臺灣高等法院 臺中分院103年度上字第215號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　103年度上字第215號

上訴人

○○○

訴訟代理人

謝萬生律師

複代理人

陳隆律師

被上訴人

祠廟三官大帝

法定代理人

○○○

被上訴人

張鴻圖

上二人共同訴訟代理人

葉玲秀律師

複代理人

陳惠玲律師

　　　　　　吳思慧

上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國103年2月27日臺灣彰化地方法院102年度訴字第107號第一審判決提起上訴，本院於105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。上訴人於本院原上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號如彰化縣彰化地政事務所民國101年12月25日建物測量成果圖（見本院卷一第5頁）編號A所示面積45.7平方公尺土地，有以每平方公尺新臺幣（下同）94,091元之優先購買權存在。㈢確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號如同上測量成果圖編號B所示面積27平方公尺土地，有以每平方公尺47,114元之優先購買權存在。

㈣被上訴人張鴻圖應將前二項土地由彰化縣彰化地政事務所於100年10月28日以買賣為原因（原因發生日期：100年10月5日)所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷。㈤被上訴人祠廟三官大帝應就上開編號 A所示土地與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付 4,299,959元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號 A所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。㈥被上訴人祠廟三官大帝應就上開編號B所示土地與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付1,272,888元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號 B所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人（見本院卷一第3、4頁）。嗣變更上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 000地號如彰化縣彰化地政事務所102年8月16日土地複丈成果圖（下稱原審判決附圖）編號A所示面積 27平方公尺、編號B所示面積8平方公尺、編號C所示面積4平方公尺等土地，由被上訴人祠廟三官大帝、張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在。㈢確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號如原審判決附圖編號C-1所示面積12平方公尺、編號 D所示面積29平方公尺等土地，由被上訴人祠廟三官大帝、張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在。㈣被上訴人張鴻圖應將前二項土地由彰化縣彰化地政事務所於 100年10月28日以買賣為原因（原因發生日期：100年10月5日）所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷。㈤被上訴人祠廟三官大帝應就000地號土地如原審判決附圖編號A、B、C所示土地（面積共39平方公尺），與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付3,669,549元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號A、B、C所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。

㈥被上訴人祠廟三官大帝應就 000-0地號土地如原審判決附圖編號C-1、D所示土地（面積共41平方公尺），與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付 1,932,904元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號C-1、D所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人（見本院卷二第120、121頁、本院卷三第2頁）。核屬民事訴訟法第255條第1項第3款擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

二、上訴人起訴主張：坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 000地號土地（下稱000號土地）、同小段 000地號土地（下稱000號土地）原均係被上訴人祠廟三官大帝所有。上訴人之先祖父林圳於日據時期本於借地法之借地權規定（即以所有房屋為目的之地上權與租賃權），向當時被上訴人祠廟三官大帝之管理人廖木及鄭阿鼠承租 000號土地建築房屋，並辦理保存登記（即彰化縣彰化市○○段○○○段000○號，面積6.42平方公尺，下稱000號建物）。民國47年間，林圳因住房不敷使用，與當時被上訴人祠廟三官大帝之管理人廖木協商，擴大租地建屋之範圍，經廖木之同意，將租地建屋之面積擴大為40坪（包含000號土地、000號土地），由林圳繳納承租範圍內40坪土地之官租，分攤祭祀三官大帝聖誕，備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。嗣000號土地分割出同小段000-1（下稱000-1號土地)、000-2等地號；000號土地分割出同小段000-1、000-2（下稱000-2號土地)、000-3、000-4等地號，因部分土地經徵收致其上建物被拆除，林圳當初租地建屋剩餘之範圍詳如原審判決附圖000號土地編號A所示面積27平方公尺、編號B所示面積8平方公尺、編號C所示面積4平方公尺；000-2號土地編號C-1所示面積 12平方公尺、編號D所示面積29平方公尺等土地（以下合稱系爭土地，其上之建物下稱系爭建物），上訴人繼受為系爭建物之所有權人及事實上處分權人，且上訴人及前手均依上開方式續繳租地建屋之租金迄今，則上訴人與被上訴人祠廟三官大帝就系爭土地自仍有基地租賃關係存在。被上訴人祠廟三官大帝於100年10月5日將分割後000號土地、000-2號土地出售予被上訴人張鴻圖，並已辦理所有權移轉登記，惟未將出賣條件通知承租系爭土地之上訴人，致上訴人無從為優先承購。上訴人既為基地之承租人，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1 項等規定，就系爭土地有按同一買賣條件優先購買之權利。爰以起訴狀之送達，表明願依相同條件優先購買系爭土地，並訴請確認上訴人就系爭土地之優先購買權存在；被上訴人張鴻圖應就系爭土地部分之買賣移轉登記塗銷；被上訴人祠廟三官大帝應就系爭土地與上訴人訂立買賣契約，並辦理分割後，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。

