臺灣臺南地方法院105年度簡上字第141號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第141號

上訴人

黃文進

被上訴人

貴族大廈管理委員會

法定代理人

張淑雲

訴訟代理人

張文嘉律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國105年4月27日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭104年度南簡字第1446號第一審簡易判決提起上訴，本院於105年2月16日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即原告起訴主張：緣訴外人即建商黃文財於民國75年間在臺南市○區○○段000地號土地上興建8樓建物（下稱貴族大廈），將8樓屋頂平台上如附圖一編號G部分即同段1928建號建物，及如附圖一編號H部分（與附圖二編號H部分同）即同段1921建號建物（下稱系爭建物，門牌號碼為臺南市○區○○街00號8樓之1）均設計為機械房，但黃文財卻未將系爭建物作為機械房使用，反於大樓完工取得使用執照後，將之闢為房間，連同其後在系爭建物周圍延伸增建如附圖一編號D、E及附圖二編號I、J部分之違建，作為一完整房屋（下稱系爭房屋），全部出售予他人。上訴人於83年5月20日自訴外人陳連進處購得系爭房屋，並於同年7月1日登記為系爭建物之所有權人後，伊雖曾於99年間起訴請求上訴人應將除系爭建物以外之其他無權占有屋頂平台之建物拆除，並將該部分之屋頂平台返還伊共有人全體，並經鈞院臺南簡易庭以99年度南簡字第852號判決伊勝訴，且經鈞院以100年度簡上字第126號駁回上訴人之上訴後確定（下稱前訴訟），該部分建物於訴訟確定後亦已拆除；然因地政機關於前訴訟中，漏未測量如附圖二編號I、J部分建物，以致伊未能於前訴訟中將該部分請求拆除。上訴人因拒向伊繳交管理費，且為阻止伊對其財產進行拍賣取償，於前訴訟繫屬期間，故使系爭建物遭債權人聲請拍賣，並由其女兒即訴外人黃婉婷於100年9月17日拍定取得系爭建物所有權，但如附圖二編號I、J部分建物之事實上處分權仍為上訴人所有，且與系爭建物並無關係，亦均有獨立出入口，現如附圖二編號I部分則由上訴人交由其女黃婉婷使用中，而無權占有貴族大廈屋頂平台，使全體共有人權益受損。系爭房屋除系爭建物以外部分建物，既不在貴族大廈之原始設計範圍內，且建商於申請貴族大廈使用執造時，亦尚未興建該部分建物，該大樓住戶於購買房屋時，不知將來屋頂平台有系爭房屋存在，亦不可能同意屋頂平台使用權專屬於系爭房屋之住戶，再由上訴人所提出之確認書，其內容並未提及屋頂平台有違法增建之系爭房屋，更未提及屋頂平台之使用權專屬於系爭建物之住戶或特定人，上訴人將確認書強解為屋頂平台使用權專屬於屋頂平台違法增建之住戶，實不能成立。且貴族大廈之屋頂平台原僅設計有電梯間，機械房及水箱，其餘為淨空之平台，可供住戶做體操、散步、眺望風景等，建築設計圖上既無系爭房屋，系爭房屋興建於屋頂平台上，危及大樓之安全，一旦事故發生，對住戶之逃生亦有影響，故性質上大樓屋頂平台不僅不能供特定人專用，更不能有違法增建之系爭房屋存在等情，爰依民法所有權之法律關係，求為判命上訴人應將如附圖二編號I、J部分，面積共39.9平方公尺之地上物拆除，並將該部分屋頂平台返還貴族大廈全體共有人之判決等語。

二、上訴人則以：

㈠伊於83年5月間自訴外人陳連進處買受系爭房屋，該屋為頂樓之增建，係自76年10月13日即與貴族大廈同一時間興建完成，且經建築師畫圖，不影響大樓結構及安全，並非上訴人事後再行增建，按是時臺灣省違章建築拆除認定基準第2點，頂樓面積之1/2可以加蓋，且於符合該基準規定之情形，得免申請使用許可，系爭房屋非如被上訴人所述係於貴族大廈取得使用執照後始興建，亦非違法建築。

