臺灣高等法院 臺中分院95年度上字第354號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 95年度上字第354號

上訴人

永豐商業銀行股份有限公司 （即原建華商業銀行股份有限公司）

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

上訴人

社團法人台中市基督教青年會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

江來盛 律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於民國95年08月29日臺灣臺中地方法院94年度訴字第2646號第一審判決各自提起上訴，本院於民國96年3月7日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實

一、上訴人永豐商業銀行股份有限公司（即原建華商業銀行股份有限公司）聲明求為判決：上訴部分㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡對造上訴人社團法人台中市基督教青年會應再給付上訴人新台幣（下同）2,398,987 元整，及自94年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。答辯部分：㈠對造上訴人之上訴駁回。㈡對造上訴部分第二審訴訟費用由對造上訴人負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保免為假執行。其陳述除與原判決相同者予以引用外，另補稱：

㈠上訴人原為建華商業銀行股份有限公司，業經奉准更名為永豐商業銀行股份有限公司，惟此並不影響上訴人法人主體之同一性；上訴人並已變更設立地址為台北市○○○路○ 段36號，合先敘明。

㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；又不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，依同法第181 條但書之規定，應償還其價額。至於應返還之價額該如何計算，最高法院30年上字第40號之判例謂「不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，依民法第181 條但書之規定，固應償還其價額，惟受領人因將原物出賣而不能返還者，其所受利益既僅為賣得之價金，即應以賣得之價金為其應償還之價額」。依上開判例之精神，返還之價額應就系爭標的實際之交易價格為計算標準，即以受益人之財產加以計算，其在財產總額實際上所增加者，皆應返還之。而無權占有使用他人不動產者，按社會通常觀念，其所應返還者係相當於租金之價額，故依上開判例之精神，不當得利之受領人因無權占有使用而免除相當於租金之給付致財產總額上所增加者均應返還之。本件原審判決命對造上訴人應返還之不當得利遠低於其所受利益（即其財產總額上所增加者），有違上開最高法院30年上字第40號判例之精神及民法第182條第2項之規範目的。本件系爭坐落台中市○○路○段633號地下一層之1及之2房屋係於88年03月30日由訴外人即原所有權人美村建設股份有限公司出租予對造上訴人社團法人台中市基督教青年會（簡稱YMCA），租期自88年4月1日起至93年12月31日止。嗣上訴人經由台灣台中地方法院91 年度執字第37330號強制執行程序承受該系爭不動產，並於92年07月10日領得不動產權利移轉證書取得該系爭不動產所有權。上訴人自取得權利移轉證書後曾多次要求對造上訴人YMCA返還系爭不動產，惟其無權占有至94年9月6日始點交還給上訴人，是對造上訴人自應返還上訴人其所受之利益。

㈢對造上訴人與訴外人美村建設公司所簽定並經公證之房屋租賃合約書第一條載明：「甲方將其座落於台中市○○路○段633 號地下1層之2及其附屬使用面積上之裝潢設備暨公共設施，一併租予乙方使用。就地下1 樓其他甲方所有之面積，乙方同意併同管理使用，並依本契約使用之規定辦理，如附圖」及第三條：「自91年至93年每月租金150,000 元」。按最高法院17年度上字第1118號判例意旨：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」。是解釋對造上訴人與訴外人美村建設公司之租賃契約，其關於租賃標的範圍及租金對價之租約真意是「台中市○○路○段633 號地下1層之2」及每月租金15萬元。本件系爭不動產既為上開租賃標的之一部，且租金對價為每月15萬元，則對造上訴人無權占有使用系爭不動產期間，其財產上總額所增加者，即係每月15萬元之租金（即本應按月給付15萬元予訴外人美村建設公司，因無權占有而免除給付）。按前揭最高法院30年上字第40號判例之精神，受益人在財產總額上所增加者，皆應返還之。故原審自應以上開房屋租賃契約所約定之每月15萬元之租金行情做為計算本件對造上訴人所應返還受有相當於租金價額利益之標準。準此，對造上訴人無權占有之期間共計25個月又25天，故其所受相當於租金之利益應為3,875,000元（計算式：150,000 X25+150,000X25/30=3,875,000），扣除原審認定對造上訴人應返還之不當得利1,476,013元後，其應再返還2,398,987元及自94年11月25日起按年息5%計算之利息。原審對上訴人前揭主張竟未予審究、隻字未提，竟僅以鑑定機構之鑑定報告（認租金總值只57,136元）做為唯一計算被上訴人不當得利範圍之標準，致生原審判命對造上訴人應返還之不當得利遠低於其所受之利益（即本應按月給付15萬元予案外人美村建設，因無權占有而免除給付15萬元），上訴人實難甘服。

