臺北高等行政法院判決

原告

永富開發股份有限公司

代表人

甲○○

訴訟代理人

柏有為律師（兼送達代收人）

訴訟代理人

張文輝律師

被告

行政院公平交易委員會

代表人

黃宗樂（主任委員）

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　丙○○

上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國95年5 月16日院臺訴字第0950085700號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：

主文

事實

一、事實概要：緣被告接獲檢舉，以原告銷售之「松江路永富邑」預售屋（下稱系爭預售屋）廣告（下稱系爭廣告）第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，將建築執照所附房屋平面圖中原屬陽台部分劃入室內以客廳使用，並繪有沙發、小圓桌等傢具，又原告交付審閱之買賣契約書未記載該預售屋之主建物、附屬建物及共同使用部分面積，致無從知悉該預售屋之實際室內空間面積，涉違反公平交易法第21條第1 項及第24條規定。經被告調查結果，以原告於系爭廣告及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，以94年12月12日公處字第094133號處分書（下稱原處分）命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處以罰鍰新臺幣（下同）100 萬元（至有關公平交易法第24條部分經被告認定原告並未違反）。原告不服，提起訴願，亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。

㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。

三、兩造之主張：

甲、原告主張之理由：

一、系爭銷售現場展示之模型屋，就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間，被告認定系爭銷售現場展示之模型屋有為陽台外推之表示，已屬誤會。

二、系爭廣告詳載系爭預售屋重要交易之資訊，並無任何虛偽不實及引人錯誤之情事：查原告就系爭廣告，其強調重點在於該預售屋之地段位於松江、南京、民生商圈，係原告、三門建築師群（即白省三建築師）、日本大林組、陳光雄設計師聯手打造之「精工建築」，為使消費者能清楚瞭解預售屋各層之平面空間配置，並將1 樓全區平面配置參考圖、2 至7樓平面配置參考圖、8 樓平面配置參考圖、B1平面配置參考圖、B2平面配置參考圖、B3平面配置參考圖詳實登載廣告中，上開平面配置參考圖亦與原告申辦建築執照所附之平面圖完全相同，最後並詳列該預售屋使用之建材設備及特約事項，綜觀該廣告長達40多頁之內容，原告均已將該預售屋重要交易之資訊，詳實載明於廣告中，其中並無任何不實之處，具有普通生活經驗與智識之消費者，均能輕易由該廣告中瞭解系爭預售屋之空間配置，絕無誤認之可能，顯見系爭廣告並無虛偽不實及引人錯誤之情事。

三、原告自始至終從無以不實廣告欺瞞消費者之意圖且原告與消費者所簽訂之「永富邑房屋預定買賣契約書」第1 條明白規定：「乙方（即原告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」顯見原告自始至終從未意圖以不實廣告欺瞞消費者，該廣告之內容亦無任何不實之情事。

四、系爭廣告之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，係原告提供消費者設計房屋空間配置之創意參考，並非唯一選擇，消費者當然可憑個人喜好決定是否援用，且對照該廣告中第26至28頁之平面配置參考圖與第31頁裝潢配置參考圖，裝潢參考圖之陽台部分相對位置明確以虛線標明，原告於簽約前提供消費者審閱之買賣契約書及平面參考圖亦明確標示系爭陽台位置，現場銷售人員亦清楚向消費者等說明陽台之位置，消費者無需高深之專業知識，均能輕易得知陽台位置，尤其，系爭契約書第3 項第1 項房屋產權登記面積已分別明確記載主建物、附屬建物、共同使用部分之面積，原告於系爭廣告中從未將附屬建物之面積計入主建物面積計算，或有虛報主建物面積之情事，自難認系爭廣告有任何虛偽不實或引人錯誤之處。

五、系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，既僅供參考之用，本非原告於系爭廣告所強調之重點。且系爭預售屋現場均有銷售人員負責解說，透過現場解說即可瞭解系爭預售屋空間配置情形，消費者當無誤認之可能。由本案現場銷售人員田文珠於臺灣臺北地方法院94年重訴字第303 號民事事件95年1 月25日庭訊時之證言可知，本件現場銷售人員均已將系爭預售屋之空間配置及適法性詳細告知消費者，並無廣告虛偽不實或引人錯誤之情事與故意，消費者透過現場銷售人員之解說，亦無誤認之可能，被告原處分以系爭廣告40多頁中之1 頁「僅供參考用」之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，作為消費者有產生錯誤印象或誤解可能之推論，更屬率斷，茲整理前開民事判決言詞筆錄田文珠之說明如下：

