臺灣高等法院 臺中分院八十八年度上易字第一七三號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　八十八年度上易字第一七三號

上訴人即被上訴人

宏眾建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

上訴人即被上訴人

丁○○

右二人共同訴　訟

代　　理　　　人　陳昌羲　律師

複　代　理　　人　甲○○　住台北市○○路○段七十一巷四樓之一

被上訴人即上訴人　丙○○

訴　訟　代　理人　戊○○

右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十四日臺灣苗栗

地方法院八十八年訴字第一一○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人（即被上訴人）宏眾建設股份有限公司（以下稱宏眾公司）及丁○○方面：

一、聲明：

（一）上訴聲明：求為判決：

１、原判決不利於上訴人宏眾公司、丁○○部分廢棄。

２、右廢棄部分，被上訴人丙○○應再給付上訴人宏眾公司新台幣（以下同）二萬三千二百四十二元（宏眾公司提起上訴，請求丙○○應再給付宏眾公司十四萬二千一百三十九元，嗣於八十九年三月二十一日言詞辯論期日減縮上訴聲明如上述之金額）及自民國（以下同）八十一年十月十六日起至清償日止，按日依千分之一計算之滯納金。

３、被上訴人丙○○應給付上訴人丁○○六十一萬六千一百六十六元及自八十一年十月十六日起至清償日止，按日依千分之一計算之滯納金。

（二）答辯聲明：求為判決駁回對造之上訴。

二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：

（一）系爭房屋早已完工，土地及房屋所有權已分別於八十一年七月十日及八十一年十月十五日移轉登記與被上訴人，移轉與被上訴人之上開房屋、土地面積遠超過兩造所訂買賣契約記載之面積，依照系爭「預定房屋買賣契約書」第一條第二款之約定，誤差超過預定面積百分之壹時，雙方應依銷售單價相互找補，且依上開契約第二條第三款之約定，於買受人（即被上訴人）不履行付款約定時，應按日依千分之一計算之滯納金賠償與上訴人，依此標準計算，被上訴人尚積欠上訴人宏眾公司房屋買賣價金十四萬二千一百三十九元，欠上訴人丁○○土地買賣價金六十一萬六千一百六十六元及滯納金，原審僅判命被上訴人給付上訴人宏眾公司十一萬八千八百九十七元及其滯納金，駁回其餘部分之請求，即有未合。

（二）上開面積誤差之找補，於兩造所簽之「預定土地買賣契約書」雖無相同之記載，惟按預售屋之交易型態在於買、賣雙方簽約之本意，均係出賣人需依約交付約定之房屋、土地，買受人亦需依約支付房屋、土地之價款，土地、房屋之同時出售及同時取得，對於買、賣雙方而言，缺一不可，將房屋、土地分離而為各別之主張 (如買受人僅付清房屋款而要求建物移轉登記，或出賣人毫無工程進度第三頁卻要求買受人付清土地款而將土地移轉予買受人) 顯非當事人簽約時之本意，因此預售房屋、土地之買賣契約一般均載有「本契約：：雙方應共同遵行，並與所訂之房屋 (或土地)預定買賣契約書應同時履行，如有一部分不履行時，視同全部違約」之記載，本件預定土地買賣契約書雖無相同之記載，惟仍應為同一之解釋，方符合預售屋交易特性以及當事人之真意，否則如出賣人僅移轉遠低於契約面積之土地面積予買受人，買受人豈非求償無門？因此，兩造所訂之「預定土地買賣契約書」雖無就土地面積差補之約定，仍宜適用「房屋買賣契約」中關於面積之差補之約定。

（三）依雙方所簽定之「預定房屋買賣契約書」第一條第二款之約定，面積誤差額超過預定面積百分之一時，雙方應依銷售單價相互找補，其約定本旨係指誤差在百分之一範圍內時，雙方不互相找補，超過時則必須將契約面積所增加或減少之部分計算找補，應無再扣除百分之一面積之必要，因此被上訴人應給付上訴人宏眾公司十四萬二千一百三十九元，原審對此認為超過之面積需先扣除契約預定面積百分之一而予以計算，尚有誤會。