㈣退萬步言，縱使如對造上訴人抗辯其所承租之標的範圍是台中市○○路○段633號地下1層整層，原審於計算對造上訴人因無權占有系爭不動產標的應返還相當於租金利益時所本之租金行情亦應以15萬元為計算標準，再參酌鑑定機構針對系爭不動產標的鑑估之使用價值比例始能真正計算出對造上訴人就系爭不動產標的所受有之使用利益。蓋依中華資產鑑定中心股份有限公司000000000 號不動產實值估價報告已明確指出，台中市○○路○段633號地下1層分有5個建號，系爭不動產標的係座落於台中市○○路○段633號地下1層之1及之2，扼整個地下1層之出入為臨接地，其餘之3、之5、之6如袋地出入均需通過系爭不動產，否則需由大樓中庭出入，若無經此出口，根本難以對外營業，無法產生商效，本案系爭不動產標的之使用價值系占台中市○○路○段633號地下1層整層使用價值之46.7 %。是依對造上訴人抗辯，其每月給付租金15萬元予訴外人美村建設所承租之標的範圍是地下1 層整層，則於計算對造上訴人因無權占有系爭不動產標的應返還相當於租金價額之利益時所本之租金行情仍應以15萬元為計算標準，再參酌鑑定機構針對系爭不動產標的鑑估之使用價值比例計算對造上訴人真正所受有之使用利益始為適當（15萬元X46.7%=7 0,050元），故對造上訴人至少仍應給付上訴人1,809,625元（計算式：70,050X25+70,050X25/30=1,809,625），扣除原審判命返還之不當得利1,476,013元後，其亦應再返還333,612 元及自94年11月25日起按年息5%計算之利息。

㈤對造上訴人主張：「原審判決認其係92年7 月10日上訴人取得系爭房屋所有權後仍無權占有本件系爭房屋」，此與事實恐有誤會云云，顯係藉故拖延訴訟程序、耗費司法資源，請依民事訴訟法第447 條第1項及第3項之規定駁回其上訴。①按第二審程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：⑴因第一審法院違背法令致未能提出者。⑵事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。⑶對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。⑷事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。⑸其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。⑹如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院駁回之，民事訴訟法第447 條定有明文。②遍觀對造上訴人於原審審理過程中所提出之書狀及準備程序、言詞辯論程序筆錄中，對於上訴人提出台灣台中地方法院91年度執字第37330 號不動產權利移轉證書、台灣台中地方法院91年度執子字第37330 號除去租賃權之民事裁定及94年9月6日點交確認書等證據以主張對造上訴人自92年7 月10日起無權占有系爭標的及向台灣電力公司申請復電、繳交復電相關費用、代繳積欠電費之不當得利部份，均未爭執且未就此部份提出任何攻擊防禦方法，原審始就此部份於判決書中認定為係屬兩造不爭執之事實。而雙方有爭執之部分係應返還上訴人相當於租金之不當得利數額為何，故對造上訴人於第二審級始主張其非無權占有部份係屬新的攻擊或防禦方法，按上開規定自不得提出。

㈥對造上訴人主張：上訴人雖提出乙紙點交確認書資為證明其占用系爭房屋之事實，然該點交確認書僅係證明雙方就系爭房屋做點交之動作，但對造上訴人並未占用系爭房屋，只是應上訴人之要求而進行之點交動作云云。此顯係對造上訴人為推卸其無權占有使用系爭標的之責任所為狡辯之詞，實無可採。①對造上訴人分別於94年12月20日提出之答辯狀第三點及95年6 月13日提出之陳報狀第六點中均自承占用上訴人所有之台中市○○路○段633號地下1層之1、之2系爭標的。