㈡又貴族大廈之建商於起造時本即計畫將位於頂樓平台上之系爭建物予以增建，以供系爭建物之區分所有權人陳連進使用，且貴族大廈住戶於買受時，均已知悉8樓頂樓平台為有供人居住使用之增建物，並經由建商授權廣告公司由各承買戶簽訂確認書約定由特定區分所有權人及當時登記為系爭建物之所有權人陳連進分管使用等情，業據伊提出貴族大廈當時房屋買受人之確認書63份為證，伊於前訴訟經法院判決拆除如附圖一編號D、E部分建物，係因未能提出前揭確認書所致。縱陳連進後將系爭建物所有權全部及共有頂樓平台之應有部分所有權讓與伊所有，或共有該頂樓平台之共有人有所更易，依最高法院83年度台上字第1377號判決、48年度台上字第1065號判例、91年度台上字第2477號判例及司法院大法官第349號解釋意旨，該分管契約對伊及其他住戶自應繼續存在，其他住戶仍受前揭分管協議之拘束，是伊使用系爭使用貴族大廈之屋頂平台，實係基於前與全體區分所有權人所立之分管協議，其占有、使用具有合法權源，並無違法、侵權之情事。

㈢又本件貴族大廈於76年間興建完成，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日經總統公布施行，貴族大廈既在公寓大廈管理條例公布日前取得建造執造及使用執造，其區分所有權人就公寓大廈管理共有部分即得約定專用，不受上開條例第7條各款不得違約定專用之拘束，是以貴族大廈頂樓平台自得約定與特定區分所有權人使用，被上訴人空言指摘屋頂平台無法約定專屬私用，顯有謬誤等語置辯。

三、原審對於被上訴人就上訴人部分之請求，判決被上訴人勝訴，並依職權為假執行之宣告。上訴人全部聲明不服，求為就㈠原判決不利於上訴人部分廢棄、㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回、㈢第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔；被上訴人則求為判決駁回上訴。

四、本件於準備程序經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

㈠兩造不爭執事項：

⒈建商即訴外人黃文財（上訴人之兄）於75年間在坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上興建名稱為貴族大廈之本件8樓建物，並由該建物區分所有權人共有系爭土地上臺南市○區○○段0000○號之屋頂突出物及地下層，而將該屋頂平台上如附圖一及附圖二上所示編號H部分之同段1921建號建物（即系爭建物）設計為機械房，惟黃文財未將系爭建物用作機械房使用，反將之與其旁所增建如附圖一編號D、E部分及附圖二編號I、J部分建物，一併予以出售陳連進。

⒉上訴人於83年7月1日自前手陳連進處購得系爭房屋，並登記為系爭建物所有權人後，系爭建物已於100年10月3日因法院拍賣由上訴人之女黃婉婷所取得，附圖一編號D、E部分因法院前訴訟確定判決拆除，如附圖二編號I、J部分仍為上訴人所有並占有使用中，且與系爭建物並不相通。

⒊被上訴人曾於99年間就上訴人所有如附圖一編號D、E部分提起拆除地上物之民事訴訟（即前訴訟），經本院臺南簡易庭於100年7月8日以99年度南簡字第852號判決上訴人應將該部分地上物拆除，並將該部分屋頂平台返還貴族大廈全體共有人，經上訴人不服上訴，亦經本院於102年6月5日以100年簡上字第126號駁回上訴後確定。

⒋貴族大廈各區分所有權人於向建商黃文財購得區分所有建物之初，均曾簽署確認書，確認「①一～七層之樓梯、電梯間、走廊、門廊及屋頂電梯間突出物，及地下層變電室由一～七層起造人共同持分。②屋頂之機械室A、B及地下層為個人獨立產權，與一～七層無關，故地下層之車道、電梯間、停車場，本人確認無使用權。」。

㈡兩造爭執事項：

⒈上訴人對於如附圖二編號I、J部分建物所占用之屋頂平台，有無占有使用權限？

⒉被上訴人請求上訴人拆除如附圖二編號I、J部分建物，並將該部分屋頂平台返還予貴族大廈全體共有人，有無理由？

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段及第821條分別定有明文。次按公寓大廈之管理委員會依管理條例第3條第9款規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。又參諸該條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項規定，管理委員會得提起訴訟，足證管理委員會之職權包括提起訴訟之權能，有最高法院96年度台上字第1780號判決意旨可資參照。經查：