（四）被上訴人一再以預定房屋買賣契約書尾頁另行註記「本戶以優待價成交，買方應基於商業道德予以保密，否則無條件願補足優待差價。」之文字，抗辯既係優待戶即無所謂找補之適用，所辯並非可採，蓋上訴人所出售之房屋為預售屋，銷售之對象為多數不特定人，各戶房屋銷售均有一定之價格，當時在價格上優惠予被上訴人，為利於他戶之銷售，避免困擾，方由被上訴人切結基於商業道德予以保密，充其量係在房屋銷售總價給予被上訴人優惠，至於契約所載雙方就完工後房屋面積與約定面積之誤差超過百分之一部分應相互找補之約定，仍應依原契約之約定，殊難以上述文句而主張排除上開相互找補之約定？被上訴人之抗辯顯無理由。

三、證據：引用原審立證方法。

乙、被上訴人（即上訴人）丙○○方面：

一、聲明：

（一）上訴聲明：求為判決：

１、原判決不利於上訴人丙○○部分廢棄。

２、右廢棄部分，被上訴人宏眾公司部分在第一審之訴駁回。

（二）答辯聲明：求為判決：駁回對造之上訴。

二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：

（一）當初訂立房屋買賣契約時，約定被上訴人向宏眾公司買受之房屋之面積為六八．二一坪，而上訴人實際上移轉與被上訴人之房屋，包括主建物及附屬建物面積合計為二三九．二八平方公尺（即七二．三八坪）。雖較買賣契約約定之房屋面積多四．一七坪，但兩造所訂房屋買賣契約書末頁特別註明：「本戶以優待價成交，買方應基於商業道德，予以保密，否則無條件願補足優待差額」等語。依此文句，對造建築完成移轉與上訴人之房屋坪數若多於契約約定之坪數，就超過部分，係優待與上訴人，對造不得請求上訴人補付超出部分之價金。

（二）系爭房屋已完工交付上訴人，八十一年十月十五日移轉所有權登記與上訴人，土地部分，已於同年七月十日移轉登記與上訴人。

（三）本件被上訴人依據買賣契約，請求上訴人給付超過約定之房屋及土地面積之價金，其請求權已罹於民法第一百二十七條第八款所定商人供給商品代價請求權二年短期時效之期間而消滅，其訴為無理由。

三、證據：除引用原審立證方法外，補提土地所有權狀、建築改良物所有權狀影本各一件、土地登記簿謄本一件、建物登記謄本二張為證。另請求傳訊證人黃阿四。

理由

一、宏眾公司於八十八年五月十八日原審言詞辯論期日具狀追加丁○○為原告，原審被告丙○○當庭表示不同意（見該日言詞辯論筆錄），惟原法院認丁○○與宏眾公司對被告之價金給付請求權，係基於同一預售房屋土地之原因事實，其追加不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而依民事訴訟法第二百五十五條第一項但書之規定，准許訴之追加，並無不合。

二、按民法第一百二十七條第八款所定商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價，係指商人就其所供給之商品及製造人、手工業人就其所供給之產物之代價而言。若以商品或產物為標的之債，其債權人既不必為商人、製造人或手工業人，即因此所生之請求權，與一般之請求權無異，自應適用一般之長期時效規定，不適用本款所定短期時效之規定（最高法院三十九年台上字第一一五五號判決參看）。本件系爭房地出賣人宏眾公司及丁○○，本於買賣契約，訴請買受人丙○○給付房地面積之價差，其性質屬買賣價金請求權，並非商人就其所供給之產物之代價請求權，不適用上開短期時效，丙○○辯稱宏眾公司及丁○○之請求權已罹於前述法條所定二年短期時效期間而歸於消滅云云，顯非可採。