②對造上訴人自上訴人於92年7 月10日取得移轉證書後雖經執行點交程序，惟仍持續占有使用系爭標的，期間上訴人多次口頭通知請其搬遷，並曾於94年4月1日以台北建北郵局第27支局存證信函第910 號嚴正聲明請其遷離及將系爭標的交還，惟對造上訴人均置之不理，拖延至94年9月6日始點交還上訴人。而點交確認書上載明「台中市基督教青年會YMCA座落於台中市○○路○段633號B1移交給建華銀行」，而移交人欄則有台中YMCA文心運動館長即證人乙○○之親筆簽名（該部份業經證人乙○○於95年11月21日到庭承認於該點交確認書上簽名）。乙○○身為館長，對於點交確認書上所載之文字當必清楚瞭解其含義及簽名所確認為何事（即台中市基督教青年會將無權占有使用之系爭標的返還予建華銀行）。再者，縱如對造上訴人及證人乙○○所言，當初僅係應上訴人之要求所做之形式上之點交，惟既然未有占有之事實，對造上訴人殊無配合上訴人要求確認點交之必要。③原審曾進行履勘並委託不動產估價師事務所鑑價，鑑價報告即指出，系爭標的係扼整個台中市○○路○段633號地下1層之出入口，系爭標的以外其餘三分之二之部分之出入均須通過系爭標的，否則需由大樓中庭出入，但此動線實務上頗難執行。而對造上訴人於94年9月6日點交還上訴人前夕其所經營之俱樂部一直持續營運中，上訴人所有之系爭標的不僅被其用來當作休憩區更係其所屬之會員於進出俱樂部之必經通道，而對造上訴人使用系爭標的並無法律依據，故其猶執前詞抗辯其非無權占有顯係推卸責任之詞，而為無理由。

㈦對造上訴人之占有使用系爭標的既係無法律上之原因，即屬無權占有，故依民法第179條前段及第181條但書之規定自應返還相當於租金之不當得利。按最高法院92年台簡上字第20號判決業已揭示，營業使用之房屋無土地法第97條之適用。本件系爭標的於對造上訴人無權占有期間係供作經營健身俱樂部使用，顯非僅供住宅使用，故按上開判決之旨趣，其因不當得利所應返還相當於租金之利益自不應受土地法第97條之限制，即不受申報地價之年息10% 之最高額之限制，從而對造上訴人所援引之最高法院88年度台上字第3331號判決，於本案自無適用之餘地。再最高法院30年上字第40號判例之精神，其應返還相當於租金之不當得利自應以其與訴外人美村建設訂定之每月15萬元計算之。對造上訴人主張「其向訴外人美村建設所承租本件系爭標的物以外之部分就是附圖所示之另外三分之二面積之部分裡面包括有游泳池、三溫暖、健身房、餐廳、桌球室等運動康樂設施，此部份之設備才是整個租賃標的物核心所在，此部份才可創造價值」云云，顯與事實不符。系爭標的係台中市○○路○段633號地下1層唯一臨路及主要之出入口，僅有通過系爭標的始能產生商效，縱使其餘三分之二面積內有再高級之設備，若無系爭標的可供對外聯絡，其亦無商業價值可言。原審委託中華資產鑑定中心股份有限公司針對系爭標的所為之租金鑑價報告，關於分析並推估系爭標的之租金應占地下一層整層之46.7% 尚屬合理。惟就租金價格部分之意見，未依每月15萬元之租金，按系爭不動產標的占整層使用價值之46.7% 比例計算系爭不動產標的真正所受有之使用利益，認租金總值只57,136元，則有欠允當。

二、上訴人社團法人台中市基督教青年會聲明求為判決：上訴部分㈠原判決不利於上訴人之部份廢棄。㈡上開廢棄部份，對造上訴人永豐商業銀行股份有限公司在第一審之訴駁回。㈢第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。答辯部分㈠對造上訴人永豐商業銀行股份有限公司之上訴及其假執行之聲請均駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。其陳述除與原判決相同者予以引用外，另補稱：

