臺灣高等法院 臺中分院97年度上字第49號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　97年度上字第49號

上訴人

甲○

訴訟代理人

康春田律師

被上訴人

戊○○

被上訴人

丁○○

被上訴人

己○○

被上訴人

庚○○

上一人訴訟代理人

林根煌律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年10月30日臺灣南投地方法院96年度訴字第120號第一審判決提起上訴，並於本院為訴之變更，本院於97年5月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面

一、按第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第22號號裁定參照）。又按上訴人將原訴變更時，法院以其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結者，應專就新訴裁判，則在第一審原訴之訴訟關於此部分繫屬因訴之變更而消滅，亦即第一審就原訴所為之裁判，應因合法的訴之變更而當然失其效力，本院僅得就變更之新訴審判，不得就第一審之原訴更為裁判（最高法院66年台上字第3320號判例參照）。本件上訴人於原審係依物上請求權之法律關係請求被上訴人拆除該地上物將土地返還上訴人，並請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。上訴本院後，變更為類推適用第425之1第1項租賃之法律關係請求被上訴人給付租金，其兩者請求之基礎事實同一，訴訟資料可相互為用，基於紛爭一次解決性，依前開說明，依法無庸經被上訴人同意，所為訴之變更自應准許，是以本件僅就變更後之法律關係而為審判。

二、被上訴人己○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

乙、實體方面

壹、上訴人方面：

一、上訴人起訴主張：坐落南投縣草屯鎮○○段第1273地號及同段1274地號土地（下稱系爭土地）原為兩造所共有，惟兩造對於上述兩筆土地之分割方法未能達成協議，上訴人乃向原審法院提起分割共有物訴訟，經原審法院94年度訴字第221號民事判決准予變價分割確定，嗣經上訴人向原審法院聲請拍賣，並由95年度執字第1412號民事執行案件進行拍賣程序，後上訴人以總價新台幣（下同）3,336,600元得標，並依法完成所有權移轉登記。被上訴人既為系爭土地之出賣人，即應共同將上述土地上各自占用如原審判決附圖所示編號1273-A、1274-A、1273-B、1274-B、1273-C、1274-C土地之建築物拆除，並將各自占用之土地返還上訴人。為此依買賣關係及民法物上請求權，請求被上訴人拆除該地上物將土地返還上訴人，並請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。

二、上訴人於本院二審程序中為訴之變更，主張系爭上訴人所有土地上現有被上訴人戊○○、丁○○、己○○所有如原審判決附圖編號1273-A、1274-A所示二樓加強磚造建物即門牌號碼草屯鎮○○街122號，被上訴人庚○○所有如原審判決附圖編號1273-B、1274-B所示二樓加強磚造建物即門牌號碼草屯鎮○○街120號，及被上訴人乙○○所有如原審判決附圖編號1273-C、1274-C所示二樓加強磚造烤漆浪板建物即門牌號碼草屯鎮○○街118號長期占用中，而核上訴人既經法院拍賣而取得系爭土地所有權，從而自得類推適用民法第425條之1之規定，爰依類推租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金，求為命被上訴人戊○○、丁○○、己○○三人應給付上訴人租金240,000元，並自97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租金20,000元。被上訴人庚○○應給付上訴人租金108,000元，並自97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租金9,000元。被上訴人乙○○應給付上訴人租金36,000元，並自97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租金3,000元。

三、土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年3月1日著有94年度第2次民事庭會議決議可稽。再占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，此亦有最高法院88年度台上字第1894號判決可憑。玆查，本件被上訴人所占用上訴人土地之房屋係供營業使用，依前揭最高法院民事庭決議之規定，租金數額自不受土地法第97條所示以不超過土地申報地價年息百分之10之最高額限制。