三、被上訴人之答辯：被上訴人祠廟三官大帝與上訴人之先人林圳間於日據時期並未成立土地不定期租賃關係或設立地上權關係之合意，且租賃之合意與設定地上權之合意顯屬不同之主觀意思，上訴人此部分之主張，顯然彼此矛盾不實。廖木所書立之「土地使用承諾書」，僅係將分割前 000號土地無償提供給林圳使用，並無租地建屋之基地租賃關係存在。上訴人及其家人原先占用分割前000號土地，分割後屬000-1號土地，並無占用分割後 000號土地，且彰化市○○○○○路○○○○○○○○ 00000號土地時，上訴人之母親林洪月足已領取其上房屋之拆遷補償費，因此系爭 000號建物業因道路拓寬而拆除滅失。上訴人主張其祖父林圳與廖木約定以所謂繳納承租範圍內40坪土地之官租，分攤祭祀三官大帝聖誕，備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為承租使用系爭土地之租金云云，均非事實。蓋廖木係早於49年 5月22日死亡，上訴人提出廖木死亡10餘年後才繳交地價稅之書面資料，尚無法證明廖木生前與上訴人之先人林圳曾約定以所謂繳納官租（地價稅）為使用系爭土地之對價。又被上訴人祠廟三官大帝因前任管理人廖木於49年 5月22日死亡後，會務荒廢，名下土地亦長期遭人無權占用，嗣廖木之孫廖清圳於89年11月 7日，檢附相關文件，向彰化縣政府申請公告 2個月期滿無人異議，由該府於90年2月14日以90彰府民宗字第29699號函發給「祠廟三官大帝會員名冊」，嗣於90年 2月25日推舉○○○為被上訴人祠廟三官大帝之管理人，卻因訴外人廖銀漢於91年 5月間提起確認管理權不存在等訴訟，歷經最高法院三次發回更審，直至 101年11月14日最高法院駁回廖鴻志（按為廖銀漢死亡後承受訴訟之人）對於臺灣高等法院臺中分院98年度重上更㈢字第38號民事判決之上訴後，該確認管理權不存在訴訟始告確定，在此之前，被上訴人祠廟三官大帝無力繳納所積欠高額地價稅，甚至遭稅捐機關移送強制執行，因此被上訴人祠廟三官大帝才依據土地稅法第4條第1項第 4款規定，申請由占用人代繳地價稅。又無權占有土地之實際土地使用人，依據土地稅法第4條第1項第 4款規定，亦為土地稅捐之法定納稅義務人之一，上訴人同意代繳地價稅，尚不足以認定上訴人係基於租地建屋關係而有權占用系爭土地。是上訴人與被上訴人祠廟三官大帝間就系爭土地並無基地租賃關係，上訴人主張優先購買權，為無理由。退萬步言，縱認上訴人有優先購買權，惟土地法第104條第1項前段規定應「依同樣條件優先購買」，亦即買賣標的和買賣價金應相同，本件被上訴人祠廟三官大帝係將分割後 000號土地（面積307平方公尺)、000-2號土地（面積747平方公尺）全部出售移轉登記予被上訴人張鴻圖，上訴人僅主張就如原審判決附圖編號 A、B、C、C-1、D所示特定部分土地為優先購買，將產生土地分割之結果，不符「同樣條件」之規定；且買賣土地之特定部分存有他人優先購買權，會影響買受人購買系爭土地之使用規劃及買賣價金，被上訴人張鴻圖如事先知悉，即不會成立該買賣；況土地臨路或未臨路在買賣價格上不能等同，上訴人僅就特定部分主張優先購買，對被上訴人張鴻圖之權益侵害甚鉅，且將使部分 000-2號土地成為未臨馬路之袋地，是上訴人本件聲明之請求，於法未合。