㈠「（當時他們訂約的過程？）最早是媽媽跟女兒一起來看表明想買這附近的房子，我賣房子19年，我拿現場銷售圖表，跟他們介紹他們買的房子及需要多大坪數，兩人均有問40坪及56坪，看完我們模型，我拿圖片，那裡是陽台，房間廁所，公設比多少，及單價一一詳細說明，第1 次來就把平面圖價目表及樓層附給他們，他們陸續有來好幾次，有再拿平面圖，我都重新再介紹1 次，後來他們定完後，他們買3 小1大，後來嫌小，把1 戶小的換成大坪數，基本上他們來工地到買都很清楚，工地的產品。」（見該筆錄第2 頁倒數第1行以下）。

㈡「（被告訴訟代理人問：請問證人是否為這份平面配置參考圖？）是，我就是拿這份平面圖供原告參考，且拿很多次。」（見該筆錄第3 頁第14行以下）。

㈢「（被告訴訟代理人問：請提示民事答辯狀被證4 號切結書，請問這份切結書是作什麼用，是何狀況下要簽此切結書？當時你如何對原告等人說明？）Ｃ棟我們之前於模型上做1個風雨窗，Ｃ戶平面圖上有打虛線，是前陽台，我有告訴客戶原告盧威宇、原告黃韻如，如果你覺得室內面積不夠，你可以找下游包商做2 次施作，你就要簽此切結書，當時後陽台有點小，原告有問說後陽台可否作2 次施工，我說我們不幫忙作，這是違法的，要做的話，自己將來再做。即陽台只要他簽切結書我們會幫他找廠商，被告負責前陽台的2 次施工，不負責後陽台2 次施作，這個切結書簽的是前陽台，媽媽說他住1 樓後陽台可否作個樓梯上去，當時他們買1 、2、3 樓。」（見該筆錄第3 頁倒數第10行以下）。

㈣「（被告訴訟代理人問：當時你是否有對原告說明2 次施工的法律問題，你說何說明？）有，我說與法不合。」（見該筆錄第4 頁第6 行以下）。

㈤「（被告訴訟代理人問：當時你有無提供整個建築藍圖給原告參考？）有，他們要看，簽約時有將建築藍圖放在桌上給他們看。」（見該筆錄第4 頁第11行以下）。

㈥「（被告訴訟代理人問：建築藍圖上有無陽台？）有，很清楚。」（見該筆錄第4 頁第15行以下）。

㈦「（被告訴訟代理人問：你當時有無告訴他們，每戶的陽台面積，室內面積，公設比？）有。」（見該筆錄第4 頁第19行以下）。

㈧由上可知，消費者在購買系爭預售屋時，就系爭預售屋平面配置等問題向現場銷人員詢問時，現場銷售人員均已詳細告知系爭預售屋之平面配置情形（如陽台面積，室內面積、公設比）等，原告從未將陽台面積計入主建物面積，以欺騙消費者購買系爭預售屋，對於2 次施工之法律問題（包括消費者詢問施作戶外樓梯部分），現場銷售人員亦已告知於法不合，足證原告確無廣告虛偽不實或引人錯誤之情事可言。

㈨至於被告原處分及訴願決定質疑前開民事案件之證人田文珠證詞之可否作為本案之證據乙節，惟查證人田文珠於前開民事案件庭訊時之證詞，係證人於具結後所為之陳述，並記載於言詞辯論筆錄，自有證據能力。尤其，由田文珠之證言可知，消費者在購買系爭預售屋時，就系爭預售屋平面配置等問題向現場銷人員詢問時，現場銷售人員均已詳細告知系爭預售屋之平面配置情形（如陽台面積，室內面積、公設比）等，原告從未將陽台面積計入主建物面積，以欺騙消費者購買系爭預售屋，對於2 次施工之法律問題（包括消費者詢問施作戶外樓梯部分），現場銷售人員亦已告知於法不合，已如前述，此事涉原告有無廣告虛偽不實或引人錯誤之情事，自足以作為本件之重要參考，被告主張前開民事案件係原告與本案檢舉人就請求回復原狀之私權紛爭，與本案係原告違反公平交易法第21條第1 項規定之行政罰有別，故前開民事事件之庭訊證言，尚不得作為本案之論據云云，實不足取。