㈠原審判決以中華資產鑑定中心股份有限公司鑑定之結論，比較價格為每月每坪290 元，依系爭房屋面積197.02坪，計算其每月合理租金為57,136元。惟法院固得審酌鑑定人依其特別知識就鑑定事項所陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽，然就鑑定意見之可採與否，仍應踐行調查證據之程序而後定其取捨，倘不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將採證認事之職權，委諸鑑定人，與鑑定僅為調查證據方法之一種之趣旨，殊有違背（最高法院79年台上字第540 號判例參照）。本件原審雖謂依該鑑定公司之不動產時值報告內容所示，其係依比較法估價作業流程及分析比較各比較標的與勘估標的之價格因素差異結果，評估勘估標的即系爭房屋租金之比較價格為每月每坪290 元，以此計算其合理租金，應屬合理云云。然而遍觀前揭鑑定公司所為之鑑定報告，發現鑑定公司係以系爭之標的座落之地段、位置據以為系爭勘估系爭房屋之價值，並以之換算為房屋租金，未就實際系爭房屋一般租屋市場之租金實際交易情形，並實際就系爭標的物之實際狀況若出租時，所能成交之租金詳為實際市場租金調查而後作為鑑定之依據。據此以觀，鑑定公司顯然係以出售房屋之勘估方法為本件系爭租賃標的物為鑑定，在方法上顯然有所錯誤，恐導致鑑定公司所為本件系爭租賃標的物就租金之價格之鑑定發生誤差，而無法精確反應實際租金價格。事實上，本件爭標的其對外出入口寬度並不寬敞，若是要做為其他如大賣場等之用出入口顯然不夠大，因而其使用受到相當之限制，致承租者均望而卻步，所以迄今仍無人承租。何況系爭標的未隔間，亦空無一物，若要承租則必須再花費相當之經費裝潢設備才能夠使用，鑑定公司認為每月每坪價格290 元，其依據顯然昧於事實不具客觀，故無法令人信服，原審以為應屬合理，無法令人認同。本件為求能夠真實反應當地確實之租金價格，理應委由房仲業者進行市調，才能獲致較為正確之租金行情，原審未此之圖，遽然以鑑定公司未臻正確之租金報告為認定之唯一依據，顯有未洽。

㈡再者，本件系爭之租賃標的，面積固然為197.2 坪，但該租賃標的物，係位於地下室一樓，且空無一物，並無任何設備及生財器具，無法創造任何價值，衡諸常情，一般人自不願承租本件系爭租賃標的物。上訴人前與訴外人美村建設股份有限公司承租系爭台中市○○路○段633號地下一層『全部』，每月租金固為15萬元，但對照上訴人占用對造上訴人所有系爭之633號地下1層之1、之2面積，僅占上訴人當初向美村建設承租之地下一層全部面積之3分之1，且內部空無一物，而另外3分之2面積之部分，當時美村建設公司投資4,000 多萬元之設備經費，有游泳池、三溫暖、健身房、餐廳、桌球室等運動康樂設施，此部分才是整個租賃標的物核心所在，可以創造價值及效益，加上上訴人之經營專業技術及知識即knowhow ，才能創造及提升附加價值。鑑定公司雖鑑定系爭房屋面積197.02坪，計算其每月合理租金為57,136元，然而依實際情形觀之，一般人不可能以如此昂貴之租金價格承租該部分無法有效創造價值之建物，原審未加詳究，徒以鑑定公司粗糙之鑑定標準，為認定事實之基礎，即嫌未當。

㈢對造上訴人於92年6月24日拍定買受系爭標的，並於92年7月10日取得不動產權利移轉證書後取得系爭房屋所有權，原判決即據此認上訴人於其92年7 月10日取得系爭房屋所有權後，即無權佔用該系爭之不動產，惟此認定與事實不符，上訴人並未占用系爭之不動產，因對造上訴人於取得系爭不動產後，突然發函向上訴人要求鉅額租金，上訴人認其所要求之租金十分不合理，乃表示立即搬離，並隨時點交予對造上訴人，故上訴人實際上並未占用系爭之不動產。為釐清上訴人是否無權佔用系爭之不動產，證人乙○○已出庭作證證稱：「銀行承受擔保品是在92年7 月間，而銀行一直要我們給付租金，要15萬元的租金，雖然我們認為這樣是不合理，但我們不勝對方一直打電話要租金的困擾，直到93年間法院有到現場執行點交，這時我們有將建物交給銀行接管，從此我們就不再使用這部分建物。其實從對方承受擔保品之後，我們就不再使用這部分建物」、「（為何94年9月6日還會有點交確認書？）這是形式上的簽字，事實上對方承受擔保品之後，我們就沒有使用這部分的建物。94年9月6日主要是因為先前我們曾經出具切結書，同意對方要使用建物的話，我們二個月內交還，才再簽具這份點交確認書」、「（你們先前出具切結書，同意對方要使用建物的話，我們要在二個月內交還，是否是指你們有在使用當中？）不對，其實我們沒有占用，是對方一直打電話給我們，說要釘木板隔間，我們不堪困擾，在我們的認知下，形式上才簽具這切結書的，這是不得不簽具這切結書的」等語。由上開乙○○之證詞觀之，上訴人係在不得已之情形下，始出具點交確認書予對造上訴人，實際上並未占用本件系爭標的。上訴人既未占用本件系爭標的，自無須支付對造上訴人任何租金，故對造上訴人訴請上訴人給付類似租金之不當得利，顯無理由。