三、宏眾公司及丁○○起訴主張：丙○○於八十年九月十五日，與宏眾公司訂立「預訂房屋買賣契約書」，向宏眾公司購買該公司在苗栗縣苗栗市○○○段上南勢坑小段一一三九、一一三九之一、六四八地號土地上所建「陽光青境」房屋第三層樓全棟一戶（下稱系爭房屋），面積包括室內及陽平台，合計六八．二一坪（建造完成之門牌號碼為苗栗市新英里天祥四三號），房屋部分之總價為二百三十二萬五千元，另與上述房屋坐落之基地所有人丁○○訂立「預訂土地買賣契約書」，向丁○○購買上述房屋所坐落之土地，面積三六．二坪（下稱系爭土地），總價一百四十九萬五千元，依據上述「預定房屋買賣契約書」第一條第二款載稱：「房屋面積以建築完工後地政機關複並登記完竣之面積為準，誤差在百分之壹容許差範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過、不足之部分，應按本約房屋單價相互補貼價款」，同契約書第二條第三款之約定，若買受人丙○○不履行約定之付款義務時，應按日依千分之一計付滯納金與宏眾公司；系爭土地買賣契約書雖無如房屋預定買賣契約書第一條第二款就面積差額相互找補條款之約定，但仍應與房屋預定買賣契約書之內容作相同之解釋，認為兩造就土地買賣部分亦有土地差額面積相互補償之約定，玆查宏眾公司已將房屋建築完工交付買受人，並已依約將房屋所有權移轉登記與買受人丙○○，移轉面積為七二．三八坪，較系爭房屋預定買賣契約書所載之面積六八．二一坪多四．一七坪，土地部分，已移轉登記與丙○○之面積為五一．一二坪，較系爭土地預定買賣契約書約定之三六．二坪多一四．九二坪，買受人丙○○應就房屋部分，補貼宏眾公司十四萬二千一百三十九元，就土地部分，應補貼丁○○六十一萬六千百六十六元，屢經催促，均不給付，爰本於履行契約之法律關係，求為判命丙○○應再給付宏眾公司二萬三千二百四十二元。應另給付丁○○六十一萬六千一百六十六元及均自八十一年十月十六日起至清償日止，按日依千分之一計付滯納金，並宣告附條件假執行之判決。

四、丙○○則以：系爭土地及房屋之買賣價金，伊已全部依約如數分別給付與丁○○、宏眾公司收受完畢，並未積欠任何款項。系爭房屋買賣契約書第二條雖約定：完工之房屋面積與買賣契約約定之房屋面積間之誤差在百分之壹容許差範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過、不足之部分，應按契約約定之房屋單價相互補貼價款。但訂約時，宏眾公司曾答應就完工房屋面積超出約定面積部分不向伊請求補貼價款，此可由契約末二行所載：「本戶以優待價成交，買方（指丙○○）應基於商業道德，予以保密，否則無條件願補足優待差額」等語。即可證明宏眾公司不得就完工房屋面積超出約定面積部分請求伊補付差額，至於土地部分，買賣契約中並無如上述房屋買賣契約面積差額相互補貼之記載，對造自不得向伊請求超出部分之價金，對造之訴為無理由等語，資為抗辯。