四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人之請求，為無理由，予以駁回。上訴人不服第一審判決，提起上訴，於本院之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 000地號如原審判決附圖編號A所示面積27平方公尺、編號B所示面積 8平方公尺、編號C所示面積4平方公尺等土地，由被上訴人祠廟三官大帝、張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在。㈢確認上訴人就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號如原審判決附圖編號C-1所示面積12平方公尺、編號D所示面積 29平方公尺等土地，由被上訴人祠廟三官大帝、張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在。㈣被上訴人張鴻圖應將前二項土地由彰化縣彰化地政事務所於 100年10月28日以買賣為原因（原因發生日期：100年10月5日）所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷。㈤被上訴人祠廟三官大帝應就分割後 000號土地如原審判決附圖編號A、B、C所示土地(面積共39平方公尺)，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付3,669,549元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號 A、B、C所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。㈥被上訴人祠廟三官大帝應就000-2號土地，如原審判決附圖編號C-1、D所示土地（面積共41平方公尺)，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付 1,932,904元之同時，被上訴人祠廟三官大帝應將該編號C-1、D所示土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

五、兩造不爭執之事項：

(一)坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000○000○000○00000○00000地號等土地原為被上訴人祠廟三官大帝所有，於100年10月5日出售，並於100年10月28日辦理所有權移登記予被上訴人張鴻圖。

(二)坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 000地號土地如原審判決附圖編號A所示面 積27平方公尺2層磚造鐵皮屋、編號B所示面積8平方公尺2層磚造鐵皮屋、編號C所示面積4平方公尺 2層磚造鐵皮屋，均為上訴人所有未經保存登記之建物。

(三)坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 00000地號土地如原審判決附圖編號C-1所示面積12平方公尺2層磚造鐵皮屋、編號D所示面積29平方公尺2層磚造鐵皮屋，均為上訴人所有未經保存登記之建物。

(四)被上訴人祠廟三官大帝將坐落彰化縣彰化市○○段○○○段 000○000○000○00000○00000地號土地出賣前，未通知上訴人依同一條件優先購買。

(五)上訴人之祖父林圳所有坐落在彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地上之000建建物（面積6.42平方公尺，約1.94坪，門牌彰化縣彰化市○○路00號），於39年8月1日辦理建物第一次所有權登記（總登記）。

(六)廖木曾出具「土地使用承諾書」，將坐落彰化市○○段○○○段 000號土地，「土地使用面積約肆拾坪」、「用途住房」，提供給林圳使用。

(七)被上訴人祠廟三官大帝前任管理人鄭阿鼠、廖木，分別於34年12月26日、49年5月22日死亡。

六、本件之爭點：

(一)林圳所有曾為建物第一次登記之彰化縣彰化市○○段○○○段 000○號面積6.42平方公尺建物，是否已滅失？如未滅失，則該建物第一次登記，是否足認林圳與被上訴人祠廟三官大帝間，於日據時期就 000號土地有租地建屋之基地租賃關係？

(二)林圳與被上訴人祠廟三官大帝於47年間就系爭000、000-2地號土地，有無成立約40坪基地之租地建屋租賃關係？

(三)被上訴人祠廟三官大帝與上訴人之間，就系爭土地有無另成立租地建屋之租賃關係存在？

(四)上訴人能否依土地法第104條規定，行使優先購買權？

(五)如上訴人依土地法第 104條規定行使優先購買權時，則所謂「同一條件」，是否必須以系爭 2筆土地之全部面積為買賣條件？是否必須按照原買賣契約以 5筆土地為買賣條件？

七、本院得心證之理由：

(一)確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又上開規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件上訴人主張其對系爭土地有依被上訴人祠廟三官大帝於100年10月5日所簽立買賣契約同一條件優先購買之權利，然為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地之優先購買權是否有效存在，對於其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險，得以法院對於被上訴人之確認判決除去，堪認上訴人有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