㈣又原審以：「土地法97條限制房屋租金政策僅限於城市地方供住宅使用之房屋始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又以營業用之房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比」，並舉最高法院92年度台簡上字第20號判決，認為：「被告經營健身俱樂部，顯非僅供住宅使用，依土地法第97條之立法意旨暨前揭民事裁判要旨之見解，其租金之計算自不應受土地法第97條之限制，則被告猶執前詞抗辯，顯與法文要件未符，應不足採云云」，資為認定依據。惟查，土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第3331號判例參照）。故原審未針對本件系爭標的之實際情況，遽以鑑定公司有瑕疵之租金鑑定結果為依據，自有未當。

㈤對造上訴人另主張關於上訴人搬遷前通知台灣電力公司前往系爭不動產拆除電表，致其需向台灣電力公司申請復電，並繳交復電相關費用736元，且上訴人尚積欠電費2,373元未繳，其不得不代上訴人繳納，所以要求上訴人給付3,109 元。惟當初之電表係由上訴人向台灣電力公司申請，上訴人要搬離系爭現址時，台灣電力公司要求上訴人將電力切斷，上訴人乃依台灣電力公司之要求，在切斷電力之前，先繳清電費，上訴人已依此繳清電費，有收據可稽，故對造上訴人稱上訴人積欠電費未繳，與事實即有未合。而對造上訴人認原審判決命上訴人應返還之不當得利遠低於所受之利益云云，其上訴則為無理由，應予駁回。

理由

一、上訴人永豐商業銀行股份有限公司（即原建華商業銀行股份有限公司）主張：坐落台中市○○路○段633號地下1層之1及之2 房屋原為訴外人美村建設公司所有，於86年7月9日設定最高限額抵押權予上訴人永豐銀行，美村建設公司並將其中地下1層之2及其附屬使用面積上之裝潢設備暨公共設施，於88年3 月30日出租予上訴人基督教青年會，租期自88年4月1日起至93年12月31日止，租金每月15萬元。上訴人永豐銀行就系爭房屋聲請強制執行，經原審法院91年度執字第 37330號強制執行程序除去上開租賃關係，並於92年6 月24日由上訴人永豐銀行拍定買受，92年7 月10日領得不動產權利移轉證書後，取得該系爭房屋所有權，惟上訴人基督教青年會仍無權占有系爭房屋，並在其上開設運動會館，迄至94年9月6日交還上訴人永豐銀行時止，期間長達25個月又25天，造成上訴人永豐銀行之損害，按月以15萬元計算，合計3,875,000元（計算式：150000×25+150000×25/30＝0000000），又上訴人基督教青年會搬遷前通知台灣電力公司前往系爭房屋拆除電表，致上訴人永豐銀行需向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用736元及代繳積欠電費2373元，總計3,878,109元。為此乃依不當得利之法律關係提起本訴，請求上訴人基督教青年會應如數給付，並自起訴狀繕本送達翌日即94年11月25日起至清償日止按年息5%計算利息。

二、上訴人基督教青年會則以：上訴人基督教青年會有意向上訴人永豐銀行承租系爭房屋，惟上訴人永豐銀行提出之租金過高，上訴人基督教青年會向訴外人美村公司承租範圍為地下層一樓之全部，而上訴人永豐銀行起訴主張上訴人基督教青年會占用之面積僅占承租範圍約三分之一，依上訴人基督教青年會與美村公司所簽訂之租賃契約第三條關於租金核算方式，88年免租金、89年每月7 萬元、90年每月12萬元、91至93年每月15萬元，其中涉及設備、經營專業、技術等問題，且系爭房屋是開放空間，並無任何休閒娛樂設施，所能創造之附加價值並不大，其使用利益自無法與向美村公司承租之利益相提並論。又上訴人基督教青年會並無積欠電費未繳，且因上訴人永豐銀行提出之租金過高，十分不合理，故上訴人基督教青年會實際上並未占用系爭房屋，此業經證人乙○○到庭證明，上訴人基督教青年會既未占用系爭房屋，自無須支付任何租金予上訴人永豐銀行。另依土地法第97條規定，租金不得超過土地及其建築物申報價額年息百分之10，故本件上訴人永豐銀行之訴為無理由等語，資為抗辯。