四、關於宏眾公司請求超出約定房屋面積之價金部分：

（一）本金部分：

１、宏眾公司主張：丙○○於八十年九月十五日，與伊訂立「預訂房屋買賣契約書」，向伊購買系爭房屋，面積包括室內及陽平台，合計六八．二一坪（建造完成之門牌號碼為苗栗市新英里天祥四三號），房屋部分之總價為二百三十二萬五千元，該契約書第一條第二款載稱：「房屋面積以建築完工後地政機關登記完竣之面積為準，誤差在百分之壹容許差範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過、不足之部分，應按本約房屋單價相互補貼價款」，同契約書第二條第三款之約定，若買受人丙○○不履行約定之付款義務時，應按日依千分之一計付滯納金與伊公司，伊公司訂約後，已依約興建完成，並將房屋所有權移轉登記與買受人丙○○，已移轉之房屋面積為七二．三八坪，較系爭房屋預定買賣契約書所載之面積六八．二一坪增加四．一七坪之情，為丙○○所不爭，並有宏眾公司所提之房屋預定買賣契約書、建物登記簿謄本附於原審卷可稽（原審卷未編頁次），是宏眾公司之主張，堪信為真實。系爭房屋興建完工移轉登記與買受人丙○○之面積既超出買賣契約所約定之面積，買受人自應依約就超出部分，按契約約定之單價，補貼價金與出賣人宏眾公司。是本件系爭房屋容許誤差範圍為兩造買賣契約書所載六十八點二一坪之百分之一即零點六八坪，而系爭房屋共計增加四點一七坪，已如前述，扣除上開零點六八坪之容許誤差，宏眾公司得請求丙○○補貼價款之坪數為三點四九坪，而系爭房屋當時總價為二百三十二萬五千元（見預定房屋買賣契約書第二條），銷售平均每坪單價為三萬四千零六十八元，則宏眾公司依據買賣契約得請求丙○○就超出百分之一容許誤差之三點四九坪房屋部分應給付之金額為十一萬八千八百九十七元（即3.49×34068＝118897），（蓋上述○‧六八坪既為容許誤差，並有互不找補之約定，宏眾公司即不得反此約定而請求丙○○給付），從而宏眾公司就此部分之請求，洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

２、丙○○雖辯稱：系爭房屋買賣契約書第二條雖有約定：完工之房屋面積與買賣契約約定之房屋面積間之誤差超過百分之一部分，雙方應按契約約定之房屋單價相互補貼價款。但訂約當時，宏眾公司曾答應就完工房屋面積超出約定面積部分不向伊請求補貼價款等語，此可由契約末二行所載：「本戶以優待價成交，買方（指丙○○）應基於商業道德，予以保密，否則無條件願補足優待差額」等語。即可證明等語。惟為宏眾公司所否認，並辯稱上述文句，並非答應不就超過約定之房屋面積部分請求買受人補貼價金之意等語。查兩造訂立系爭預定買賣房屋契約書時，若有上開約定，必於契約書中予以載明，以資遵循，但依系爭房屋買賣契約書末二行加註之文句，其內容為：「本戶以優待價成交，買方（指丙○○）應基於商業道德，予以保密，否則無條件願補足優待差額」等語，此等內容，並非記載宏眾公司就超出約定之房屋買賣面積部分，不得向買受人丙○○請求補付價金，僅記載系爭房屋係以優待價成交，買受人應予保密，至於其餘兩造間之權利義務，自應仍依契約之內容履行之，而宏眾公司得就超出約定房屋買賣坪數部分請求買受人補付價金一節，又已於該契約書第二條載明，詳如上述，按諸契約嚴守原則，兩造自仍有履行義務，是丙○○上述抗辯，並非可採。

３、丙○○所舉證人黃阿四於本院證稱：「丙○○是我太太的嫂嫂」、「我有和丙○○及其丈夫戊○○一起去向宏眾建設公司買房子，他們是以丙○○的名義買受，而由戊○○出面和我與建設公司談價款的條件，我們去買房屋．．與售屋小姐寫買賣契約時，小姐說你們買這房屋賺到了，房屋多出了好多坪，我回答說，多出好多坪，我們不是也要付錢，小姐說我們公司不會這樣啦，我又說建設公司如果對超過的坪數部分要我們補付價金，我們怎麼辦，小姐說不會啦，我們還是不放心，小姐說她可在契約書上寫本戶以優待價成交，買方應基於商業道德予以保密，否則無條件願付補足優待差額，小姐寫這些文句的意思，就是宏眾公司所出售的房屋，就超過契約所載的坪數部分，不會再向我和丙○○夫婦要求補繳價金」等語（見本院卷第七十四頁）。惟查證人黃阿四係丙○○之四等姻親，且其本人亦有向宏眾公司購買該公司所建與系爭房屋同一梯次之房屋，購買條件近似，顯見其對宏眾公司之利害關係，與丙○○相同，是其所為證言，難免偏袒丙○○，況其證詞內容又與本院所調查之上述結果不符，自難資為有利丙○○之認定。

