臺灣高等法院 臺南分院106年度上易字第155號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　106年度上易字第155號

上訴人

蔡村和

被上訴人

臺南市政府

法定代理人

李孟諺

訴訟代理人

楊丕銘律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國106年3月9日臺灣臺南地方法院105年度訴字第744號第一審判決提起上訴，本院於106年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：本件被上訴人之法定代理人變更為李孟諺，茲據其聲明承受訴訟（見本院卷二第19頁），核無不合，應予准許，先予敘明。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段0000地號、0000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，同段0000、0000地號土地為中華民國所有，管理機關為財政部國有財產署（下稱系爭4筆土地），然坐落系爭4筆土地上如附圖所示之建物即門牌號碼臺南市○○區○○街00號右側未辦理保存登記之鐵皮建物（面積142.7平方公尺，下稱系爭建物）為伊所有，上訴人無權占用系爭建物，伊自得請求上訴人返還，並返還相當於租金之不當得利，爰依民法第767條、第179條之規定，求為命(一)上訴人應將系爭建物回復原狀後返還予被上訴人；(二)並給付被上訴人自100年3月30日至105年3月29日止之相當租金之賠償金新臺幣（下同）404,826元及法定遲延利息；(三)暨自105年9月30日起至返還系爭土地及建物止，均分別於每年之9月30日、3月30日按系爭土地當期公告地價2.5%加上系爭建物當期房屋課稅現值5%計算之使用補償金額及各期法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭建物係訴外人張慶年原始起造，基地占用系爭4筆土地，伊繼受取得權利，已向管理機關國有財產署繳納土地使用補償金，且平日物品均堆置在前揭國有土地上，並未占用被上訴人之土地，系爭建物之大門亦未上鎖管制進出，伊無實質管領力，被上訴人隨時可使用等語，資為抗辯。上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

(一)坐落臺南市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地上之建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街00號右側鐵皮屋），其中0000、0000地號土地是國有由國有財產署管理，0000、0000地號土地為被上訴人所有，系爭建物房屋稅納稅義務人目前為被上訴人。

(二)被上訴人經公開標租程序自89年間起，將0000、0000地號土地及建物共同出租予訴外人張慶年，嗣訴外人張慶年於96年9月17日提出申請書，申請提前於96年11月30日前終止租約，被上訴人同意並擇期點交上開二筆土地及系爭建物，並退還履約保證金予訴外人張慶年。

(三)上訴人就上開0000、0000地號二筆土地向財政部國有財產署繳納自93年6月迄今之土地使用補償金。

四、兩造爭執之事項：

(一)系爭建物為何人所有？

(二)上訴人有無占用坐落臺南市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地上之系爭建物？如有，其占用有無合法權源？被上訴人請求上訴人回復原狀後返還系爭建物，有無理由？

(三)被上訴人請求上訴人給付臺南市○○區○○段0000○0000地號土地及系爭建物之不當得利，有無理由？如有，得請求之金額若干？

五、得心證之理由：

(一)系爭建物為何人所有？

1.按系爭建物為未辦理保存登記之建物，為兩造所不爭，而未辦保存登記之建物，係由出資興建之人原始取得所有權，為實務向來之見解。

2.被上訴人主張：系爭建物為伊出資興建等語，業據其提出房地短期租賃契約、申請書、公有財產課簽呈、房屋稅籍證明書為證（見原審補字卷第12至16頁），自堪信系爭建物為被上訴人所興建。又依房地短期租賃契約所示（見原審補字卷第13至14頁），被上訴人與訴外人張慶年之租賃標的物除系爭土地外，尚包含系爭房屋，可認系爭建物於簽約前即已存在；且依契約書第5條第2項約定：「如欲在租賃土地搭建任何建物，須經乙方（即被上訴人）同意，在不違反營建法規原則下以乙方名義為起造人，由甲方（即訴外人張慶年）出資興建地上高度九公尺以內之建物，完成後所有權即無償歸乙方所有，並由甲方負責建物管理及安全維護，且於租賃屆滿或終止時，無條件負責拆除回復原狀或經乙方同意後，按現狀無償點交。」，縱訴外人張慶年承租期間曾為任何修繕，依上開契約或民法關於添附之規定，系爭建物之所有權均為被上訴人所有。又訴外人張慶年於96年9月17日申請提前於96年11月30日終止系爭建物及土地租約，請求將系爭建物及土地清空點交無使用後歸還被上訴人，此有其申請書在卷為憑（見原審補字卷第15頁）；故被上訴人承辦之財政局公有財產課員因此依規定上簽呈呈核，敘明提前終止租約之意旨，擇期會同承租人就系爭建物現場點交，確認系爭建物及土地已清空無使用後，退還履約保證金，亦有公有財產課簽呈可稽（見原審補字卷第16頁）。由上可知，系爭建物於出租於訴外人張慶年前確已存在，且其所有權歸屬於被上訴人。