三、兩造前揭主張及抗辯，對於上訴人永豐銀行主張系爭坐落台中市○○路○段633 號地下1層之1及之2房屋原為訴外人美村建設公司所有，於86年7月9日設定最高限額抵押權予上訴人永豐銀行，美村建設公司並將其中地下1層之2及其附屬使用面積上之裝潢設備暨公共設施，於88年3 月30日出租予上訴人基督教青年會，租期自88年4月1日起至93年12月31日止，租金每月15萬元。上訴人永豐銀行就系爭房屋聲請強制執行，經原審法院91年度執字第37330 號強制執行程序除去上開租賃關係，並於92年6 月24日由上訴人永豐銀行拍定買受，92年7 月10日領得不動產權利移轉證書後，取得該系爭房屋所有權之事實，為上訴人基督教青年會所不爭執。惟就上訴人永豐銀行主張上訴人基督教青年會自其92年7 月10日取得系爭房屋所有權後，該系爭房屋即為上訴人基督教青年會所無權占有，迄至94年9月6日始交還上訴人永豐銀行，期間長達25個月又25天，以及上訴人永豐銀行因而受有損害，按月以15萬元計算，合計3,875,000 元，又上訴人搬遷前通知台灣電力公司拆除系爭房屋電表，致上訴人永豐銀行需向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用736 元及代繳積欠電費2373元，總計受損害之金額為3,878,109 元，則為上訴人基督教青年會所否認，並以前情抗辯。是本件應予審酌者為上訴人基督教青年會是否自上訴人永豐銀行92年7 月10日取得系爭房屋所有權後，即無權占有該系爭房屋，迄至94年 9月6 日始交還上訴人永豐銀行？上訴人永豐銀行是否因上訴人基督教青年會無權占有系爭房屋而受有損害？其損害金額如何計算？上訴人永豐銀行依不當得利法律關係，請求上訴人基督教青年會給付相當於租金之損害、復電相關費用及代繳積欠電費，是否有理由？爰分析說明如下：

㈠查上訴人基督教青年會在原審對於自上訴人永豐銀行主張系爭房屋自其92年7 月10日取得所有權後，即為上訴人基督教青年會無權占有，迄至94年9月6日始交還上訴人永豐銀行，期間長達25個月又25天；又上訴人永豐銀行有向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用736 元及代繳積欠電費2373元，共3109元等事實，未予爭執，且未見就此提出任何攻擊防禦方法加以抗辯，原審判決並將此列為兩造不爭執之事項（見原判決參之二、三項）。上訴人基督教青年會及至上訴後，始舉其所僱用原任館長之證人乙○○到庭作證稱：「銀行承受擔保品是在92年7 月間，而銀行一直要我們給付租金，要15萬元的租金，雖然我們認為這樣是不合理，但我們不勝對方一直打電話要租金的困擾，直到93年間法院有到現場執行點交，這時我們有將建物交給銀行接管，從此我們就不再使用這部分建物。其實從對方承受擔保品之後，我們就不再使用這部分建物」、「（為何94年9月6日還會有點交確認書？）這是形式上的簽字，事實上對方承受擔保品之後，我們就沒有使用這部分的建物。94年9月6日主要是因為先前我們曾經出具切結書，同意對方要使用建物的話，我們二個月內交還，才再簽具這份點交確認書」、「（你們先前出具切結書，同意對方要使用建物的話，我們要在二個月內交還，是否是指你們有在使用當中？）不對，其實我們沒有占用，是對方一直打電話給我們，說要釘木板隔間，我們不堪困擾，在我們的認知下，形式上才簽具這切結書的，這是不得不簽具這切結書的」云云。然上開94年9月6日點交確認書上載明「台中市基督教青年會YMCA座落於台中市○○路○段633號B1移交給建華銀行」，並由乙○○在移交人欄上親筆簽名，乙○○身為館長，對於點交確認書上所載之文字當必清楚瞭解其含義及簽名所確認為何事（即台中市基督教青年會將無權占有使用之系爭標的返還予建華銀行）。且縱如上訴人基督教青年會及證人乙○○所言，上訴人基督教青年會係在不得已之情形下，出具點交確認書予上訴人永豐銀行，當初係因不堪其擾始應上訴人永豐銀行之要求所做之形式上之點交云云。但上訴人基督教青年會若確無占有之事實，殊無配合上訴人永豐銀行要求確認點交之必要。又上訴人永豐銀行有向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用736 元及代繳積欠電費2373元，共3109元，亦據提出台灣電力公司收據影本六紙為證。是上訴人基督教青年會否認無權占有系爭房屋及上訴人永豐銀行代繳積欠電費之事實，所辯殊無可採。