（二）滯納金部分：按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，民法第二百三十三條第一項、第二百二十九條第二項定有明文。本件滯納金之性質，依系爭房屋買賣契約書第二條第三款之約定，為逾期給付補貼金所應支付之遲延利息，至於計算遲延利息之標準，自應依兩造之約定，按每日千分之一計付利息。其利息起算日之決定，涉及雙方對找補義務之認定，是其利息之給付，並未約定期限，須待債權人定期催告後，債務人逾期仍不履行時，債務人始負給付遲延利息之義務。本件宏眾公司雖已於八十一年十月十一日，將系爭房屋之所有權移轉登記與丙○○，但宏眾公司係於八十五年十二月十一日始以存證信函催告丙○○於五日內給付誤差坪數，有存證信函影本一份附原審卷可稽，且丙○○對上開存證信函之真正亦不爭執（見原審八十八年八月十日言詞辯論筆錄），丙○○應自受催告日起逾五日即八十五年十二月十七日起負遲延責任，從而宏眾公司請求丙○○應另就上開十一萬八千八百九十七元部分，給付自八十五年十二月十七日起至清償日止，按每日千分之一計付滯納金，亦屬有據，至宏眾公司逾此部分之滯納金請求，即屬無據。

五、關於丁○○請求超出約定買賣土地面積之價金部分：丁○○起訴主張：丙○○於八十年九月十五日，與伊訂立「預訂土地買賣契約書」，向伊購買系爭土地，總價一百四十九萬五千元，訂約後，已移轉登記與丙○○之土地面積為五一．一二坪，較系爭土地預定買賣契約書約定之三六．二坪多一四．九二坪之情，固據丁○○提出預定土地買賣契約書、土地登記簿謄本足憑並為買受人丙○○所不爭，惟辯稱系爭土地買賣契約書中並如系爭房屋買賣契約之找補條款之約定，伊自無再就超過約定土地買賣坪數給付價金之義務等語。丁○○雖主張：系爭已移轉所有權與丙○○之土地，其中超過買賣契約約定之面積部分，依據一般預售屋之交易特性及習慣，參酌兩造當時之真意，土地與房屋實不得分離而各別主張，是以本件預定土地買賣契約書雖無如系爭房屋之找補條款之約定，但仍應為相同之解釋，並提出同業之御文泰「園堡」土地預定買賣契約書節本一件為證，但為丙○○所否認，且上開節本其中並無基地持分於登記完成後若較契約所載面積有增減時，就超過百分之一之誤差容許範圍外需找補之相關約定，自難容其以一般交易特性及習慣，而認兩造間就土地之買賣亦含有超過約定面積部分應相互找補之含義，況土地與房屋既同時出售，若系爭土地出售當時確有超出約定面積應相互找補價額之約定，理應在買賣契約上記明，玆系爭土地買賣契約書對此部分既未明定，自不能以房屋買賣契約書有此找補記載，即推論土地部分亦應為同一解釋，是丁○○之請求，並非有據。

六、綜上所述，宏眾公司請求丙○○給付價金之數額，在十一萬八千八百九十七元及自八十五年十二月十七日起，至清償日止，按日依千分之一計付滯納金之範圍內，洵屬有據，原審就此部分，為宏眾公司勝訴之判決，並依宏眾公司之請求，為附條件假執行之宣告，核無不合，丙○○就此部分提起上訴，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。又宏眾公司之請求，超過上述範圍部分，以及丁○○之訴部分，均屬無據，原審就此等部分，為彼等敗訴之判決，核無違誤，宏眾公司及丁○○對此部分提起上訴，指摘原判決失當，求予廢棄，亦非有理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均不生影響，爰不一一論列。

八、據上論結：本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、判決如主文。

~B1民事第一庭審判長法　官　楚汝聰~B2法　官　黃宗正~B3法　官　邱森樟

Ａ