3.上訴人辯稱：系爭建物為張慶年出資興建，口頭借給伊使用，張慶年終止租約後，系爭建物成為廢墟，僅剩鋼架，係伊於98年出資整修占用國有地部分之房屋云云，並提出照片為證（見本院卷一第115至123頁）。經查：上訴人縱有整修系爭建物，然依民法添附之規定，整建之動產亦因附合於被上訴人之不動產，其權利歸屬於被上訴人所有。又上訴人固於104年1月13日出具原始起造人承諾書（見原審補字卷第17頁），向臺南市政府稅務局申報設立系爭房屋之稅籍，致承辦人員誤認上訴人為系爭房屋之所有人，設立稅籍並核定房屋現值，惟嗣已因上訴人未能提供房屋興建工程合約、付款證明或讓渡契約書等相關資料，證明其為原始起造人或使用人，臺南市政府稅務局因而撤銷原處分並退還上訴人於103年已納房屋稅，上訴人不服提起訴願，經臺南市政府訴願決定訴願駁回在案，有臺南市政府稅務局104年3月17日南市稅房字第1041351025號函、臺南市政府104年6月18日府法濟字第1050756299號訴願卷宗、臺南市政府稅務局臺南分局函檢送之系爭建物原始設籍資料可稽（見原審卷第80至110頁、第51至79頁）。然房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126號判例參照），上訴人不因出具不實之資料，曾取得稅籍資料及繳納房屋稅，而能取得任何系爭建物之權利。又上訴人曾於99年間分別以個人名義及置業事業有限公司代表人名義，發函國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處，表明不知系爭建物始由何人搭建及使用等情，有上訴人陳報函、置業事業有限公司函可佐（見原審卷第162、160、157頁），顯早已自承並非系爭建物所有權人，其前開所辯，並不足採。

4.上訴人雖提出臺南市政府98年6月25日南市工建字第09831091840號函、臺南市違章建築查報單為其有利證據之認定（見原審卷第31、32頁），惟系爭建物實為被上訴人工務局拆除大隊搭建作倉庫使用之房舍，系爭房地於89年間公開招租，招租文件已載明為市有建物，雖嗣臺南市稅務局曾誤認上訴人為系爭房屋之所有人設立稅籍並核定房屋現值，然已依法撤銷確定在案，且查報違章建築悉依檢舉內容登錄，非以查報內容為所有權之證明，因此，上訴人仍不能證明上訴人為系爭建物之所有權人，以上，均難作為有利於上訴人認定之依據。

(二)上訴人有無占用坐落臺南市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地上之系爭建物？如有，其占用有無合法權源？被上訴人請求上訴人回復原狀後返還系爭建物，有無理由？

1.查，上訴人目前仍占用系爭房屋等情，經原審履勘現場並囑託臺南市臺南地政事務所測量，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第130至135、220至221頁），自堪信實。

2.按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告即應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當。本件系爭房地為被上訴人所有，已如上述，則上訴人自應就占有系爭建物及土地之合法權源負舉證之責。經查：

(1)上訴人辯稱：伊自訴外人張慶年繼受系爭建物之使用權云云，惟查，訴外人張慶年與被上訴人之租約已提前終止，張慶年並將系爭建物及土地交還被上訴人，業如前述，上訴人自不能自張慶年處繼受系爭建物之使用權，上訴人此部分抗辯，自無足採。