四、本件被上訴人所占用上訴人土地之房屋係作為營業使用上訴人請求被上訴人應給付之租金數額及計算方式如下：

1.被上訴人戊○○、丁○○、己○○部分：查被上訴人戊○○等三人就系爭所有門牌玉峰街122號建物，目前係經營小吃店生意，生意興隆，每天營業收入頗豐，有戊○○、丁○○、己○○經營自助餐營業情形照片可按（見本院卷第94頁至95頁）。再參以上訴人訪查鄰近與被上訴人占用房、地位置、工商繁榮程度相當之房屋租金，有相關草屯玉峰街與中山路口附近店家及系爭占用房屋附近店家照片可查（見本院卷第一宗第96頁至99頁），經調查、詢價之結果，其月租金均在二萬多元或三萬多元之譜。本件基於兩造係仳鄰而居，和諧起見，上訴人願退讓而以月租金二萬元作為計算租金之基礎。換言之，戊○○等三人應就其自96年1月6日起至同年年底止使用上訴人之系爭土地，給付上訴人租金共計二十四萬元整，及自97年1月份起至遷移日止，按月給付二萬元租金予上訴人。

2.被上訴人庚○○部分：查被上訴人庚○○就系爭所有門牌玉峰街120號建物，係出租他人洪素媜，租約自95年1月25日起至100年1月19日止，租金每月9000元，此為庚○○於南投地方法院民事執行處進行分割拍賣執行程序時所自承，有臺灣南投地方法院公告可查（見本院卷第一宗第100頁至第114頁）。是故，上訴人爰更正為以月租金9000元作為計算租金之基礎。換言之，庚○○應自96年1月6日起至同年年底止，就其使用上訴人之系爭土地，給付上訴人租金共計十萬八千元整，及自97年1月份起至遷移日止，按月給付9000元租金予上訴人。

3.被上訴人乙○○部分：查被上訴人乙○○就系爭所有門牌號碼玉峰街118號建物，目前係經營腳踏車生意，此有相關營業照片可稽（見本院卷第一宗第115頁）。就此，再參以鄰近與被上訴人占用房、地位置、工商繁榮程度相當之房屋租金數額以及該地段正處交叉路口之帝王黃金店面之情形本件上訴人向被上訴人請求之月租金以3000元為適當。是故，乙○○應就其自96年1月6日起至同年年底止使用上訴人之系爭土地，給付上訴人租金共計三萬六千元整，及自97年1月份起至遷移日止，按月給付3000元租金予上訴人。

貳、被上訴人方面

一、被上訴人於原審則以：系爭土地自48年間就由被上訴人等人共有，上訴人在94年承買系爭土地時，即知系爭土地上有建物存在，法院拍賣公告上亦註明系爭土地上有建物，拍賣後不點交。渠等所有建物均屬合法建物，上訴人主張拆遷，應支付拆遷補償費，或容由被上訴人以支付租金之方式，繼續使用系爭土地等語置辯，並均聲明上訴人之訴駁回。

二、被上訴人於本院補充陳述：

（一）被上訴人庚○○部分：

１、房屋基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，按以申報地價年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之十計算（參最高法院46年度台上字第855號判例），又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以決定，並非必達申報地價年息百分之十最高限額（參照最高法院68年度台上字第3071號判例），查被上訴人庚○○合法使用上訴人所有坐落南投縣草屯鎮○○段1273地號建地，如原審判決原審判決附圖所示B部分面積15.5平方公尺，依卷附土地登記謄本登載，民國96年1月起草屯鎮○○段1273地號建地，每平方公尺之申報地價為10508元，同段1274地號建地每平方公尺之申報地價為18500元，有該土地登記謄本附卷可稽，且其土地形狀並非四方形，西寬東窄，後段呈尖形狀，有該土地複丈成果圖可查，惟上訴人竟以土地公告的現值百分之十請求被上訴人給付租金，顯欠依據。

２、再查被上訴人所有門牌南投縣草屯鎮○○街120號二層磚造房屋使用上訴人所有坐落南投縣草屯鎮○○段1273B部分及同段1274地號B部分建地，因該地位處舊街，有照片可稽，經商不易維持，商況已衰退，難以為持生活，因此原審法院勘驗現場時，被上訴人庚○○之建物並無營業，現貼招租字條，有該勘驗筆錄可稽，因此該租金應以被上訴人所租用土地申報地價年息百分之五為當，茲上訴人依公告現值的百分之十請求給付租金，顯無理由。