㈩再者，前開民事案件之證人田文珠僅為系爭預售屋之現場銷售人員，受僱於房屋代銷公司，並非原告之員工，與原告間從無任何僱傭關係，既到場並具結為證，應無甘冒偽證之重刑罪責而故為不實證詞之可能，被告稱證人田文珠與原告有僱傭關係，其庭訊證言是否屬實，尚非無疑云云，洵屬誤解。反而同次庭訊另一證人吳勝堂與本案之檢舉人有親屬關係，對於該民事案件之訴訟結果亦有利害關係，依法無須具結，其所為之證言方真實，被告援引與本案檢舉人有親屬關係吳勝堂之陳述，質疑田文珠之證言，實屬無理。

六、尤須愷切陳明者，判斷原告有無廣告虛偽不實及引人錯誤之情事，客觀上應自廣告內容實際傳達之訊息給予消費者之一般印象，做一整體考量與觀察，審慎評估該廣告所傳達訊息之真實性，不得單就廣告中某特定部分做解釋，或任意擴張廣告訊息之涵意，主觀上則應判斷由廣告是否具有欺罔相當數目消費者之故意，綜合主客觀角度觀察所得之結果，做為判斷廣告有無虛偽或引人錯誤之依據，方不致流於恣意擅斷。綜觀本件系爭廣告長達40餘頁之內容，原告廣告訴求之重點，顯然在強調系爭預售屋之地段、建築設計者及建材設備，並已將該預售屋重要交易之資訊，詳實載明於廣告中，契約亦已明定主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，消費者之使用面積並無任何減少之情事，由此可知，原告確無不實廣告之意圖與情事，試問每棟高達兩千萬之住宅，能購買之消費者智識均不低，原告豈有以虛增主建物面積之方式作為吸引消費者之理？原處分擴張解釋系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」之涵意，指稱原告廣告不實云云，洵無理由。

七、原告從未以僅供參考之用之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」為號召來吸引消費者，該參考圖對於競爭同業顯自無造成不公平競爭之情事，或對市場競爭秩序造成不公平之影響，自難據此認定原告有違反公平交易法第21條第1 項可言。按公平交易法第21條第1 項不實廣告之立法目的，旨在確保公平競爭，維護交易秩序與消費者利益，公平交易法第1 條規定參照。是以，不實廣告之認定，除應就廣告有無虛偽不實或引人錯誤之情事、消費大眾誤認之可能性加以判斷外，亦應審酌該廣告對於市場競爭秩序之影響及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事。姑不論原告確無廣告虛偽不實或引人錯誤之情事，已如前述。更何況，原告系爭廣告所強調者，在於該預售屋之地段位於松江、南京、民生商圈，係原告、三門建築師群（即白省三建築師）、日本大林組、陳光雄設計師聯手打造之「精工建築」，並已將該預售屋重要交易之資訊，詳實載明於廣告中，從未以僅供參考之用之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」為號召來吸引消費者，自難據此認定該參考圖對於競爭同業有造成不公平競爭之情事，或對市場競爭秩序造成不公平之影響，灼然至明。原處分及訴願決定對此未置一詞並敘明判斷之理由，於法實有違誤。

八、綜上，系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」僅係原告提供消費者設計房屋空間配置之創意參考，並非唯一選擇，消費者當然可憑個人喜好決定是否援用，此部分亦非原告於系爭廣告所強調之重點。而系爭預售屋現場均有銷售人員負責解說，透過現場解說即可瞭解系爭預售屋空間配置情形，消費者當無誤認之可能。尤其，原告系爭廣告所強調者，在於該預售屋之地段位於松江、南京、民生商圈，係上述設計師等聯手打造之「精工建築」，並已將該預售屋重要交易之資訊，詳實載明於廣告中，從未以僅供參考之用之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」為號召來吸引消費者，自難據此認定該參考圖對於競爭同業有造成不公平競爭之情事。被告對此完全未予審酌，徒以僅供參考之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」遽認原告有廣告虛偽不實或引人錯誤之情事，並對原告課處高達100 萬元之罰鍰，卻未說明為何處以重罰之理由，實難昭折服，且違反比例原則，於法確有違誤。

九、關於原告於檢舉人盧君等之民事訴訟，臺灣高等法院亦以95年度重上字第255 號民事判決駁回盧君之訴訟，並於判決理由詳列第9 頁以下詳為論述。查該判決之判斷，事涉原告有無以不實廣告欺罔消費者，與本件原處分是否違法密切相關，尚期鈞院參酌。