(二)林圳所有曾辦理建物第一次所有權登記（總登記）之 000號建物無論是否業已滅失，其存在尚不足以認定林圳與被上訴人祠廟三官大帝間，於日據時期就 000號土地有租地建屋之基地租賃關係：

１、上訴人主張其祖父林圳所有坐落在彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地上之000號建物（面積6.42平方公尺，約1.94坪，門牌彰化縣彰化市○○路00號），於39年8月1日辦理建物第一次所有權登記（總登記）等事實，為被上訴人所不爭執，並有建物登記謄本、舊建物登記簿謄本、建物平面圖可證（見原審卷一第13、166至169頁、本院卷二第46、47頁），自可信屬真正。

２、上訴人雖主張其祖父林圳係於日據時期依借地法之規定，向被上訴人祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租 000地號土地建屋，而為上開地上建物之保存登記等語，然為被上訴人所否認，上訴人就此雖提出學者史尚寬著作「物權法論」關於借地權之見解，及日據時期施行於臺灣之日本「借地法」（含中文翻譯）為證（見本院卷二第5至18頁)，惟上開書證僅能證明有該法律規定及依該規定之權利內容，尚不足以證明上開特定建物於日據時期係依當時施行之借地法取得土地之使用權利而有所謂租地建屋之基地租賃關係或地上權關係存在。又臺灣光復初期建物權利人辦理建物第一次登記，僅需提出：⑴建物情形填報表，⑵平面圖及位置圖，⑶產權憑證，⑷他項權利登記申請書，⑸保證書，其中關於他項權利登記申請書部分，須由土地所有權人蓋章證明，同時申請地上權登記。此有內政部82年 1月編印「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧」第257至258頁可佐（見原審卷一第84至86頁）。觀諸系爭000號土地及000-2號土地登記謄本（見原審卷第11、12頁）均無地上權之設定，如林圳所有000號建物對000號土地有所謂日本「借地法」規定所設定之借地權，依其僅添建約 2.8坪之廚房即會向主管機關申請許可（詳後述）之嚴謹態度，應無不併為申請地上權登記或留存相關書證之理，顯見上訴人此項主張，尚屬無據。再者，林圳於57年 5月15日死亡，有戶籍登記簿謄本可證（見本院卷一第69頁），上訴人並未舉證證明林圳於其死亡前，就 000號建物占有使用之土地，曾支付何項對價予土地所有權人即被上訴人祠廟三官大帝，或代為繳納若干之官租（地價稅），自難認其有租地建屋之基地租賃關係存在。

３、上訴人提出日據時期明治43年11月15日系爭土地管理人選任契約書雖記載：「‧‧‧選任羅在之孫羅傳出頭管理前記之業收租、納課、辦理祭祀，永為此業‧‧‧」等語（見本院卷二第67頁)；廖木所有坐落000號土地上之建物於日據時期昭和 6年4月7日辦理保存登記之申請書並於昭和14年 2月10日將該建物2分之1出售予黃廖𨚫之「壹部杜賣盡根契字」書據記載：「批明前記賣渡之家屋，即廳壹半額，北畔之家屋全部歸買受人掌管，而其土地係乃借用者，自廳之中心作界，以北之建物敷地，亦歸買受人為借地之權利者，後日其借地料，買受人亦應支出貳分之壹，口恐無憑，聲明再炤。」等語（見本院卷二第70至72、74至78頁），均僅能證明被上訴人祠廟三官大帝所有部分土地有出租之情事（如後述之贌耕契約），且廖木所有約41坪建物與土地所有權人有「借地之權利」並支付「借地料」之關係，尚難憑以推定林圳所有面積1.94坪（即6.42平方公尺）之 000號建物占有使用 000號土地，曾與土地所有權人約定或支付對價之事實，自難執為有利於上訴人之認定。況如林圳與被上訴人祠廟三官大帝之管理人廖木及鄭阿鼠間就 000號建物占有使用 000號土地有基地租賃關係，則林圳在47年間因住房不敷使用，擬擴大租地建屋之範圍與當時之管理人廖木協商時，依廖木就其所有建物部分出賣及管理土地出租之效力爭議（如後述之贌耕契約），均會簽立書據，詳訂其權利義務等處事原則，理應以訂立租賃契約之方式為之，惟上訴人僅能提出「土地使用承諾書」（見原審卷一第14頁），卻未能舉證證明當時有訂立租地建屋契約之事實，益見上訴人主張林圳與被上訴人祠廟三官大帝之間，於日據時期就 000號建物坐落之土地，有租地建屋之基地租賃關係存在云云，顯非可採。

