臺灣高等法院 臺南分院103年度重上字第87號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度重上字第87號

上訴人

廖順菁

訴訟代理人

洪主民 律師

被上訴人

劉秋芳

訴訟代理人

陳中堅 律師

上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於民國103年7月31日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度重訴字第73號）提起上訴，本院於103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：緣訴外人合作金庫資產管理股份有限公司（下稱合庫資產管理公司）受讓訴外人臺灣省合作金庫（現改名為合作金庫商業銀行股份有限公司，下稱合作金庫銀行）對執行債務人王卋在之債權，而提出原審法院民國（下同）93年7月21日雲院瑜91執甲第5763號債權憑證，聲請就王卋在所有坐落雲林縣元長鄉○○段000號土地（下稱系爭土地）及其上同段165建號、254建號建物（門牌號碼均為雲林縣元長鄉○○村○○00○00號，165建號建物為該房屋之1、2層樓及電梯，254建號建物為該房屋1、3層樓增建的部分，以下合稱系爭房屋）為強制執行，經該院101年度司執字第7312號執行事件受理，於102年7月18日進行特別變賣程序後之減價拍賣程序，由伊分別就系爭土地、系爭房屋以新臺幣（下同）723萬元、203萬3,000元拍定，詎上訴人竟於拍定後向該院聲明優先承買系爭土地，主張渠為系爭土地之耕地承租人。惟查，上訴人所主張渠就系爭房屋土地之租賃關係並非真實，且該租賃關係乃發生於系爭土地房屋經法院查封之後，縱屬真實，拍定人（即被上訴人）亦得主張對其不生效力，故上訴人就系爭土地並無任何優先承買權存在，因上訴人就此仍有爭執，爰訴請確認該優先承買權不存在等語。【原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為判決如主文】

二、上訴人則辯以：伊與王卋在就系爭土地房屋所成立之租賃關係，雖係發生於系爭土地房屋經法院查封之後，然依強制執行法第51條第2項規定，僅係不得對抗執行債權人而已，尚非不得對抗拍定人，被上訴人主張該租約不得與其對抗，並不足採。又原審認定伊與王卋在就系爭土地房屋並無租賃關係存在，顯屬有誤，蓋王卋在於出租系爭房屋1樓及系爭土地予案外人陳基峯期間，陳基峯未依約拜土地公，故在王卋在堅持下，伊與王卋在分別就系爭土地和系爭房屋簽訂契約書，如伊未拜土地公，就不把系爭土地租給上訴人，該二份契約書均由伊於王卋在同意下所寫，此與常情並無不合，又因伊收藏不慎，臨時找不到系爭土地之契約書，只能向原審法院民事執行處陳報系爭房屋租賃契約及提出系爭土地切結書，至於租金部分，因伊與王卋在熟識，王卋在帳戶又因查封被凍結，方以現金交付。上訴人向丁志仁稱承租系爭土地以口頭約定，與上訴人胞弟向被上訴人公公承租土地，亦無訂立契約相對照可知，此為當地實際情形，亦與常情無違。系爭土地之切結書係由王卋在所親自書寫後用印完成，用意在證明租賃關係存在之事實，故未詳載租金、租期、押租保證金等事項，事屬平常。而系爭房屋租賃契約書則係屬制式印刷文書，除由上訴人手寫部分外，立約人欄由王卋在親自用印，並無虛偽情事。

三、下列事實為兩造所不爭（見原審卷壹第70～71頁、原審卷貳第21頁、第86頁、本院卷第113～114頁、第127～128頁），應堪信為真實：

（一）系爭雲林縣元長鄉○○段000地號土地及坐落其上之系爭雲林縣元長鄉○○段000○號、254建號房屋，係於87年間經臺灣省合作金庫向原審法院聲請假扣押執行，經該院於87年2月9日以雲院洋民執全戊字第87之53號函囑執行假扣押查封登記，北港地政事務所於87年2月12日以北地普字第2057號完成假扣押登記。

（二）系爭房屋土地經合庫資產管理公司受讓合作金庫銀行對王卋在之債權，於98年8月27日提出原審法院93年7月21日雲院瑜91執甲第5763號債權憑證就系爭土地房屋聲請強制執行，經該院以98年度司執字第19639號清償債務強制執行事件受理，迄99年11月15日經特別拍賣程序未拍定而視為撤回之日止，其拍賣公告「使用情形」欄位均載有「建物（即系爭房屋）一樓由第三人陳基峯租用中，惟該租賃或使用借貸係成立於抵押權設定後，業於99年1月26日命令應除去之而為拍賣」等語。