乙、被告主張之理由：

一、預售屋之廣告通常在描述建物地段、外觀、整體環境、建築設計者、平面配置、內部裝潢配置及建材設備等情狀，故除建築執照所附之平面施工圖外，消費者同時亦會參酌銷售廣告中之裝潢配置參考圖及現場模型屋之配置，而為承買與否之決定；而依一般常理，預售屋廣告中所描述之內部裝潢配置，倘涉及陽台外推之情事，一般消費大眾顯難知悉該內部格局配置已違反建築法規，日後有遭查報拆除之風險，故縱事後建商實際交付之標的物與廣告內容相符，然此「內部格局配置違反建築法規，日後有遭查報拆除之風險」之差距仍難為一般消費大眾所接受。

二、本案系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」及銷售現場展示之模型屋，確有將陽台納入室內使用之表示，且於原告提供之Ｃ棟平面施工圖影本上，該處確屬陽台部分。針對系爭交易，原告或已明確告知檢舉人有關主建物、附屬建物（陽台、雨遮等）、共同使用部分之面積，且於買賣契約書中載明，而不生日後無法履行債務之情事；然前開參考圖以虛線標明陽台之部分，因涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉該內部格局配置違反建築法第25條規定，縱原告為2 次施作後，可交付與廣告內容相符之標的物，惟仍有遭查報拆除之風險。是其表示或表徵之內容與一般消費大眾之認知顯有相當差距，已逾越一般消費大眾所能接受之程度。是以，原告於前開參考圖及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，洵堪認定。

三、原告訴稱系爭廣告並無不實之處，具有普通生活經驗與知識之消費者，均能輕易瞭解廣告中擬表達之預售屋之空間配置，而無誤認之可能乙節。查被告針對系爭違法行為處分之理由，旨在表達前開參考圖及銷售現場展示之模型屋，涉及陽台外推之違法情事，除廣告主於前開參考圖上說明，並於銷售現場對擬承買者釐清陽台外推之法律責任外，一般消費大眾顯難知悉該陽台外推部分違反建築法規，日後有遭查報拆除之風險。是原告對本案處分之理由，容有誤解。

四、原告訴稱其銷售現場展示之模型屋，就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間乙節。查原告94年8月11日派員至被告處所說明時明白表示：「．．．況永富公司所委託之好得賣廣告有限公司銷售人田文珠等人已對系爭房屋之平面配置及陽台外推之法律責任為詳細之說明，如檢舉人所提供銷售現場預售屋之模型照片，該模型已將陽台外推完工後，整體建物所呈現之外觀．．．」。足見該銷售現場展示之模型屋所呈現者，確為陽台外推後之外觀，原告所訴僅係卸責之詞，不足採信。

五、原告訴稱預售屋現場均有銷售人員負責解說，可瞭解其空間配置情形，消費者當無誤認之可能，此有臺灣臺北地方法院94年重訴字第303 號民事事件95年1 月25日庭訊現場銷售人員田文珠君之證言可稽乙節。按民事判決係民事法院適用私法法規處理私法上之權利義務關係，行政罰則為行政機關依據行政法規對違反行政法上義務者之處罰，二者適用法規不同。況前開民事事件係原告與本案檢舉人就請求回復原狀之私權紛爭，與本案係原告違反公平交易法第21條第1 項規定之行政罰有別。且前開民事案件之證人田文珠之前開庭訊證言，與同次庭訊之該案另一證人吳勝堂證稱，田文珠並未告知陽台外推之法律效果云云不同，故田文珠之前開民事案件庭訊證言是否真實，容有疑義，尚不足作為本案之論據。

六、被告裁處原告罰鍰金額之具體考量因素部分，說明如下：

㈠按公平交易法第41條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰」同法施行細則第36條復規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益。違法行為對交易秩序之危害程度。違法行為危害交易秩序之持續期間。因違法行為所得利益。事業之規模、經營狀況及其市場地位。違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。違法後悛悔實據及配合調查等態度。」故對於違反公平交易法規定之事業裁處罰鍰時，應考量同法施行細則第36條所列8 款注意事項。

㈡本案被告審酌原告違法行為之動機惡性重大，為預謀但預期不當利益不大；違法行為對交易秩序危害程度中等；違法行為危害交易秩序之持續期間短；因違法行為所得利益一般；原告之規模、經營狀況、營業額一般，市場地位佔有率極小；違法類型未曾經導正或警示；原告為初次違法；違法後悛悔實據及配合調查等態度良好等因素，而裁處原告100 萬元之罰鍰。前開金額既在公平交易法第41條規定之5 萬元以上2,500 萬元以下之罰鍰額度內，被告亦無拒絕裁量或濫用裁量權限之情事，則原處分核無違法不當。