４、上訴人另提出贌耕契約書 2份，固可證明原彰化市線東堡南門口土名南門口第000番養魚池1分3厘4毛土地（即000號土地)，因前承租人於契約期限未滿前，拋棄契約權並讓渡翁東格、林純厚，被上訴人祠廟三官大帝之管理人廖木認為失效，於39年 5月21日再與翁東格訂立贌耕契約書，約定租金：「每年壹回祭祀掌中班壹台並三牲酒禮或用菜碗敬獻及該贌耕範圍內官租乙（指贌耕人翁東格）負擔」；於42年9月1日再與林純厚訂立贌耕契約書，約定租金：「（另批明該魚池地負擔及租八分之一份也）每年壹回祭祀掌中班壹台並三牲酒禮或用菜碗敬獻及該贌耕範圍內官租乙（指贌耕人林純厚）負擔」（見本院卷一第125至129頁），惟養魚池贌耕契約之承租人具有營利收益之目的，究與建屋供住家使用有別，無從憑以推論使用土地建屋居住者，亦約定有類似之對價而屬租地建物契約。況該份贌耕契約書係被上訴人祠廟三官大帝當時之管理人廖木分別與翁東格、林純厚所簽訂，難認與上訴人之祖父林圳有何關聯。是上訴人此項舉證，亦不足以證明林圳與被上訴人祠廟三官大帝間，於日據時期就 000號建物坐落之土地，有基地租賃之關係。

５、綜上，上訴人之祖父林圳名下在分割前 000號土地上，固有經第一次建物所有權登記（總登記）之 000號建物，惟其占有使用土地之可能原因甚夥，上訴人主張係租地建屋之基地租賃關係，為被上訴人祠廟三官大帝所否認，而上訴人所舉上開事證，均不足以認定林圳與被上訴人祠廟三官大帝之間，於日據時期就 000號土地有租地建屋之基地租賃關係，則無論該 000號建物現在是否已滅失，上訴人所主張基地租賃之事實，均無可採信。

(三)林圳與被上訴人祠廟三官大帝於47年間就系爭000、000-2地號土地，並未成立約40坪基地之租地建屋租賃關係；上訴人與被上訴人祠廟三官大帝間，就系爭土地亦無租地建屋之租賃關係存在：

１、上訴人主張林圳於47年間因住房不敷使用，與當時被上訴人祠廟三官大帝之管理人廖木協商，擴大租地建屋之範圍，經廖木之同意，將租地建屋之面積擴大為40坪（包含000號土地、000號土地），由林圳繳納承租範圍內40坪土地之官租，分攤祭祀三官大帝聖誕，備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金等事實，然為被上訴人祠廟三官大帝所否認。上訴人雖提出「土地使用承諾書」、添建廚房申請書、彰化市公所通知、彰化縣政府修建房屋證明書、平面圖(面積3.03m×3.03m＝9.18m，約2.78坪）為證（見原審卷一第14至17頁、卷二第118、119頁），惟上開書證僅能證明林圳曾獲被上訴人祠廟三官大帝原管理人廖木、鄭阿鼠（34年12月26日死亡，由其子鄭水山用印代理）同意使用 000號土地約40坪供「住房」使用，並於47年10月13日向彰化縣政府申請許可添建廚房等事實，尚難證明林圳與被上訴人祠廟三官大帝於47年間就系爭000、000-2地號土地有成立約40坪基地之租地建屋租賃關係。況依前揭所述，林圳、廖木均屬處事風格極為謹慎之人，就權利義務之名實相符，應甚重視，如確有承租土地興建房屋居住之事實，應會簽訂書據，以明其權利義務，其間既僅有上開「土地使用承諾書」，堪認林圳使用該約40坪之土地，應非屬租賃。

