臺灣高等法院 臺中分院106年度上字第17號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 106年度上字第17號

上訴人

興塑利建設有限公司

法定代理人

陳優利

訴訟代理人

張慶達律師

被上訴人

駿賢國際有限公司

法定代理人

顧祥生

訴訟代理人

張益隆律師

複代理人

林怡芬律師

上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國105 年11月10日臺灣臺中地方法院105 年度訴字第2319號第一審判決提起上訴，本院於106 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國105 年6 月2 日經臺灣臺中地方法院104 年度司執字第117999號強制執行事件，拍定買受訴外人源侑鴻有限公司（下稱源侑鴻公司）所有，坐落臺中市○區○○段○○段00地號土地，及其上同小段000建號、門牌號碼為臺中市○區○○○街00號10樓之1房屋（下稱系爭房屋），並於同年7月1日辦竣所有權移轉登記。因上訴人與原房屋所有人源侑鴻公司間訂有租賃契約（下稱系爭租約），每月租金新臺幣（下同）3萬元，租期自102年6月1日起至112年5月31日止，共10年，故拍定後不點交，仍由上訴人占有使用中。惟上訴人與源侑鴻公司簽訂系爭租約之期限為10年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，並無買賣不破租賃原則之適用，上訴人不得對被上訴人主張系爭租約應由被上訴人繼受，而繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，另依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付其無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利（被上訴人於原審關於不當得利之部分，原係請求上訴人應自105年6月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人47,241元。經原判決命上訴人應自105年8月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元，並駁回被上訴人其餘不當得利之請求。被上訴人就此敗訴部分並未上訴，已告確定，不在本院審理範圍）。

二、上訴人則以：

（一）臺灣臺中地方法院民事執行處就系爭房屋之拍賣公告已記載拍定後不點交，顯見被上訴人亦知悉系爭房屋當時出租第三人使用，被上訴人應繼受源侑鴻公司之租賃關係，不得主張上訴人無權占有，被上訴人請求上訴人返還房屋，有權利濫用之嫌。

（二）於本院另以：上訴人與源侑鴻公司有合作或合夥關係，由上訴人出資大部分之金錢，向合作金庫銀行以銀拍方式標得系爭房屋，自始即專由上訴人為營業辦公之用，上訴人先行借用源侑鴻公司名義登記，上訴人並已支付80萬元裝潢費用，嗣因源侑鴻公司無法償還上訴人代墊標購法拍系爭房屋款項200 萬元及房屋內裝工程款項80萬元，遂以出租之名義以租金扣抵之，而由上訴人占有使用管理迄今，是上訴人就系爭房屋亦有實質所有權及使用、管理之權，自無向源侑鴻公司承租之理，伊為有權占有。又源侑鴻公司並無將系爭房屋交付上訴人占用之行為，與民法第425條之規定不符等語置辯。

三、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並應自105 年8 月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬元，並就遷讓系爭房屋之部分附條件為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人逾上開部分之請求及假執行之聲請，而為被上訴人一部勝訴一部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）源侑鴻公司於102 年6 月1 日就其所有之系爭房屋與上訴人簽訂系爭租約，由源侑鴻公司出租予上訴人，約定租期自102 年6 月1 日起至112 年5 月31日止，共10年，每月租金3 萬元。系爭不動產租約未經公證。

（二）被上訴人於105 年6 月2 日經臺灣臺中地方法院104 年度司執字第117999號強制執行事件中，拍定買受系爭房屋。拍賣公告使用情形記載：查封時建物出租予第三人辦公室使用；點交情形記載：拍定後不點交。被上訴人於同年月15日收受臺灣臺中地方法院發給之權利移轉證書，並於同年7 月1 日辦竣所有權移轉登記。

五、得心證之理由：

（一）被上訴人主張其於105 年6 月2 日經臺灣臺中地方法院104 年度司執字第117999號強制執行事件中，拍定買受原為源侑鴻公司所有之系爭房屋，於同年月15日收受臺灣臺中地方法院發給之權利移轉證書，並於同年7 月1 日辦竣所有權移轉登記，而源侑鴻公司前就系爭房屋與上訴人簽訂系爭租約，約定租期自102 年6 月1 日起至112 年5 月31日止，共10年，每月租金3 萬元，系爭租約未經公證，被上訴人拍定後不點交，系爭房屋現仍由上訴人占有使用中之等情，為兩造所不爭執，復有系爭房屋之建物登記謄本、上訴人與源侑鴻公司間之系爭租約等件為證（見原審卷第9 至14頁），堪信真實。