理由

一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰」公平交易法第21條第1 項、第41條前段分別定有明文。準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段。

二、本件被告以原告於系爭廣告及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處罰鍰100 萬元之事實，有系爭廣告、銷售現場展示之模型屋相片及原處分附原處分卷可參，自堪信為真正。原告不服，循序提起訴願及本件行政訴訟，並以如事實欄所示各節，據為爭議，惟查：

㈠按公平交易法之主管機關即被告，發布有「處理公平交易法第21條案件原則」，於第5 點規定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」第6 點規定：「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」第7 點規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：⑴表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。⑵表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。⑶表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。⑷表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」第8點 規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素：⑴表示或表徵與實際狀況之差異程度。⑵表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。⑶對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」第9 點規定：「預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1 項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給‥‥‥等。」核上開處理原則係公平交易法之主管機關之被告，基於法定權限，對於公平交易法第21條案件規定合於公平交易法維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法精神，行政機關予以援用判斷之參考，自無違誤。

㈡次按預售屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況以予判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告及就銷售現場展示之模型屋，對象係針對不特定之消費者，具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣告上，對於商品之品質、內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以社會通念作為判斷之依據。

㈢原告主張判斷系爭廣告有無虛偽不實或引人錯誤之情事，客觀上應自廣告內容實際傳達之訊息，作一整體考量與觀察，審慎評估廣告所傳達訊息之真實性，不應單就廣告中某特定部分為解釋，或任意擴張廣告訊息之意涵，主觀上應判斷廣告是否具有欺罔相當數目消費者之故意，作為認定系爭廣告有無虛偽不實或引人錯誤之依據。系爭廣告多達40餘頁，內容旨在訴求該預售屋之地段、建築設計者及建材設備，並詳載該預售屋重要之交易資訊，從未以虛增主建物面積之方式，作為吸引消費者之訴求云云。惟預售屋之廣告通知在描述建物之地段、外觀、整體環境、建築設計者、平面配置、內部裝璜配置及建材設備等情狀，除建築執照所附之平面施工圖外，消費者同時會參酌銷售廣告中之裝璜配置參考圖及現場模型屋之配置，而為承買與否之決定。次依一般常理，預售屋廣告中所描述之內部裝潢配置，倘涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉該陽台外推部分已違反建築法規，日後有遭查報拆除之風險，縱事後建商實際交付之標的物與廣告內容相符，然其差距仍難為一般消費大眾所接受。

㈣查本案系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」即本院卷第73頁及銷售現場展示之模型屋，確有陽台納入室內使用之表示，且系爭廣告之虛線部分，對照原告所提供之Ｃ棟平面施工圖影本，確屬陽台部分，此有系爭廣告及銷售現場展示之模型屋相片、系爭預售屋2 至7 層平面圖等附原處分卷可參，則依原告上揭銷售廣告情形，均足使消費者誤認系爭預售屋有關陽台外推部分符合建築相關法令，進而誤認陽台外推部分所作之設計可有較多室內使用空間。惟本案據臺北市政府工務局94年8 月18日北市工建字第09453616800 號函覆意旨略以，．．．所述未經先申請核准，擅自施工於陽台上之加窗，若違建人依違章建築處理辦法之規定應拆除陽台上之加窗，若違建人經檢討可以補辦建築執照，應於30日內依建築法第86條辦理，經檢討可以補辦建築執照，應於30日內依建築法第86條規定，未經申請擅自建造，處以建築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物等語，有該函件附原處分卷可參。則縱原告就系爭預售屋之買賣交易，或已明確告知買受人等主建物、附屬建物（陽台、雨遮等）及共同使用部分之面積，且於買賣契約書中載明，而不生日後無法履行債務之情事。然系爭廣告之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」以虛線標明陽台之部分，因涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉系爭預售屋廣告之內部格局配置圖違反建築法第25條規定，從其2 次施作後，原告或可交付與系爭廣告內容相符之標的物，惟仍有遭查報拆除之風險，其表示或表徵之內容與一般消費大眾之認知有相當之差距，已逾越一般消費大眾所能接受之程度。準此，原告在未經前揭主管機關核准，於系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，係以非法陽台違建作為系爭預售屋廣告之宣傳方式，使消費者誤認該陽台設計為合法，於交屋時或交屋後可取得較大室內使用空間，進而在此考量下與原告進行買賣交易，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大。核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示，洵堪認定。