２、上訴人雖另提出彰化縣彰化地政事務所64年12月 9日函送土地現使用人調查表、彰化縣稅捐稽徵處67年1月7日函設定林洪月足（即上訴人之母親）等人為 000-1號土地地價稅管理人、彰化縣76年重新規定地價稅申請書、62年至71年(000-1號土地，納稅義務人祠廟三官大帝：林洪月足）；72至74年(000-1號土地，納稅義務人祠廟三官大帝：林洪月足)；75至81年（343號等 3筆土地，課稅面積 31.74平方公尺，納稅義務人：祠廟三官大帝─林洪月足）等地價稅繳納通知單或繳款書、彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日函覆土地使用人林洪月足等人申請就被上訴人祠廟三官大帝所有 343、000、000號等土地（其中林洪月足部分使用000號土地30平方公尺、000號土地43平方公尺）依使用面積申請分單繳納地價稅，應檢附稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書、彰化縣稅捐稽徵處96年5月28日函依上訴人申請核定代繳000號土地面積 45.7平方公尺、000-2號土地面積27平方公尺之地價稅、95年至 100年地價稅繳款書或繳納證明書（000號土地、000-2號土地，納稅義務人祠廟三官大帝：○○○，代繳人：○○○）為證（見原審卷一第18至20、44至57頁、卷二第17、18、120至126、132至135頁、本院卷二第55至58頁）。惟民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在（最高法院71年度台上字第68號、86年度台上字第 791號判決要旨參照）。又地價稅向土地所有權人徵收之；土地或土地所有權人具有下列情形之一者，以土地使用人為代繳義務人，就其所使用之土地，代為繳納其地價稅：㈠土地所有權人行蹤不明者。㈡土地權屬不明者。㈢土地無人管理者。57年02月12日修正實施都市平均地權條例第14條、第15條定有明文。上開規範為因應土地稅立法體制之完整，於66年07月14日土地稅法制定時，改列於該法第3條、第4條，其中第4條第1項明定土地有下列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：㈠納稅義務人行蹤不明者。㈡權屬不明者。㈢無人管理者。㈣土地所有權人申請由占有人代繳者。是上開代繳地價稅之相關書證，僅能證明上訴人之母親林洪月足於62年至81年間；上訴人於95年至 100年間，均係因土地使用人而代為繳納依占有土地面積所課徵之地價稅等事實，核屬公法上稅捐之課徵對象及繳納之情形，無從證明林圳與被上訴人祠廟三官大帝間曾約定由林圳繳納使用土地之官租（地價稅）為租金之意思表示一致；亦不能證明林洪月足、上訴人就系爭土地之使用，與被上訴人祠廟三官大帝存有租地建屋之基地租賃關係。