（二）上訴人辯稱其與源侑鴻公司有合作或合夥關係，由上訴人出資大部分之金錢，其就系爭房屋亦有實質所有權及使用、管理之權云云。惟證人即源侑鴻公司負責人劉劍佑於原審到庭具結證述：系爭房屋是102 年間由源侑鴻公司與上訴人公司以合作方式向合作金庫以銀拍方式取得，登記所有人為源侑鴻公司，由上訴人公司代墊280 萬元，其中200 萬元為標購代墊款，80萬元為裝潢費用，得標後登記所有人為源侑鴻公司，但一直都是由上訴人公司使用，源侑鴻公司確有將系爭房屋出租予上訴人公司之意，是用上訴人公司出資之投標金額280 萬元扣抵每月3 萬元租金等語（見原審卷第36至37頁）。足見上訴人縱曾就系爭房屋代墊標購款200 萬元及支出80萬元裝潢費用，並由上訴人使用，惟上訴人既與源侑鴻公司就系爭房屋合意歸由源侑鴻公司所有，上訴人尚且另以承租人之身分向源侑鴻公司簽訂系爭租約，並以租金扣抵上訴人代為支出之款項，則上訴人就系爭房屋，要無所謂「實質所有權及使用、管理之權」。是上訴人辯稱其係有權占有云云，洵無可取。

（三）按動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力，但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力，民法第761 條第1 項定有明文。又占有之移轉，因占有物之交付而生效力，前項移轉，準用第761 條之規定，同法第946 條亦有明文。故物之交付，不以現實交付為限，同法第761 條但書所定之簡易交付亦包括在內，且就此交付之方法，不動產占有之移轉亦同有適用。系爭房屋於源侑鴻公司出租予上訴人之前，縱已由上訴人占有使用，惟依前揭說明，系爭房屋於其所有人即源侑鴻公司與上訴人簽訂系爭租約而為租賃之合意時，即發生由源侑鴻公司交付上訴人之效力。是上訴人辯稱源侑鴻公司並無將系爭房屋現實交付上訴人，故與民法第425 條出租人於租賃物「交付」後之要件不符而無從適用云云，自屬誤會，委無足採。

（四）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 、2 項定有明文。換言之，未經公證之不動產租賃契約，期限超過5 年，即不適用民法第425 條第1 項規定之所有權讓與不破租賃原則。上訴人與系爭房屋之原所有人源侑鴻公司所訂立之系爭租約期限為10年，且未經公證，揆諸上開說明，上訴人自無從以其與系爭房屋之原所有人間之租賃契約，對被上訴人主張合法占有之權利。是被上訴人主張上訴人係無權占有，自屬有據。

（五）民法第425 條第2 項立法理由略以：買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，俾杜爭議而減訟源，故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用民法第425 條第1 項之規定。系爭房屋由臺灣臺中地方法院拍賣時，其拍賣公告關於使用情形固記載：查封時建物出租予第三人辦公室使用；點交情形記載：拍定後不點交等情，有上開拍賣公告在卷可憑（見原審卷第43頁）。惟上開拍賣公告所載之上訴人與源侑鴻公司之租約，實際上既為長達10年且未經公證之不動產租賃契約，依同法第425 條第2 項之前開立法理由，自應排除買賣不破租賃原則，而應優先保護買受人。上訴人徒以民事執行處就系爭房屋之拍賣公告已記載拍定後不點交，顯見被上訴人亦知悉系爭房屋當時出租第三人使用，被上訴人請求上訴人返還房屋有權利濫用之嫌云云置辯，與民法第425 條第2 項規定之立法意旨相違，要無可採。上訴人既未舉證其占用系爭房屋有正當權源，被上訴人為系爭房屋之所有人，其依民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第179 條前段、第182 條第2 項分別定有明文。復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。上訴人於被上訴人取得系爭房屋後，即為無權占用系爭房屋，其自獲得相當於租金之不當得利。上訴人與原所有人源侑鴻公司訂立系爭租約，約定就系爭房屋每月租金為3 萬元，已如前述，上訴人亦自承倘認其係無權占有系爭房屋，其所得之利益為每月3 萬元（見本院卷第22頁），堪認上訴人無權占有使用系爭房屋所得之利益，即為每月3 萬元。故被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬元，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項及第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自105 年8月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利3 萬元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，就遷讓房屋部分各酌定相當擔保金額而分別為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。