３、雖被上訴人庚○○於民國95年1月25日曾將草屯鎮○○街120號二層樓房出租與訴外人洪素媜，租賃期間自95年1月25日起至民國100年1月19日止，租金每月9000元，惟查該洪素媜承租上開房屋後，因無生意而無法維持生活，於95年12月31日要求被上訴人同意終止租約，有該終止租賃契約同意書可查，由此可見系爭土地上房屋顯難經商，因此上訴人請求被上訴人每月給付租金9000元，顯無理由。

（二）被上訴人乙○○部分：系爭土地面前道路僅6米寬，有照片可證，只要門前停車，會車就造成困難；新拓道路明正巷雖有12米，有照片可證，然與重要幹道即中正路會口處卻只有4米路可通，有照片可證，且無法再行拓寬，價值性驟減。被上訴人乙○○在此從事傳統自行車修理已40多年，以此夕陽工業，實非良好之營業處所。被上訴人乙○○於96年南投地方法院時即表示上訴人如不願就地上合法建物補償價金與被上訴人面對面協商以取得共識，則本人願意支付租金予上訴人，惟上訴人仍堅持要法官依法判決拆屋還地與不當得利。

（三）被上訴人被上訴人戊○○、丁○○部分：租金的給付應該經過協調，上訴人都沒有經過協調即起訴，被上訴人不是不願意付租金，而是希望協調，且被上訴人曾經以存證信函寄租金給上訴人，遭上訴人退回。

參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人之請求拆屋還地及不當得利為無理由，判決駁回上訴人之訴，上訴人對第一審判決不服提起上訴，於本院變更訴之聲明為：①被上訴人戊○○、丁○○、己○○三人給付上訴人240,000元，並自民國97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租租金20,000元。被上訴人庚○○應給付上訴人租金108,000元，並自97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租金9,000元。被上訴人乙○○應給付上訴人租金36,000元，並自97年1月份起至遷移日止，按月給付上訴人租金3,000元。②第

一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：

①變更之訴駁回。②第二審訴訟費用由上訴人負擔。

肆、兩造不爭執之事實，本院採為判決之基礎：（見本院卷1第124頁、卷2第15頁）

一、兩造共有坐落南投縣草屯鎮○○段32之6地號、面積0.037公頃、同段32之3地號、面積0.0051公頃等二筆土地原為兩造共有，於94年10月31日經原審法院准予變價分割，上訴人於95年12月27日進場參與投標並得標，並已依法完成所有權移轉登記。

二、系爭土地上現有三筆建物，門牌號碼草屯鎮○○街118號建物由乙○○占有使用中。玉峰街120號建物為庚○○所有，目前招租中。玉峰街122號建物由戊○○、丁○○、己○○所有，現供戊○○經營小吃部。

三、被上訴人所有之系爭三筆建物，與系爭土地間類推適用民法第425之1之規定，並非無權占有，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。

四、本件系爭土地拍賣時，拍賣公告有附記「本件拍賣土地尚有建物未一併估價拍賣，地上物佔用基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交。」，有拍賣公告影本在卷（見本院卷1第100至102頁）。

伍、本件之爭點厥為：上訴人得否請求被上訴人給付租金？租金若干為適當？

一、被上訴人乙○○、戊○○、丁○○、己○○及庚○○所有之建物占用系爭土地並非無權占有：

（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度1328號判決可資參照。

（二）查系爭土地上現有被上訴人戊○○、丁○○、己○○所有如原審判決附圖編號1273-A、1273-B所示2層樓加強磚造建物即門牌號碼草屯鎮○○街122號、庚○○所有如原審判決附圖編號1273-B、1274-B所示2樓加強磚造建物即門牌號碼草屯鎮○○街120號，及乙○○所有如原審判決附圖編號1273-C、1274-C所示2樓加強磚造烤漆浪板建物即門牌號碼草屯鎮○○街118號等事實，此經原審法院囑託南投縣草屯地政事務所派員會同履勘現場並鑑測屬實，亦經本院勘驗明確，有原審法院勘驗筆錄（原審卷第62、63頁）、本院勘驗筆錄（本院卷1第75頁）及南投縣草屯地政事務所土地複丈成果圖（原審卷第69頁）在卷可參，堪信為真實。

