日臺灣彰化地方法院101年度訴字第674號第一審判決提起上訴，本院於103年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人於本院追加被告，係本於其得對全體公同共有人本於優先承購權起訴之同一基礎事實，其訴之追加合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定；上訴人追加被告後，嗣以遺產分割、情事變更為由變更聲明，合於同法第446條第1項、第255條第1項第4款規定，應予准許。

二、被上訴人陳癸方及追加被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

三、上訴人於言詞辯論前撤回對追加被告施麗觀之訴（見本院卷二第124頁書狀），已生效力，吳素珍為輔助施麗觀而參加訴訟（本院卷一第189頁書狀），因該部分訴訟終結，無從參加，於本件判決爰不列為參加人。

貳、訴訟要旨：

一、上訴人方面：

㈠於原審起訴略以：被上訴人陳癸方等22人於民國100年9月24日，將兩造公同共有坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000○0000○0000地號土地之應有部分各1475分之725，暨同段3475地號土地之應有部分全部（係被繼承人許瓶之遺產），與同段3472地號、被上訴人許經墿個人應有部分1,475分之196，同段3476地號土地、許榮華個人應有部分2,950分之750，以買賣價金新臺幣（下同）500萬元出售予訴外人廖榆名，伊已合法行使優先承購權，廖榆名辦理繼承報酬160萬元並非買賣條件，渠等以第三人負擔契約約定「倘共有人以土地法第34條之1主張優先承買酬金，應由承買人支付」，對伊無拘束力，是以伊僅需支付500萬元等語，並聲明：被上訴人22人應於上訴人給付被上訴人500萬元之同時，將其所出售之上揭應有部分移轉登記予上訴人。

㈡於本院追加、變更之訴略以：買賣標的物不含許經墿、許榮華個人應有部分。伊於同年5月中旬收受廖榆名代理出賣人所寄發之101年5月14日存證信函，於同月21日函覆行使優先承購權，並無逾期。伊質疑廖榆名上揭委任書係事後偽造。系爭公同共有應有部分由原法院102年度彰簡字第122號確定判決分割遺產為分別共有，爰請求被上訴人及追加被告將各自之應有部分移轉予伊。並聲明：原判決廢棄；被上訴人22人及追加被告8人應於上訴人給付500萬元同時，將其所有系爭土地如附表所示應有部分移轉登記予上訴人。

二、被上訴人辯以：上訴人於起訴狀自承有收受101年5月4日存證信函，於本院始稱係收受101年5月14日之存證信函，其撤銷自認不生效力，且亦逾時提出攻擊防禦方法。上訴人未於10日內以書面主張優先承購權，即已逾期。上訴人僅願支付買賣價金500萬元，難認已依買賣契約同樣條件行使優先承購權等語。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。於本院答辯聲明：駁回上訴。追加被告則未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。

叁、得心證之理由：

一、按共有土地或建築改良物，其處分、變更應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1、4、5項定有明文。而不動產公同共有之應有部分，其讓與得依土地法第34條之1第5項準用第1項規定辦理，為司法院大法官釋字第562號解釋文所明認（解釋文作成日期92年07月11日，93年8月2日修正之土地法三十四條之一執行要點第2點，明定公同共有應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。現行條文並無變動）。被上訴人於100年9月24日與廖榆名訂立委任書（見原審卷第52頁），就繼承取得之公同共有應有部分約定辦理繼承登記、應有部分出售事宜，係依上開規定為之，有卷附許瓶繼承名冊（見原審卷第43至46頁）可參，揆諸上開規定，其餘公同共有人即有優先承購權，合先敘明。

二、兩造爭執為：上訴人於101年5月21日行使優先承購權，是否逾期？上訴人是否未依同樣條件行使優先承購權？經核：

㈠按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院58年台上第715號判例參照）。上訴人對廖榆名有權代理出賣人通知伊行使土地法第34條之1之優先承購權，並不爭執（見本院卷二第171頁反面），此項通知，依土地法第34條之1執行要點第7條第2項，得以一般通知書或郵局存證信函為之。惟廖榆名於101年5月4日代出賣人寄發予共有人之存證信函，非以上訴人戶籍地為送達處所（見原審卷第141頁回執、本院卷一第115頁上訴人戶籍謄本），上訴人之起訴狀並無記載何時收受、如何收受之事實，上訴人於本院陳明僅收受101年5月14日之存證信函、至於101年5月4日存證信函係經由其餘共有人處輾轉取得（見本院卷一第116之上證2存證信函、本院卷一第221頁書狀）。被上訴人既未查悉上訴人之實際住居所，應認遲至被上訴人委由廖榆名寄發101年5月14日存證信函，上揭意思表示始達到上訴人支配範圍，置於上訴人隨時可了解其內容之客觀狀態，上訴人於101年5月21日寄發鹿港彰濱郵局存證號碼49號之存證信函予廖榆名，主張優先承購系爭4筆土地（見原審卷第48頁之原證3），難認有逾期情事，堪以認定。