（三）合庫資產管理公司嗣於101年3月19日再行聲請強制執行系爭土地及房屋，經原審法院101年度司執字第7312號執行案件受理，合庫資產管理公司於102年1月7日具狀表示：「上訴人使用門牌號碼元長鄉東庄路31之16號建物，並表明其自該建物前承租人陳基峯的租約在99年8月到期（租賃期限為93年8月15日起至95年8月15日止）後，向房屋所有權人王卋在續為承租，雙方僅口頭約定，並未訂立書面契約」等語。

（四）原審法院民事執行處曾於102年2月18日函請上訴人就系爭土地、房屋之租賃情形表示意見，上訴人未遵期表示意見，原審法院乃於102年3月18日以雲院通101司執子字第7312號函知上訴人及王卋在：「承租人廖順菁就如附表（即165號建物為系爭房屋之1、2層樓及電梯，254號建物為系爭房屋1、3層樓增建部分）所示不動產與債務人王卋在約定之租賃權應予除去」。

（五）原審法院101年度司執字第7312號執行案件於102年7月18日進行特別拍賣後之減價拍賣程序，該拍賣公告之附表「使用情形」欄位，載明坐落181地號土地上165號建物由上訴人租用中，惟該租賃關係成立於抵押權設定之後，業於102年3月18日除去後為拍賣。拍賣時系爭土地及其上165號建物均為王卋在所有，該次由被上訴人於102年7月18日下午3時分別就系爭土地、房屋以723萬元、203萬3,000元拍定。

（六）原審法院民事執行處於102年8月6日發函詢問上訴人是否願以耕地承租人地位購買系爭土地、房屋？上訴人於102年8月13日具狀表示願優先購買，並提出系爭土地切結書及系爭房屋租賃契約書各一份。

四、本件被上訴人主張：上訴人就系爭房屋土地並無任何租賃關係存在，且該租賃關係乃發生於系爭土地房屋經法院查封之後，縱屬真實，被上訴人亦得主張對其不生效力，故上訴人就系爭土地並無任何優先承買權存在等情，既為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件自應審究：上訴人所主張其與王卋在就系爭土地房屋成立之租賃關係，是否確實存在？被上訴人可否主張上開租賃關係對其不生效力？經查：

（一）按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；又上開規定，於不動產之強制執行、假扣押之執行準用之；強制執行法第51條第2項、第113條、第136條分別定有明文。上開規定乃著眼於執行法院倘經囑託地政機關所辦理查封登記或已為現場查封行為，該查封登記或標封之行為，既已符合物權公示、公信原則，則為貫徹法院查封之效力，保障法院拍賣之公信力，執行債務人於法院查封後就查封標的物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，非但應解為對執行債權人不生效力，並應解為對於拍定人亦不生效力。故上開規定所稱「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度臺上字第3636號民事判決要旨、94年度臺上字第1924號民事判決要旨參照）。倘再對照強制執行法第99條第1項，亦規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或『於查封後為第三人占有』者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助」等語，益徵強制執行法第51條第2項所謂「債權人」，解釋上應包含拍定人在內，否則，拍定人倘不能主張債務人違反查封效力之行為對其不生效，勢必影響投標意願，以致損害債權人及債務人之合法權益。

（二）本件上訴人係主張：其與執行債務人王卋在係於99年1月1日，就系爭土地房屋成立租賃關係（見原審卷壹第75～86頁、本院卷第82頁）。再依兩造不爭執事項（一），顯見縱上訴人所主張之租賃關係為真實，該租賃關係亦係成立於系爭土地房屋經法院查封之後，依上說明，拍定人仍得主張對其不生效力。又被上訴人確為系爭房屋土地強制執行事件之拍定人，此復為兩造所不爭（見兩造不爭執事項五），則被上訴人主張：上訴人與王卋在間就系爭房屋土地所成立之租賃關係，對伊不生效力，應屬有理由；又上訴人就系爭土地既無租賃關係存在，自無任何優先承買權可資主張。

五、從而，被上訴人訴請求確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，自屬有理由，應予准許。原審准被上訴人本件之請求，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，又本件上訴人所主張之租賃關係，既發生於系爭土地房屋經法院查封之後，縱屬真實，被上訴人仍得主張對其不生效力，已詳如前述，則兩造其餘就上開租賃關係是否確實存在之主張及攻擊防禦方法並所提舉證資料，自不影響本院所為上開論斷，即無再予逐一審論之必要；上訴人聲請本院傳喚證人吳土虱、李彩微，欲證明其所主張之租賃關係確屬真實，自亦無傳喚調查之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。