３、上訴人於系爭土地尚未出售即兩造間無本件優先購買權紛爭前，業於本院97年度上更㈡字第34號廖鴻志（即廖銀漢之子）請求確認○○○對被上訴人祠廟三官大帝之管理權不存在事件到庭證述：「（問：你們住的都是向三官大帝租的嗎？）一開始是廖木同意，後來再有增建是經過廖銀漢同意和居中協調，沒有收租金，也沒有租約，早期地很便宜，我們希望越多人來住愈好。地價稅都是由廖銀漢代收、代繳。」等語（見上開案卷第92頁即本院卷一第139頁)，益見前揭「土地使用承諾書」，僅係將分割前 000號土地無償提供給林圳使用，並無對價之租賃關係存在甚明。又上訴人在該事件另證述：廖銀漢擔任祠廟三官大帝管理人是在廖木還活著的時候就擔任了，我們這麼多年也都是由他負責地價稅的處理及代收稅款等語（見同上卷第93頁即本院卷一第140頁)；復於該事件本院更三審擔任廖鴻志之訴訟代理人，並到庭陳稱：廖銀漢是在39年到90年都在處理祠廟三官大帝的事務，39年到87年都是由廖銀漢繳納土地之地價稅，直到87年因土地徵收問題，廖銀漢才沒有繼續繳交地價稅等語（見98年度重上更㈢第38號卷第186頁背面、187頁）。另廖鴻志於臺灣彰化地方法院102年度訴字第240號拆屋還地事件證述：以前我爺爺廖木做管理人，叫我父親廖銀漢一起去收租金來繳納稅金，那些人向祠廟三宮大帝租地來蓋房子，每年祠廟三官大帝拜拜的時候，都要來祭拜，而且還要出錢請戲班來表演，一開始是在我爺爺的大廳舉辦祭拜，後來人太多擠不下，才另外搭棚子來舉辦等語（見原審卷一第203頁)；在本院另案102年度上易字第527號拆屋還地事件證述：我爺爺管理祠廟三官大帝的土地時，要用三牲祭拜，還要演布袋戲、掌中戲，住多大就繳納多少租金，租金繳來後就拿去繳納稅金等語（見本院卷一第121頁背面、122頁）。林洪月足在102年度訴字第240號拆屋還地事件亦證述：廖木與廖銀漢曾經跟我公婆收取租金，公婆去世後才向我收取，廖銀漢向我收的時候，拿一張單子給我看，告訴我這是我要負擔的部分，是什麼單子我不知道，他說多少我就給多少。我們住在這塊土地要繳納稅金，還有要請戲班表演也要錢等語（見原審卷一第207、208頁）。惟林洪月足為上訴人之母親，廖鴻志及上訴人在上開確認管理權不存在事件之立場與被上訴人祠廟三官大帝對立，則林洪月足、廖鴻志上開所言，難免偏頗，已難輕信。又廖清圳在臺灣彰化地方法院102年度訴字第240號、本院102年度上易字第527號拆屋還地事件證述：我沒有看過也沒有聽過我爺爺去向使用祠廟三宮大帝名下土地的人收取地價稅，是廖銀漢去收的，收了以後並沒有拿去繳地價稅。我爺爺廖木在祠廟三官大帝土地上蓋房子，有繳稅金，向來不用繳納租金。我沒有聽過長輩講收租金的事情，大概的情形就是占用的人若是有收到稅金通知書，就自行去把土地稅金繳納完畢，這十多年來，住在那邊的人也沒有聽說有繳納租金，有的甚至沒有繳納地價稅，若是有收租金，也是個人的行為去騙錢等語（見原審卷二第24頁、本院卷一第122頁背面、123頁），亦難認被上訴人祠廟三官大帝與土地使用人間有租賃關係或以地價稅充作租金之約定。況廖銀漢並非被上訴人祠廟三官大帝之管理人，前經本院98年度重上更㈢第38號民事判決審認明確，並由最高法院 101年度台上字第1855號民事判決駁回廖鴻志之上訴而告確定，業據本院調取上開事件案卷查明無誤。參諸前揭實施都市平均地權條例規定，當係土地納稅義務人行蹤不明；或權屬不明；或無人管理者，上訴人之母親林洪月足始能以土地使用人之地位而代繳地價稅。如上訴人所云由廖銀漢擔任祠廟三官大帝管理人，並處理代收、代繳地價稅等事實為真，林洪月足當無從依據上開法令代繳使用土地之地價稅。參諸被上訴人祠廟三官大帝因欠繳79至86年地價稅（金額170,906元至595,255元不等，合計3,052,525元)，經強制執行，並以土地徵收補償費抵繳完畢，此有彰化縣彰化市公所90年4月23日彰市工字第13901號函可證（見原審卷二第173頁)，則上訴人所稱廖銀漢為被上訴人祠廟三官大帝向土地使用人代收代繳地價稅至87年間云云，尚與事實有間。足見上訴人、林洪月足、廖鴻志所云由廖銀漢收取地價稅；或收取租金去繳地價稅云云，顯非事實；且廖銀漢既非被上訴人祠廟三官大帝之管理人，其縱有向上訴人之母親林洪月足收取所謂地價稅，亦難據此即認林洪月足與被上訴人祠廟三官大帝間就系爭土地之使用存有基地租賃之關係。至上訴人於 95至100年度繳納地價稅，係因被上訴人祠廟三官大帝申請由占有人分單代繳，有彰化縣地方稅務局96年 5月28日彰稅土字第 0000000000D號函可證（見原審卷二第122頁），此僅屬土地稅法第4條第1項第4款所定由土地占有人代繳之情形，亦無從據以認定上訴人就系爭土地之使用與被上訴人祠廟三官大帝間有成立租地建屋之基地租賃關係。