（三）上開建物座落於系爭土地上一情，於原審法院95年9月6日第一次拍賣前即已存在，原審法院拍賣公告上載明：「據地政人員指界及債權人、債務人戊○○、庚○○稱：拍賣之土地相連，其上有建物四棟，玉峰街118號為債權人乙○○所有並占有使用中，玉峰街120號為債務人庚○○所有，現出租第三人洪素媜，租約自95年1月12日起至100年1月19日止，租金每月新台幣九千元，玉峰街122號為債務人戊○○、丁○○、己○○共有，現由戊○○經其餘二人同意經營小吃店，玉峰街124號為債權人甲○所有等語。本件拍賣土地尚有上開建物未一併估價拍賣，地上物占用基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」，亦經原審法院調閱該院95年度執字1412號卷核閱無誤，並有上開拍賣公告影本在卷為憑（本院卷1第100至102頁），且上訴人原即為系爭土地之共有人之一，是以上訴人於參與競標拍得系爭土地前，顯已知系爭土地上有被上訴人所有如原審判決附圖所示編號1273-A、1274-A、1273-B、1274-B、1273-C、1274-C所示建物存在。

（四）綜上，本件被上訴人戊○○、丁○○、己○○所有如原審判決附圖編號1273-A、1273-B所示2樓加強磚造建物、庚○○所有如原審判決附圖編號1273-B、1274-B所示2樓加強磚造建物及乙○○所有如原審判決附圖編號1273-C、1274-C所示2樓加強磚造烤漆浪板建物，原既有合法使用系爭土地之權源，雖因系爭土地經分割變價拍賣由上訴人取得系爭土地所有權，然依照首開說明，仍有民法第425條之1之類推適用，即上開建物所占之基地，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被上訴人即非無權占有。

二、上訴人得否請求被上訴人給付租金？租金若干為適當？

（一）兩造既均不爭執被上訴人所有之系爭三筆建物，與系爭土地間類推適用民法第425之1之規定，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係，況被上訴人戊○○、丁○○、己○○亦曾以存證信函附12,000元之匯票予上訴人，以給付96年1月1日至96年12月31日之租金，嗣因租金金額兩造意見不同，而遭上訴人另以存證信函退回，有被上訴人戊○○所提出之存證信函一份為證（本院卷1第128頁），另被上訴人庚○○、乙○○亦均當庭表示願給付租金，是以兩造間確已有成立租賃契約之合意，則上訴人請求被上訴人給付租金，自屬有據。

（二）房屋基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，按以申報地價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之10計算（參最高法院46年度台上字第855號判例），又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以決定，並非必達申報地價年息百分之十最高限額（參照最高法院68年度台上字第3071號判例）。上訴人雖主張被上訴人係將系爭建物作為營業用，故不受上開最高年息百分之十之限制云云，然查法院於斟酌基地租金時，既已將承租人利用基地之經濟價值及所受利益考慮在內，自已包括供營業使用之情形，是以上訴人上開見解，誠非可採。