㈠本件被上訴人係坐落系爭土地上貴族大廈區分所有權人合法成立之管理委員會，而位於系爭土地上，包含貴族大廈屋頂突出物及地下層之共有部分，即臺南市○區○○段0000○號建物，均為貴族大廈全體區分所有權人所共有等情，為兩造所不爭執，且據被上訴人提出系爭土地登記第二類謄本及臺南市○區○○段0000○號建物登記第二類謄本附卷可稽。而被上訴人主張上訴人無權占有貴族大廈屋頂平台即上開1962建號建物上如附圖二編號I、J部分之共用部分，且訴請上訴人將該部分建物拆除，並返還該部分屋頂平台予貴族大廈共有人全體，被上訴人固非該訴訟標的法律關係之主體，但其對於該共用部分既有管理權，則其本於管理該共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權。從而依上說明，被上訴人即為適格之當事人，且依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，具有當事人能力，而得對上訴人提起本件訴訟。

㈡上訴人雖辯稱：如附圖二編號I、J所示建物並非違建，且該建物所占用之屋頂平台於出售之初，即由貴族大廈全體區分所有權人與建商簽訂確認書，約定由當時所有權人陳連進所專用，其向陳連進購得前揭建物後，該分管契約對其仍繼續存在，其所有前揭建物占有使用屋頂平台應有合法權源云云。然按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，雖有最高法院48年台上字第1065號判例、83年度台上字第1377號判決、91年度台上字第2477號意旨可供參考。然依據前揭最高法院判例及判決意旨，可知建商與各承購戶分別約定，就公寓大廈之共用部分特定由某部分特定人使用者，而各承購戶及其繼受人仍應受前揭分管契約拘束者，自以占有使用公寓大廈約定共有部分者，亦為該公寓大廈之共有人為限。惟上訴人於83年7月1日自前手陳連進處購得系爭房屋，並登記為系爭建物所有權人後，系爭建物已於100年10月3日因法院拍賣由上訴人之女黃婉婷所取得，附圖一編號D、E部分因法院前訴訟確定判決拆除，如附圖二編號I、J部分仍為上訴人所有並占有使用中，且與系爭建物並不相通，並無由系爭建物添附取得所有權之情形一節，已為上訴人所自承。上訴人既就貴族大廈之區分所有建築物無專有部分所有權，對於該建築物及其附屬部分之共同部分共有之建築物亦無共有權，是縱如上訴人所言，貴族大廈各承購戶於向建商購買房屋之初，均已同意如附圖二編號I、J部分土地約定由編號H機械室（即系爭建物）之所有權人所約定專用一事為真，上訴人既已非系爭建物之所有權人，自無再以其為貴族大廈區分所有權人，或為該大廈共有部分之共有人之身分，得向其他貴族大廈區分所有權人主張其就為全體區分所有權人共有之屋頂平台部分有分管權限。上訴人所辯：其依貴族大廈全體區分所有權人與建商簽訂之確認書，對如附圖二編號I、J之所示建物所佔用之屋頂平台有占有使用權限云云，並不足採。此外，上訴人並未舉證證明其所有如附圖二編號I、J所示建物有何占有使用貴族大廈屋頂平台之合法權源，是被上訴人依據民法第767條之規定，請求上訴人應將如附圖二編號I、J所示建物拆除，並將所佔用之屋頂平台返還予貴族大廈全體共有人，自屬有據。

五、綜上所述，上訴人既非貴族大廈之區分所有權人，亦非該大廈共有之屋頂平台之共有人，不得以曾有分管協議為由，對全體區分所有權人主張其對屋頂平台有占有使用權限，則被上訴人基於其對屋頂平台之管理權限，因而依民法第767條前段及中段之規定，請求上訴人應將貴族大廈屋頂平台上如附圖二編號I、J所示之建物拆除，並將上開建物所占用之屋頂平台返還予貴族大廈共有人全體，為有理由，應予准許。原審判命上訴人將前揭建物拆除，並將所占用之屋頂平台返還予貴族大廈共有人全體，且依聲請宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，上訴人所辯如附圖二編號I、J部分依據前揭建物於76年間興建當時之臺灣省違章建築拆除認定基準第2點之規定，並非違建；又貴族大樓屋頂平台約定專用不受84年間公布施行之公寓大廈管理條例之限制等情，縱屬為真，因上訴人並非貴族大樓屋頂平台之共有人，仍無法取得前揭建物所占用屋頂平台之使用權源，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。