４、上訴人雖主張建屋居住在被上訴人祠廟三官大帝所有土地者，有義務分攤祭祀三官大帝聖誕，備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用，作為使用系爭土地之租金，並提出74至90年之「三官大帝樂捐簿」為證（見原審卷一第22至43頁）。惟曾居住在被上訴人祠廟三官大帝所有土地上之證人林志明於98年 2月11日在本院97年度上更㈡字第34號事件證述：最近幾年我沒有去參加拜拜，我住在那裡應該是會員，但要不要拜是我自己的事等語（見97年度上更㈡字第34號卷第96頁背面）；證人楊健柱證述：以前我父母親是祠廟三官大帝會員，從我開始沒有參與過擲筊頭家、爐主，我媽媽有問過要不要輪值當頭家、爐主，我說不要等語（見同上卷第97頁），足見居住在被上訴人祠廟三官大帝所有土地之使用者，並無義務一定要參與祭祀或輪值擔任頭家、爐主，則上訴人前開主張，即有不實。又上訴人於上開案件亦證述：其他不是住在祠廟三官大帝土地上而住在附近的人來拜拜捐香油錢，他們想要當頭家、爐主，也有擲筊過，有些生重病的人覺得選頭家、爐主可以保佑他們，所以跟我們要求要當頭家、爐主等語（見同上卷第92頁即本院卷一第139頁)，堪認捐款信眾均可爭取擔任頭家、爐主。參諸擔任頭家、爐主，象徵帶領信眾向神明祭祀，可獲得該神明之特別保護，其有意擔任者應甚踴躍，方以擲筊方式選出，上訴人主張係居住使用土地者之輪值義務，顯與常情有違，自難採信。另上訴人所提「三官大帝樂捐簿」，應屬每年農曆10月15日三官大帝千秋祭典之收支明細，歷年之捐款人員及金額均不相同，收支核計，或有透支，或有結餘，其結餘款則存入郵局帳戶，作為公款，上訴人或其母親林洪月足每年約捐助500元至2,000元不等，有時加一台電影，且該帳目之首頁記載為「樂捐簿」，當係依各人之意願自由捐出，實與一定金額之租金性質並不相當，難認係承租土地之對價。參以民間信仰之習俗，信徒出資贊助廟會活動，所在多見，目的通常在所謂積功德、求福報，當無以自己本應負擔之租金義務，充作神明千秋祭典活動之捐款。是上開樂捐簿所記載之收入，性質核屬一般信徒贊助廟會活動之捐款，尚難作為上訴人或其母親林洪月足支付土地租金予被上訴人祠廟三官大帝之證明。

５、綜上，上訴人之上開舉證，均不足以證明林圳與被上訴人祠廟三官大帝於47年間就系爭000、000-2地號土地，有成立約40坪基地之租地建屋租賃關係；亦不能證明林洪月足或上訴人就系爭土地與被上訴人祠廟三官大帝間有何租賃關係存在，自難為有利於上訴人之認定。是上訴人主張其就系爭土地對被上訴人祠廟三官大帝有基地租賃關係之事實，當無可採。

(四)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第 104條第 1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第 426條之2第1項亦有明定。上訴人既未能舉證證明其與被上訴人祠廟三官大帝間就系爭土地有基地租賃關係存在，則上訴人主張依土地法第104條及民法第426條之2第1項等規定，就被上訴人祠廟三官大帝於100年10月5日出售系爭土地，有同一條件優先購買之權利，即無所據。從而，上訴人請求確認其就系爭土地之優先購買權存在；被上訴人張鴻圖應就系爭土地部分之買賣移轉登記塗銷；被上訴人祠廟三官大帝應就系爭土地與上訴人訂立買賣契約，並辦理分割後，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。