㈡上訴人基督教青年會既有無占有系爭房屋之事實，上訴人永豐銀行主張受有相當於租金之損害，自屬有據。原審就兩造爭執之系爭房屋相當於租金之不當得利計算標準，囑託中華不動產鑑定中心股份有限公司會同兩造至現場鑑定系爭房屋於92年7 月10日起至94年9月6日止之合理租金為若干？嗣經中華不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結論，認系爭房屋於上述期間之合理租金為每月57,136元，此有該鑑定公司函覆之不動產時值估價報告一份附卷可資佐證，堪以採認。依此標準計算上訴人永豐銀行所受相當於租金之損害，合計應為1,476,013元（計算式：57136×25+57136×25/30＝0000000）。就此，上訴人永豐銀行主張應以上訴人基督教青年會與訴外人美村建設公司所簽定之房屋租賃合約書所約定之每月15萬元，做為計算本件相當於租金價額利益之標準。或以系爭房屋之使用價值占台中市○○路○段633號地下1層整層使用價值之46.7% 之比例，每月70,050元計算；上訴人基督教青年會亦以系爭房屋位於地下室一樓，空無一物，並無任何設備及生財器具，無法創造任何價值為由，認為一般人不可能以每月57,136元如此昂貴之租金承租該部分無法有效創造價值之建物，而質疑其合理性。均無足取。

㈢至上訴人基督教青年會認依土地法第97條之規定，租金不得超過土地及其建築物申報價額年息10% 乙節。經查土地法97條限制房屋租金政策僅限於城市地方供住宅使用之房屋始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用之房屋類皆座落在商業鬧區，其建造、維修成本及應繳納之稅捐皆高於一般住宅房屋，且享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，本件系爭房屋上訴人基督教青年會係經營運動會館，並非供住宅使用，其租金之計算自不應受土地法第97條之限制，故仍應以前揭中華不動產鑑定中心股份有限公司所為鑑定結論，做為計算本件相當於租金價額利益之標準。

㈣對於上訴人永豐銀行向台灣電力公司申請復電而繳交復電相關費用736 元部分，因當初之電表係由上訴人基督教青年會向台灣電力公司申請裝設使用，則其在搬離系爭房屋時，向台灣電力公司申請拆除電表，縱上訴人永豐銀行事後申請復電而須繳交復電費用，亦與上訴人基督教青年會無權占有系爭房屋無關，上訴人永豐銀行繳交復電費用，係其申請復電所必要，並非上訴人基督教青年會無權占有系爭房屋所造成之損害。是上訴人永豐銀行申請復電而繳交之復電相關費用736 元部分，自不得向上訴人基督教青年會請求賠償給付。

四、綜上所述，本件上訴人永豐銀行依不當得利法律關係，請求上訴人基督教青年會給付相當於租金之損害部分，其可得請求之金額為1,476,013元。又其請求代繳積欠電費2,373元部分，亦應予准許。至其超過上述範圍（合計 1,478,386元）之請求部分，則為無理由，不應准許。原審判命上訴人基督教青年會給付 1,479,122元本息，而駁回上訴人永豐銀行其餘之訴及其假執行之聲請，就超過上開應予准許部分（超過金額為736 元），為上訴人基督教青年會敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人基督教青年會就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，駁回此部分上訴人永豐銀行在第一審之訴及其假執行之聲請。至於上開應准許部分，原審判命上訴人基督教青年會給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴人基督教青年會上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。而上訴人永豐銀行不服原審判決其敗訴部分，上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，則為無理由，其上訴亦應予駁回。

五、據上論結，本件上訴人基督教青年會之上訴，為一部有理由，一部無理由；上訴人永豐銀行之上訴，為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

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