(2)上訴人又辯稱：伊並未將系爭建物大門上鎖以排除他人進出云云，上訴人於96年11月30日訴外人張慶年將系爭建物點交返還被上訴人後侵入占用，並於其內堆置物品且嗣後上鎖，致被上訴人之人員無從進入。嗣於104年1月間，上訴人雖曾開鎖讓被上訴人之人員進入系爭建物現場會勘，此有上訴人使用之現況照片附卷可參（見原審補字卷第23頁）；又被上訴人曾函知上訴人稱：「經查旨揭市有建物大門遭台端上鎖並私自使用於屋內堆置物品，請於所訂期限內通知本府會同將大門開啟並清空其物品」（見原審卷第40頁），上訴人亦函知被上訴人稱：「有關貴府限期要求開啟本市○○區○○街000號大門並清空物品乙節，實於法無據，敬請收回成命，請查照。……經查本市○○區○○街000號建物之基地，共有四個地號土地，其中○○段0000、0000係屬國有財產局所有，目前由本人使用中，並按規定繳納使用補償金，況且貴府早在98年6月25日發函認定本人蔡村和為原使用人（如證一），另貴府稅務局原本已核定稅籍課稅，卻又無端遭撤銷，目前已依法訴願中，至於建築物所有權之歸屬尚屬不明，如何認定產權屬貴府所有，故請靜待訴願結果再行核辦。」（見原審卷第21頁），足見上訴人確曾將系爭建物上鎖，並將系爭建物置於上訴人自己之管領力之下，其上開所辯，並不可採。

(3)上訴人另辯稱：未占有使用被上訴人土地上之建物部分云云，惟系爭建物為一層獨棟建築，僅有一前門口可供出入通行，其內部更未隔間使用，自無從將其內部區分為所謂東側、西側部分，且上訴人亦不否認建物內之物品為其所有，是上訴人所辯其未使用系爭土地及其上建物部分云云，顯無可採。又依勘驗測量筆錄所示，現場地政機關測量人員稱：「系爭建物所坐落之4筆土地之界址係彎曲不整，尚難從室內判斷四筆土地之明確界址」等語，上訴人於勘驗時復自承：「被告（即上訴人）若放置雜物都儘量利用該西邊的土地，但有時候如有活動，可能會利用到東邊之原告（即被上訴人）土地，鐵皮屋內部的雜物已放置十幾年了」等語，有勘驗測量筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第131至132、199至202頁），而依附圖所示（見原審卷第221頁），系爭建物有142.7平方公尺，占用被上訴人所有之土地有101平方公尺，占用國有土地僅41.7平方公尺，自難謂未占有使用被上訴人所有系爭土地上之建物部分。況系爭建物涉及國有土地相關事項，上訴人曾以置業事業有限公司代表人名義，表明該公司暫為使用中，有該公司98年5月13日函在卷為證（見原審卷第173頁）；又系爭建物占有情形，經原審向財政部國有財產署南區分署臺南辦事處函查結果，98年10月28日勘查現場，撥打玻璃門上之電話由被上訴人接聽，被上訴人表示屋內物品為其所有等情，有該處105年9月26日台財產南南三字第000000000000號覆函、99年9月17日台財產南南三字第09900117791號函、99年8月30日台財產南南三字第0993103977號函可稽（見原審卷第152至153、156、158頁），上訴人亦申請繳納使用補償金，有上訴人占用國有土地應繳使用補償金分期繳納承諾書可佐（見原審卷第155頁）。由上可知，上訴人確有使用系爭建物，且使用上顯難分辨地界，亦會使用被上訴人之土地範圍內之建物，故其辯稱未占用系爭建物及土地，顯無足採。

3.上訴人辯稱：系爭建物已騰空未占用云云，並提出照片為證（見本院卷二第57頁），惟上訴人在將系爭建物回復狀返還被上訴人前，得隨時進出使用系爭建物，系爭建物仍未脫離其占有管領之中，難認已未占用，其所辯不足採信。

4.綜上，系爭建物及土地係被上訴人所有，訴外人張慶年雖曾承租使用，惟已終止租約並交還予被上訴人，訴外人張慶年既非所有權人，亦無權同意交付上訴人使用系爭建物及土地，從而，上訴人使用系爭建物及土地並無占有之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房屋回復原狀後返還，自屬有據，應予准許。