１、查系爭二筆土地雖屬商業區，有南投縣草屯鎮都市計畫土地使用分區證明書一份在卷（本院卷1第78頁），然被上訴人庚○○使用上訴人所有坐落南投縣草屯鎮○○段1273及1274地號建地，如原審判決附圖所示B部分面積合計33.42平方公尺，其土地形狀並非方正，西寬東窄，後段呈尖形狀，有原審判決附圖之土地複丈成果圖可查（即本院卷1第36頁），目前並無營業，自原審勘驗之96年8月10日至本院勘驗時之97年4月17日，均張貼招租字條，有各該勘驗筆錄可稽（原審卷第61頁至63頁、本院卷1第75頁），顯見不易出租之實情；被上訴人乙○○在面積僅3.46平方公尺之建物內從事傳統自行車修理工作，面積狹小，雖處於明正巷及玉峰街之路口，然以現場堆積物品零亂之狀況，有相片在卷可稽（原審卷第30頁），再以修理自行車需有相當空間之常情，實難期該自行車行有良好之獲益；至被上訴人戊○○、丁○○、己○○所有之建物目前經營小吃店，中午用餐時間，生意尚屬興隆，有相片六張在卷可稽（本院卷1第94、95頁）；而系爭三間建物所處之玉峰街，雖離熱鬧之中正路不遠，然中正路上之店面均正門開向中正路，而背對玉峰街，且玉峰街雖為雙向道，然因有一邊係中正路店面之後門，故時有汽車停放之結果，玉峰街之路面即顯更為窄小，有相片為證（本院卷1第97、98頁），以最北邊之被上訴人戊○○、丁○○、己○○所有之建物距玉峰街與中正路口亦尚有六間店面，附近玉峰街上之店家多為老舊店面（本院卷1第99頁背面相片及第77頁勘驗附圖）等情，本院認本件之租金以申報地價年息百分之七為適當。從而被上訴人戊○○、丁○○、己○○三人應給付上訴人96年份之租金46,061元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人租金3,838元。（計算式：元以下四拾五入，下同

27.55×10,508＋19.92×18,500＝658,015658,015×0.07＝46,06146,061÷12＝3838元）被上訴人庚○○應給付上訴人96年份之租金34,608元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人租金2,884元。（計算式：

15.5×10,508＋17.92×18,500＝494,394494,394×0.07＝34,60834,608÷12＝2,884元）被上訴人乙○○應給付上訴人96年份之租金4,128元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人租金344元。（計算式：

0.63×10,508＋2.83×18,500＝58,97558,975×0.07＝4,1284,128÷12＝344元）

２、至上訴人所提出之中正路758號建物之租約，雖月租金高達三萬元，然此乃因該店面已屬面對中正路者，且面積為90.8平方公尺，有相片（本院卷2第21頁）及租約（本院卷2第12頁）可憑，且係出租土地及房屋，與本件被上訴人僅承租土地，面積又極小，復離中正路尚有一段距離者尚非可相提並論，是以上訴人執中正路758號之租約主張本件之租金應以公告現值百分之十計算，或以每月租金2萬元計算，尚非可採。

３、上訴人另以被上訴人庚○○之房屋曾租予訴外人洪素媜，租金每月9000元云云，然被上訴人庚○○當初出租洪素媜時，是將建物及所座落之土地一併出租，價值當有不同，況上開租約業於95年12月31日經庚○○與洪素媜合意終止，有經法院公證之終止租賃契約同意書影本一份附卷可稽（本院卷1第121頁），自難以此租約作為上訴人得請求租金數額之依據，且審諸原審勘驗之96年8月10日至本院勘驗時之97年4月17日，均張貼招租字條，有各該勘驗筆錄可稽（原審卷第61頁至63頁、本院卷1第75頁），顯見不易出租之情形，是以上訴人執以前之租約主張依公告現值百分之十計算，實非有據。

陸、綜上所述，上訴人主張被上訴人應給付租金為可採，而租金之給付數額則以被上訴人所主張之依申報地價計算為可採。從而，上訴人本於給付租金之法律關係，請求被上訴人戊○○、丁○○、己○○三人應給付上訴人96年份之租金46,061元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人3,838元；。請求被上訴人庚○○應給付上訴人34,608元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人2,884元；請求被上訴人乙○○應給付上訴人4,128元，及自97年1月起至遷移日止，按月給付上訴人344元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

柒、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，並予敘明。

據上論結，本件上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

Ａ