㈡上訴人未依同樣條件合法行使優先承購權：

⒈按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的僅在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，並無使共有人享有優於其他買受人之買賣條件之權利，是以優先承購權人須表示以同樣條件優先承購，買賣契約於出賣人與優先承購權人間始為成立。所謂同樣條件，包括出賣人與買受人約定之價金、簽約、付款、點交條件、稅費負擔、其他特約等一切事項。出賣人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院103年度台上字第1248號、100年度台上字第1673號、100年度台上字第432號、85年度台上字第793號、86年度台上字第792號、86年度台上字第3122號、82年度台上字第631號裁判意旨參照）。

⒉次按解釋當事人之契約，應以過去事實及其他一切證據資料斷定當事人立約當時之真意，並於文義及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失真意（最高法院19年上字第58、453號判例參照）。又混合契約係由典型契約構成分子與其他構成分子混合而成之單一債權契約，若其契約係複數，而於數契約間具有結合關係者，則為契約之聯立（司法院院字第2287號解釋意旨參照）。契約當事人如以同一締約行為結合數契約，應綜合法律行為全部旨趣、當事人訂約時真意、交易習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，就個別契約之內容，探求當事人意思表示之真意。查廖榆民與被上訴人係以同一締約行為，結合買賣及有償委任之複數契約，二者權利義務各自獨立，而卷附土地登記謄本載明「登記原因：繼承、原因發生日期：民國40年6月18日、登記日期：101年4月26日」（見原審卷第8頁以下），足見本件繼承事宜年代久遠，堪稱繁雜，廖榆民自不可能無償處理委任事宜，是以系爭契約之特別約定：「本案辦理繼承報酬160萬元，如乙方（即廖榆名）承買，甲方不支付本酬金，倘共有人以土地法34條之1主張優先承買，酬金應由承買人支付（酬金由承買人交付土地價金同時支付）」等語，該特別約定雖記載為「本案辦理繼承報酬160萬元」，惟系爭契約同時載明「買賣總價款為新臺幣伍佰萬圓整，甲方（指被上訴人等出賣人）委任乙方（指買受人廖榆民）辦理繼承完成後並申報土地增值稅後，乙方將價款一次付清給甲方。」、「辦理登記時一切費用如：（辦理費、增值稅、公告費、規費、律師費、裁判費、登記費、登記費之罰款、代書費等）均由乙方負擔。…辦理期間乙方不得藉故向甲方收取費用。」（見原審卷第52頁，委任書第叁條、第肆條）綜上以觀，被上訴人等與廖榆民所簽訂之契約雖記載「買賣總價款為新臺幣伍佰萬圓」；惟並不包括法律上原應由出賣人負擔之增值稅等，而此等增值稅等均由買受人負責支付，故所謂價款亦即「伍佰萬圓」即民間所謂「賣清，意即賣方實拿伍佰萬元」，並非買受人應付之全部買賣價金，買受人實際上應付之實際價金為660萬。則被上訴人主張上訴人須依系爭買賣契約之同樣條件，即以買賣價金660萬元行使優先承購權，雙方買賣契約始能成立，揆諸前開說明自可採信。是以，上訴人101年5月28日寄發存證信函，否認上揭特別約定之內容（見本院卷二第92頁之上證3）。於原審表明價金500萬元、買賣標的包含被上訴人許經墿及許榮華個人應有部分（原審卷第149、167頁反面），於本院表明價金500萬元（本院卷一第204頁反面，本院卷二第105、122頁），其意思表示已變更買賣契約條件，難認合法行使優先承購權。上訴人另以委任報酬應不致達160萬元，質疑特別約定之內容不實，然經衡酌廖榆民與被上訴人約定一切稅費不另支付（第肆條），暨本件繼承年代久遠，於100年9月委任契約訂立後，係101年4月26日方辦理繼承登記完竣（原審卷第7至39頁土地登記謄本影本），與一般單純辦理登記有別，上訴人既未能證明被上訴人與廖榆名共謀虛列買賣條件，主觀臆測買賣契約不實，亦無可採。

三、綜上所述，上訴人行使優先購買權，已變更買賣價金數額，未全部接受所訂契約一切條件，自不生優先承購效力。從而，上訴人變更之訴，依買賣契約請求被上訴人22人及追加被告8人於上訴人給付500萬元之同時，將其所有系爭土地如附表所示應有部分移轉登記予上訴人，並無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。

五、據上論結，本件變更之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。