(三)被上訴人請求上訴人給付臺南市○○區○○段0000○0000地號土地及系爭建物之不當得利，有無理由？如有，得請求之金額若干？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。查上訴人無權占有系爭房地，業經認定如前，而被上訴人為系爭房地所有權人，主張上訴人無權占有系爭建物及土地而獲得相當於租金之利益，致其受有損害，依民法第179條之規定，請求上訴人自100年3月30日起至返還系爭建物及土地之日止，返還被上訴人相當於租金之利益，自屬有據。

2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價。另依臺南市市有財產管理自治條例第42條規定：「非公用不動產之租金率由本府依相關法令規定訂定。」，而依臺南市市有房地租金計算基準第2、6、7條之規定，可知臺南市市有基地每年之租金率，不分使用分區，按收租當期土地公告地價百分之5計收，而占用基地之使用補償金亦比照前開租金率計收，不得優惠。市有房屋之租金及使用補償金，則按收租當期稅捐稽徵機關房屋課稅現值百分之10計收。本院審酌系爭建物及土地係坐落於臺南市○○區，周圍土地上之建物均作為商業區使用，少數為住家，經濟機能良好，交通便捷，並供上訴人放置物品等情，本院認應以申報地價百分之5計算為適當。被上訴人主張系爭建物及土地之每年不當得利金即使用補償金應按上開規定即以「各該土地面積乘以當期之公告地價再乘以百分之5，並加上各該當期之房屋課稅現值乘以百分之10」計算，核屬適當公允，應為可採。

3.查系爭建物占用被上訴人之土地面積合計為101平方公尺，而自100年度起迄105年度之公告地價，分別為100至101年度12,500元、102至104年度14,600元、105年度16,000元，有被上訴人提出之臺南市政府地政局公告地價及公告土地現值查詢系統在卷可稽（見原審卷第18至19頁）；而系爭建物之100年至105年房屋課稅現值，經查依序為109,300元、107,800元、106,300元、104,800元、103,300元、101,900元，亦有被上訴人提出之臺南市政府稅務局函附卷可稽（見原審卷第20頁），則依被上訴人主張之前開租金計算基準，並每半年於半年期之末日前收取，亦屬可採，從而，被上訴人主張上訴人應給付起訴前五年（即自100年3月30日至105年3月29日止）已發生之不當得利金為404,862元（計算式詳見附表一），即屬有據，應予准許。

4.按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。故凡居於未來履行狀態有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付之訴。查上訴人占有系爭房地，已如前述，在上訴人返還房地前，被上訴人就系爭房地仍繼續受有無法完整使用之損害，上訴人有到期不履行之虞，故被上訴人就此履行前之不當得利提起將來給付之訴，併請求不當得利金，亦屬正當。以本件105年3月30日起訴日為基準，上訴人應付之不當得利係每六個月一期且應於期間之末日為給付，故起訴後之第一期不當得利應於105年9月30日給付，依每六個月一期為給付。是被上訴人請求上訴人自105年9月30日起至返還系爭房地止，均分別於每年3月30日及9月30日給付被上訴人按「系爭土地面積101平方公尺×當期之土地公告地價5%÷2（半年）＋系爭建物當期之房屋課稅現值10%÷2（半年）」計算之不當得利數額（計算式詳見附表二），同屬有據，應予准許。

5.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有規定。查上訴人自103年3月30日起，即無權占用房地，至105年3月29日，共計無權占用5年，應給付相當租金不當得利404,862元，未定有給付之期限，經被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人為催告，上訴人於105年5月10日收受前揭書狀，有送達證書在卷可稽（見原審卷第9頁），被上訴人請求前開404,862元自起訴狀繕本送達翌日即105年5月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。

六、綜上所述，上訴人無法舉證證明占用系爭建物及土地有何正當權源，故而，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求(一)上訴人應將系爭建物回復原狀後返還予被上訴人；(二)並給付被上訴人自100年3月30日至105年3月29日止之相當租金之賠償金404,826元；(三)暨自105年9月30日起至返還系爭建物及土地之日止，均分別於每年之9月30日、3月30日按系爭土地當期公告地價2.5%加上系爭建物當期房屋課稅現值5%計算之使用補償金額及各期法定遲延利息之判決，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。