㈤至原告雖主張其銷售現場展示之模型屋，就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間云云。惟查原告94年8 月11日派員至被告處所說明時明白表示：「．．．況永富公司所委託之好得賣廣告有限公司銷售人田文珠等人已對系爭房屋之平面配置及陽台外推之法律責任為詳細之說明，如檢舉人所提供銷售現場預售屋之模型照片，該模型已將陽台外推完工後，整體建物所呈現之外觀．．．」等語，有該陳述紀錄附原處分卷可參，對照該模型屋相片所呈現之整體外觀及配合系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」所呈現之圖示，就一般欲購屋之消費者而言，自會就該廣告之相關資料予以參考，因此該銷售現場展示之模型屋所呈現者，確為陽台外推後之外觀，原告此項主張即不足取。

㈥另原告主張其與本件檢舉人之間之民事訴訟案件，業經臺灣高等法院以民事判決駁回檢舉人之訴訟，該判決之判斷，事涉原告有無以不實廣告欺罔消費者，與本件原處分是否違法密切相關云云。惟查消費者與原告間因契約履行所生民事糾紛之司法判決結果，係民事法院適用私法法規處理私法上之權利義務關係，而其於交易過程中是否違反公平交易法之相關規定，係為行政機關依據行政法規對違反行政法上義務者之處罰，其適用法規不同。被告為維護交易秩序及確保公平競爭而就違反公平交易法規定之事業予以處分，僅查處事業是否涉有違反公平交易法之情事，並未涉及個別消費者（購屋人）與原告間民事契約之簽訂、履行等事項，二者係屬二事並無必然關聯。原告所舉檢舉人與原告之間請求回復原狀之民事事件，與本件原告違反公平交易法第21條第1 項規定之裁處行政罰有別，且民事法院就雙方之民事爭議所為之判決，其案情亦與本案之情形並不相同，自不能拘束本院依法所為之判斷，原告將二者混為一談，實屬不當之援引而無理由。

三、再按公平交易法施行細則第36條明定，被告依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰；違法後悛悔實據及配合調查等態度等。被告為統一裁量基準，乃訂有「行政院公平交易委員會裁處罰鍰額度參考表」，將上開列示考量事項區分等級而各有不同之基數，各項基數加總後再對照其應處罰鍰金額而處以罰鍰。據此，本案被告依裁罰基準及考量事項如下：⒈違法行為之動機：：惡性重大，等級為Ｂ（0.9 分）；⒉違法行為之目的及預期之不當利益：為預謀但預期不當利益不大，等級為Ｃ（0.5 分）；⒊違法行為對交易秩序之危害程度：中，等級為Ｃ（1.0 分）；⒋違法行為危害交易秩序持續期間：短，等級為Ｄ（0.6 分）；⒌違法行為所得利益：一般，等級為Ｃ（1.0 分）；⒍違法事業之規模、經營狀況、營業額：一般，等級為Ｂ（1.3 分）；⒎違法事業之市場地位：占有率極小，等級為Ｅ（0.3 分）；⒏違法行為曾否經導正或警示：未曾導正或警示，等級為Ｃ（0 分）；⒐事業以往違法類型：初次違法，等級為Ｃ（0 分）；⒑事業以往違法次數：初次違法，等級為Ｄ（0 分）；⒒事業以往違法間隔時間：初次違法，等級為Ｄ（0 分）；⒓悛悔實據及配合調查等態度：佳，等級為Ｃ（-0.5分）；⒔其他判斷因素：加罰1.5 分，等級為Ａ，綜上，經被告決議分數及罰鍰金額為6.6 分，被告處分原告100 萬元罰鍰，經核被告之裁量堪認已充分審酌一切情狀，其作成裁量尚無與法律授權之目的相違或出於不相關事項考量之裁量濫用，亦尚無消極不行使裁量權之裁量怠惰情事。是本件罰鍰裁罰之金額於法並無不合。

四、綜上所述，原告起訴論旨，均無可採。被告以原告於系爭廣告及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，依公平交易法施行細則第36條規定，審酌其違法行為之動機、目的、預期之不當得利、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益，及事業之規模、經營狀況及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示，以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰、違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他因素，依同法第41條前段規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告100 萬元罰鍰，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞聲明撤銷，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。

第三庭審判長法 官　姜素娥